Emprunt pour entrer dans une sci

[Luciôm]

Bonjour à toutes et tous !

Mon compagnon, deux amis et moi-même souhaitons créer une sci pour acheter une maison (que nous allons tous occuper comme résidence principale) et pour réaliser d’importants travaux de rénovation. Nous allons répartir les parts comme ceci :
- 1/3 pour ami n°1
- 1/3 pour amie n°2
- 1/6 pour mon compagnon
- 1/6 pour moi-même

Nos deux amis bénéficient d’un apport suffisant pour ne pas avoir à faire de prêt, mais ce n’est pas le cas de mon compagnon et de moi-même.

Plusieurs questions se posent :
- pouvons-nous (mon conjoint et moi-même) souscrire à un crédit immobilier pour acquérir nos parts de la sci (l’argent servira soit pour l’achat du bien + pour des travaux de rénovation, soit uniquement pour des travaux de rénovation) ?
- ...ou bien cette acquisition de parts ne peut-elle se faire que via un crédit personnel/à la consommation ? Dans ce cas-là, les taux sont-ils généralement plus élevés ? Est-il possible de faire un prêt sur 10/12 ans ?

- Est-il préférable que ce soit la SCI qui emprunte ? Dans ce cas-là, sera-t-il possible de nous organiser pour que ce soit uniquement mon compagnon et moi-même qui remboursions (étant donné que nos amis n’ont pas besoin d’emprunter, eux) ?

Un grand merci pour vos réponses ! Belle journée à vous.

 

[CharlyBgood]

@moietmoi est + spécialiste que moi de ces questions.

Non, moi je bloque carrément sur votre projet de base: au début c'est bien youkaïdi la vie est belle dans le kiboutz. Mais bonjour le sac de noeuds quand arriveront les problèmes.
Sur du locatif pq pas, mais sur de la RP ...

 

[Buffeto]

- Est-il préférable que ce soit la SCI qui emprunte ?

bien sur c'est la SCI qui emprunte et les occupants qui payent un loyer à la SCI . ce loyer couvrira les mensualités du crédit de la SCI .

 

[moietmoi]

@moietmoi est + spécialiste que moi de ces questions.

dring dring....... spécialiste je ne sais pas, mais il faut avancer pas à pas....

Mais bonjour le sac de noeuds quand arriveront les problèmes.

Entièrement d'accord, il faut donc que les statuts de l'éventuelle sci soient rédigés par un notaire et un avocat qui analyseront les différentes éventualités, en ayant réalisé des interviews individuelles et collectives des associés; par exemple le droit au maintien(temporaire ou viager) du conjoint dans la résidence principale en cas de décès de l'un des conjoints n'est pas applicable à une résidence principale en sci; Par exemple l'occupant à titre gratuit ( ce qui est le cas généralement) ou payant (rare), ne peut être contraint à quitter les lieux, par aucun autre texte que les statuts et une AG; même si il y a un contrat de location et qu'il ne paye pas, le contrat ne sera pas opposable, seuls les statuts peuvent avoir prévu un moyen de contrainte; Par ailleurs si l'un des associés est un entrepreneur individuel, la loi de 2003 qui abrite la résidence principale d'une poursuite en cas de dette professionnelle, ne s'applique pas au bien détenu par une sci; et quelques autres surprises qu'il faut blinder à l'avance.si on peut par les statuts...ou pas.....comme par exemple l'abattement de 20% sur la succession de la résidence principale... non applicable dans certains cas...

- pouvons-nous (mon conjoint et moi-même) souscrire à un crédit immobilier pour acquérir nos parts de la sci (l’argent servira soit pour l’achat du bien + pour des travaux de rénovation, soit uniquement pour des travaux de rénovation) ?

En général, c'est la sci qui emprunte, les associés étant indéfiniment responsables des dettes ,( éléments à préciser dans les statuts en cas d'apports/crédits , parts différentes des associés); les banques appliquant à chacun et à tous quel que soit la modalité de participation ,les critères de prêts, Ainsi un associé qui"n'emprunte pas" mais qui amène du capital, pourra faire échouer l'obtention du crédit , si sur ses propres comptes il a eu des découverts, ou est en cdd par exemple.. Bien sûr les banques moduleront en fonction des parts les risques calculés;

l’argent servira soit pour l’achat du bien + pour des travaux de rénovation, soit uniquement pour des travaux de rénovation) ?

