Emprunt 110 % pour investissement locatif ?

[acrasie]

Bonjour,

j'envisage un investissement immobilier, et je me pose la question de la pertinence d'autofinancer les frais de notaire ? Il me semblait que souvent on conseillait plutot un emprunt à 110 %.
En apportant les frais de notaire, soit 35 K€, j'économise 5500 € d'intérêts sur 15 ans. Mais quid de l'impôt ? cette économie d'interêts ne risque t-elle pas d'être annulée par la fiscalité, j'ai un TMI à 40 %.

Connaissez vous un logiciel qui permet de faire des simulations (gains financier avec mesure de l'incidence fiscale).

Merci et bonne journée

 

[paal]

Bonjour,

J'envisage un investissement immobilier, et je me pose la question de la pertinence d'autofinancer les frais de notaire ?
Il me semblait que souvent on conseillait plutôt un emprunt à 110 %.
En apportant les frais de notaire, soit 35 K€, j'économise 5500 € d'intérêts sur 15 ans.

Tout dépend un peu du taux auquel vous empruntez, et de celui auquel vous pouvez placer vos disponibilités ; si le différentiel est positif, vous avez alors intérêt à emprunter à 110%.
Mais encore faut-il que vous fassiez une simulation pour voir comment va s'opérer la déduction des intérêts, et si vous n'allez pas dépasser chaque année le plafond déductible (10.700 inchangé depuis quelques années et pour l'ensemble de vos biens locatifs - se reporter à la dernière page de la déclaration 2044)

Mais quid de l'impôt ? cette économie d'intérêts ne risque t-elle pas d'être annulée par la fiscalité, j'ai un TMI à 40 %.

Même avec un TMI élevé (Taux Marginal d'Imposition), l'économie d'impôt n'annule généralement pas l'imposition (PS et IR compris) ; une faculté supplémentaire de déduction a juste vocation à le réduire, sous réserve d'évolution de la réglementation.

Dans votre prêt, avez-vous songé à demander à ne pas être soumis à une indemnité de rachat anticipé ?

Connaissez-vous un logiciel qui permet de faire des simulations (gains financier avec mesure de l'incidence fiscale).
Merci et bonne journée

Je suppose que vous voulez dire un logiciel gratuit, ou d'un coût modeste ?
Non, et en dehors des différentes moulinettes fiscales (y compris celle de l'administration) je ne connais pas d'application de ce genre qui soit pluriannuelle ; mais je n'ai pas non plus cherché !

Pour avoir utilisé une mesure de défiscalisation de ce genre dans le passé (portant sur un investissement sur plusieurs années), j'avais souscrit à crédit des SCPI et les intérêts venaient en déduction des résultats fonciers, provoquant alors à la fois une réduction de la base fiscale et un déficit foncier reportable (limité à 10 années), le tout chaque année ; mais c'était un contexte différent, puisqu'il s'agissait de réduire l'imposition d'un ensemble de revenus fonciers, avec une incidence relativement mesurée sur les autres revenus !

Je m'étais ainsi construit une projection sur la durée (c'était entre 15 et 20 ans), puis chaque année, je comparais la réalisation avec l'hypothèse prédictive.

 

[ZRR_pigeon]

d'interêts ne risque t-elle pas d'être annulée par la fiscalité, j'ai un TMI à 40 %.

pour un locatif et a fortiori a TMI de 41%, soit 56.5% de prelevements avec les PS, autant que la banque vous le permette empruntez tout.

il faut comparer le taux effectif du pret (43.5% du taux du pret) avec votre rendement effectif net d'impot de votre épargne.

il faut que le differentiel soit en faveur de l'epargne. ce qui ne devrait pas etre trop dur, sauf si vous etes un fan du livret A (il parait qu'il y en a !!).

