Faisabilité

[janejane]

Le cme a tout fait sauf présenter le dossier pour faire l'accord de prêt... on a un accord de principe et une étude de faisabilité, mais avec la sg on avait l'étude de faisabilité et au moment du montage du dossier ça a coincé...

 

[Aristide]

Bonjour,

Voici les chiffres :
Nos deux salaires = 3780
Caf = 85
Nous travaillons dans la fonction publique
Loa : 155e jusqu'à 2024
Pret conso : 415 jusqu'en 2028(à faire racheter pour diminuer les mensualités si besoin)
Prix construction + terrain + travaux + frais annexe 220000e
Ptz possible : 34000e
Pas d'apport

Est-ce faisable ?

Il manque beaucoup trop d'informations pour pouvoir donner un avis pertinent?

En premier, avec un tel plan de financement "à la louche" il y a un risque de mauvaise estimation du besoin global de financement et, après déduction de PTZ, du montant réel du complémentaire à solliciter.

La première chose à faire serait donc de bâtir, banque par banque (frais dossier et garantie différents + parts sociales CM ?), les plans de financement les plus proches possibles de la réalité

A toutes fins utiles, ci-joint formulaire Excel qui permettrait de la faire.

Par ailleurs l'on ne connait pas :
+ La durée du PTZ
+ La durée de son différé
+ La durée du prêt complémentaire
+ Le taux du prêt complémentaire
+ Les quotités assurées
+ Le taux des primes d'assurance
+ La technique de calcul de ces primes (sur capital initial, sur capital restant dû technique "out"n sur capital restant dû technique "in" ?)

La caution au contraire c'est un organisme qui se porte garant pour vous. C'est plus cher au début mais si ça se passe bien ils vous rendent une partie de l'argent.

Non; ce n'est pas exact pour une construction.

Le coût de la garantie réelle immobilière est plus faible lorsqu'il s'agit d'une acquisition car c'est un privilège de prêteur de deniers (PPD/IPPD) qui est inscrit et non pas une hypothèque.
Le PPD/IPPD est moins coûteux car il est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715% (TPF).
Avec une construction c'est une hypothèque qui serait inscrite et, dans la dossier évoqué, seul le PTZ de 34.000€ serait exonéré de TPF qui serait donc due sur les 186.000€ (+ accessoires à discrétion de la banque).

En ordre de grandeur:
+ Un PPD coûterait ~/~1.300€
+ Une hypothèque coûterait ~/~ 3.200€ (accessoires à 20%)
=> Dans ces deux cas il convient de prévoir - en plus - le coût de la mainlevée hypothécaire en cas de vente.

Quant à la caution, l'on ne sait pas de quelle société de caution mutuelle il s'agit mais la restitution que vous évoquez ne concerne que Crédit Logement.
Dans le barème "Initio" qui concerne les emprunteurs de moins de 37 ans, le paiement initial serait de 2.418€ et, en fin de prêt, après restitution d'une partie du dépôt de garantie de 756€ (~/~70%) le coût final reviendrait à 1.662€.

A noter aussi que le contrat de Crédit Logement permet qu'il inscrive une hypothèque conservatoire sur le bien financé/cautionné si, en cas de défailance de l'emprunteur, il est appelé à rembourser la banque à sa place.

Cdt

 

[janejane]

Je ne comprends pas tout ce que vous dites malheureusement... Le ptz serait sur 15 ans avec 5 ans en différé, le taux du prêt proposé est de 1,29%, l'assurance est à 0,31, les quotités assurées sont de 100%.