Beaucoup de personne espèrent avec une sci à l'impôt sur le revenu, abritant la résidence principale, utiliser les travaux pour créer un déficit fiscal: cela est impossible ou dangereux suivant le cas; Dans le cas ou les associés occupent à titre gratuit(sans loyer) , il est impossible de compter les travaux ou une quelconque charge en déficit, et si il y a un loyer le fisc considère que c 'est un abus de droit, que de faire supporter les travaux en charges pour aboutir a un déficit;

Dans ce cas-là, sera-t-il possible de nous organiser pour que ce soit uniquement mon compagnon et moi-même qui remboursions (étant donné que nos amis n’ont pas besoin d’emprunter, eux) ?

La banque signe un contrat de prêt avec la sci, donc oui c'est possible, mais pour éviter de grave problèmes personnels et fiscaux, il faut inscrire tout cela dans les statuts;

les occupants qui payent un loyer à la SCI . ce loyer couvrira les mensualités du crédit de la SCI .

il y aussi la solution, souvent pratiquée lorsque c'est un couple unique qui est associé, de l'occupation à titre gratuit... le crédit étant remboursé par apport en compte courant de la part des associé vers la sci: chaque associé prête de l'argent à la sci qui l'utilise pour rembourser le crédit bancaire; Ce qui simplifierait la question de qui rembourse en fonction de ses apports;
Dans le cas d'un loyer, attention l'éxonération de l'impôt sur la plus value lors de la revente de la résidence principale, n'est plus applicable...............

 

[Luciôm]

Un grand merci @moietmoi pour cette réponse longue et détaillée.

Entièrement d'accord, il faut donc que les statuts de l'éventuelle sci soient rédigés par un notaire et un avocat qui analyseront les différentes éventualités, en ayant réalisé des interviews individuelles et collectives des associés;

Bien évidemment, nous allons nous faire accompagner par un juriste pour l'écriture des statuts et autres démarches liées à la création de la sci, afin que l'on envisage bien toutes les éventualités et que chacun, chacune, s'y retrouve. Cela nous paraît tout à fait indispensable.
(Après, @Charly26230, on a l'esprit collectiviste ou on ne l'a pas, lol ! Mais ce n'est pas le débat du jour. )

En général, c'est la sci qui emprunte, les associés étant indéfiniment responsables des dettes

J'avais compris en chinant des informations sur le net que c'était le cas de figure le plus fréquent. Mais justement, l'autre solution (que ce soit nous qui empruntions à titre personnel pour acheter des parts de la sci) est-elle impossible ? Ou juste... pas courante ?

Beaucoup de personne espèrent avec une sci à l'impôt sur le revenu, abritant la résidence principale, utiliser les travaux pour créer un déficit fiscal: cela est impossible ou dangereux suivant le cas;

Oh, ça n'est pas du tout notre intention. Je précisais cela uniquement pour voir s'il était envisageable de faire un prêt immobilier (donc, plutôt réservé à l'achat et la rénovation d'un bien... immobilier) pour acheter des parts de la sci (sachant que l'argent servira bien et bien pour acheter et rénover la maison).

La banque signe un contrat de prêt avec la sci, donc oui c'est possible, mais pour éviter de grave problèmes personnels et fiscaux, il faut inscrire tout cela dans les statuts;

Donc nous pouvons inscrire dans les statuts que seuls mon compagnon et moi serons tenus de rembourser cette dette contractée par la sci ?
On n'a évidemment pas l'intention de ne pas rembourser, mais ce serait plus sécurisant pour nos amis s'ils n'étaient pas solidaires de notre dette... Mais peut-être est-ce impossible ?

il y aussi la solution, souvent pratiquée lorsque c'est un couple unique qui est associé, de l'occupation à titre gratuit... le crédit étant remboursé par apport en compte courant de la part des associé vers la sci: chaque associé prête de l'argent à la sci qui l'utilise pour rembourser le crédit bancaire; Ce qui simplifierait la question de qui rembourse en fonction de ses apports;
Dans le cas d'un loyer, attention l'éxonération de l'impôt sur la plus value lors de la revente de la résidence principale, n'est plus applicable...............

Je n'ai pas tout compris, mais je vais prendre le temps de me pencher sur la question... Et peut-être que je reviendrai demander des précisions !

Encore merci !

 

[baboune]

Bonjour,
la meilleure solution c'est le prêt immobilier à réaliser par chaque associé avec apport en capital à la SCI qui procédera ainsi à l'achat du bien.
la BNP avait du reste instauré cette règle il y a 2 ans pour les SCI.
cela permet à chaque associé de payer ce qu'il doit en emprunt.
par contre risque de demande de caution hypothécaire des autres associés puisque nous somme sur 1 seul bien

comme dit précédemment, attention en cas de désaccord ou tout simplement de volonté de vendre votre logement.
il faut vraiment que les logements soient bien distincts et qu'une division cadastrale puisse être réalisée sans problème pour un futur acquéreur.
pensez au raccordement tout à l'égout, les compteurs: électrique, eau, gaz, 1 par foyer.