 

[Buffeto]

j'économise 5500 € d'intérêts sur 15 ans.

ca fait grosso modo 366€/an .
vu sous cet angle , perso , je ne me priverais pas d'un crédit .....d'autant que je n'ai que très rarement des liquidités inoccupées .

mais même si j'en avais j'aurais le même raisonnement .

 

[Buffeto]

sauf si vous etes un fan du livret A (il parait qu'il y en a !!).

il faut toujours avoir présent à l'esprit que plus on a un fort TMI et plus le livret A ( défiscalisé ) est intéressant pour de courtes périodes .

perso j'y mets dès janvier la valeur de l'IR que je vais payer en février , mai et septembre .puis il est proche du zéro de septembre à janvier .

 

[ZRR_pigeon]

oui pour la liquidité court terme, j'ai tendance a faire pareil vu que j'aime bien etre aux tiers prévisionnels. d'ailleurs il va etre temps de basculer l'argent pour le prelevement du 27 mai....

 

[Buffeto]

d'ailleurs il va etre temps de basculer l'argent pour le prelevement du 27 mai....

oui mais après le 16......

 

[ZRR_pigeon]

oui mais après le 16......

certes car 10K€ * 0.75 * 2 / (52 * 100) = 28.84 €

Petit à petit l'oiseau fait son nid....

 

[paal]

oui pour la liquidité court terme,
j'ai tendance a faire pareil vu que j'aime bien être aux tiers prévisionnels.

Quel que soit le niveau des taux d'intérêt sur votre épargne, avez-vous déjà bien comparé le différentiel entre la mensualisation et le règlement par 1/3 provisionnels ?

Alors je sais bien qu'il existe des professions dans lesquels les revenus sont variables en importance et régularité, mais tout de même !

 

[ZRR_pigeon]

Quel que soit le niveau des taux d'intérêt sur votre épargne, avez-vous déjà bien comparé le différentiel entre la mensualisation et le règlement par 1/3 provisionnels ?

Alors je sais bien qu'il existe des professions dans lesquels les revenus sont variables en importance et régularité, mais tout de même !

ben je sais pas mais depuis les réformes de hollande, mon impot fait +50% chaque année (deux fois de suite...).
donc ca m'arrange bien de ne devoir que payer un gros dernier tiers.

de plus sortir des grosses sommes ne doit se faire que 3 fois par an, date a laquelle je passe par un agent de change en ligne pour optimiser le change EUR/CHF.

le faire 12 fois, c'est juste pas faisable.

mais en termes purement financier, je crois pas qu'il y ait beaucoup de difference entre mensualisation et les 3 tiers.
c'est juste que c'est moins de temps a gérer. et des le deuxieme tiers je sais combien je paierais et je peux modifier le montant du deuxieme tiers a la baisse comme je l'entends.

 

[paal]

Ben je sais pas mais depuis les réformes de hollande, mon impôt fait +50% chaque année (deux fois de suite...).
donc ça m'arrange bien de ne devoir que payer un gros dernier tiers.

Même si la fiscalité a évolué sous la présidence actuelle, je ne suis pas certain que le type d'évolution que vous mentionnez lui soit complètement imputable, du moins pas dans ces proportions !

D'après ce que vous indiquez régulièrement, je n'avais pas remarqué que vous ayez un jour bénéficié de la décote, ni même de la tranche à 5.5% ou à 14% comme TMI !

Mais en terme purement financier, je ne crois pas qu'il y ait beaucoup de différence entre mensualisation et les 3 tiers.

Tout dépend de la nature des revenus, mais pour la grande majorité des personnes qui disposent d'une rémunération mensuelle sans variation sensible, c'est une solution qui LISSE l'effort fiscal ...

C'est juste que c'est moins de temps à gérer. et dès le deuxième tiers je sais combien je paierais et je peux modifier le montant du deuxième tiers à la baisse comme je l'entends.

J'ai du mal à comprendre comment, avec une imposition qui progresse de 50%, vous pouvez avoir la valeur d'un tiers provisionnel qui baisse !
Il y a là quelque chose qui m'échappe, mais ce n'est pas grave ...

