EURL pour société de marchand de biens

[SaintFrancis]

Bonjour,

Je suis ignorant sur le sujet, quelqu'un pourrait m'exposer en quelques mots les éléments principaux de ce choix pour un placement immobilier? disons 2 unités d'habitation à 80000€ par exemple
Je n'ai pas l'objectif de mettre en exploitation , mais une revente dans les 5 ans , ou conserver et mettre en location ensuite, tout dépendra du marché. Mais il y a un objectif de constituer une plus value, si cela se passe favorablement
donc : achat 160000€ , frais de notaire 2/3% ?
Couts annuels à prévoir? imposition IR ou IS à choisir dés le début même si on ne génère de bénéfice (ou déficit..) qu'à la revente?
disons revente à 200000, quelle est alors l'assiette imposable , le bénéfice et le montant de l’impôt ?
Comment ça se passe si au bout de 3 ans on décide finalement de conserver pour mettre en location?
merci !!

 

[SaintFrancis]

Je voudrais préciser que mon choix balance avec une SCI , qui théoriquement peut etre "marchand de bien" (si le notaire veut bien?) à condition de ne pas avoir d'activité commerciale (location du bien)? Je prefererais la SCI c'est un peu moins l'inconnu pour ma part

 

[moietmoi]

Bonjour
il est impossible de répondre à tes questions....
un remarque de fond: on ne commence pas par 2 biens quand on est débutant et comme tu le dis, ignorant...
il faut savoir à l'avance le but de l'achat..
imaginons que tu achètes un bien à 160 000 euros , en tant que particulier, grosso modo le cout d'achat sera grosso modo de 178 000 euros, il faut donc soit avoir l'argent soit être capable d'avoir le crédit;

imaginons que tu ne fasse rien de ce bien, et que tu attendes 5 ans; tu auras à payer la taxe foncière + la taxe sur les logements vides+ les assurances+ les entretiens charges..+ les mensualités du crédit et tu revends à 200 000, tu auras donc perdu de l'argnent et en plus le fisc va venir te voir en disant que tu as fait une opération d'achat/revente , et il te taxera entre autre la tva de 40 000 euros...et tu auras en plus l'urssaf qui va venir;
bref il faut savoir ce que tu veux faire;
car à l'inverse si tu fait une opération de marchand de bien, tu as 2 ans pour revendre sinon tu es taxé comme un particulier, en plus de tes impôts et urssaf d'entreprise....

donc que souhaites tu faire?

 

[moietmoi]

Je voudrais préciser que mon choix balance avec une SCI , qui théoriquement peut etre "marchand de bien" (si le notaire veut bien?) à condition de ne pas avoir d'activité commerciale (location du bien)? Je prefererais la SCI c'est un peu moins l'inconnu pour ma part

comment faire pour te donner des pistes , sans être vexant, j'ai envie de dire: que de confusions...
Une sci par essence même (le c veut dire civile) n'est pas commerciale!! même sci is
la location d'un bien ( même meublé et imposé en bénéfices commerciaux, ) est une activité civile pour un paticulier , sauf si il y a du service de type hotelier;(le conseil constitutionnel l'a rappelé, il n'y a pas longtemps)
Une sci ne peut donc pas du tout être marchand de biens.......

 

[SaintFrancis]

L'objectif est de ne pas posséder en nom propre (donc uniquement des parts), et accessoirement de realiser une plus value à terme (bien acquis aux enchères, acte prévu pour sept / oc)
Je ne suis pas novice en immo, mais j'ai toujours possédé en nom propre
Je pensais qu'un marchand de bien avait 5 ans pour realiser la vente pour laquelle
@moietmoi : je sais bien que sci est une structure non commerciale, quand j'ecrivais "à condition de ne pas avoir d'activité commerciale" j'entendais par là la location du bien, mais l'activité de marchand de bien est-t-elle incompatible avec cette structure?
Le plus simple serait encore une fois d'acheter en nom propre , sinon des sites évoquent l'EURL, mais je crains la complexité encore une fois...
Le montant de la taxation au final, si cela ne se fait que sur la marge/benefice , est un critere presque secondaire du moment que ça reste une fraction (30-50%) dudit bénéfice
Tu parles de 18000 de frais de mutation, alors que justement le statut marchand de bien permet de les réduire au mini non ?
J'imaginais que par la destination même du bien (revente vide) le marchand de bien était éxonéré de TLV?

egalement : il n'y a pas de TVA sur marge pour ce type d'opération

 

[moietmoi]

L'objectif est de ne pas posséder en nom propre

normal, vu que c'est impossible en marchand de biens...

accessoirement de realiser une plus value à terme

non, ce n'est pas accessoire, c'est le but..sinon je ne comprends rien...

l'activité de marchand de bien est-t-elle incompatible avec cette structure?

je te confirme, il est absolument impossible de faire du marchand de bien avec une sci.

j'entendais par là la location du bien

alors que la location est possible en sci (ir ou is suivant nu ou meublé)

Le plus simple serait encore une fois d'acheter en nom propre

absolument impossible pour faire marchand de biens;

des sites évoquent l'EURL

eurl, sarl ,sas, sasu....