 

[Aristide]

En supposant un besoin réel de financement de 220.000€ ce qui n'est pas prouvé faute d'un plan de financement détaillé plausible :

=> PTZ 34.000€ - 240 mois dont 60 mois de différé
+ Échéance 60 mois = prime assurances 17,56€ si base capital initial (???)
+ Échéance 180 mois = (188,89€ + 17,56€) = 206,45€

=> Prêt complémentaire - 186.000€ - durée supposée 300 mois (???) - Échéances supposées lissées (???)
+ Assurances = 96,10€ si base capital initial (???)
+ Premier palier 60 mois = (835,62€ + 96,10€) = 931,72€
+ Second palier 240 mois = (646,73€ + 96,10€) = 742,83€

=> Échéance lissée premier palier = 17,56€ + 931,72€ =949,28€
=> Échéance lissée second palier = 206,45€ +742,83€ = 949,28€

+ Capacité maximale de remboursement = 3.780€ x 35% (***) =1;323€
+ Capacité résiduelle de remboursement = 1.323€ - (155€ + 415€) =753€.
(***) - Si la banque accepte ce taux d'endettement ???

Il semble qu'en l'état actuel de votre endettement, votre capacité résiduelle de remboursement ne permette pas le financement envisagé.

Sur ces bases votre taux d'endettement serait de (155€ + 415€ +949,28€) / 3.780€ x 100 = 40,19%

Cdt

 

[janejane]

Sur 25 ans oui.

73000e terrain et notaire
104000e construction et dommage ouvrage
20000 Raccordements divers, taxes, enlèvement des terres
1000e peinture
2000e sols
10000e clotures
6000e cuisine

Le reste ce sont des frais liés au prêt d'où les 220000e

Le crédit conso de 415 serait racheté pour être à max 330e

Le crédit mutuel trouve un endettement à 35,02 mais je ne comprends pas comment en lisant les réactions ici...

 

[Aristide]

6000e cuisine

Seul les éléments devenant immeubles par destination sont finançables => vendus en même temps que la maison = exclusion de l'électro ménager

Le reste ce sont des frais liés au prêt d'où les 220000e

La différence de 4.000€ doit être suffisante pour couvrir "Frais de dossier + frais de garantie + parts sociales).

Le crédit conso de 415 serait racheté pour être à max 330e

Sur ces bases votre taux d'endettement serait de (155€ + 330€ +949,28€) / 3.780€ x 100 = 37,94%
=> Conclusion inchangée.

Cdt

 

[janejane]

Ah et je me suis trompée, elle nous avait fait une étude sans ptz pour attendre janvier et les nouvelles conditions...

 

[Damienn]

Bonjour,

Mensualité prêt immo : 983,51
Prêt immo + autres charges : 1323,51
Donc autres charges = 340€

Vous dîtes que le prêt conso est racheté par le CM.
Mais alors, où est passé le LOA?
Il est racheté aussi? (je ne sais pas si c'est possible)
La mensualité de 340 = prêt conso + LOA?

 

[Aristide]

Le taux de 1,29% qui vous est annoncé est un "taux moyen calculé" ???
Qu'est ce que cela cache ?
Hors assurance 225.168€ amortissables en 300 mois à 1,29% donnerai une mensualité de 878,48€
Or l'échéance est indiquée pour 983,51€
=> Les primes d'assurances seraient donc de 983,51€ - 878,48€ = 105,03€
=> Soit un taux de prime de (105,03/2)/225168 x 100 = 0,23%

Mais la charge totale devient 983,51€ + 155€ + 415€ = 1.553,51€ et non pas 1.323,51€ comme annoncé ???
Apparemment la LOA de 155€ a été omise et les 415€ ramenés à 340€

Je vous suggère de demander plus de précisions sur ces calculs et, en particulier de ce fameux. "taux moyen calculé"

Cdt

 

[Damienn]

Le taux de 1,29% qui vous est annoncé est un "taux moyen calculé" ???
Qu'est ce que cela cache ?

225168 sur 25 ans à 1.29% + assurances à 0.31%, j'arrive à 937€/mois.

La différence 983 / 937, n'est ce pas le coût d'un différé? Des intérêts intercalaires? (je suis sûr de rien, je n'y connais rien en neuf)

 

[janejane]

La loa n'est pas dans leur calcul en effet, ils considèrent que l'endettement peut etre plus fort avec ce type de prêt.

