éco PTZ + prêt travaux, ça tient la route ?

[patb]

éco PTZ + prêt photovoltaique, ça tient la route ?

bonjour à tous,

demande d'avis aux experts, et aux autres ... j'ai un projet qui est le suivant :

isolation toiture par extérieure, changement de fenêtres (bouquet travaux), et pose de panneaux photovoltaiques avec revente à EDF de la production.

voici mon estimation de plan de financement, je précise que je suis demandeur d'emploi (je sais que ça ne jouera pas spécialement en ma faveur) :

- bouquet travaux d'isolation : 20000€
- panneaux photovoltaiques : 18000€
total = 38000€

- subvention ANAH : 4550€ (bouquet travaux)
- subvention AREEP (région) : 5000€ (bouquet travaux)
- crédit impot (célibataire) : 4000€ (photovoltaique)
- apport personnel : 12000€ (photovoltaique)
- + épargne conservée pour assurer un fond de roulement en attente 1ère revente edf : 2000€
total = 27550€

38000 - 27750 = 10450€


-besoin éco prêt à taux zéro sur 120 mois (10 ans) : 10450€
-besoin prêt photovoltaique sur 84 à 120 mois (7 à 10 ans) : 2000€ (+ avance crédit d'impot de 4000€ sur 15 à 18 mois)

revente edf : 1800€/an, payable tout les 12 mois (sur 20 ans) soit 150€/mois
économie énergie estimée : 25€/mois

OBJECTIF : AUTOFINANCEMENT INTEGRAL de l'opération globale.
- sauver ma vieille toiture, et la valeur de mon petit bien immobilier, gagner en économie energie, respecter l'environnement.

en garantie je peux apporter :
-une caution solidaire
-hypothèque sur mon bien immobilier ou sur les panneaux photovoltaiques
-gage du contrat de rachat EDF
-voir blocage sur un compte spécifique, de mes 2000€ de fond de roulement en garantie pour les premiers mois de remboursement (en attendant 1ère revente à edf)

mon "reste à vivre" n'est ainsi pas entammé.

qu'en pensez vous ?
merci de vos commentaires, ou questions ..
si des banquiers passent par içi, merci de me dire si un dossier comme le mien vous le passeriez ou vous le refuseriez ?

Patb

 

[patb]

les avis ne se bousculent pas ..

autres questions :

un banquier est-il tout puissant, dans ses décisions de refuser un prêt, ou y a t il des choses à savoir, pour défendre nos projets lorsqu'on est pas ok avec lui, et qu'on a pas d'argument en face qui nous parraisse percutant ou fondé ?

ou une autre banque est elle toute puissante, au point ne mépriser seulement le minimum de politesse, comme par exemple rappeler un client, ou répondre à un mail ?

une banque ne se doit pas d'apporter des réponses écrites, et fondées, lorsqu'elle refuse un prêt ?

lorsqu'on apporte toute les garanties pour une demande de prêt, ou le risque pour le banquier est de 0%, puisque quoi qu'il arrive, il récupérera toujours ses billes, dans tout les cas de figures, comment se fait il qu'il puisse refuser ? par exemple sous le seul prétexte que'une personne est sans emploi ou pas en CDI ?
en gros, un banquier a t-il le droit de faire de la discrimination sociale ?

les banquiers n'ont aucun devoir de résultat ou de connaissances, quand par exemple le gouvernement met en place des éco-PTZ, et que la banque ne fait aucun effort pour ce produit ? car soit-disant "trop compliqué" ?
(c'est vrai que c'est pas super simple, mais même moi avec mon BAC moins 4, j'arrive à comprendre les subtilités pour apporter un dossier béton et carré)

merci pour vos réponses.

il y a longtemps que je n'avais pas eu besoin d'aller au contact des banquiers, à une époque j'avais déjà du batailler pas mal, pour optenir mon prêt immobilier, mais là, j'ai un peu l'impression que c'est encore pire, et par moment de nager carrement dans la 5ème dimension.

ou alors c'est moi qui a perdu la raison, et qui devrait consulter ??

 

[Aristide]

une banque ne se doit pas d'apporter des réponses écrites, et fondées, lorsqu'elle refuse un prêt ?

