Acheter à deux, oui, mais pas forcément à parts égales. Lorsqu'un couple devient propriétaire d'un logement, l'un des deux peut apporter davantage d'argent ou prendre en charge une part plus importante du financement. Une différence qui paraît parfois secondaire au moment de l'achat, mais qui peut devenir particulièrement importante en cas de séparation.

« Souvent, lorsqu'on achète un bien ensemble on est heureux, on pense à plein d'autres choses. On ne pense pas aux quotités d'acquisition », expliquait il y a quelques mois à MoneyVox Maître Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Résultat : certains acheteurs déclarent acheter à 50-50 alors que l'un d'eux finance en réalité une part nettement supérieure du logement.

Or, payer 70% du prix d'un logement ne signifie pas automatiquement en posséder 70%. Lors d'un achat en indivision, les proportions de propriété sont celles qui figurent dans l'acte d'acquisition. D'où l'importance, au moment de passer devant le notaire, de s'interroger sur la manière dont le projet est réellement financé.

Un achat à 50-50... même si vous ne payez pas la même chose

« Le notaire va calculer les pourcentages d'acquisition en fonction de l'apport, mais également des possibilités de remboursement effectives », détaille Nathalie Couzigou-Suhas. Apport personnel, remboursement du crédit ou encore travaux à venir : mieux vaut donc mettre les choses à plat avant de signer.

Car déclarer un achat à 50-50 alors que l'un des deux finance davantage peut avoir des conséquences plusieurs années plus tard. La quote-part de propriété inscrite dans l'acte ne se transforme pas automatiquement parce que l'un a finalement payé davantage.

Cela ne signifie pas pour autant que celui qui a surfinancé le bien ne pourra jamais récupérer son argent. Tout dépend notamment du statut du couple, de la nature des sommes versées et des circonstances du financement. Et c'est justement cette complexité que le Conseil supérieur du notariat (CSN) voudrait aujourd'hui réduire.

Dans un rapport publié le 2 septembre 2026, le CSN formule 18 propositions destinées à adapter le droit des régimes matrimoniaux et, plus largement pour certaines d'entre elles, les relations patrimoniales au sein des couples.

Des règles différentes selon les couples

L'une des difficultés tient aujourd'hui aux règles permettant de calculer ce que l'un des membres du couple peut récupérer lorsqu'il a financé une dépense qui ne devait pas rester définitivement à sa charge.

Les règles de valorisation, pour les couples mariés, sont aujourd'hui dispersées dans plusieurs dispositions du Code civil. Avec une conséquence pointée par les notaires : des situations économiquement proches peuvent être traitées différemment. Une somme avancée par l'un des membres du couple peut ainsi être remboursée à sa valeur nominale dans un cas, ou être revalorisée en fonction de la valeur prise par le bien dans un autre.

Le CSN propose donc une petite révolution : instaurer une règle commune de valorisation des créances entre les membres d'un couple, qu'ils soient mariés, pacsés ou en concubinage. L'article 1469 du Code civil servirait de référence commune.

Concubins : le piège du délai de cinq ans

Autre sujet particulièrement sensible : la prescription des créances entre concubins. Prenons deux personnes vivant en concubinage. L'une avance 20 000 euros à l'autre pour refaire la cuisine d'un logement appartenant uniquement à cette dernière. Le couple reste ensemble pendant dix ans sans que la somme soit réclamée. Au moment de la séparation, celle qui a avancé l'argent peut découvrir que sa créance est prescrite.

C'est l'exemple utilisé par le rapport du Conseil supérieur du notariat pour illustrer les limites du système actuel. En concubinage, une créance peut aujourd'hui se prescrire pendant la vie commune et le délai de droit commun est de cinq ans.

Les notaires proposent donc de suspendre la prescription pendant toute la durée du concubinage, comme c'est déjà le cas entre époux et entre partenaires liés par un Pacs. Le compteur ne continuerait ainsi plus à tourner simplement parce que les concubins ne se réclament pas mutuellement de l'argent pendant leur vie commune.

Une évolution importante si elle devait être reprise par le législateur. Mais attention : à ce stade, il ne s'agit que d'une proposition du notariat. Les règles actuelles restent applicables.

Mariés sous le régime de la séparation de biens : un autre changement proposé

Le rapport s'attaque également à une difficulté rencontrée par certains couples mariés sous le régime de la séparation de biens. Lorsque deux époux achètent ensemble un logement en indivision, leurs droits de propriété sont en principe ceux inscrits dans l'acte. Mais que se passe-t-il lorsque l'un rembourse beaucoup plus de crédit que l'autre ?

La jurisprudence de la Cour de cassation considère depuis plusieurs années que le financement du logement familial peut constituer une contribution aux charges du mariage. Dans certaines situations, celui qui a davantage participé au remboursement du crédit ne peut alors pas réclamer ensuite le remboursement de cet excédent.

Le rapport souligne que cette jurisprudence concerne le financement de la résidence principale mais également des résidences secondaires, à la différence des investissements locatifs. Les apports en capital, qui ne correspondent pas à des remboursements d'emprunt, restent quant à eux en principe soumis à des comptes entre époux.

Le CSN souhaite changer cette logique. Sa proposition consiste à définir expressément, dans le Code civil, les charges du mariage afin d'en exclure les dépenses d'investissement. Pour un logement familial acheté en indivision, les proportions de propriété resteraient celles inscrites dans l'acte, mais un financement excédentaire pourrait alors donner lieu à un règlement entre les époux ou avec l'indivision.

En clair, un époux ayant payé davantage ne deviendrait pas automatiquement propriétaire d'une fraction supplémentaire du logement mais il pourrait plus facilement faire valoir ce qu'il a financé en plus au moment de faire les comptes.

Mieux vaut anticiper dès l'achat

Ces propositions pourraient donc modifier sensiblement les comptes au sein des couples si elles étaient un jour inscrites dans la loi. Elles ne changent cependant pas le conseil donné aux acheteurs. « Il est toujours préférable que ce qui est indiqué colle à la réalité du financement », résume Nathalie Couzigou-Suhas. Car modifier les quotités de propriété après l'achat est autrement plus compliqué que de correctement les déterminer au départ.

Avant de signer, mieux vaut donc se poser plusieurs questions : combien chacun apporte-t-il ? Qui remboursera réellement le crédit ? Dans quelles proportions ? Des travaux importants sont-ils prévus et qui les financera ?

Des considérations qui peuvent paraître bien peu romantiques au moment d'acheter son premier logement à deux. Mais lorsqu'il est question de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d'euros, les bons comptes peuvent aussi éviter de très mauvaises surprises.