epargne pour achat immobilier ou investissement locatif en solo?

[taurusgirl]

Bonjour,

Je suis nouvelle sur le forum et je ne savais pas trop où placer ce message car il concerne plusieurs domaines.

Je m'explique, j'ai 27 ans, je suis célibataire, gagne 1800 euros/ mois net et paie un loyer de 350 euros (en colloc sur 1 studio à 700) en région parisienne pour l'instant.

Je songe de plus en plus à l'achat d'un bien immobilier afin d'investir dans un bien qui me semble plus durable et concret que des liquidités actuellement investies en banque...
Je dispose pour cela d'un apport de 80 000 dont 40000 sur un compte Quadreto qui termine en 2012.

J'hésite entre:

1) faire un investissement dans une chambre de bonne (10m2) sur Paris à 100 000 euros maximum que je pourrai louer 400 euros/ mois et qui, à terme, pourrai me servir de pied à terre sur la capitale si je choisis de la garder ou d'apport financier pour l'achat d'une résidence principale d'ici 10 ans si je choisis de la revendre.
L'avantage principal étant de pouvoir l'acheter cash ou presque (crédit sur une + courte durée). Cependant, même si cela a quelque chose de rassurant, je le concède, ce n'est pas toujours la meilleure solution mais cet investissement me semble à coup sûr rentable sur le moyen-long terme.

2) continuer d'épargner 600-700 euros par mois minimum et attendre au risque de passer à côté d'un marché immobilier baissier qui pourrait être a priori avantageux pour une primo acquisition? (si j'attends trop longtemps)

Dans les 2 cas, je n'envisage pas de passer à l'acte avant 2 ans je pense.
Mais après, quelle démarche me conseillez-vous d'adopter dans les 2 cas?

N'ayant pas/ plus de projet personnel (enfants, conjoint...etc) à l'heure actuelle, j'hésite car je suis partagée entre:
- la peur de faire une mauvaise affaire inutile qui risque de me pénaliser plus tard pour l'achat de ma résidence principale
- mais l'impression de faire des économies de chandelle qui n'en finissent pas même en plaçant à taux intéressant (quadreto, assurance vie, livret A)
- l'envie de + en + pressante d'avoir un réel chez soi où je puisse au moins"déposer" mes affaires car depuis 9 ans que je suis locataire, j'ai l'impression de me balader avec un sac à dos à droite à gauche et devoir racheter à chaque fois mobilier, appareils etc + insécurité liée au fait que, pour des raisons familiales, je ne peux compter que sur moi-même.

Bref, j'aimerais bien avoir le retour/ impressions/ témoignages/ conseils de personnes étant passé par là afin de me permettre de faire d'ici 2 ans, un choix avisé.
Merci d'avance!

Lucie

 

[Buffeto]

pour moi les choses sont simples (en réalité elles ne le sont vraiment jamais ....)

Thésauriser au max pendant 2ans .

si tu as un projet immobilier pour dans 2 ans , mon conseil : ne t'embarque pas dans un projet d'immobilier locatif qui risque de se révèler pénalisant au moment où tu voudras emprunter pour ta résidence principale.

il vaut mieux thésauriser sur des supports liquides ( livrets ,CAT , voire AV) ou encore sur un CEL ( placement que personnellement je n'ai jamais connu mais ARISTIDE te tuyautera habillement la dessus) .

comme ca si une opportunité se présente avant les 2 ans tu pourras facilement récupérer ton argent thésaurisé.....

 

[kfc]

vu que tu te diriges vers un achat immobilier, dans les 2 ans je trouve le PEL plutot interressant avec son taux net >3% (prime incluse minus cotisations). Peut être un peu tard pour l'ouvrir si tu n'en a pas déja un.
attention toutefois aux réformes fiscales de la fin de l'année ...

 

[Aristide]

Bonjour,

vu que tu te diriges vers un achat immobilier, dans les 2 ans je trouve le PEL plutot interressant avec son taux net >3% (prime incluse minus cotisations)

Sauf que pour conserver tous les avantages du PEL il faut qu'il soit ouvert depuis au moins 4 ans.

Pour pouvoir prétendre à un prêt il faut au minimum 3 ans et, dans ce cas, la prime d'Etat est alors diminuée de moitié

A noter que le taux du prêt PEL ne serait pas forcément intéressant par rapport aux taux de marché des prêts classiques ???
(Sur 15 ans le taux PEL de la génération actuelle serait de 4,20% actuariel soit 4,1213% proportionnel pour des échéances mensuelles; on trouve moins cher pour des prêts classiques ???)

Avant 3 ans il n'y a ni prêt ni prime; il reste cependanr la possibilité de transformer le PEL en CEL sous réserve du respect du plafond CEL et avec recalcul - au taux CEL - des intérêts perçus.