Non, une banque n'a pas l'obligation de justiier un refus de prêt.
Il y a une exception pour les prêts épargne-logement.

Lorsqu'on apporte toute les garanties pour une demande de prêt, ou le risque pour le banquier est de 0%, puisque quoi qu'il arrive, il récupérera toujours ses billes, dans tout les cas de figures, comment se fait il qu'il puisse refuser ? par exemple sous le seul prétexte que'une personne est sans emploi ou pas en CDI ?
en gros, un banquier a t-il le droit de faire de la discrimination sociale ?

Les crédits sont acceptés en fonction d'une capacité de remboursement et non pas parce que vous apportez une garantie.

La garantie reste justifiée car, précisément, cette capacité de remboursement peut se dégrader dans le temps.

Contrairement à ce qui se passe dans d'autres pays (USA par exemeple), ce n'est pas parce que vous donnez en hypotèque un ou des immeubles qui valent 10 fois le montant du crédit sollicité qu'il sera accepté.

D'ailleurs s'il en avait été ainsi aux USA, nous n'aurions pas connu la crise des "subprimes" qui a déclenché la tempête économique et financière mondiale dont nous ne sommes pas encore sortis aujourd'hui.

 

[patb]

enfin une petite réponse, ça fait plaisir, merci

bah justement dans le cas présent, il n'y a pas franchement d'endettement à proprement parlé, puisque la production photovoltaique est elle même garantie par contrat et couvrira le montant des prêts.
les panneaux sont eux mêmes garanties pour la production sur 25 ans.
le PTZ les intérêts sont payés par l'état.

la capacité donc de remboursement est assurée.
surtout avec la possibilité de faire un nantissement du contrat de rachat EDF.

il sagit + d'un investissement.
ce n'est pas comme acheter une voiture qui va décoter.
c'est exactement strictement l'inverse.

voir même ce crédit, si bien fait, devrait pouvoir augmenter mon "reste à vivre" mensuel.

sans compter les économies d'energies réalisées, qui elles mêmes sont à l'opposé d'un endettement, ou d'une diminution de la capacité de remboursement, puisque là encore ça augmente le "reste à vivre".

sans compter la prise de valeur du patrimoine immobilier d'avoir un bien immobilier qui ne tombe pas en ruine.

sinon pas que les USA à montrer du doigt, la crise financière est bien + ancienne que la goutte d'eau qui a fait déborder le vase au USA, et la France n'est pas en reste.
des banques françaises ont aussi des produits toxiques, des banques françaises blanchissent de l'argent sale, de l"évasion fiscale, dans les paradis fiscaux avec leurs filiales, en toute complicité avec les escrocs en cols blancs qui fraudent le fisc etc.

à noter, que si mon conseiller, à l'époque ou j'ai fait mon prêt immobilier, n'avait pas appuyé mon dossier, si j'avais écouté la majorité des banquiers, je serais aujourd'hui SDF.
je n'ai donc pas envie, d'être enfoncé davantage socialement par des banquiers optus, avec des raisonnements qui ne tiennent pas la route.

et donc pour terminer les garanties justement, là je suis en mesure de les apporter
-caution s'il le faut, etc ..

en tout merci de preciser que les banquiers n'ont à se justifier de rien, en cas de refus de prêts, il est grand temps de faire évoluer la legislation en la matière ..
c'est la porte ouverte à tout les abus ... (racisme, délit de sale gueule, refus par idéologie, refus par jalousie, discrimination sociale etc) ou des motifs subjectifs ....

 

[patb]

Les crédits sont acceptés en fonction d'une capacité de remboursement et non pas parce que vous apportez une garantie.
La garantie reste justifiée car, précisément, cette capacité de remboursement peut se dégrader dans le temps.

