Estimer rendement SCPI dans AV Linxea Spirit

[Gentilvinz]

Merci pour ce tableau qui peut s'avérer bien pratique !
J'ai beau triturer les chiffres dans tous les sens, je ne retrouve pas les mêmes nombres de parts que ceux indiqués dans mon contrat.
J'ai pris 4 SCPI et je constate des écarts entre le nombre de parts initial du fichier et le nombre annoncé par Linxea.

Prenons l'exemple chiffré pour une des 4 SCPI : Epargne Pierre.

Investissement 1500€
Cout de la part 187.2€ (tels qu'indiqué par Linxea)
Frais d'investissement 8%
Valeur retrait : 90%

Le tableau indique 8.190883 parts obtenus en calculant 1500€ auquel je retire 8% de frais d'investissement que je divise par le cout de la part x la valeur de retrait
1500*(1-8%)/(90%*187.2) = 8.190883

Linxea m'indique dans mon contrat : 7.3625 parts que j'arrive à approximer par le calcul suivant :
1500€ auquel je retire 8% de frais d'investissement que je divise par le cout de la part
1500*(1-8%)/187.2 = 7.371795

Je suis donc surpris par l'écart entre le nombre de parts du fichier et le nombre de parts indiqué dans mon contrat. Mais il me semble que le nombre de parts n'est jamais utilisé dans le fichier.

 

[Gentilvinz]

Autre question dans le calcul de la valeur de retrait :
-J'ai du mal à comprendre pourquoi le rendement qui intervient est le rendement effectif (=rendement annuel / valeur retrait en pourcent) et non directement le rendement annuel

 

[sorcier]

Merci pour ce tableau qui peut s'avérer bien pratique !
J'ai beau triturer les chiffres dans tous les sens, je ne retrouve pas les mêmes nombres de parts que ceux indiqués dans mon contrat.
J'ai pris 4 SCPI et je constate des écarts entre le nombre de parts initial du fichier et le nombre annoncé par Linxea.

Prenons l'exemple chiffré pour une des 4 SCPI : Epargne Pierre.

Investissement 1500€
Cout de la part 187.2€ (tels qu'indiqué par Linxea)
Frais d'investissement 8%
Valeur retrait : 90%

Le tableau indique 8.190883 parts obtenus en calculant 1500€ auquel je retire 8% de frais d'investissement que je divise par le cout de la part x la valeur de retrait
1500*(1-8%)/(90%*187.2) = 8.190883

Linxea m'indique dans mon contrat : 7.3625 parts que j'arrive à approximer par le calcul suivant :
1500€ auquel je retire 8% de frais d'investissement que je divise par le cout de la part
1500*(1-8%)/187.2 = 7.371795

Je suis donc surpris par l'écart entre le nombre de parts du fichier et le nombre de parts indiqué dans mon contrat. Mais il me semble que le nombre de parts n'est jamais utilisé dans le fichier.

Vous êtes en train de mélanger valeur de retrait et prix de souscription.

Le coût de la part d'Épargne Pierre est de 208 euros et pas 187.2 C'est 208 ce qu'il faut rentrer!

[lien réservé abonné]

Le rendement effectif est par rapport à l'argent que vous avez, car le rendement publié est par part à prix de souscription et pas par rapport à la valeur de retrait (=par rapport à l'argent que vous avez).

Donc, si on prend un rendement publié de 5 % par part, cela correspond à 0.05 * 208 = 10.4 euros. Cela correspond à un taux effectif de 10.4 / 187.2 = 0.055 donc, 5.5 % Ce taux effectif permet ne pas utiliser le nombre de parts dans les calculs mais la valeur de retrait.

 

[Gentilvinz]

Vous êtes en train de mélanger valeur de retrait et prix de souscription.

Le coût de la part d'Épargne Pierre est de 208 euros et pas 187.2 C'est 208 ce qu'il faut rentrer!

[lien réservé abonné]

Le rendement effectif est par rapport à l'argent que vous avez, car le rendement publié est par part à prix de souscription et pas par rapport à la valeur de retrait (=par rapport à l'argent que vous avez).

Donc, si on prend un rendement publié de 5 % par part, cela correspond à 0.05 * 208 = 10.4 euros. Cela correspond à un taux effectif de 10.4 / 187.2 = 0.055 donc, 5.5 % Ce taux effectif permet ne pas utiliser le nombre de parts dans les calculs mais la valeur de retrait.

