Est-ce qu'un apport personnel peut être trop élevé ?

[Axiles]

Pour enfoncer le clou, c'est généralement assez dommage de payer cash en immo quand on peut emprunter. L'emprunt vous offre à la fois un taux bas sur longue durée + une assurance en cas d'accident de la vie.
A l'inverse, l'argent que vous gardez peut être placé.
=> La règle simple, c'est d'emprunter si vous pensez placer l'argent à un meilleur taux que coût de l'emprunt.

Enfin, c'est dommage de ne voir comme horizon de placement que les livrets. Surtout si on parle de plusieurs dizaines de milliers €, c'est le moment de vous ouvrir à d'autres actifs, plus rémunérateurs (et plus risqués). En supposant un coût de l'emprunt de 3%, vous trouverez sans aucune difficulté en ce moment des fonds € qui vous paient nettement plus que ça. Et avoir une part d'action, à l'espérance de rendement de 7% par an, c'est important dans un patrimoine financier de plusieurs dizaines de k€...

A titre personnel, j'ai toujours acheté l'immobilier à crédit. Toujours.

 

[plop962]

A titre personnel, j'ai toujours acheté l'immobilier à crédit. Toujours.

Bah je suis assez jaloux, j'aimerais bien mais je ne peux pas là le faire là tout de suite.. donc je vais devoir acheter cash et oui ca m'agace profondément, mais bon je suis au max du taux d'endettement et le parcours pour pouvoir être assuré n'est pas forcément évident pour moi. Donc tout ca pour dire que je suis bien d'accord et surtout que vous avez écrit "quand on peut emprunter" car oui malheureusement on ne peut parfois pas.

Je voulais surtout ajouter un point que je n'ai pas lu, vous pourrez toujours aussi espérer renégocier le crédit et baisser le taux si c'est le taux qui fait peur.

 

[Triaslau]

Pour enfoncer le clou, c'est généralement assez dommage de payer cash en immo quand on peut emprunter. L'emprunt vous offre à la fois un taux bas sur longue durée + une assurance en cas d'accident de la vie.
A l'inverse, l'argent que vous gardez peut être placé.
=> La règle simple, c'est d'emprunter si vous pensez placer l'argent à un meilleur taux que coût de l'emprunt.

Enfin, c'est dommage de ne voir comme horizon de placement que les livrets. Surtout si on parle de plusieurs dizaines de milliers €, c'est le moment de vous ouvrir à d'autres actifs, plus rémunérateurs (et plus risqués). En supposant un coût de l'emprunt de 3%, vous trouverez sans aucune difficulté en ce moment des fonds € qui vous paient nettement plus que ça. Et avoir une part d'action, à l'espérance de rendement de 7% par an, c'est important dans un patrimoine financier de plusieurs dizaines de k€...

A titre personnel, j'ai toujours acheté l'immobilier à crédit. Toujours.

surtout que l'immobilier est presque l'unique possibilité de faire du levier pour un particulier - acheter cash c'est du gâchis, sauf si on est très pessimiste sur la valeur de l'immobilier mais dans ce cas on achète pas.

 

[moietmoi]

En supposant un coût de l'emprunt de 3%, vous trouverez sans aucune difficulté en ce moment des fonds € qui vous paient nettement plus que ça.

humm, un contrat de crédit est noué sur 15/20/25 ans au taux contractuel, avec une chance de pouvoir renégocier à la baisse; un placement en fonds euros est très aléatoire du point de vue rendement sur une durée équivalente, et il faut comptabiliser les impôts;

=> La règle simple, c'est d'emprunter si vous pensez placer l'argent à un meilleur taux que coût de l'emprunt.

alors là, on emprunterait jamais, sauf pendant une très courte période de l'histoire;

sauf si on est très pessimiste sur la valeur de l'immobilier mais dans ce cas on achète pas.

quand il s'agit de la rp, ce n'est plus du raisonnement de rentabilité, à mon avis.

 

[Triaslau]

quand il s'agit de la rp, ce n'est plus du raisonnement de rentabilité, à mon avis.

il y a toujours un raisonnement de rentabilité; si un bien est 30% au dela du prix du marché il aura du mal à se vendre. En cas de baisse rapide du prix de l'immobilier, plus personne n'achète, ce qui accélère la baisse.

évidemment il y a d'autres critère et on peut être un peu moins regardant sur le côté investissement pour sa RP mais personne n'achète volontairement un bien dont il sait qu'il est trop cher ou qu'il va perdre de la valeur (et ce n'est que dans ces cas où le levier est négatif)

 

[moietmoi]

mais personne n'achète volontairement un bien dont il sait qu'il est trop cher ou qu'il va perdre de la valeur (et ce n'est que dans ces cas où le levier est négatif)

c'est pourtant ce qui s'appelle les achats coup de coeur; le principal n'est pas le prix demandé ou le prix intrinsèque du marché, mais le prix qu'on peut y mettre;

 

[Triaslau]

c'est pourtant ce qui s'appelle les achats coup de coeur; le principal n'est pas le prix demandé ou le prix intrinsèque du marché, mais le prix qu'on peut y mettre;

Oui parce que le prix est quand même dans des proportions cohérentes ; le coup de cœur a ses limites

 

[Jojo1234]

@Aristide merci pour cette réponse très complète. Dans ce cas le prêt perso / travaux ne pourra pas se faire, en revanche peut être un prêt perso / projet personnel...😅

Sinon, oui évidemment je peut prendre un crédit immo, mais étant donné que j'ai la possibilité de m'en sortir sans le financement de banque, je veux bien éviter d'être endettée pendant X années. Quant aux taux d'un prêt perso, justement il est bien plus intéressant que le taux de prêt immo et surtout en 5 ans c'est fini !

