Explication sur remboursement total anticipé !!!!

[NOVA]

Bonjour,

Après avoir recherché un peu partout des explications sur le remboursement total anticipé
je n'ai pas trouvé ce que je cherchais et pourtant je pense que c'est pas compliqué )).
J'ai besoin de votre aide et de vos conseils dans ce sujet.

J'ai contracté en 2009 un prêt immobilier afin d'acquérir un appartement en VEFA.
Le montant initial du prêt qui est de 100 000 euros à TEG 4,79%, Taux d’intérêt 4,2 sur 21 ans.

J'aimerai savoir à quel moment réellement le prêt à débuter et le montant des frais intercalaires ?
Quelle somme devrais-je rendre à la banque pour vendre cet appart en janvier 2019 ?

J'ai déjà posé ces questions à ma banque mais ils m'ont embrouillé avec leurs chiffres et
comme ils ne sont pas à l'origine du prêt (suite à un déménagement) c'est pas leur affaire !!!

J'ai mis en pièce jointe une partie de l'échéancier :


Je reste à votre disposition si besoin d'information pour m'aider dans ce sujet.
Merci à tous!

 

[tiflo]

normalement le montant des IRA est stipulé dans ton contrat de prêt, 3% de la somme restant due généralement, moins si tu l'as négociée.
mais peut-être me trompe-je, rapport à l'achat VEFA.

 

[robert05]

Bonjour,

J'ai contracté en 2009 un prêt immobilier afin d'acquérir un appartement en VEFA.
Le montant initial du prêt qui est de 100 000 euros à TEG 4,79%, Taux d’intérêt 4,2 sur 21 ans.

J'aimerai savoir à quel moment réellement le prêt à débuter et le montant des frais intercalaires ?
Quelle somme devrais-je rendre à la banque pour vendre cet appart en janvier 2019 ?

Normalement tout cela est indiqué sur le contrat de prêt que tu as signé.

J'ai déjà posé ces questions à ma banque mais ils m'ont embrouillé avec leurs chiffres et
comme ils ne sont pas à l'origine du prêt (suite à un déménagement) c'est pas leur affaire !!!

Il fait bon être banquier avec des clients aussi "souples".
Le prêt est bien dans leurs comptes ? Ce sont eux qui le couvrent et qui perçoivent les intérêts. Donc c'est bien leur affaire.
D'autre part tu es leur client, autrement dit ils travaillent pour toi. Si tu as des questions et s'ils sont un minimum professionnels ils sont tenus d'y répondre clairement. S'ils "t'embrouillent" c'est qu'ils ne savent pas expliquer ce dont ils sont censés s'occuper, il faut qu'ils changent de métier.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'aimerai savoir à quel moment réellement le prêt à débuter et le montant des frais intercalaires ?
Quelle somme devrais-je rendre à la banque pour vendre cet appart en janvier 2019 ?

Suivant l'échéancier que vous avez joint, après l'échéance du 15 janvier 2019 le capital restant dû s'élèvera à 69.355,96€.

A cela viendra s'ajouter l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé qui sera au maximum égale au plus petit des deux montants suivants :

+ 6 mois d'intérêts calculés au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé,

ou

+ Maximum 3% du capital dû avant remboursement.

Je vous signale au passage que pendant la phase de différé, votre banque capitalise les intérêts au mois le mois ce qui vous fait donc payer "des intérêts sur les intérêts" ce qui est contraire à l'aricle 1154 du code civil.

Cdt

 

[robert05]

A cela viendra s'ajouter l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé qui sera au maximum égale au plus petit des deux montants suivants :

+ 6 mois d'intérêts calculés au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé,

ou

+ Maximum 3% du capital dû avant remboursement.

Le taux du prêt étant inférieur à 6% l'IRA sera plafonnée à 6 mois d'intérêts.
C'est d'ailleurs généralement le cas pour les prêts classique récents.

 

[ZRR_pigeon]

attention a la confusion:

ce que vous dites n'est vrai qu'avec les remboursement totaux, et non les partiels.

car avec un pret de 100 000 ou on en rembourse 10 000:
6 mois d'interets a 4.2% sur 10 000, ca fait 210 euros et 3% du capital restant du ca fait 3000 euros.

 

[robert05]

attention a la confusion:

ce que vous dites n'est vrai qu'avec les remboursement totaux, et non les partiels.

car avec un pret de 100 000 ou on en rembourse 10 000:
6 mois d'interets a 4.2% sur 10 000, ca fait 210 euros et 3% du capital restant du ca fait 3000 euros.

Non, dans ce cas aussi l'IRA serait plafonnée à 2100 euros (6 mois d'intérêts sur le CRD). Autrement dit cette limite de 3% ne joue presque plus sur des prêts récents, puisque généralement le taux est inférieur à 6%.

