Fiscalité sur la vente RP et secondaire de biens en nue-propriété

[Kizzo]

Merci pour ces précisions.
Je pense qu'en 2014 on aura mieux fait de ne pas faire de donation avec la nue propriété des 2 biens de mes parents, car aujourd'hui ma mère n'aurait payer presque aucune plus value (la résidence secondaire ayant été achetée en 1999) et 0 imposition sur sa RP.
Aujourd'hui, nous (mon frère, ma sœur et moi) allons être fortement fiscalisés entant que nus-propriétaires depuis 2014 sur les 2 biens immobilier. La donation en nue-propriété aux enfants aurait du être faite bien avant pour que ce soit intéressant fiscalement ....

C'est délicat de refaire le match 12 ans plus tard...

 

[moietmoi]

Je pense qu'en 2014 on aura mieux fait de ne pas faire de donation avec la nue propriété des 2 biens de mes parents, car aujourd'hui ma mère n'aurait payer presque aucune plus value (la résidence secondaire ayant été achetée en 1999) et 0 imposition sur sa RP.

Mais ce serait elle qui aurait l'argent des ventes.
Il faudrait donc faire une donation et payer les droits..et vu la prise de valeur...

La location est elle nue? Ou meublée ?

 

[Eric75000]

C'est délicat de refaire le match 12 ans plus tard...

Il y a 12 ans, je ne me posais pas vraiment ces questions là, on a peut être pas été très bien conseillé non plus par le notaire à l'époque et on comprend mieux ces histoires de fiscalité quand on est devant un cas concret.

 

[Eric75000]

Mais ce serait elle qui aurait l'argent des ventes.
Il faudrait donc faire une donation et payer les droits..et vu la prise de valeur...

La location est elle nue? Ou meublée ?

la location est nue

 

[Eric75000]

Notre mère souhaite nous donner l'argent des ventes des 2 biens immobiliers et elle conserver 20% de la vente totale

 

[moietmoi]

Notre mère souhaite nous donner l'argent des ventes des 2 biens immobiliers et elle conserver 20% de la vente totale

Non. Elle l'a déjà fait...
Ce n' est pas elle qui vend les 80% c'est vous, les enfants , qui vendez.C'est donc ton argent

 

[Eric75000]

Non. Elle l'a déjà fait...
Ce n' est pas elle qui vend les 80% c'est vous. C'est donc ton argent

Je sais que 80% de la vente totale des 2 biens nous revient (26.7% pour chaque enfant), les 20% restant de la vente revienne à notre mère

 

[attentif]

Bonsoir @Eric75000 ,

Merci pour le partage de ce cas concret.

Je comprends encore mieux pourquoi il n'est pas conseillé de faire une donation de sa résidence principale.

J'avais déjà compris que les nus-propriétaires pouvaient s'opposer à sa vente, et là dans votre cas, je découvre un autre aspect : si le bien est vendu par l'usufruitier (et donc avec l'accord des nus-propriétaires), les nus-propriétaires doivent payer l'impôt s'il y a une plus-value.

 

[Kizzo]

Bonsoir @Eric75000 ,

Merci pour le partage de ce cas concret.

Je comprends encore mieux pourquoi il n'est pas conseillé de faire une donation de sa résidence principale.

J'avais déjà compris que les nus-propriétaires pouvaient s'opposer à sa vente, et là dans votre cas, je découvre un autre aspect : si le bien est vendu par l'usufruitier (et donc avec l'accord des nus-propriétaires), les nus-propriétaires doivent payer l'impôt s'il y a une plus-value.

Il faut regarder plus loin : le recevoir en PP dans la succession aurait il été moins coûteux en tenant compte des droits, frais de déclaration, frais d'attestation de propriété ? C'est pas si évident.

 

[moietmoi]

les nus-propriétaires doivent payer l'impôt s'il y a une plus-value.

Même si il n'y a pas de plus value.
C'est à dire que même revendu exactement au même prix, il y aura un impôt sur la plus value....
Car la part du nu propriétaire augmente avec l'âge.. donc tu as reçu 20% et tu vends 80%...

 

[Eric75000]

Bonsoir @Eric75000 ,

Merci pour le partage de ce cas concret.

Je comprends encore mieux pourquoi il n'est pas conseillé de faire une donation de sa résidence principale.

