Fiscalité sur la vente RP et secondaire de biens en nue-propriété

[Eric75000]

Bonjour à tous,

Notre mère a l'usufruit de sa RP depuis le décès de notre père en 2014, avec mon frère et ma sœur nous avons la nue-propriété de la maison et nous sommes également nus-propriétaires d'une maison mise en location et qui a été achetée par nos parents en 1999.

Notre mère, âgée aujourd'hui de 81 ans, souhaite mettre en vente sa RP dont elle a l'usufruit ainsi que vendre la maison en location (considérée comme résidence secondaire) afin de déménager dans une maison plus petite et ne plus avoir de soucis avec la gestion locative de l'autre maison.

La résidence principale, acquise par nos parents en 1975, est estimée à 600k€ et la résidence secondaire est estimée à 400k€, soit un total de 1000000€.

A la vente des 2 maisons (prévue en début 2027), notre mère doit toucher 20% du produit de la vente et les 80% restant sont repartis avec mon frère, ma sœur et moi, soit 26.7% chacun.

Je souhaite savoir quelle sera la fiscalité appliquée aux nus-propriétaires sur la vente de la RP et la résidence secondaire en 2027 ?

Cordialement,

Eric

 

[Eric75000]

J'ai oublié de préciser le prix d'achat de la résidence principale en 1999 par nos parents: l'équivalent de 200k€ d'aujourd'hui

Cdlt,
Eric

 

[Kizzo]

Bonjour,
Dans votre cas ce n'est pas votre RP en tant que nu-propriétaire donc vous avez uniquement droit aux abattements pour durée de détention (pas d'exonération au titre de cession de RP). Il faut faire le calcul, le notaire peut (et devra) vous simuler cela.

 

[Eric75000]

Bonjour,
Dans votre cas ce n'est pas votre RP en tant que nu-propriétaire donc vous avez uniquement droit aux abattements pour durée de détention (pas d'exonération au titre de cession de RP). Il faut faire le calcul, le notaire peut (et devra) vous simuler cela.

Bonjour,
Merci pour votre réponse rapide.
Je comprends que dans notre cas, étant que nu-propriétaire depuis 2014, la date prise en compte pour calculer la durée de détention commence donc à partir de 2014?

 

[moietmoi]

Bonjour,
Merci pour votre réponse rapide.
Je comprends que dans notre cas, étant que nu-propriétaire depuis 2014, la date prise en compte pour calculer la durée de détention commence donc à partir de 2014?

Oui.
La valeur d'acquisition est celle indiquée dans l'acte ( possibilité de déduire une partie des frais d'actes de donation) et la date d'acquisition est la date de l'acte de donation.

Une question à laquelle je n'ai jamais eu de réponse claire: le forfait travaux est il au pro rata ou au bénéfice du nu propriétaire...

 

[Eric75000]

Merci, je vais essayer de trouver un simulateur pour calculer les plus-values sur les 2 biens.
De mémoire, la RP de notre mère avait été estimée à 400k€ et sa maison secondaire à 280k€ en 2014 lors de la succession chez le notaire

 

[Eric75000]

Si je comprends bien, dans ce cas, personne ne peut bénéficier des avantages de fiscalité liée à la résidence principale.
La donation ayant été faite en 2014, les 3 nus-propriétaires (mon frère, ma sœur et moi) vont devoir supporter une fiscalité élevée - idem à celle sur la plus-value immobilière appliquée dans le cas de la vente d'une résidence secondaire.

 

[pipiou]

Votre mère est je pense exonérée puisque c'est sa RP . Une confirmation de + compétent que moi ?

 

[Eric75000]

Je vais vérifier si ma mère est exonérée du fait de sa RP.

 

[Eric75000]

D'après ce que je peux comprendre, la date d'acquisition de la nue-propriété étant la date de l'acte de donation, c'est-à-dire 2014, la fiscalité à supporter - après la vente des 2 biens immobiliers - avec mon frère et ma sœur sera élevée.

 

[Kizzo]

Si je comprends bien, dans ce cas, personne ne peut bénéficier des avantages de fiscalité liée à la résidence principale.
La donation ayant été faite en 2014, les 3 nus-propriétaires (mon frère, ma sœur et moi) vont devoir supporter une fiscalité élevée - idem à celle sur la plus-value immobilière appliquée dans le cas de la vente d'une résidence secondaire.

RP de votre mère : elle a l'exonération à ce titre
Vous en tant que NP : ce n'est pas votre RP cf mon message no 3

 

[moietmoi]

Je vais vérifier si ma mère est exonérée du fait de sa RP.

Il n'y a pas a vérifier.
C'est sa RP. Elle est exonérée.
Par ailleurs le bien ayant été acquis en 1975 , même si ce n'était pas sa RP elle serait exonérée de l'impôt sur la plus value.

