La répartition, dans mon cas, est de 3.3 % du loyer pour toutes les assurances et 8.38 % du loyer pour les frais de gestion.
Pour les assurances, toujours dans mon cas, les caractéristiques sont les suivantes :
Assurance 1ère Location : 12 mois de loyer sans franchise, sans exclusion
Assurance Vacance Locative : 12 mois de loyer sans franchise, sans exclusion et par sinistre (c'est à dire à chaque fois qu'entre 2 locataires vous avez une absence, on repart pour 12 mois)
Assurance Loyers Impayés : Plafonnée à 80 000 € de loyer sur 9 ans, sans franchise, sans exclusion et par sinistre (c'est à dire qu'à partir du moment où le locataire reprend le paiement du loyer, on repart pour 80 000 € sur 9 ans)
Assurance Détérioration Immobilière : Plafond 9 500 €*, sans franchise, sans exclusion et par sinistre
Couverture des Frais d'Huissier : 100 %, sans franchise, sans exclusion et par sinistre
Protection Juridique : Plafond 4 000 €, sans franchise, sans exclusion et par sinistre
Assurance Valeur de Revente : sur 10 ans
* : Ce montant vient s'ajouter aux 2 ou 3 mois de caution et à l'assurance habitation obligatoire que doit prendre le locataire (que vérifie aussi le gestionnaire chaque année)
Le fait de passer par une agence implique que l'agence ne vous proposera que ce qu'elle a sa disposition dans son périmètre d'action, périmètre en général limité. En passant par un groupe national il y aura toujours plusieurs possibilités
Ensuite, à part cas exceptionnel, elle n'est pas le promoteur ou le constructeur de la résidence (à la différence de certains groupe), donc elle arrive en dernière position et comme chacun prend sa marge, il y a de fortes chances que le prix proposé soit assez majoré.
Le soucis avec une agence, ou des soi-disant spécialistes de la défisc est que vous avez affaire à des "commerciaux" qui ne seront certainement plus là le jour où vous aurez besoin d'eux (regardez le turn over en agence immobilière ou chez ces "spécialistes", vous verrez)
Pour résumer :
- Prenez le temps de vous renseigner sur la viabilité, la pérénité et la renommée de la personne ou l'agence ou le groupe avec qui vous allez faire affaire,
- Idem pour les sociétés d'assurances et de gestion proposées et sur leurs qualité et rapidité de paiement, les exclusions, etc,
- Posez des questions "pointues",
- Vérifiez les réponses,
- Demandez à voir les cartes professionnelles obligatoires au nom du conseiller,
- Vérifier sur la carte de visite du conseiller que l'agence ou le groupe dont il se réclame y figure, l'adresse indiquée, le N° de téléphone fixe indiqué (pas le portable) et le mail :
- Si ce sont ceux de l'agence ou du groupe : Fuyez !
- Si les réponses envoyées par mail ne sont pas de son adresse : C'est qu'il ne s'implique pas : Fuyez !
- Si ce sont ceux du conseiller : C'est qu'il est partie prenante (ou à son compte avec l'appui de l'agence ou du groupe derrière) et que vous pourrez le retrouver et/ou compter sur lui en cas de besoin
- Proposent-ils de vous aider pour toutes vos futures déclarations fiscales en général et celles concernant le bien en particulier ?
- Vous a-t-il fait signer la Loi sur la Sécurité Financière ?
- Etc
Quant au fait de gréver votre budget :
1°) Vous le savez dès le début, votre participation réelle prend en compte ce %, donc vous n'êtes pris au dépourvu et vous avez signé en connaissance de cause
2°) C'est comme tout ce qui est assurance ou protection, quand on n'en a pas besoin ça sert à rien et ça coûte cher, par contre le jour où vous en avez besoin vous êtes très content de les avoir
3°) Oui, quelque soit l'agence ou le groupe par laquelle vous passez, si vous choisissez de prendre cette option, vous aurez à la payer
Pour finir :
Si vous voulez être tranquille et que l'opération soit transparente pour vous (c'est à dire que tout s'organise comme nécessaire dès le départ, que vous ne vous occupiez de rien et que le loyer "rentre" tout seul, de façon sûre) : Prenez les frais de gestion et assurances.
Si vous pensez obtenir un meilleur coût et de meilleures prestations en visitant les assurances vous-même ou si vous pensez pouvoir vous en passer et si vous avez du temps ou l'âme "gestionnaire" : Vous pouvez vous en passer.
Mais je ne pense que le fait de vouloir faire une opération financière implique le fait de se créer des préoccupations et/ou subir des risques importants et/ou vous "obliger" à apprendre le métier de gestionnaire, bien au contraire.
Reste la question de la revente en même temps :
Ne perdez pas de vue que les Loi Borloo ou Robien oblige à louer un bien NEUF.
Donc,
sauf à acheter une maison individuelle qui ne fasse pas partie d'un lotissement, pour avoir un logement neuf : c'est soit que le lotissement ou la résidence est en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou soit récemment livré(e).
Comme il est rare que des promoteurs fassent appel à des agences pour vendre ce qu'ils construisent, ce que l'agence peut proposer est ce qui n'a pas été vendu en VEFA (reste à en connaître la raison, mais il y a des risques que ce bien ne corresponde pas à un besoin, donc à la revente, vous aurez ce même soucis)
Mais cela n'empêche pas, de par la construction neuve, que tous les logements de ce lotissement
neuf ou de cette résidence
neuve arriveront au terme de la Loi proposée (Borloo ou Robien) à peu près en même temps.
Maintenant chaque propriétaire n'a pas le même objectif pour son bien, certains veulent vendre dès que possible, d'autres plus tard et d'autres ne pas vendre. Donc le "risque" que tout l'ensemble des logements soit sur le marché en même temps reste acceptable, même s'il est présent.
Et ce n'est pas le fait de passer par une agence qui l'évitera
En espérant vous avoir éclairé plus avant
Cordialement
Gilles
NB : J'ai répondu à votre MP (en plusieurs message, car limité à 500 caractères / MP)