@Axiles je suis d'accord et je ne me limite pas aux livrets. J'ai un PEA et j'ai un terrain. Après comme vous dites, la bourse c'est plus risqué, il est donc normal que j'ai stocké les fonds destinés à l'achat de la RP sur les livrets

Je croise les doigts pour que le prêt Action Logement se fasse. Sinon, en option ruser avec un prêt perso pour projet perso ou bien prêt immo remboursé en anticipé du montant dont j'ai pas besoin.
Je préfère ensuite reconstituer mon épargne sans les fonds d'un crédit et privilégier effectivement mon PEA avec une belle performance plus que les livrets.

 

[plop962]

je veux bien éviter d'être endettée pendant X années.

Je suis curieux mais qu'est ce qui vous gêne avec cela ?

 

[Jojo1234]

Je suis curieux mais qu'est ce qui vous gêne avec cela ?

D'avoir la conscience de devoir payer la banque pendant 10/15/20 ou 25 ans me gêne bcp. Je veux être libre autant que possible de ce genre de contrainte. En 5 ans max je veux que ce soit bouclé et j'y pense plus.

 

[Axiles]

alors là, on emprunterait jamais, sauf pendant une très courte période de l'histoire;

Comme dit plus haut, la vie ne se résume pas aux livrets. Même à 3% de TAEG, en investissant en actions on gagne bien plus si on est prêt à supporter le risque des actions

 

[Aristide]

. Quant aux taux d'un prêt perso, justement il est bien plus intéressant que le taux de prêt immo et surtout en 5 ans c'est fini !

Non ainsi que dit ci-dessus, sauf cas exceptionnels d'offres ponctuelles à taux préférentiels - sur des durées identiques - les taux des prêts à la consommation sont généralement plus élevés que les taux des prêts immobiliers.

La raison est simple; les pourcentages d'impayés constatés sur les premiers sont plus élevés que sur les seconds.
Et, dans les crédits à la consommation les impayés de prêts personnels (non affectés/non liés/non causés = trésorerie) sont encore bien plus élevés que les autres affectés/liés/causés.

Exemples :

De l’ordre de 3% en 7 ans pour un prêt immobilier :
[lien réservé abonné]

De l’ordre de 8% en 7 ans pour un prêt personnel :
PRÊT INFÉRIEUR OU ÉGAL À 3 000 € 16,87 %
PRÊT SUPÉRIEUR À 3 000 € ET INFÉRIEUR OU ÉGAL À 6 000 € 10,40 %
PRÊT SUPÉRIEUR À 6 000 € 6 %

**Taux moyens référencés par la Banque de France au cours des trois derniers mois de 2024.
[lien réservé abonné]

Et rien n'interdit de solliciter un crédit immobilier sur une durée courte ( ex 5 ans) au taux des crédits immobiliers associé à cette durée.

Par ailleurs ces billets de mon blog et l'applicatif joint pourraient peut-être vous intéresser :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Argg]

J'ai acheté récemment ma RP cash car le TAEG aurait été d'environ 4% et il me semble impossible de placer mon argent sans risque à 4% net (après impôt et frais de gestion). Et vu les problèmes budgétaires de la France je ne suis pas sûr qu'on reverra des taux beaucoup plus faibles pour pouvoir renégocier. Si jamais ça arrive j'achèterai des SCPI à crédit.

 

[Jojo1234]

Non ainsi que dit ci-dessus, sauf cas exceptionnels d'offres ponctuelles à taux préférentiels - sur des durées identiques - les taux des prêts à la consommation sont généralement plus élevés que les taux des prêts immobiliers.

La raison est simple; les pourcentages d'impayés constatés sur les premiers sont plus élevés que sur les seconds.
Et, dans les crédits à la consommation les impayés de prêts personnels (non affectés/non liés/non causés = trésorerie) sont encore bien plus élevés que les autres affectés/liés/causés.

Exemples :

Et rien n'interdit de solliciter un crédit immobilier sur une durée courte ( ex 5 ans) au taux des crédits immobiliers associé à cette durée.

Par ailleurs ces billets de mon blog et l'applicatif joint pourraient peut-être vous intéresser :

A toutes fins utiles.

Cdt

Je connais pas grand chose, mais il me semble que j'aurais du mal à trouver une banque qui me ferait un prêt immobilier de 30 000 € seulement.
Sinon, les taux des prêts immobiliers oscillent autour de 4%, alors que le prêt personnel dont je pourrais peut être profiter, est à 2,9%. Cela me paraît bien moins cher, sauf si peut être il y a qqch qui m'échappe dans cette affaire.
Merci pour les liens ! Je regarderai avec intérêt.