 

[SaintFrancis]

alors que la location est possible en sci (ir ou is suivant nu ou meublé)

J'ai des infos contradictoires sur ce point, meme si je pensais comme toi au départ

la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet.

 

[moietmoi]

J'ai des infos contradictoires sur ce point, meme si je pensais comme toi au départ

on peut trouver toutes sortes d'erreurs dur internet;
une sci à l'ir peut faire de la location nue, c'est habituel et courant; (une tolérance de 10% losrqu'il n'y a pas de finalité à rester dans le meublé est toléré pour de la location meublée dans une sci ir)
mais en sci lorsque l'on veut faire de la location meublée, il faut choisir l'option IS;

la difficulté vient du fait que le droit civil , le droit commercial et le droit fiscal ne parlent pas de la même chose lorque le mot commercial est employé;

une sci (ir ou is) ne peut pas être utilisée pour de l'achat revente, ce qui ne veut pas dire que la sci n'a pas le droit de revendre un bien qui a été exploité en location par la sci

 

[SaintFrancis]

je te remercie, ce dernier point va orienter pas mal mon choix, parcequ'apres tout l'achat-vente n'est pas une activité courante pour mon projet (qui reste modeste en investissement)
Si je tiens vraiment au statut marchand de bien ET pouvoir louer en meublé (LMP), resterait la SASU ? Je lis qu'un taux réduit d'IS à 15% est possible selon conditions 'sur activité location ? sur bénéfice revente?)

 

[moietmoi]

Si je tiens vraiment au statut marchand de bien ET pouvoir louer en meublé (LMP), resterait la SASU ?

le "statut" lmp ou lmnp est réservé aux particuliers et aux sarl de famille; cependant dans une sci is ou une sasu, tu peux louer un bien en meublé; la fiscalité et le régime social est celui de la société concernée; et il est donc tout à fait exact qu'avec une sasu tu peux louer nu, meublé, et acheter et vendre des biens; mais la fiscalité et le régime social ne seront pas optimisés pour la location;

Je lis qu'un taux réduit d'IS à 15% est possible selon conditions 'sur activité location ? sur bénéfice revente?)

une sasu est une société, il y a donc imposition sur son bénéfice,mais après cela l'argent, si la trésorerie est positive, est dans la société, pas dans tes mains;

 

[jmi12]

Je partage le point de vue de moietmoi. Je pense qu'avant de se lancer dans une activité dont la gestion est spécifique et complexe, il faudrait réfléchir à ce que vous voulez faire précisément. S'agit-il d'une activité commerciale de marchand de biens avec location éventuelle des immeubles avant leur revente, ou d'une activité civile de location avec revente éventuelle à terme pour profiter de la plus-value ? Le montage juridique et le traitement fiscal sont différents dans chaque cas. Il est donc nécessaire de choisir.
Comme dit par moietmoi, l'activité commerciale de marchand de biens ne peut pas être exercée, à titre principal, par une SCI, sauf à voir la SCI imposée sous le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés. Si vous mainteniez votre souhait de créer une activité de marchand de biens, l'exercice de l'activité sous couvert d'une société (EURL ou SASU) serait certainement préférable à l'entreprise individuelle, afin de garantir votre patrimoine personnel. A ce niveau aussi, un choix s'impose, avec des conséquences fiscales et sociales différentes (BIC pour l'EURL à défaut d'option pour l'IS, IS pour la SASU ; régime social des travailleurs indépendants pour l'EURL, salariat pour le président de SASU).

Concernant les particularités du régime de marchand de biens, elles impliquent de bien maîtriser la règlementation, notamment fiscale, dont la complexité est évidente et qui impose des choix lors de l'acquisition, choix conditionnant le traitement fiscal des opérations ultérieures et donc des reventes. Je pense aux engagements de revente dans les 5 ans de l'acquisition (article 1115 du CGI) ou de construction dans les 4 ans (article 1594-0 G du CGI) qui permettent d'acquérir avec des droits de mutation réduits, mais avec l'obligation de respecter les engagements pris, sous peine de rectifications assorties de pénalités.

Dans tous les cas, l'exercice d'une activité de marchand de biens impliquerait de faire appel à des conseils maîtrisant le sujet.

 

[jmi12]

Une petite précision complémentaire pouvant être utile pour un néophyte. Dans une activité commerciale de marchand de biens, les immeubles acquis ne constituent pas des immobilisations amortissables, mais des stocks. Tant que les immeubles ne sont pas vendus, ils figurent dans les stocks et en-cours qui ont pour effet de neutraliser les coûts d'acquisition. Comme vous le disiez, le résultat des opérations n'apparaît totalement qu'au moment de la revente.

 

[moietmoi]

Cette précision est de taille!!!
Elle montre que quelque soit la forme de la société choisie,il faut à l'avance définir son projet: achat/revente ou location du bien,sinon on est bloqué pour établir la comptabilité et la déclaration fiscale...

