Pour le revenu foncier, et sauf erreur de ma part, il se décompose comme cela :
NB : je prends une année complète, pour votre cas faudra faire prorata temporis à partir de la livraison
A) On soustrait les intérêts d'emprunt des loyers totaux hors charges (donc d'après ce que j'ai compris 760 € - 14.4 % * 12) :
Si cette différence est
négative :
on reporte toute la partie négative et elle est dispo et se cumule tant que l'on paie des intérêts d'emprunts (sans durée)
Si la différence est
= 0 :
Il ne se passe rien
Si la différence est
positive :
on prélève des reports la somme pour la rendre au mieux = 0
B) On soustrait à cette somme (> ou = 0) les ADI, assurance locatives, Déduction Borloo, frais de gestion, charges de copropriété du propriétaire et taxe foncière
Si cette différence
< -10 700 € :
on reporte toute la partie inférieure à - 10 700 € et elle est dispo et se cumule pendant 10 ans
Si elle est
= 0 :
Rien ne se passe
Si la différence est
> 0 :
on prélève des reports la somme pour la rendre au maxi = -10 700 €
C) On impute cette dernière valeur sur les revenus imposables
Si elle est < 0 : C'est un Déficit Foncier
Si elle est = 0 : C'est transparent
Si elle est > 0 : C'est un Bénéfice Foncier et on doit payer en + les Cotisations Générales (CSG + CRDS + PSCS = 11 % à ce jour du Bénéfice Foncier) en + de l'impôt du
Maintenant pour répondre à votre question-titre, quelques petites questions et remarques
1°) Votre revenu provient de salaires ou de BNC ? avec ou sans adhésion à un CGA ?
2°) La participation mensuelle semblent correcte.
Par contre si vous avez de l'épargne à hauteur de 20 % de l'invest, vous pourriez baisser de 80/100 € en prenant un prêt InFine. Sachant que vous êtes prêt à "monter" jusqu'à 600 € par mois, vous pourriez investir la différence ainsi obtenue (soit 160/180 €) dans une assurance vie pour vous créer un capital supplémentaire
3°) La Taxe foncière de 800 € semble aussi correcte.
Elle représente un peu + d'un mois de loyer et vous devriez en être exonéré pendant 2 ans
4°) Pourquoi revendre à 12 ans ?
Le capital Net à la revente est relativement faible et avez-vous pensé à la plus value ?
Si vous attendiez 15 ans pour éviter la plus-value, vous devriez être plutôt à 130 / 140 000 €
NB : Savez-vous que vous devez attendre d'avoir 3 ans de bénéfice foncier avant de pouvoir vendre sinon vous allez payer des impôts supplémentaires (au vu la rentabilité - voir + bas - ce n'est peut-être pas judicieux de revendre à 12 ans)
5°) Pourquoi prendre un Borloo au lieu d'un Robien ?
Car avec Borloo les loyers sont inférieurs et le(s) locataire(s) soumis à un plafonnement de revenus, ce qui n'est pas le cas avec un Robien
6°) Je trouve l'invest très élevé pour un Borloo (même pour 1 Robien)
Ne vaudrait-il pas mieux opter pour 2 Robien de 130 000 / 140 000 (et un loyer global 900/930 € environ) plutôt qu'un gros invest ?
Pensez à la revente
7°) La rentabilité, c'est la différence entre ce que vous a coûté l'opération et ce que vous gagnez à la fin :
Le prix de vente - le solde du prêt - (participation + les charges de copropriété) x par le nb de mois de votre opération - (taxe foncière x (le nb d'années de votre opération - 2ans d'éxo))
Dans votre cas : : 100 000 € de capital restant - (520 de participation + - 22 de charges de copro) * 144 mois - (800 de taxe foncière * 10 ans (car 2 ans d'éxo))
soit : 100 000 - 86 048 = 13 952 €......
Rentabilité très faible (1 162 € / an), revoyez peut-être votre "conseiller"
Le taux de 4.40 % pour votre prêt est très cher
Donc pour répondre à votre question-titre du sujet :
Non, cela ne semble pas être une bonne opération, il doit y avoir nettement mieux à faire
