SPCI REMAKE LIVE : Augmentation de la part.

[moietmoi]

La flat tax 30% sera bien prise sur le TDD Net (6,48%) et non pas le TDD (7.65%) ?

oui, c'est bien cela les 30 % s'appliquent au 6.48%. Dans une assurance vie la fiscalité étrangère n'est pas récupérable contrairement à l'achat en direct de scpi.

c'est assez complexe. chaque assureur fait sa "tambouille" et je ne vois le processus décrit nulle part en détail;
l'assureur en tant que personne morale détenant les scpi, subit un impôt bien différent d'un particulier, avec des remboursements de fiscalité;
Cependant pour le particulier l'assureur recalcule les choses; on le voit dans certains contrats , lors de la vente d'un bien par la scpi, certains assureurs font bénéficier les assurés d'un "reset fiscal" que d'autres assureurs ignorent;
on peut penser qu'effectivement les 30% s'appliqueront sur 6,48%; mais ce n'est pas sûr; il faudrait interroger l'assureur, ou bien voir la brochure éditée par la scpi concernant l'aide à la déclaration d'impôts d'un particulier détenant cette scpi dans une sci(is); ce qui guiderait ce qui peut se faire.. dans les faits on sera proche de la ponction que les 6,48%

 

[tsnooz]

Merci pour votre retour.

Sauriez-vous à quoi correspond les Frais d'investissement dans ce tableau de l'AV Spirit 2 ?

Par exemple pour Epargne Pierre, je comprends que les frais de souscription sont de 10%, du coup le prix de la part à la vente sera amputée de 10% (soit la valeur de retrait égale à 90%).

En revanche, la colonne frais d'investissement à 8% ne me parle pas.. :/
Voici ce qu'il y a écrit dans le contrat : "(6) Les frais d’investissement sur la SCPI sont calculés sur la base de la prime brute versée (frais sur versement inclus)."

merci,

 

[tsnooz]

Ah je pense avoir compris.

Par exemple pour Epargne Pierre, part à 208€ :

. A l'achat on paie 8% de frais. Soit une part achetée à 191,36€ (208 - 8%).
. A la vente on touchera 187,2€ (208 - 10%)

Ainsi on bénéficie dès l'entrée de 2% d'économie sur la part.

Question de la plus haute importance dans ce cas : est-ce que dans l'AV Spirit 2, le % TDD/dividende s'applique sur la part à 208€ ou bien sur la part à 191,36€ ?

Merci,

 

[alexlabo]

Ah je pense avoir compris.

Par exemple pour Epargne Pierre, part à 208€ :

. A l'achat on paie 8% de frais. Soit une part achetée à 191,36€ (208 - 8%).
. A la vente on touchera 187,2€ (208 - 10%)

Ainsi on bénéficie dès l'entrée de 2% d'économie sur la part.

Question de la plus haute importance dans ce cas : est-ce que dans l'AV Spirit 2, le % TDD/dividende s'applique sur la part à 208€ ou bien sur la part à 191,36€ ?

Merci,

C'est pas du tout ça.

Les parts sont achetées a la valeur de retrait (3eme colonne), et amputées par les frais de la 4eme colonne.

Par exemple pour épargne pierre, tu achètes 10 parts a 208€:
Tu ne paieras que sur la base de la valeur de retrait : 10x208x0.90=1872€

Puis tu appliques les frais sur le nombre de parts:
10-8%=9.2 parts

Tu auras donc payé 1872€ pour 9.2 parts, soit 203,48€/part.

Pas de frais à la sortie si gardées plus de 3 ans puisque tes parts sont déjà valorisées à la valeur de retrait

 

[tsnooz]

Merci pour votre retour et pardon oui je me suis planté dans les grandes lignes ..

Ce que je retiens c'est qu'on bénéfice d'une décote de 2% à l'achat des parts (et ainsi de frais de souscription réel de 8% via l'AV au lieu de 10% en direct).

Quand je vais débourser de ma poche 203,48€, j'aurai une part valorisée à 208€ (et à la vente je toucherai 187,2€).

Le % TDD pour toucher le dividende est donc calculé sur la part à 208€ (et non pas 203,48€).
Avec le % TDD 2022 par exemple : 5.28% x 208€ = 10.98€ dividende touché sur Spirit 2 en 2022

Est-ce bien cela ?