Cdt

 

[CharlyBgood]

Après, @Charly26230, on a l'esprit collectiviste ou on ne l'a pas, lol !

Oui c'était une boutade, mâtinée d'inquiétude sincère, et d'abord pour vous et vos Amis: cela dit, les intervenants de cette file vous ont montré qu'il y a nombre de chausses-trappes à éviter.

En clair et c'est parfois mal vécu, il faut encadrer et ficeler votre amitié dans des accords stricts et parfois contraignants.

C'est ainsi qu'on se protège les uns les autres.

 

[moietmoi]

Mais justement, l'autre solution (que ce soit nous qui empruntions à titre personnel pour acheter des parts de la sci) est-elle impossible ? Ou juste... pas courante ?

comme dit par Baboune, c'est tout à fait possible; en fait cela est moins courant car souvent une sci résidence principale est utilisée par les parents pour faire une donation le jour même de l'achat, et le crédit dû par la sci vient en déduction de la valeur des parts données, donc c'est une optimisation fiscale en donnant quasi 0 fiscalement parlant.

 

[baboune]

Comme je suis dans un jour d'extrême bonté et de bonne humeur je vais vous faire un cadeau.....................

tout sur la création et gestion des SCI [lien réservé abonné]

Bon, cela va vous occuper quelques jours pour tout lire mais c'est la bible que je donne à mes clients quand ils me parlent de SCI......

Cdt

 

[moietmoi]

Comme je suis dans un jour d'extrême bonté et de bonne humeur je vais vous faire un cadeau.....................

tout sur la création et gestion des SCI [lien réservé abonné]

Bonjour, je connais ce site, malheureseusement, comme tout site (sauf cbanque.....)il comporte des erreurs, lacunes ,imprécision, parfois complètement dans l'erreur grossière et je ne pourrais pas dire qu'il s'agit d'une référence;
exemple:
Tous les revenus locatifs (dont les loyers perçus pour la location d’une résidence secondaire, de sa résidence principale durant les vacances...) sont imposables en revenus fonciers.
Il existe deux régimes d’imposition possibles :

• Le régime classique, le régime réel, obligatoire lorsqu’on dépasse 70K€ de revenus fonciers par an, permet de déduire les frais réels, les taxes, les frais de notaire, les travaux...
• Le régime micro-BIC, dans lequel on déclare ses revenus fonciers bruts,le fisc appliquant alors un abattement de 30% qui correspond à des frais forfaitaires qui n’ont donc pas à être détaillés. Par exemple, pour des loyers de 10.000 euros encaissés, seuls 7.000 euros de revenus fonciers imposables seront retenus et imposés à la tranche marginale d’impôt sur le revenu.

un charabia truffé d'erreurs et de fausses affirmations, cependant sur les sci, il donne une première approche... à comparer avec le forum ici présent..... même si a un moment donné de la législation certaines location temporaires pouvaient se faire en foncier, (plus possible aujourd'hui) il n' y a jamais eu le choix entre foncier et micro bic, et les chiffres sont un mélange de tout...à oublier... en tout cas pour une bonne partie du site

 

[g.b]

Bonjour,

la meilleure solution c'est le prêt immobilier à réaliser par chaque associé avec apport en capital à la SCI qui procédera ainsi à l'achat du bien.
la BNP avait du reste instauré cette règle il y a 2 ans pour les SCI.
cela permet à chaque associé de payer ce qu'il doit en emprunt.

Intéressant. Du coup, l'objet du crédit est l'achat maison + travaux de rénovation ou bien l'achat de parts sociales? En particulier, doivent-ils présenter le devis final des travaux ou bien une première estimation suffit? Et quid du coup, s'il y a des imprévus non chiffrés? e.g. peuvent-ils budgeter 10% de plus dans l'enveloppe crédit?

 

[baboune]

la présentation du dossier se fait en global avec dossier complet SCI avec le projet + travaux.
mais chaque associé se voit étudié individuellement (ou en couple) pour ses capacités de remboursement et sa situation personnelle.
l'objet du prêt de chaque associé devient "apport en capital pour opération sous SCI"
après les déblocages de fonds sont réalisés par notaire et présentation des factures.

je vous avoue que c'est un peu usine à gaz à monter et à gérer..............