 

[SaintFrancis]

Je vous remercie en tout cas pour tous ces éléments de réflexion, il n'est pas simple de se déterminer justement parceque voulant ménager chèvre et chou en fonction du marché dans 3 ans, la
La SASU me semble un bon compromis. Quelques frais supplémentaires à l'enregistrement vs SCI mais pas grand chose
Je n'ose vous demander si j'ai possibilité d'acheter avec une société étrangère (j'ai une LTD pour mes affaires courantes en GB) ... je lis qu'il y aurait une taxe de 3%? aussi, un notaire, au moment de la cession, comment va-t-il voir la chose, faut-t-il l'enregistrer aussi en France ? (genre en faire une SASU ou SCI..)

 

[jmi12]

Je vous remercie en tout cas pour tous ces éléments de réflexion, il n'est pas simple de se déterminer justement parceque voulant ménager chèvre et chou en fonction du marché dans 3 ans, la
La SASU me semble un bon compromis. Quelques frais supplémentaires à l'enregistrement vs SCI mais pas grand chose
Je n'ose vous demander si j'ai possibilité d'acheter avec une société étrangère (j'ai une LTD pour mes affaires courantes en GB) ... je lis qu'il y aurait une taxe de 3%? aussi, un notaire, au moment de la cession, comment va-t-il voir la chose, faut-t-il l'enregistrer aussi en France ? (genre en faire une SASU ou SCI..)

La taxe de 3% n'est pas un problème, car le dispositif comporte de nombreuses exonérations, notamment pour les immeubles comptabilisés dans les stocks, ce qui est le cas pour les marchands de biens, mais aussi pour les sociétés européennes ou pour les sociétés établies dans des pays ayant conclu des conventions fiscales, ce qui est le cas du Royaume-Uni.
Par contre, l'établissement stable de la LTD en France devrait être immatriculé en France où il supporterait les mêmes impôts et taxes qu'une société de droit francais exerçant la même activité.
Bien sûr, l'exercice d'une activité en France, via une structure étrangère attirera nécessairement l'attention des services fiscaux. Il importe donc d'être particulièrement clean dans la gestion administrative, comptable et fiscale de l'entité britannique.

 

[SaintFrancis]

Je te remercie. Reste à savoir si lorsqu'on la reimlatricule en France ça impose le choix d'une structure (EURL, sci...) qui vient "écraser" l'initiale, étant donné que ça n'a pas d'équivalent (forcément,car il n'y a pas de correspondance entre les structures d'un pays à l'autre)
La compta devrait être stricte et transparente dans un cas comme dans l'autre, et j'admets que si l'intérêt fiscal est nul ,ça reste une opération que je suis curieux de mener

 

[jmi12]

Je te remercie. Reste à savoir si lorsqu'on la reimlatricule en France ça impose le choix d'une structure (EURL, sci...) qui vient "écraser" l'initiale, étant donné que ça n'a pas d'équivalent (forcément,car il n'y a pas de correspondance entre les structures d'un pays à l'autre)
La compta devrait être stricte et transparente dans un cas comme dans l'autre, et j'admets que si l'intérêt fiscal est nul ,ça reste une opération que je suis curieux de mener

Non, on n'écrase pas la société anglaise pour créer une autre société de droit français. On garde la LTD de droit britannique qui a sa personnalité juridique. On se borne à déclarer un établissement stable ou succursale en France, établissement qui sera soumis aux impôts français. Je précise que j'ai eu à connaître ce schéma qui n'a rien d'extraordinaire plusieurs fois au cours de ma carrière au sein des Finances publiques.

 

[moietmoi]

Par contre, l'établissement stable de la LTD en France devrait être immatriculé en France où il supporterait les mêmes impôts et taxes qu'une société de droit francais exerçant la même activité.

Bonjour Jmi12,
Comment cela se passe pour des activités pouvant être exercées , en France, au choix du fondateur dans une SaS ou une Sarl, quelle fiscalité applique t on à la succursale?

 

[Jeune_padawan]

Il me semble que la filiale peut remonter ses bénéfices via dividende à la société mère sans que la société mère soit fortement imposé via "le régime mère-fille". Voir de consolider l’ensemble des résultats via le "régime d'intégration fiscale".
Cela s'applique pour la France, il faut vérifier au niveau des réglementations du Royaume-Uni qui peut différer.

Après tout dépend des conventions fiscales entre le Royaume-Uni et la France pour ce cas. Le mieux est d'être conseillé par un spécialiste.

@jmi12 : Pouvez vous confirmer ces infos ?

 

[jmi12]

Bonjour Jmi12,
Comment cela se passe pour des activités pouvant être exercées , en France, au choix du fondateur dans une SaS ou une Sarl, quelle fiscalité applique t on à la succursale?

Je ne comprends pas très bien ton interrogation. Les SAS ou SARL sont des sociétés de droit français. Pourquoi donc une succursale en France ?