+ de chance de voir se dégrader une capacité de remboursement, pour un couple de cadre sup's en CDI, si l'un tombe au chomage, il peut se retrouver de 5000€ à ZERO€ de revenu en 2 ans...

alors qu'une personne en bas de l'echelle, qui ne vit pas au dessus de ces moyens, ne tombera pas + bas, ou pas beaucoup + bas.

elle tombera la personne en bas de l'echelle d'autant moins bas, si elle est propriétaire de son logement, ou si au fil des années son remboursement est inférieur au montant des loyers du moment, loyers qui engraissent des riches qui n'ont pas besoin d'argent, dans bien des cas.
si elle reste locataire elle risquera LA RUE, carrement, surtout si son loyer fait la moitié d'un smic et que l'apl en couvre que la moitié.

donc les banques en refusant des prêts immobiliers, à des personnes modestes, quand par exemple le remboursement n'est pas + élevé qu'un loyer, pratiquent encore de la discrimination sociale, creusent les inégalités sociales etc ...et les met en encore + grande situation de fragilité en cas d'accident de la vie ... c'est une politique et une logique économique et sociale pour le moins immorale, et XXXXXXXX même .. n'ayons pas peur des mots.

 

[Aristide]

Ben........allez solliciter les banques avec vos arguments et vous reviendrez nous donner les résultats.

 

[patb]

j'espère que vous n'ètes pas vous même banquier, car je resterais sur ma faim, niveau argumentation ..

sinon effectivement, je ne manquerais pas de continuer mes recherches, et à vous tenir au parfum, avec mes arguments, il en va de la sauvegarde de ma maison.
ma toiture est vraiment vétuste.

et c'est n'est pas un luxe d'avoir un toit sur la tête, même si hélas ça le devient, à cause en partie, de l'idéologie et des comportements de certains individus ..

je viens d'avoir à l'instant, après 20 jours, enfin un mail de ma banque, avec un refus de pré-accord , et des arguments qui evidemment ne tiennent pas la route.

PIRE, ils refusent mon projet, qui fait que mon reste à vivre ne serait pas touché, et il me proposent à la place un Prêt de 5000€ ??? (pourquoi faire je me le demande ? ) à un taux non seulement qui n'est pas compétitif.

mais qui donc là pour le coup, me mettrait en difficultés, en diminuant mon "reste à vivre" qui est calculé au + sérré !!!

incroyable mais vrai !!!

ils refusent de me suivre sur qq chose de solide, qui ne m'endette pas à proprement parlé, pour me proposer un truc casse gueule !!

 

[hargneux]

L'appréciation du risque appartient au banquier qui prend sa décision en fonction d'un projet et de sa propre appréciation du risque.

100 % des clients, dont le dossier est aujourd'hui au contentieux pour les particuliers, ou les pro qui sont en RJ ou en LJ sont des dossiers qui, au départ, relevait du génie de leur créateur, qui se sont trompé et le banquier avec, d'autres ont vu leur dossier refusé dans une enseigne et accepté dans une autre et enfin, la dernière catégorie qui n'a pu trouver la moindre banque pour l'accompagner et c'est bien sur, à cause de ces sa.. de banquiers qu'il n'a pas pu, incapable de remttre en cause sa créativité (ou son rêve impossible). Mais des fois, il arrive que le banquier a raison, oui oui, c'est possible

 

[patb]

je sais que parfois le banquier à raison, et encore heureusement ..

la preuve je ne suis pas SDF aujourd'hui, car j'en ai rencontré un à l'époque, qui n'avait pas l'intelligence sociale d'une huitre.

et je tiens à préciser, que toutes mes rencontres avec des conseillers financiers (sauf un qui se comportait comme un marchand de tapis) se sont très bien passées, je suis tombé sur des personnes qui pigeaient + ou - rapidemment, le plan de financement, le projet, et le trouvait viable, mais chaque fois c'est au dessus, que ça a l'air de bloquer ...

chaque fois, ils me font comprendre à demi-mot, qu'ils ne sont pas spécialement ok avec les decisionnaires au dessus de leur tête ...

ça c'etait passé de la même façon pour mon prêt immobilier ...

sinon merci de ne pas trop me parler en abrégé, je ne suis pas du milieux de la finance etc ... RJ et LG .. ça ne me parle pas ..

 

[errare]

RJ = Redressement Judiciaire
LJ = Liquidation Judiciaire.

Pour votre financement, le fait qu'il repose sur une "rente" de la revente de l'énergie est limitée, d'une part avec le développement des énergies de ce types, les avantages tels que ceux que vous citez disparaitront rapidement, je pense qu'il faudrait au minimum pondérez à la baisse ces revenus et intégrer en plus le cout d'entretien et de changement des panneaux qui ne sont pas éternels.