 

[Eric75000]

Non, ce n'est pas ma RP et ma mère occupe sa maison depuis 1975.
Depuis 2014, elle est usufruitière de sa maison et avec mon frère et ma sœur nous sommes nus-propriétaires de sa maison (+ de la maison qui est en location)

 

[moietmoi]

Non, ce n'est pas ma RP et ma mère occupe sa maison depuis 1975.
Depuis 2014, elle est usufruitière de sa maison et avec mon frère et ma sœur nous sommes nus-propriétaires de sa maison (+ de la maison qui est en location)

Tu as du mal lire.
C'est Sa RP.

 

[Eric75000]

Il n'y a pas a vérifier.
C'est sa RP. Elle est exonérée.
Par ailleurs le bien ayant été acquis en 1975 , même si ce n'était pas sa RP elle serait exonérée de l'impôt sur la plus value.

Merci
Ma question est de savoir ce que les nus-propriétaires (mon frère et ma sœur) allons payer comme fiscalité à la vente de la RP de ma mère?

 

[moietmoi]

Je suppose que la location est une location nue.

2014-2026=12 ans
81-12=69.
A 69 ans l'usufruit vaut 40%
La nu pro vaut 60%
La donation a donc porté sur 60% de 680ke
Soit 408 ke.
J'arrondis avec les frais à 410ke
Le total va être revendu à 1000ke
Mais passé 81 ans l'usufruit vaut 30% la nue pro 70%
Donc la nue pro vaut 700ke
Il y aura donc 290ke de plus value.
Moins quelques frais 280ke de plus value
Entre impôt et CSG aux alentours de 65/ 80 000 euros au total

Je ne connais pas les frais de la donation
Je ne sais pas si on peut imputer le forfait travaux aux nus propriétaire.
Y aura t il des frais de vente? Agence ?

Au fait pour vendre un bien qui est loué il faut avoir donner congé danses règles .

 

[Eric75000]

Je suppose que la location est une location nue.

2014-2026=12 ans
81-12=69.
A 69 ans l'usufruit vaut 40%
La nu pro vaut 60%
La donation a donc porté sur 60% de 680ke
Soit 408 ke.
J'arrondis avec les frais à 410ke
Le total va être revendu à 1000ke
Mais passé 81 ans l'usufruit vaut 30% la nue pro 70%
Donc la nue pro vaut 700ke
Il y aura donc 290ke de plus value.
Moins quelques frais 280ke de plus value
Entre impôt et CSG aux alentours de 65/ 80 000 euros au total

Je ne connais pas les frais de la donation
Je ne sais pas si on peut imputer le forfait travaux aux nus propriétaire.
Y aura t il des frais de vente? Agence ?

Au fait pour vendre un bien qui est loué il faut avoir donner congé danses règles .

Merci pour ces éléments qui me me permettent d'avancer dans nos futures démarches.
Je crois que passé 81 ans, l'usufruit vaut 20% et la nue pro 80%

 

[Eric75000]

RP de votre mère : elle a l'exonération à ce titre
Vous en tant que NP : ce n'est pas votre RP cf mon message no 3

Donc cela veut dire qu'il n'y aura pas de fiscalité sur la plus value immobilière de la résidence principale de ma mère et personne (mon frère, ma sœur et moi) ne devra s'acquitter de payer de la plus value sur sa RP?

 

[moietmoi]

Donc cela veut dire qu'il n'y aura pas de fiscalité sur la plus value immobilière de la résidence principale de ma mère et personne (mon frère, ma sœur et moi) ne devra s'acquitter de payer de la plus value sur sa RP?

J'ai l'impression que l' expression Sa RP est mal employée.

La maison de ta mere est sa RP.
Pas d'impôt sur plus value pour elle.
La nu propriété de vous 3 est résidence secondaire donc impôt sur plus value ( date 2014)

La location est résidence secondaire pour ta mère.
Tout dépend pour elle, pour cette résidence de la date d'achat.
La nue pro de la location est résidence secondaire pour vous 3 . Donc impôt sur la plus value ( date 2014)

Il est possible dans la rapidité que j'ai compté 10% de trop sur les valorisation en fonction de l'age

 

[Eric75000]

J'ai l'impression que l' expression Sa RP est mal employée.

La maison de ta mere est sa RP.
Pas d'impôt sur plus value pour elle.
La nu propriété de vous 3 est résidence secondaire donc impôt sur plus value ( date 2014)

La location est résidence secondaire pour ta mère.
Tout dépend pour elle, pour cette résidence de la date d'achat.
La nue pro de la location est résidence secondaire pour vous 3 . Donc impôt sur la plus value ( date 2014)

Merci pour ces précisions.
Je pense qu'en 2014 on aura mieux fait de ne pas faire de donation avec la nue propriété des 2 biens de mes parents, car aujourd'hui ma mère n'aurait payer presque aucune plus value (la résidence secondaire ayant été achetée en 1999) et 0 imposition sur sa RP.
Aujourd'hui, nous (mon frère, ma sœur et moi) allons être fortement fiscalisés entant que nus-propriétaires depuis 2014 sur les 2 biens immobilier. La donation en nue-propriété aux enfants aurait du être faite bien avant pour que ce soit intéressant fiscalement ....