 

[kaziklu]

@Aristide très intéressant cette distinction PPD/hypothèque.
Du coup moi j'avais calculé des frais de levée d'hypothèque lors de la vente de mon logement sauf que ce sera un PPD à lever. Quelle distinction sur les frais à la vente?

 

[Damienn]

Aucune je crois

 

[Aristide]

Non; un différé influe sur le coût du crédit et sur le TAEG mais pas sur le taux débiteur.

Je pense plutôt que les primes d'assurances sont calculées sur le capital restant dû en technique "in"; c'est à dire que les échéances "assurances comprises" sont calculées à partir d'un taux total = "taux débiteur + taux primes assurance".

Or vous prenez le taux débiteur pour 1,29% ce qui n'est pas les cas.
=> 1,29% c'est le résultat du calcul par actualisation des échéances assurances comprises ainsi calculées.

Cdt

 

[Aristide]

@Aristide très intéressant cette distinction PPD/hypothèque.
Du coup moi j'avais calculé des frais de levée d'hypothèque lors de la vente de mon logement sauf que ce sera un PPD à lever. Quelle distinction sur les frais à la vente?

Les frais de mainlevée seront les mêmes qu'avec une hypothèque.
Vous pouvez simuler sur le site de la chambre des notaires de Paris.

Cdt

 

[kaziklu]

Les frais de mainlevée seront les mêmes qu'avec une hypothèque.
Vous pouvez simuler sur le site de la chambre des notaires de Paris.

Cdt

C'est ce que j'avais fait.
Ouf ça ne change rien pour moi. Merci.

 

[janejane]

C'est pour ça qu'avec d'autres banques on a des doutes ... et même si la c'est sans le ptz et que forcément les mensualités seront plus basses

 

[Charles_ConstructionNeuve]

Bonjour,

Voici la situation :
Locataires nous souhaitons faire construire et avons signé une promesse de vente pour terrain + construction dessus. C'est un lotissement donc il y a d'abord la création du lotissement avant que l'on puisse déposer le permis de construire...ce qui devrait se faire en mars 2022.

Voici les chiffres :
Nos deux salaires = 3780
Caf = 85
Nous travaillons dans la fonction publique
Loa : 155e jusqu'à 2024
Pret conso : 415 jusqu'en 2028(à faire racheter pour diminuer les mensualités si besoin)
Prix construction + terrain + travaux + frais annexe 220000e
Ptz possible : 34000e
Pas d'apport

Est-ce faisable ?

La société générale nous a dit non, le crédit mutuel enseignant donne son accord de principe y compris s'il n'y a plus de ptz en janvier pour nous mais évoque soit l'option soit l'hypothèque (on aime moins la 2eme option..). On a eu un échange avec un courtier qui parle aussi de ces deux éventualités.

Merci de vos retours, bonne journée !

Bonjour,

J'ai analysé votre dossier avec mon simulateur maison. Il ne faut pas faire un calcul un peu rapide pour analyser votre dossier. Sinon on perd un peu tout l'art du financement bancaire. Je réponds rarement sur ce forum, mais votre dossier m'a interpellé. Alors voici les solutions que vous avez en main pour aller au bout de votre projet.

Commençons par les points négatifs :

Vous avez déjà deux lignes de crédit à la consommation et ça la fout mal sur un dossier bancaire. Parce que pour le banquier, au vu de l'endettement initial (quasiment 15%), vous êtes plus cigale que fourmi.

De plus, en capacité d'apport, vous avez parlé de 3000€, cela m'amène à penser que vous n'avez pas beaucoup d'épargne. Donc ma question : Est-ce que votre épargne atteint le seuil des 6 mois minimums permettant de sécuriser le banquier sur votre capacité à rembourser en cas de coup dur ?