Et pour l'isolation du toit par l'extérieur et l'éco PTZ, à ma connaissance, UNE SEULE technique est acceptée dans ce financement là, alors il va falloir faire super attention avant de se lancer.

Puis déjà dit, au moindre changement de réglementation votre projet peut virer au contentieux.

Le plus simple serait de le monter normalement sur vos revenus propres, et l'amortir avec les revenus de votre montage si vous le souhaitez, ca maintiendra votre pouvoir d'achat pour ne pas consommer plus ......et ca sécurisera la banque.

Puis sans données sur votre situation revenus charges, ce sera difficile d'aller plus loin dans le débat.

 

[patb]

RJ = Redressement Judiciaire
LJ = Liquidation Judiciaire.

Pour votre financement, le fait qu'il repose sur une "rente" de la revente de l'énergie est limitée, d'une part avec le développement des énergies de ce types, les avantages tels que ceux que vous citez disparaitront rapidement, je pense qu'il faudrait au minimum pondérez à la baisse ces revenus et intégrer en plus le cout d'entretien et de changement des panneaux qui ne sont pas éternels.

merci pour les précisions.

je ne peux pas + pondérer que je ne le fais déjà, car etant qq de très sérieux et pondéré par habitude, surtout en matière de gestion de budget, j'ai bien evidemment apporté au banquier aux niveaux ressources, les simulations de rentabilité les + péssimistes : 1800€/an

pour ce qui est de l'entretien il est nul, et de la location des compteurs EDF c'est 60€/an, sinon l'onduleur sera à changer environs au bout de 15 ans, c'est prévu.
ne pas oublier qu'une fois l'amortissement de mon projet global, j'aurais déjà reconstitué de l'épargne, et les panneaux continueront à produire pour des années.

effectivement les panneaux ne sont pas éternels, mais leur durée de vie est de + de 30 ans, là j'ai besoin d'un financement de 10 ans.

Et pour l'isolation du toit par l'extérieur et l'éco PTZ, à ma connaissance, UNE SEULE technique est acceptée dans ce financement là, alors il va falloir faire super attention avant de se lancer.

non toutes les techniques sont acceptés, concernant la toiture, même l'isolation par l'intérieur.
par contre isolation par intérieur, la couverture ne passe pas dans l'éco PTZ
isolation par l'extérieur, la couverture passe, mais pas la charpente.

mais de toutes façons, sur 20000€ de travaux d'isolations, je n'ai besoin "que de" 10450€ env en éco PTZ, donc 50% des travaux env, donc de ce coté là, aucun soucis de travaux induits à calculer, la partie purement isolation entrant largement à elle seule dans ce montant, il n'y aura pas à se prendre la tête sur ce sujet.

Puis déjà dit, au moindre changement de réglementation votre projet peut virer au contentieux.

les dates qui font foi, les changements de règlementations ne sont pas rétroactifs

Le plus simple serait de le monter normalement sur vos revenus propres, et l'amortir avec les revenus de votre montage si vous le souhaitez, ca maintiendra votre pouvoir d'achat pour ne pas consommer plus ......et ca sécurisera la banque.

là il me faut un décodeur, j'ai pas bien compris ce passage ..
si vous voulez dire, le + simple c'est d'etre riche et en bonne santé, et beau, et jeune, je suis bien ok ...
le + simple, dans ma situation, c'est exactement ce que je demande et présente au banquier, je ne peux pas faire mieux.

Puis sans données sur votre situation revenus charges, ce sera difficile d'aller plus loin dans le débat.

en faisant un nantissement sur le contrat EDF, par exemple, il n'y a effectivement même pas à la rigueur à parler "revenus/charges" puisque rien que ça, apporterait la garanti du remboursement intégral de mes prêts.
donc à la rigueur rien a débattre du tout.
on peut pas faire + simple mathématiquement parlant ..
exemple : remboursement des prêts 150€ revente minimum edf 150€ ..

une fois mes 2000€ remboursés pour les panneaux, et les 4000€ du crédit impot tombés, restera pu que le PTZ a rembourser soit env 90€/mois

j'aurais donc env 60€/mois de "bénéfice" pour reconstituer déjà de l'épargne.

sinon mes charges :
remboursement prêt PAS 150€ couvert par APL 150€
EDF chauffage 90€, après travaux estimation 65€
INTERNET téléphonie : 30€
EAU 10€
ASSURANCE auto 12€
IMPOTS LOCAUX : 15€
CARBURANT : 50€
ASSURANCE HABITATION : 10€
total : 172€ (après travaux)

revenus :
allocation spécifique de solidarité 450€
450€ - 172€ = 278€
pour nourriture, tabac, hygiène, renouvellement électroménagers, etc
je ne vis pas au dessus de mes moyens.