Oh, merci Sourcier... Je me suis fait avoir par les indications de Linxea qui indique PRM = Valeur de la part = 187.2€. J'ai fait un raccourci en pensant que c'était le prix de la part, mais en effet le prix de la part est de 208€ pour EpargnePierre, mais ce montant n'apparait pas dans ma page de synthèse.

 

[moietmoi]

Bonjour@Sorcier,
merci pour ce travail..
2 questions remarques et peut être une mécompréhension de ma part..
Pour la majorité des scpi de linxéa spirit 2, le loyer est reversé sur le fonds euro et n'est pas réinvesti sur la scpi; Aussi ton simulateur rémunère les loyers au taux de la scpi et non pas à un taux sans doute plus bas des fonds euros... et par ailleurs les PS sont prélevés chaque année sur les fonds euros...(non pris en compte , si je ne me trompe pas)
et une question: lorsque l'on choisit le non réinvestissement du loyer ( en mettant 0) , est il considéré comme complètement sorti du contrat, ou porte -t il lui même intérêt pour l'avenir?

 

[sorcier]

Bonjour@Sorcier,
merci pour ce travail..
2 questions remarques et peut être une mécompréhension de ma part..
Pour la majorité des scpi de linxéa spirit 2, le loyer est reversé sur le fonds euro et n'est pas réinvesti sur la scpi; Aussi ton simulateur rémunère les loyers au taux de la scpi et non pas à un taux sans doute plus bas des fonds euros...

Avec Spirit 2 l'assuré peut choisir de réinvestir ou pas mais certainement pas de façon automatique. Dans la pratique cela introduise un mois de décalage avec une toute petite influence car de toute façon les liquidités donnent des intérêts dans le fonds euros. Comme tu as pu voir, c'est l'utilisateur qui décide si simuler avec réinvestissement total, partiel ou sans. En tout cas, on voit bien qu'un petit réinvestissement est nécessaire si on veut éviter l'érosion des parts due aux frais du contrat.

EDIT: Je viens de recevoir un mail de Linxea en disant que les versements programmes sont maintenant possibles sur les SCPIs. Donc, on peut même programmer un investissement égal aux loyers attendus et sortir les loyers quand nécessaire.

Le simulateur prend bien en compte les frais d'investissement des loyers dans la SCPI.

et par ailleurs les PS sont prélevés chaque année sur les fonds euros...(non pris en compte , si je ne me trompe pas)
et une question: lorsque l'on choisit le non réinvestissement du loyer ( en mettant 0) , est il considéré comme complètement sorti du contrat, ou porte -t il lui même intérêt pour l'avenir?

Il est considéré comme sorti du contrat. À la base mon objectif étant d'abord capitaliser sur SCPI (mettant 1) puis ajuster pour conserver le nombre de parts constant (en compensant les frais du contrat) et utiliser mon contrat comme source de revenus pérennes à la retraite.

Le simulateur m'a permit d'évaluer l'intérêt ou pas de l'utilisation d'un PER pour loger des SCPI par rapport à un achat en nue propriété ou en assurance vie.

 

[moietmoi]

Le simulateur m'a permit d'évaluer l'intérêt ou pas de l'utilisation d'un PER pour loger des SCPI par rapport à un achat en nue propriété ou en assurance vie.

Chaque cas est particulier, entre autre de part la TMI, mais pas seulement, vu les objectifs de chacun;
je compare aussi avec la détention en sci( une sci is existante avec apport en compte courant du capital pour acheter les scpi)
Quand je parle d'objectif, que le capital s'effrite peu à peu, n'est pas grave pour moi,
Comme je le disais sur un autre post, le danger de la nue pro( qui pour moi est le plus rentable) , c'est qu'au moment de la vente, après reconstitution à 10 ans de la PP, il y ait une baisse significative de la valeur de part: le pari serait alors perdu: pas de loyer et une valeur finale attendue non au rendez vous...
Comme je trouve qu'il y a beaucoup de variables qu'on ne maitrise pas, j'ai décidé de panacher pour la même somme sur du direct, en AV, en SCI-is ,en PER; et en nue pro; rendez vous dans 11 ans; l'idée est de dépenser de l'argent par des rachats partiels sur un très vieux contrat, tout en laissant croitre pendant 10 ans ces supports;
Es tu arrivé à une conclusion probante pour toi?