Merci bcp,

 

[nikola31]

En addition sur mon dernier point du rendement de 7,65%, sur ce site il est indiqué que le taux net est de 6,48% [lien réservé abonné]

6,48% correspond donc au taux amputé de la fiscalité étrangère (géré par Remake) ? Le rendement réel brut est donc de 6,48% et non 7,65% ?

Merci,

Bjr, il est vrai que c'est un artifice commercial utilisé par les gérants des scpi étrangères, le taux est publié brut de fiscalité étrangère et n'est donc plus comparable aux scpi françaises qui sont ainsi défavorisées.

 

[alexlabo]

Merci pour votre retour et pardon oui je me suis planté dans les grandes lignes ..

Ce que je retiens c'est qu'on bénéfice d'une décote de 2% à l'achat des parts (et ainsi de frais de souscription réel de 8% via l'AV au lieu de 10% en direct).

Quand je vais débourser de ma poche 203,48€, j'aurai une part valorisée à 208€ (et à la vente je toucherai 187,2€).

Le % TDD pour toucher le dividende est donc calculé sur la part à 208€ (et non pas 203,48€).
Avec le % TDD 2022 par exemple : 5.28% x 208€ = 10.98€ dividende touché sur Spirit 2 en 2022

Est-ce bien cela ?

Merci bcp,

Oui en gros c'est ça.

 

[TranquilouBillou]

C'est pas du tout ça.

Les parts sont achetées a la valeur de retrait (3eme colonne), et amputées par les frais de la 4eme colonne.

Par exemple pour épargne pierre, tu achètes 10 parts a 208€:
Tu ne paieras que sur la base de la valeur de retrait : 10x208x0.90=1872€

Puis tu appliques les frais sur le nombre de parts:
10-8%=9.2 parts

Tu auras donc payé 1872€ pour 9.2 parts, soit 203,48€/part.

Pas de frais à la sortie si gardées plus de 3 ans puisque tes parts sont déjà valorisées à la valeur de retrait

Remake Live à 0,00%, c'est violent dans le tableau. On perçoit quand même le barouf que ce modèle crée...

 

[moietmoi]

Bonjour,
en AV , il y a souvent des frais d'entrée sur le contrat( à l'ancienne) donc tu sors de ton porte monnaie 1000 euros , il y en a 8% donc 80 euros qui vont directement dans la poche de l'assureur;
et avec les 920 restant il t'inscrit à ton compte des parts de scpi à la valeur de retrait de la scpi;

 

[tsnooz]

Bonjour,

Après on peut aussi voir cela dans le cas opposé (extrême je l'accorde), si on veut bénéficier des dividendes à vie de la SCPI, on ne vend jamais les parts et ainsi on aura profité d'une décote de 2%.

Exemple :
. Epargne Pierre : on débourse de notre poche 203,48€ pour acheter une part d'une valeur de 208€ (et 208€ sera la valeur du calcul du % TDD pour toucher les dividendes)
Décote de 2% à l'achat

. Remake Live : on débourse de notre porche 204€ pour acheter une part avec une valeur identique
Pas de décote à l'achat.

(Je ne défends pas un modèle plutôt qu'un autre, dans mon cas je vais souscrire aux 2 SCPI, mais je trouve ça intéressant d'en comprendre tous les aspects).

 

[Sluwp]

Quand je vais débourser de ma poche 203,48€, j'aurai une part valorisée à 208€

Non on vient de vous dire (message juste au dessus) que chez Spirica les parts sont valorisées à la valeur de retrait.

En direct les sociétés de gestion valorisent généralement les parts à la valeur de souscription dans leurs interfaces mais c'est à mon sens surtout une façon d'éviter de montrer aux clients qu'ils sont en moins value de 10 ou même 12% dès l'achat (alors que c'est la réalité).

 

[tsnooz]

Bonjour,

Oui merci, au temps pour moi je m'étais trompé dans l'approche.

On est donc dans ce cas, par exemple sur 100€ investi :

. Epargne Pierre :
Valeur part réelle pour calculer le dividende : 92€
Valeur part à la vente : 90€

. Remake Live :
Valeur part réelle entrée et vente : 100€