 

[baboune]

Bonjour, je connais ce site, malheureseusement, comme tout site (sauf cbanque.....)il comporte des erreurs, lacunes ,imprécision, parfois complètement dans l'erreur grossière et je ne pourrais pas dire qu'il s'agit d'une référence

je ne connais pas le site en lui même et ne me sert que de cette partie SCI pour aider mes clients à y voir plus clair dans leur fonctionnement.
je n'ai même jamais eu la curiosité d'aller sur d'autres pages que ces pages SCI

Cdt

 

[Luciôm]

la meilleure solution c'est le prêt immobilier à réaliser par chaque associé avec apport en capital à la SCI qui procédera ainsi à l'achat du bien.

comme dit par Baboune, c'est tout à fait possible

Merci @baboune et @moietmoi. Dans l'état actuel de mes connaissances, j'ai l'impression qu'il s'agit d'une meilleure solution, dans la mesure où nos amis n'ont pas besoin d'emprunter (les chanceux !). Nous serions ainsi les seuls à contracter un prêt. Mais du coup, j'en reviens à l'une de mes premières questions : pouvons-nous (mon conjoint et moi-même) souscrire à un crédit immobilier pour acquérir nos parts de la sci, ou bien cette acquisition de parts ne peut-elle se faire que via un crédit personnel/à la consommation ?
Et dans ce dernier cas, les taux sont-ils généralement plus élevés ? Est-il possible de faire un prêt sur 10/12 ans ?

C'est ainsi qu'on se protège les uns les autres.

Nous sommes bien d'accord. C'est du sérieux !

Comme je suis dans un jour d'extrême bonté et de bonne humeur je vais vous faire un cadeau.....................
tout sur la création et gestion des SCI [lien réservé abonné]

Oui, j'avais découvert ce site et je suis en train de le potasser... Mais je me méfierai donc des approximations et croiserai les sources !

 

[g.b]

la présentation du dossier se fait en global avec dossier complet SCI avec le projet + travaux.
mais chaque associé se voit étudié individuellement (ou en couple) pour ses capacités de remboursement et sa situation personnelle.
l'objet du prêt de chaque associé devient "apport en capital pour opération sous SCI"
après les déblocages de fonds sont réalisés par notaire et présentation des factures.

je vous avoue que c'est un peu usine à gaz à monter et à gérer..............

Justement, un courtier m'avait dit que c'était rare car soit le personnel ne sait pas faire, soit ils ont juste la flemme de le faire.

Je me demande s'il n'y a pas moyen de faire ce montage: prêt pour "apport en capital pour opération sous SCI", commencer à rembourser le crédit, mais se laisser le temps de trouver le bien qui convient. Vis-à-vis du vendeur, c'est comme si l'acquéreur faisait l'opé en cash vu que l'argent est déjà débloqué et l'emprunt démarré, non?

 

[baboune]

Je me demande s'il n'y a pas moyen de faire ce montage: prêt pour "apport en capital pour opération sous SCI", commencer à rembourser le crédit, mais se laisser le temps de trouver le bien qui convient. Vis-à-vis du vendeur, c'est comme si l'acquéreur faisait l'opé en cash vu que l'argent est déjà débloqué et l'emprunt démarré, non?

Bonjour,
ce que vous décrivez c'est si vous faites un crédit à la consommation qui est libre d'utilisation et versé sur le compte de l'emprunteur.
dans votre projet SCI le prêt est du type "prêt immobilier" qui peut être sur 15, 20 ans ou plus et dans ce cas la banque ne débloque les fonds qu'avec un appel de fonds du notaire qui réalisera la vente du bien et pour les travaux sur appel de fonds des entreprises.
Vous ne pouvez débloquer un prêt immobilier qu'à ses conditions.
reste à voir à combien s'élève le projet pour avoir une idée des montants à financer

Cdt

 

[baboune]

Justement, un courtier m'avait dit que c'était rare car soit le personnel ne sait pas faire, soit ils ont juste la flemme de le faire.

Tout a fait exact,
il arrive assez souvent devant un dossier atypique que les conseillers indiquent qu'ils ne font pas se genre de dossier....

 

[Aristide]

Bonjour,

Mon compagnon, deux amis et moi-même souhaitons créer une sci pour acheter une maison (que nous allons tous occuper comme résidence principale) et pour réaliser d’importants travaux de rénovation.

Si vous souhaitez empruntez pour financer un apport au moment de la constitution de la SCI, c'est effectivement un prêt personnel (= consommation) qui sera possible.

Mais s'il s'agissait - la SCI étant déjà constituée - de financer un achat de parts dans ladite SCI, un prêt immobilier serait alors envisageable.

Cdt