 

[patb]

bon j'avance lentement mais surement dans mon projet, même si mon + gros souci, c'est la banque.

-j'ai renvoyé un mail au conseiller financier de ma banque, pour insister un peu, et demander à rencontrer son directeur d'agence, au moins qu'on puisse avoir une conversation en face à face, yeux dans les yeux, même s'il reste campé sur ses positions, je veux lui dire en face, que c'est discriminatoire et que ça ne ferait que m'enfoncer dans la vie, de laisser mon modeste bien immobilier se dégrader.

-hier matin audit thermique et energétique.
je dois donc revoir un peu, mes prévisions, installation d'un poèle à bois ou foyer fermé "flamme verte" prévu.
donc pas certains du coup que je change les menuiseries qui ne me font economiser que 1%, ça n'etait pas suffisant pour l'AREEP (aide aux économies d'energie pour les particuliers), car il faut arriver à 40% minimum d'amélioration éco-energétique.

alors que poèle à bois aux nouvelles normes, + toiture bien isolée, ça passe à l'aise.
financièrement ça ne devrait donc pas bouger niveau budget global.

-semaine à venir, rendez vous dans une banque qui à l'air calée sur les sujets liés à l'écologie, etc et d'après leur présentation, respectable humainement parlant.
j'espère que ça se passera bien, j'y met bien évidemment un grand espoir.

s'il faut que je transfère l'intégralité de mes comptes pour avoir un peu d'humanité, de compréhension, de confiance, alors je n'hésiterais pas bien longtemps à changer de banque, après 27 ans de fidélité.

à suivre ...

 

[errare]

Quelle injustice, c'est honteux,.......

 

[patb]

oui je suis ok ..

bien qu'il y a pire en matière d'injustices, par rapport aux crédits ...

quand ça touche à du racisme, ou à des personnes qui peuvent pas se défendre du tout, argumenter convenablement car manque de vocabulaire etc, ou quand des discriminations envers des personnes qui sortent d'une maladie, d'un cancer ou autres, ou qui sont handicapées, ... j'imagine un peu, ce qu'elles peuvent parfois ressentir ..

 

[errare]

Ou quand la personne ne pratique pas l'ironie également.........

 

[patb]

oui également, effectivement.

les injustices et bassesses revêtent beaucoup de formes dans ce bas monde.
ironie, lacheté, nihilisme, mensonges, mépris etc ...

les + à plaindre n'étant finalement, pas les victimes de ces personnes, mais ces personnes elles mêmes.
car une moralité, un savoir vivre, une humanité, une éthique etc ça n'a pas de prix, ça ne s'achète pas.

 

[patb]

suite ..

toujours aucune réponse à mon courriel du 26 novembre 2009, ni même un coup de fil (J+11)

renvoi d'un courriel ce jour :

bonjour, bien que sans réponse suite à mon précédent courriel, je vous propose simulation et demande alternative, concernant mes projets :


-travaux éco energie 21000€
subventions : 9450€
apport personnel : 11550€
besoin crédit : ZERO€
pas d'éco PTZ à effectuer, pour ne pas vous compliquer l'existence.

-photovoltaique : 16000€
crédit impot 4000€ septembre 2011
prêt familiale 4000€ (avance du crédit impot)
besoin crédit : 12000€ sur 120 mois idéal, (84 mois au minimum)

revente edf minimum : 1800€/an soit 150€/mois (contrat de rachat sur 20 ans)

-épargne restante pour garantir fond de roulement (en attente 1ere revente edf) : 2500€ soit 166,66€/mois sur 15 mois

sinon toujours accord de ma part pour :
-possibilité de caution solidaire
-possibilité de nantissement sur contrat edf
-possibilité d'hypothèque sur mon bien immobilier (rappel fin du prêt PAS avril 2013, prêt couvert par APL)
-possibilité de bloquer mes 2500€ d'épargne restant, sur un compte spécifique pour garantir fond de roulement.