 

[GoodbyLenine]

+ 6 mois d'intérêts calculés au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé,

= 210€ sur 10000€ remboursé, dans le cadre d'un pret à 4.2% annuel, et pas 2100€.

 

[robert05]

= 210€ sur 10000€ remboursé, dans le cadre d'un pret à 4.2% annuel, et pas 2100€.

Exact. Enfin l'essentiel reste que "la limite de 3% ne joue presque plus sur des prêts récents, puisque généralement le taux est inférieur à 6%".

 

[NOVA]

Merci de toutes vos réponses, les choses sont plus claires.
Il est indiqué dans les stipulations particulières de mon prêt qu'aucune indemnités ne sera exigée si l'emprunteur justifie que le remboursement anticipé provient de ses propres deniers.
Sinon l'indemnité sera égale à la valeur d'une semestre d’intérêts sur le capital remboursé sans pouvoir dépasser 3% du capital restant.

Donc pour le remboursement total anticipé :
- Pour 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé : 69.355,96 * 2.1% (Intérêts sur 6 mois) = 1456,48€
- 3% du capital restant : 69.355,96 * 3% = 2080,68€


Aristide, ta phrase sur l'article 1154 du code civil, je ne la comprends pas et elle concerne mon prêt ?

J'avais demandé un prêt de 100 000€ mais j'ai le sentiment qu'ils sont rajouté les frais intercalaires dans le prêt
et j'avais stipuler sur 20 ans et je constate que c'est sur 21 ans !!!!

Est-ce des actions normalement dans le cadre d'un prêt ?

Bonne journée

 

[Aristide]

Bonjour,

Aristide, ta phrase sur l'article 1154 du code civil, je ne la comprends pas et elle concerne mon prêt ?

Pendant la phase de différé, la banque calcule des intérêts qui ne sont pas payés mais capitalisés chaque mois.
Le capital dû à amortir augmente donc tous les mois.
Mais, comme les intérêts sont calculés en permanence sur le capital dû, plus les mois passent plus les intérêts dus au titre d'un mois donné augmentent et plus le capital dû à amortir augmente également.

Cette capitalisation des intérêts est réglementée par l'article 1154 du code civil.
Elle n'est possible que :
+ Si elle est prévue au contrat
+ Pour des intérêts échus
+ Et pour des intérêts dus pour au moins une année entière.

=> Suivant cette dernière condition la capitalisation des intérêts dus et non payés ne serait possible que tous les 12 mois ce qui, pendant la phase de différé, n'augmenterait donc le capital à amortir que tous les ans et les "intérêts payés sur les intérêts" n'augmenteraient également que tous les ans.

Or votre banque capitalise au mois le mois ce qui, par rapport à la règle édictée, par le code civil augmente votre coût du crédit.

J'avais demandé un prêt de 100 000€ mais j'ai le sentiment qu'ils sont rajouté les frais intercalaires dans le prêt

Un "sentiment" n'est pas suffisant.
Que prévoit votre contrat ?
Comment est votre tableau d'amortissement depuis l'origine ?
+ Le 6/07/2008 vous avez une échéance de 500€ alors qu'il n'y a aucun capital de débloqué ???
+ Le 17/07/2008 vous avez des frais divers de 1.300€ qui viennent à due concurrence augmenter le capital restant dû.

et j'avais stipuler sur 20 ans et je constate que c'est sur 21 ans !!!!

Tout dépend s'il s'agit d'un différé interne ou d'un différé externe.
Que dit votre contrat.
+ Le 6/07/2008 vous avez une échéance de 500€ alors qu'il n'y a aucun capital de débloqué ???
+ Le 17/07/2008 vous avez des frais divers de 1.300€ qui viennent à due concurrence augmenter le capital restant dû.
Ceci peut aussi expliquer l'allongement de durée.

Sur ces notions de différé, éventuellement, vous pouvez obtenir des détails sur mon blog.

Cdt

 

[NOVA]

Ayant lu avec attention ta réponse Aristide et ton blog, je ne suis pas familier avec les termes bancaires.

J'ai repris mon contrat :
Il est indiqué pour des intérêts différés, selon les cas :
- Avec utilisation progressive en franchise totale
- Avec une période de franchise totale
- Avec utilisation progressive en franchise totale suivie d'une franchise totale
Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine

Sinon ils parlent de Franchise Partielle et de Franchise totale est-ce que cela à un lien avec les différés ?

Sur mon échéancier : les 500€ les frais de dossier et les 1300€ les frais de garanties
Je joins le 1er tableau de mon échéancier


A mon avis ils sont rajoutés les frais intercalaires au montant du prêt, c'est pas qu'un sentiment

Merci de tes lumières

 

[Aristide]

Ayant lu avec attention ta réponse Aristide et ton blog, je ne suis pas familier avec les termes bancaires.