 

[Aristide]

Je connais pas grand chose, mais il me semble que j'aurais du mal à trouver une banque qui me ferait un prêt immobilier de 30 000 € seulement.

Ben.......si; c'est possible.

Pourquoi une banque accepterait-elle un prêt personnel de 30.000€ et pas un prêt immobilier "travaux" du même montant; qu'il soit juridiquement qualifié de prêt consommation ou de prêt immobilier d'ailleurs

Pour un même montant sur une durée identique et pour un même emprunteur ce sont les mêmes risques (***) et les mêmes ressources qui permettent de les financer.

(***) - Sur un client donné; ce n'est plus vrai sur le risque statistique déjà signalé plus fort en prêt personnel et qui explique le taux plus élevé.

Sinon, les taux des prêts immobiliers oscillent autour de 4%, alors que le prêt personnel dont je pourrais peut être profiter, est à 2,9%. Cela me paraît bien moins cher, sauf si peut être il y a qqch qui m'échappe dans cette affaire.

Si vous pouvez obtenir 2,90% en prêt conso; pour un même montant et une même durée vous pouvez avoir pareil et même mieux en prêt immobilier.

Cdt

 

[Jojo1234]

Ben.......si; c'est possible.

Pourquoi une banque accepterait-elle un prêt personnel de 30.000€ et pas un prêt immobilier "travaux" du même montant; qu'il soit juridiquement qualifié de prêt consommation ou de prêt immobilier d'ailleurs

Pour un même montant sur une durée identique et pour un même emprunteur ce sont les mêmes risques (***) et les mêmes ressources qui permettent de les financer.

(***) - Sur un client donné; ce n'est plus vrai sur le risque statistique déjà signalé plus fort en prêt personnel et qui explique le taux plus élevé.

Si vous pouvez obtenir 2,90% en prêt conso; pour un même montant et une même durée vous pouvez avoir pareil et même mieux en prêt immobilier.

Cdt

Une de mes banques m'a déjà fait une réponse : pas de crédit immo pour un montant de moins de 50k. Quant aux autres, aucun simulateur n'accepte pas de montants en dessous de 50k...
Donc votre question : Pourquoi une banque accepterait-elle un prêt personnel de 30.000€ et pas un prêt immobilier "travaux", devrait être posée aux banques. A mon niveau j'en sais pas plus.

 

[James92]

Bonjour,
Pourquoi ne pas trouver un équilibre entre prêt et apport.
Vous parlez d’une possibilité acceptable de crédit immobilier de 5 ans max.
Avez vous, avec votre capacité d’emprunt, calculé le montant que cela représenterait?
Peut être attendez aussi la réponse du prêt conventionné? Une bonne nouvelle est possible.
Vous pouvez aussi prendre votre mal en patience et épargnez la somme qu’il vous manque?

 

[Aristide]

Je vous suggère de "faire le tour des banques"
Avec des arguments commerciaux et contreparties présentant un potentiel de produit net bancaire possible/probable que vous en trouviez intéressées par votre clientèle?

Cdt

 

[Aristide]

Peut être attendez aussi la réponse du prêt conventionné? Une bonne nouvelle est possible.

Rien à attendre de ce côté là.
Actuellement les seuls avantages sont les frais de dossier plafonnés à 500€ et exonération de la taxe foncière de 0,715% si garantie hypothécaire.

Or, pour 30.000€ plus de 500€ de frais de dossier me semblerait exagéré et, pour une telle "petite somme", ce serait une absurdité de demander une hypothèque.

Cdt

 

[Jojo1234]

Rien à attendre de ce côté là.
Actuellement les seuls avantages sont les frais de dossier plafonnés à 500€ et exonération de la taxe foncière de 0,715% si garantie hypothécaire.

Or, pour 30.000€ plus de 500€ de frais de dossier me semblerait exagéré et, pour une telle "petite somme", ce serait une absurdité de demander une hypothèque.

Cdt

Un prêt conventionné ? Il s'agit du prêt Action Logement et il n'y a pas de frais de dossier... C'est sûr je vais attendre le retour final de leur part et je croise les doigts pour qu'ils acceptent.

Quant aux tour de banques, oui vous avez raison ça pourrait fonctionner je suppose. En revanche, ça me paraît assez chronophage.

@James92 Bonjour. Pour répondre à vos questions :
- Avez vous, avec votre capacité d’emprunt, calculé le montant que cela représenterait? - Pas besoin de calculer. J'ai besoin de 30k. Sur 5 ans ça va pas dépasser 700€/mois et le remboursement ne posera aucun problème.
- Vous pouvez aussi prendre votre mal en patience et épargnez la somme qu’il vous manque? - Cela prendrait trop de temps. Je préfère tenter les autres solutions.
- Pourquoi ne pas trouver un équilibre entre prêt et apport. - J'ai la chance d'éviter de me retrouver coincée avec un crédit à rembourser pendant des dizaines d'années et j'ai l'intention de faire le maximum pour que cela fonctionne.