j'ai 27 ans d'ancienneté au crédit agricole, jamais un découvert.
qu'est ce que je peux faire de + pour que vous m'accordiez votre confiance ?
qu'est ce que je peux faire de + pour que vous compreniez que ça va sauver mon toit, permettre à mon bien immobilier de ne pas perdre de la valeur, me permettre de faire des économies d'energie non négligeables, et de + grace aux panneaux photovoltaiques, me permettre de reconstituer mon épargne ?

merci de me faire changer ma vision sur le crédit agricole, de faire retomber ma deception, ma colère, mon ressenti profond de discrimination.

merci de votre compréhension, dans l'attente de vos nouvelles et votre nouvelle proposition.

cordialement
xxxxx xxxxxx


sinon j'ai discuté avec mon couvreur, en lui disant que tout etait ok, sauf la banque qui bloquait.
au cours de la conversation ce dernier m'a appris qu'il etait également au crédit agricole.
lui même en tant qu'entrepreneur, a du changer d'agence et de caisse régionale, et depuis il respire ....

je me demande si je ne vais pas devoir faire de même si jamais, ils restent sourds à ma demande, et si je peux être compris et suivi dans région voisine, qui de + pratiquent apparemment des taux et conditions bien + avantageux sur les mêmes produits !!

 

[errare]

Ne comparez pas votre ambitieux projets et ceux de votre couvreur, il y a plusieurs motifs de blocage possible dans une relation banque / client.

Votre projet et son financement n'est pas lié à votre agence ni même à votre conseiller, je pensais d'ailleurs que vous aviez déjà prospecter auprès d'autres établissement pour avoir leur ressenti quand à votre fabuleuse idée. Si tel n'était pas le cas, faites le maintenant, vous verrez bien les réponses qui vous seront faites.

 

[patb]

en prospection :

banque populaire : refus, mais au moins le responsable d'agence a eu le cran de me rappeler pour qu'on echange nos points de vue, et le soir même.
réponse et- étude de la demande, dans la journée sinon.
pas 20 jours après.

crédit coopératif : refus, même pas eu de rencontre, la conseillere à annulé le RV une heure avant, quand elle a su que j'etais sans emploi.

toujours sur mêmes motifs, ... situation professionnelle et financière.
et je constate aussi, que l'éco PTZ, c'est pas du tout leur tasse de thé, ils avouent pour certains patauger, et avoir peur des retours etc ...
certains n'y pigent strictement rien, et n'en font simplement quasi pas du tout.

ce que je compare entre mon couvreur, et moi, c'est le fait qu'il etait pas du tout satisfait dans son agence, et moi je constate la même chose .. point.

déjà d'entrée de jeu, un manque de considération, de réactivité.

par contre si jamais t'as une entrée d'argent même provisoire, là y a de la réactivité, même pas besoin de contacter la banque, c'est eux qui font de la prospection téléphonique pour te proposer des placements financiers ... !!

et ce que je constate, c'est souvant des conseillers financiers désabusés, quand ils ont 100% confiance dans leur client, et qu'au dessus d'eux, il y a des refus.
j'ai eu plusieurs témoignages dans ce sens là ...

bon maintenant que je fais une demande + simple, revue à la baisse, et sans éco PTZ, je vais voir ce que j'optiens comme réponse.

sinon quand même pas marrant que chaque région, ne pratique pas sur les mêmes produits ni les mêmes taux, ni les mêmes durées etc ...
un client d'une même banque, selon s'il habite tel département, n'aura pas les mêmes conditions qu'un autre client dans la même enseigne, dans le département à coté ...
pour le même produit.
et les différences ne sont parfois pas minces !!

sinon je sens comme un certain dédain et mépris dans votre façon de vous exprimer ..
ou c'est moi qui fabule ?
par exemple "votre fabuleuse idée" ...
judicieuse, raisonnée, réfléchie, raisonnable, seraient des termes + appropriés je pense ... pour parler de mon idée de sauver et ma toiture, et d'économiser de l'energie, et de faire une action en même temps bénéfique pour le climat et la planète.

 

[errare]

En même temps, faut savoir assumer ses choix parfois.