Cordialement,

 

[onestone]

Bonsoir taurusgirl,

je ne suis vraiment pas convaincu par ton projet de chambre de bonne... L'immobilier est un investissement à long terme alors que tu voudrais devenir propriétaire le plus rapidement possible. Continue à épargner de façon traditionnelle : ouvre un PEL, un CEL et éventuellement une assurance vie. D'ici 5 ans, tu devrais avoir 120-130 k€ (80k + 600*12*4 + intérêts + t'as dit AU MOINS 600 par mois ;-)). Avec ton salaire, tu devrais pouvoir emprunter 100 k€ sur 20 ans. Avec ça, même à Paris, t'as quand même au moins 30m2, c'est tout de même mieux qu'une chambre de bonne... Et si tu t'éloignes un peu de Paris, tu devrais avoir quelque chose de vraiment bien...

Regarde même si tu peux pas acheter directement avec ce que t'as en ce moment (ou d'ici 2 ans...) + un prêt à 20 ans (voire plus, t'as que 27 ans...). 80k d'apport et 1800 net par mois, c'est pas si mal... A ta calculette !!!


Et puis, il y a toujours des risques à faire un investissement dans l'immobilier locatif :
- baisse de l'immobilier qui ferait fondre ton épargne (certains ici te diront qu'il y a certainement une bulle immobilière prête à exploser)
- des loyers impayés
- un logement vide (OK, à Paris, il y a peu de chances)
- des travaux surprises à effectuer pour mettre aux normes : difficile à rentabiliser à court terme
Bref, sur un horizon de moins de 10 ans, c'est peut-être pas la meilleure solution. D'autant qu'au final, le rendement est assez faible, même si tout se passe bien (n'oublie pas les frais d'agence, de notaire, la taxe foncière et que les loyers sont soumis à impôt...)

Petit calcul : Rendement sur 5 ans (achat d'une chambre de 100 k€):
- Loyers : 5*12*400 = + 24 000 €
- Impôts sur les loyers (j'ai mis 15%) = -3 600 €
- Frais de notaire : 7% = - 7 000 €
- Frais d'agence : ~3% = - 3 000 €
- Taxe foncière = 5*330 (environ) = - 1 650 €
Soit un total de 8750 € net, c'est à dire 1750 € par an. Soit un rendement de 1.75% par an : exactement le taux du livret A (comment ça j'ai fait exprès )
Bref, c'est pas gégé

 

[christhec]

- Impôts sur les loyers (j'ai mis 15%) = -3 600 €

12.1% de cotisations sociales et avec TMI de 14% (célibataire à 1800€ net): à mon avis ça fait plus que ça, donc au final le rendement est encore plus faible.

 

[taurusgirl]

Merci à tous pour vos réponses!
Effectivement, le calcul de rendement sur 5 ans de onestone est édifiant car c'est vrai que si on fait l'équation avec un livret A relativement faible actuellement, c'est plus parlant. Je pense donc effectivement qu'une chambre de bonne n'est peut-être pas l'option idéale bien que ce soit le seul bien qui me semble accessible à l'heure actuelle.

J'ai juste l'impression que plus j'économise en essayant de placer au mieux etc, plus les prix de l'immobilier grimpent et les intérêts des livrets en banque baissent et par conséquent, cela repousse indéfiniment mon projet immobilier. Ca me déprime un peu car je suis pourtant super rigoureuse niveau budget...

Et je me dis, quitte à faire un investissement, même court ou moyen terme (puisque je ne suis pas à l'abri d'une mutation, chgmt de situation etc), autant que ce soit en région parisienne proche de paris (plus cher plus petit mais pas besoin de + tant que pas d'enfants) car au moins, je suis sûre que c'est revendable/ louable sans pertes contrairement à des apparts pourtant bien mieux foutus ailleurs mais dans une banlieue éloignée qui en l'espace de quelques années, se dégrade ou où les impôts locaux montent en flèche sans prévenir etc...

Mais comme je ne suis pas devin et que je n'ai aucune certitude sur la baisse annoncée des prix de ventes des apparts en RP, je pense qu'il va bien falloir que je prenne mon mal en patience encore quelques années, en tout cas tant que mon loyer me permet d'économiser plus que si j'achetais. Avec un peu de chance, je verrai aussi un peu + clair...

 

[taurusgirl]

Peut être un peu tard pour l'ouvrir si tu n'en a pas déja un.
attention toutefois aux réformes fiscales de la fin de l'année ...

Quelles réformes?!? :/ j'ai un PEL (quadreto) depuis 2 ans qui s'arrête en 2012. Après, je peux le garder mais je sais plus si il rémunère encore?

 

[kfc]

le PEL fait partie des aides au logement avec le PASS,APL, CEL, PTZ et credit d'impot sur interet d'emprunt. Son efficacité a été plusieurs fois remise en cause et bien qu'il n'ai pas été nommé spécifiquement, la loi finance de la fin de l'année devrait voir une ou plusieurs de ces aides supprimées/renforcées/revues. Le credit d'impot et le PTZ seront très probablement touchés, je n'exclueraie pas le PEL des victimes (mais probablement pas de facon rétro active).

 

[onestone]

12.1% de cotisations sociales et avec TMI de 14% (célibataire à 1800€ net): à mon avis ça fait plus que ça, donc au final le rendement est encore plus faible.

En effet, on est plus autour de 1.25% alors, le taux le plus bas jamais connu par le livret A. Oui, j'y tiens à ma comparaison avec le livret A