 

[sorcier]

Chaque cas est particulier, entre autre de part la TMI, mais pas seulement, vu les objectifs de chacun;
je compare aussi avec la détention en sci( une sci is existante avec apport en compte courant du capital pour acheter les scpi)
Quand je parle d'objectif, que le capital s'effrite peu à peu, n'est pas grave pour moi,
Comme je le disais sur un autre post, le danger de la nue pro( qui pour moi est le plus rentable) , c'est qu'au moment de la vente, après reconstitution à 10 ans de la PP, il y ait une baisse significative de la valeur de part: le pari serait alors perdu: pas de loyer et une valeur finale attendue non au rendez vous...
Comme je trouve qu'il y a beaucoup de variables qu'on ne maitrise pas, j'ai décidé de panacher pour la même somme sur du direct, en AV, en SCI-is ,en PER; et en nue pro; rendez vous dans 11 ans; l'idée est de dépenser de l'argent par des rachats partiels sur un très vieux contrat, tout en laissant croitre pendant 10 ans ces supports;
Es tu arrivé à une conclusion probante pour toi?

Pour moi PER et nue propriété étaient presque équivalents si pas de changement de TMI. Probablement je changerai vers une tranche inférieure donc le choix a été vite fait (même si je n'exclue pas acheter des parts de Corum Origin en nue propriété). En tout cas, l'assurance vie arrivait clairement en dernière.

 

[bc92]

Bonjour et merci pour cet Excel.
Petite question sur la valeur de retrait en année 0. Je ne comprends pas pourquoi c'est 92 (coût part * (1 - frais d'entrée AV)).
La valeur de retrait donc valeur d'achat en AV correspond au coût de la part diminué de la com de souscription, donc dans votre exemple 90 ?

 

[sorcier]

La valeur de retrait donc valeur d'achat en AV correspond au coût de la part diminué de la com de souscription, donc dans votre exemple 90 ?

Oui. C'est expliqué à plusieurs endroits et vérifié et revérifié.

Attention, cela s'applique à Spirica. D'autres assureurs peuvent faire de façon différente.

Pour Épargne Pierre:

Commission de souscription 8 % -> 92 euros qui restent
Valeur de retrait 90 % du prix de la part
Valorisation des parts au prix de retrait -> 92 / 0.90 = 1.022 donc on a 2.22 % plus de parts qu'en direct.

 

[tsnooz]

Bonjour @sorcier

Merci pour le récap excel, très intéressant.

J'ai fait deux simulations :

1/ Pour Remake Live


> Cash total extrait après 40 trimestres : 48,80€


2 / Pour Epargne Pierre


> Cash total extrait après 40 trimestres : 49,88€


Comment est-ce possible qu'Epargne Pierre fasse mieux que Remake live avec pourtant les 8% de frais d'investissement ?

Selon la confirmation dans ce fil : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/spci-remake-live-augmentation-de-la-part.46914/page-20

. Epargne Pierre pour 100€ d'investissement : valeur part réelle pour calculer le dividende : 92€

. Remake Live pour 100€ d'investissement : valeur part réelle pour calculer le dividende : 100€

Avec les paramètres iso comme dans les captures (et rendement identique), Remake Live devrait toujours être devant car le % rendement est calculé sur une base initiale 100, contrairement à Epargne Pierre où il est calculé sur une base initiale 92.


Preneur de vos lumières

Merci bcp,

 

[sorcier]

Bonjour @sorcier

Merci pour le récap excel, très intéressant.

J'ai fait deux simulations :

1/ Pour Remake Live
Afficher la pièce jointe 23953

> Cash total extrait après 40 trimestres : 48,80€


2 / Pour Epargne Pierre
Afficher la pièce jointe 23954

> Cash total extrait après 40 trimestres : 49,88€


Comment est-ce possible qu'Epargne Pierre fasse mieux que Remake live avec pourtant les 8% de frais d'investissement ?

Selon la confirmation dans ce fil : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/spci-remake-live-augmentation-de-la-part.46914/page-20

. Epargne Pierre pour 100€ d'investissement : valeur part réelle pour calculer le dividende : 92€

. Remake Live pour 100€ d'investissement : valeur part réelle pour calculer le dividende : 100€

Avec les paramètres iso comme dans les captures (et rendement identique), Remake Live devrait toujours être devant car le % rendement est calculé sur une base initiale 100, contrairement à Epargne Pierre où il est calculé sur une base initiale 92.