J'ai repris mon contrat :
Il est indiqué pour des intérêts différés, selon les cas :
- Avec utilisation progressive en franchise totale
- Avec une période de franchise totale
- Avec utilisation progressive en franchise totale suivie d'une franchise totale
Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine

Sinon ils parlent de Franchise Partielle et de Franchise totale est-ce que cela à un lien avec les différés ?

Une franchise totale c'est un différé total où l'emprunteur ne paie aucun intérêt ni ne rembourse aucun capital.
Généralement il paie les primes d'assurance mais il est possible que ces primes soient aussi différées.

Dans une franchise/différé total les intérêts dus et non payés (+ éventuellement le primes d'assurances) sont sont capitalisés = ajoutés au capital emprunté.

Relisez mon blog; c'est expliqué.

Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine

Les nouveaux tableaux fourrnis permette d'y voir un peu plus clair.

Si "Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine" c'est donc conforme à l'article 1154 code civil.

Par contre s'il y avait des intérêts dus sur une année qui n'est pas entière ils ne devraient pas être capitalisés du tout; donc encore moins au mois le mois.

Mais, pour ce qui vous concerne c'est en fait une autre méthode - légale et moins couteuse - qui a été appliquée.

D'abord il semble que vous ayez fait trois appels de fonds :
+ 17/07/2009 = 73.740,13€
+ 06/08/2009 = 17.775,00€ => 091.515,13€
+ 20/07/2010 = 08.484,87€ => 100.000,00€
et chaque mois les intérêts ont bien été calculés sur ces soldes et non pas sur après capitalisation au mois le mois.

Mais les intérêts dus et non payés ont été stockés dans un compteur et du 15/07/2010 au 15/06/2011 vous avez payé des échéances de 661,48€ (avec assurances) qui n'ont servi qu'à payer le total des intérêts ainsi stockés.
Vous n'avez commencé à amortir vos 100.000€ qu'à partir du 15/07/2011.

Sur mon échéancier : les 500€ les frais de dossier et les 1300€ les frais de garanties
Je joins le 1er tableau de mon échéancier

OK; apparemment ils ont été prélevés directement sur votre compte sans impacter le capital restant dû du prêt.(ce que font certaines banques).

A mon avis ils sont rajoutés les frais intercalaires au montant du prêt, c'est pas qu'un sentiment

Non; pas exactement.
Ainsi qu'expliqué ci-dessus ils ont été stockés dans un compteur non générateur d'intérêts.

s'ils avaient été "rajoutés au capital" vous auriez payés "des intérêts sur les intérêts" ce qui vous aurait donc coûté plus cher mais ce n'est pas le cas.

Cdt

 

[NOVA]

Merci de tes explications Aristide très pédagogiques.

J'ai bien compris le fonctionnent du compteur, d'une durée de 12 mois ou je n'ai payé que les intérêts cumulés précédemment, ils doivent correspondre aux frais intercalaires. J'ai compris que ces derniers n'ont pas été ajoutés au capital.

Ma conseillère n'est pas entrée dans les détails soit pas manque de volonté, soit pas méconnaissance du sujet,
elle m'a apporté aucun conseil, je la considère comme une intermédiaire entre moi et mon argent et la banque.

J'envisage de faire un nouveau prêt immobilier et j'ai la problématique de l'endettement
j'ai plusieurs solutions, soit :
- Je diminue la mensualité du 1ere prêt par un apport et je peux effectuer le 2ieme prêt
- Je renégocie le taux du 1ere prêt en mettant en levier le 2ieme prêt dans la même banque
- J'effectue un rachat de 1ere prêt via une autre banque et en leur proposant le 2ieme prêt

Si quelqu'un voit une autre solution, je suis preneur.

Merci des réponses,
Bonne soirée

 

[Aristide]

Bonjour,

- Je diminue la mensualité du 1ere prêt par un apport et je peux effectuer le 2ieme prêt

Autrement dit vous procédez à un remboursement anticipé partiel su le 1er crédit.

Vérifier :
1) - Si le taux de ce premier crédit est supérieur au taux de rémunération de votre épargne (votre apport personnel)
2) - Qu'il est plus intéressant pour vous d'emprunter sur le second projet plutôt que d'y affecter cette épargne disponible.

Et tenir compte des éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

- Je renégocie le taux du 1ere prêt en mettant en levier le 2ème prêt dans la même banque.

Du fait de montage gigogne à échéances lissées, il n'est pas certain
+ Que la banque puisse faire/ accepte de faire.
+ Si elle veut bien et peut techniquement le faire, pas certain qu'elle puisse maintenir le lissage = à vérifier au près de votre banque.

Et s'il est possible de renégocier le taux du 1er crédit, pourquoi pas également celui du second ?

- J'effectue un rachat de 1ere prêt via une autre banque et en leur proposant le 2ieme prêt

Oui
Mais aussi, éventuellement, un rachat des deux crédits antérieurs et pas seulement du 1er.

Cdt