J'avais déjà compris que les nus-propriétaires pouvaient s'opposer à sa vente, et là dans votre cas, je découvre un autre aspect : si le bien est vendu par l'usufruitier (et donc avec l'accord des nus-propriétaires), les nus-propriétaires doivent payer l'impôt s'il y a une plus-value.

Bonjour @attentif,
Dans notre cas, nous sommes tous d'accord pour vendre les 2 biens immobiliers détenus par nos parents (usufruitier et nus-propriétaires).
Je pense qu'en fait la donation aux enfants entant que nus-propriétaires aurait du être faite bien avant afin de bénéficier des abattements à partir de 22 ans de détention.

 

[attentif]

Je pense qu'en fait la donation aux enfants entant que nus-propriétaires aurait du être faite bien avant afin de bénéficier des abattements à partir de 22 ans de détention.

Bonjour @Eric75000 ,

Je n'avais pas connaissance de ce délai de 22 ans.

 

[Buffeto]

Bonjour @Eric75000 ,

Je n'avais pas connaissance de ce délai de 22 ans.

attention .....il y a 2 exonérations pour la PV .

l'un apres 21ans de détention pour l'impot
et l'autre de 30 ans pour les PS

 

[Kizzo]

Il n'y a pas d'abattement à partir de 22 ans mais une exonération totale de la partie IR de la plus-value à compter de 22 ans de détention

 

[Eric75000]

Il n'y a pas d'abattement à partir de 22 ans mais une exonération totale de la partie IR de la plus-value à compter de 22 ans de détention

C'est exact, je voulais parler d'exonération et non pas d'abattement à partir de 22 ans

 

[capraia]

Bonjour,
Nous venons d'avoir la "bonne surprise" de PV sur la vente de la RP de ma mère pour payer l'Ehpad, en étant nus propriétaires depuis 16 ans, près de 20 % quand même. Je vais essayer de recalculer car cela me semble beaucoup, je me posais la question aussi sur le forfait travaux.
A l'époque je crois me souvenir qu'il n'y avait plus de PV après 15 ans.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Nous venons d'avoir la "bonne surprise" de PV sur la vente de la RP de ma mère pour payer l'Ehpad, en étant nus propriétaires depuis 16 ans, près de 20 % quand même. Je vais essayer de recalculer car cela me semble beaucoup, je me posais la question aussi sur le forfait travaux.
A l'époque je crois me souvenir qu'il n'y avait plus de PV après 15 ans.

Bonjour,
J'alerte régulièrement sur les fils de ce forum concernant le piège de la plus-value de la résidence principale faisant objet d'une donation démembrée envers les enfants qui possèdent après la donation la nue-propriété de la résidence principale des parents.
Pour le nu-propriétaire, le bien est une résidence secondaire il est donc soumis à l'imposition sur la plus-value de l'immobilier.
Le piège est double, car même si le bien n'a pas pris de valeur depuis la donation ,il y a tout de même une plus-value à déclarer et imposable pour les nu-propriétaires ,dans le cas le plus courant où la valorisation en pourcentage de la nue-propriété est plus élevé au fur et à mesure de l'âge de l'usufruitier (e).

étant nus propriétaires depuis 16 ans,

Supposons par exemple un bien de 100k€ en donation démembrée à 69 ans.
La donation est donc de 60ke
Si la vente a lieu 16 ans plus tard, l'usufruitière a maintenant 85 ans et la nue-propriété vaut 80 ke.
Alors que le bien n'a pas pris de valeur.
Donc sans aucune prise de valeur du bien il y a 20ke€ de plus-value.
On peut retirer de cette plus-value et les frais d'acte de la donation. Une partie si la donation comprenait d'autres biens.
Si le bien vaut maintenant 200 ke , les 80% valent donc 160ke. La plus value est de 100ke.

L'exonération progressive est au bout de 22 ans pour les impôts et 30 ans pour les prélèvements sociaux

 

[Kizzo]

On peut retirer de cette plus-value et les frais d'acte de la donation. Une partie si la donation comprenait d'autres biens.

Et uniquement si le cédant donataire est bien celui qui s'est acquitté des frais de la donation, ce qui n'est pas toujours le cas

 

[capraia]

Tout à fait ce qui s'est passé.
Si on avait su, ma mère pouvait financer seule son appartement à l'époque et pas de PV aujourd'hui.

 

[Juloup]

Sinon, vous n'êtes pas non plus obligés de vendre... Vous pouvez simplement racheter la part de votre mère, et vendre la totalité plus tard, par exemple en ayant au préalable habité la maison en tant que RP.