Maintenant les bonnes nouvelles :

Vous êtes fonctionnaires, en notation de risque auprès de la banque, ça vous sera d'une grande aide. Car fonctionnaire, c'est le stade au dessus du CDI, car vous êtes invirables. Vous avez deux options que vous pouvez jouer. Chacune des deux options repose sur le même principe, mais c'est juste une question d'arbitrage sur le niveau d'épargne à maintenir par vous pour sécuriser vos arrières.

Option 1:
Ici on va entrer dans l'une des deux cartes des courtiers : Le lissage des prêts. Concrètement, cela consiste à avoir une montée en puissance du poids de la mensualité de crédit de votre maison en fonction des périodes de remboursement.

Période 1 : De la mise en place du crédit immobilier jusqu'à la fin de la LOA

• Crédit immobilier : 596,5€ + 62€ d'assurance (simulation à 1,5% et à 0,4% d'assurance)
• Crédit LOA : 155€
• Prêt conso 2 : 415€

Total des crédits : 1228,5€
Total des ressources : 3780€+85€ = 3865€
Taux d'endettement sur la période : 31,8% soit largement en dessous des 35% demandés

Note, j'ai chargé l'assurance du prêt principal pour tenir compte de l'assurance du PTZ.

Période 2 : De la fin du LOA jusqu'à la fin du deuxième crédit immobilier

• Crédit immobilier : 406,53€ + 62€ d'assurance (simulation à 1,5% et à 0,4% d'assurance)
• Prêt à taux zéro : 190€
• Prêt conso 2 : 415€

Total des crédits : 1073,53€
Total des ressources : 3780€+85€ = 3865€
Taux d'endettement sur la période : 27,78% soit largement en dessous des 35% demandés

Période 3 : De la fin du prêt conso 2 à la fin du PTZ

• Crédit immobilier : 821,53 + 62€ d'assurance (simulation à 1,5% et à 0,4% d'assurance)
• Prêt à taux zéro : 190€

Total des crédits : 1073,53€
Total des ressources : 3780€+85€ = 3865€
Taux d'endettement sur la période : 27,78% soit largement en dessous des 35% demandés

Période 4 : De la fin du PTZ à la fin du crédit principal

• Crédit immobilier : 1011,53 + 62€ d'assurance (simulation à 1,5% et à 0,4% d'assurance)

Total des crédits : 1073,53€
Total des ressources : 3780€+85€ = 3865€
Taux d'endettement sur la période : 27,78% soit largement en dessous des 35% demandés


Option 2 : Vous avez le cash pour solder le crédit LOA de 155€/mois. Dans ce cas vous vous engagez à le solder une fois l'accord de financement obtenu. Cela signifie que dans ses calculs la banque n'en tiendra pas compte. Et pour le reste, ça fonctionne comme l'option 1, en procédant au lissage du prêt au cours du temps.

Je tiens quand même à vous dire que quand vous lissez des prêts, vous payez plus cher votre prêt bancaire. Mais dans votre situation, vous n'avez pas vraiment le choix. Car sinon vous n'êtes pas finançables.

Ps : J'attire votre attention sur le fait que je n'ai pas vu dans votre estimation des travaux de votre maison les éléments importants suivants.

1. La taxe d'aménagement
2. La taxe de participation à l'assainissement collectif (ou les frais pour un assainissement autonome)

Dans les frais dits annexes, y avez-vous :

• L'enlèvement des terres en fin de chantier
• Le régalage des terres
• La mise en place d'un chemin carrossable à minima pour garer les voitures et accéder à la maison avec les pieds au sec ?

Croyez-moi, ces frais ne sont pas négligeables, et si vous avez oublié tout dans votre chiffrage vous en avez pour autour de 20.000€ supplémentaires.

Bon courage.

Charles

 

[janejane]

Nous n'avons que peu d'épargne de côté car c'est un projet récent et nous avions un projet très coûteux auparavant.
Les différents taxes, enlèvement des terres et compagnie sont bien pris en compte. Merci pour votre retour.