Précédemment, et avant de devenir retraité, j'avais opté pour un règlement automatique des tiers à l'échéance, et cela ne me conduisait à aucune difficulté administrative particulière ...

Maintenant que je suis mensualisé, j'ai un échéancier sur 10 mois, avec un éventuel reliquat qui porte sur les deux derniers mois ...

Il est vrai que je n'ai plus de taxation en matière de plus-values, depuis qu'elles sont directement soumises à l'IR (et à la CSG que vous adorez ...) ; la gestion titres est maintenant localisée dans le PEA ou dans des contrats d'AV, et je peux prélever ce qui me convient sur ces contrats, avec une fiscalité privilégiée ... (autre file sur le sujet !)

Il n'y a que la gestion locative qui va provoquer une différence certaine !

 

[ZRR_pigeon]

effectivement tout n'est pas lié a Hollande. mais entre le rabot des frais réels de 13CV à 7CV, la plafonnement du quotient familial (multiplié par le nombre d'enfants), la violente hausse du franc suisse qui me fait payer des impots sur des sommes que je ne possede pas (vu que je ne convertis pas ou presque pas les revenus en CHF en euros)....tout cela a finit par faire + 50% deux fois de suite.

mais avant j'avais eu des variations assez forte a la baisse, et a la hausse.

mais je ne cherche a convaincre personne, je suis bien avec mes tiers !

 

[Buffeto]

si nous revenions sur la question d'Acrasie ?

 

[ZRR_pigeon]

si nous revenions sur la question d'Acrasie ?

ok. cf message #3 pour ma part.

 

[paal]

Bonjour,
J'envisage un investissement immobilier, et je me pose la question de la pertinence d'autofinancer les frais de notaire ? Il me semblait que souvent on conseillait plutot un emprunt à 110 %.

Chacun semble favorable à une forme d'emprunt à 110% et pour ma part je préconise de solliciter l'annulation d'une éventuelle clause d'IRA, si un jour Acrasie souhaitait réduire son volume d'intérêts déductibles, notamment pour une raison d'économie fiscale .... ; mais c'est à lui de voir !

En apportant les frais de notaire, soit 35 K€, j'économise 5500 € d'intérêts sur 15 ans. Mais quid de l'impôt ? cette économie d'intérêts ne risque t-elle pas d'être annulée par la fiscalité, j'ai un TMI à 40 %.

Réduction de l'impôt OUI, mais annulation NON !

Connaissez-vous un logiciel qui permet de faire des simulations (gains financier avec mesure de l'incidence fiscale).
Merci et bonne journée

J'ai déjà indiqué ne pas connaître, mais avoir opté pour une solution tableur dans une situation de ce genre : tout cela se trouve déjà dans le post #2 ; ensuite presque tous les autres posts ne sont pas en rapport direct !

Pour recentrer, attendons qu'Acrasie repasse !

 

[acrasie]

Chacun semble favorable à une forme d'emprunt à 110% et pour ma part je préconise de solliciter l'annulation d'une éventuelle clause d'IRA, si un jour Acrasie souhaitait réduire son volume d'intérêts déductibles, notamment pour une raison d'économie fiscale .... ; mais c'est à lui de voir !


Réduction de l'impôt OUI, mais annulation NON !


J'ai déjà indiqué ne pas connaître, mais avoir opté pour une solution tableur dans une situation de ce genre : tout cela se trouve déjà dans le post #2 ; ensuite presque tous les autres posts ne sont pas en rapport direct !

Pour recentrer, attendons qu'Acrasie repasse !

Bonsoir,

oui un recentrage est utile..... sur la question initiale. Je vais emprunter 110 %. En effet, il n'y aura pas de différentiel très important entre le taux d'emprunt et les taux des placement actuels. Cela me permettra de légérement diminuer l'imposition. Merci pour vos réponses...

cordiales salutations