Preneur de vos lumières

Merci bcp,

Pour faire court tu extrais plus de cash mais tu as moins d'argent.

C'est l'addition de la valeur des parts résiduelles et du cash extrait que tu dois prendre pour comparer.

Pour faire simple on peut faire un calcul approximatif pour un an:

- Remake Live

100 * (1 + 0.05 - 0.005) - 100 = 4.5 euros de loyers

- Épargne Pierre

92 * (1 + 0.055 - 0.005) - 92 = 4.6 euros de loyers

Donc, on extrait plus de cash avec Épargne Pierre, mais l'argent total (somme de la valeur des parts et du cash extrait est supérieur pour Remake Live). Dans un cas on a plus de la somme investie et dans l'autre non même si on a libéré plus de cash.

 

[tsnooz]

Bonjour @sorcier

Merci pour ton retour, de ma compréhension, les 0,5% frais de gestion UC ne s'appliquent pas sur le rendement, mais sur la valeur de la part :

- Remake Live
0,5% pris sur 100€ = 99,5€
Rendement = 99,5€ * 5% = 4,975€

- Épargne Pierre
0,5% pris sur 92€ = 91,54€
Rendement = 91,54€ * 5% = 4,577€

Qu'en penses-tu ?

Merci,

 

[sorcier]

- Épargne Pierre
0,5% pris sur 92€ = 91,54€
Rendement = 91,54€ * 5% = 4,577€

Qu'en penses-tu ?

Que tu te trompes quand tu appliques 5 % à la valeur résiduelle des parts

Soit tu calcules le rendement effectif par rapport à 92 euro, soit tu calcules le rendement par part et nombre de parts. Tu mélanges les deux.

Avec Remake Live, tu achètes une part qui donne un rendement de 5 euros après un an.

Avec Épargne Pierre tu achètes 1.022 parts qui donnent un rendement de 5 * 1.022 euros après un an. Donc, c'est logique que tu as un loyer plus élevé même s'il te reste moins d'argent total car tu as plus de parts et les parts donnent 5 euros dans les deux cas.

Si tu veux prendre le 92 euros, ton rendement n'est pas de 5 /100 mais de 1.022 * 5/ 92. C'est le rendement "effectif" du tableau.

 

[tsnooz]

Merci pour votre retour.

J'en conclue qu'il est préférable de diversifier les SCPI au sein de l'AV et que Remake, même sans frais de souscription, s'égalise avec le temps vs les SCPI avec frais de souscription.

Et si on a une logique de très long terme, et ne jamais revendre ses parts, les SCPI avec frais de souscription sont encore plus avantageuses que Remake.

Par curiosité, quelles SCPIs possédez-vous avec Spirit 2 ?

Merci,

 

[sorcier]

Par curiosité, quelles SCPIs possédez-vous avec Spirit 2 ?

Remake Live
Épargne Pierre
Altixia Cadence XII
Activimmo

 

[garnuts]

Remake Live
Épargne Pierre
Altixia Cadence XII
Activimmo

Bjr sorcier,

désolé je déterre le post ( c est matt qui l a fait remonté sur un autre post )

Continues tu d invesir sur EP, altixia et activimmo malgré les frais?
j ai énormément de mal a investir dorénavant sur les scpi avec frais !!

je compte investir pour environ 8 ans voir 10

 

[Roms94]

Bonjour à tous ,

Bon j'essaie de comprendre mais j'avoue être un peu paumé :s
Pour Altixia (voir ci dessous les frais indiqués sur linxea)
dans mon cas je fais un versement de 334e80, la valeur de la part est de 200e si je ne dis pas de bêtise ensuite je prends l'exemple du rendement 2023 soit 5,6% le reste ce calcul tout seul non ? (je ne comprends pas la revalorisation annuelle de =0,25 tout comme la fraction réinvestie)

Frais investissement	7​
Valeur retrait en percent	91​

 

[sorcier]

Continues tu d invesir sur EP, altixia et activimmo malgré les frais?
j ai énormément de mal a investir dorénavant sur les scpi avec frais !!

Bonjour,

Je n'investis que sur Remake Live. Mon exposition à Remake est maintenant supérieure à la somme de toutes les autres SCPIs.

Je compense le 0.5 % des frais du contrat sur Épargne Pierre. Les autres je ne les touche pas.

 

[Roms94]

Personne ?