Don d'argent et stratégie d'investissement

[Carole28]

Bonjour à tous,

Je vous raconte ma vie afin que vous puissiez me guider dans ma futur stratégie patrimoniale .
j'ai 30 ans, je suis mariée, sans enfants pour le moment.

Je vis actuellement dans l'appartement acquis par mon mari en 2011.
Il reste 8 ans de crédit à rembourser : mensualité de 700 €/mois=> environ 60 000 € à rembourser.
Le taux crédit a été renégocié à 1.8% en janvier 2015.

Mes parents m'ont fait un don d'argent de 200 000 € pour nous permettre de financer une maison d'habitation.
Mon mari a une épargne d'environ 40 000 €.

Nous disposons donc d'un apport de 240 000 € pour financer notre futur résideince principale.
Mes parents vivent très loin : en "échange de leur dons " ils aimeraient que notre futur maison comprennent un studio indépendant afin qu'ils puissent y vivre de manière indépendante qd ils viennent nous voir (entre 1 ou 2 mois par an en été).
Nous recherchons donc une maison assez grande avec un studio/T2 indépendant (sous-sol aménagé ?) qui serait réservé à mes parents en juillet/août mais qu'on pourrait aussi loué sur Airbandbe le reste de l'année (bonne idée ??).
Pour cela nous recherchons un bien qui sera au calme mais bien déservi par les transports en commun.
Estimation du bien : entre 320 000 € et 350 000 € hors frais de notaire.

Au niveau de nos revenus :
Mon mari est fonctionnaire : 33 000€/an
Je suis auto-entrepreneuse : Recettes d'environ 20 000 €/an (entreprise libérale créée il y a 2 ans qui je l'espère va se développer...).

Une fois notre résidence acquise, nous aimerions effectuer des investissements locatifs afin de développer nos actifs :

Notre première location sera donc de louer le T3 que nous occupons actuellement.
Nous habitons au pied du tram et à côté d'une Université. Nous pensons donc le louer en meublé en collocation à 2 étudiants.
Nous pensons pouvoir le louer au moins 450 € par étudiants soit 900 € contre 700 € si nous le louons à une seule famille.

Ensuite, si notre première collocation marche bien, nous aimerions recommencer en faisant un investissement au même endroit.

J'aimerais donc avoir vos avis sur notre stratégie d'investissement afin de profiter au mieux de notre apport.

Faut-il investir la totalité de notre apport de 240 000 € pour l'achat de notre maison et compléter avec un "petit" prêt ?

Ou alors faut-il emprunter au maximum afin de profiter des taux d'intérêts faibles et pour nous permettre d'avoir un apport pour nos futurs investissements locatifs ?

Pour le moment, nous envisageons d'effectuer un apport de 200 000 € et de garder 40 000 € en réserve pour les travaux et les aléas, qu'en pensez-vous ?

Sinon que pensez-vous des colocations meublées pour les étudiants (statut LMNP non pro). Ca me semble être plus rentable qu'une location individuelle nue classique.

 

[Doolittle]

Je résume: vous avez

A l'actif:
- 240k€ d'épargne
- un bien immobilier d'une valeur de +/-100k€ (?) qui vous tient lieu de résidence principale

Au passif :
- un crédit immobilier sur le bien en question avec un restant dû de 60k€

Soit un patrimoine net de +/- 280k€ (modulo la valeur réelle du bien que j'ai estimée à la grosse louche)

Des revenus de +/-50k€ par an.
Des dépenses de x k€ (vous connaissez votre budget mensuel moyen ?)

Soit une capacité d'épargne (ou remboursement d'emprunt) de 50-x k€.

Et vous souhaitez
- acquérir un bien de +/-350k€ pour en faire votre RP
- mettre le bien actuel en location, avec un "net cash flow" (loyer - charges - remboursement d'emprunt) proche de zero
- acquérir d'autres biens locatifs

J'ai bon jusque là ?

 

[Carole28]

Je résume: vous avez

A l'actif:
- 240k€ d'épargne
- un bien immobilier d'une valeur de +/-100k€ (?) qui vous tient lieu de résidence principale

Au passif :
- un crédit immobilier sur le bien en question avec un restant dû de 60k€

Soit un patrimoine net de +/- 280k€ (modulo la valeur réelle du bien que j'ai estimée à la grosse louche)

Des revenus de +/-50k€ par an.
Des dépenses de x k€ (vous connaissez votre budget mensuel moyen ?)

Soit une capacité d'épargne (ou remboursement d'emprunt) de 50-x k€.

Et vous souhaitez
- acquérir un bien de +/-350k€ pour en faire votre RP
- mettre le bien actuel en location, avec un "net cash flow" (loyer - charges - remboursement d'emprunt) proche de zero
- acquérir d'autres biens locatifs

J'ai bon jusque là ?

Oui vous avez tout bon sauf que la valeur de notre appartement actuel est de 145 000 €. Il sera intégralement remboursé dans 8 ans.
Concernant nos dépenses, nous avons que le crédit de notre habitation principale au passif.
Actuellement nous pouvons épargner au moins 600 €/mois mais avec les dépenses d'entretiens de notre future maison, ça risque de diminuer dans le futur.

 

[moietmoi]

Au niveau de nos revenus :
Mon mari est fonctionnaire : 33 000€/an
Je suis auto-entrepreneuse : Recettes d'environ 20 000 €/an (entreprise libérale créée il y a 2 ans qui je l'espère va se développer...).

Bonjour,
Concernant les crédits, les banques n'aiment pas trop les auto entrepreneurs, il serait bon au moins d aller voir votre banque en demandant si ils intègreront dans votre capacité d'endettement tout ou partie de vos recettes.....

Notre première location sera donc de louer le T3 que nous occupons actuellement.
Nous habitons au pied du tram et à côté d'une Université. Nous pensons donc le louer en meublé en collocation à 2 étudiants.

c'est une bonne idée..

Nous pensons pouvoir le louer au moins 450 € par étudiants soit 900 € contre 700 € si nous le louons à une seule famille.

la loi alur règlemente ceci, la somme des loyers de colocation ne peut dépasser le loyer entier... ceci bien sûr dans les zones ou le loyer est contraint par la loi Alur( Paris et bientôt Région parisienne) profitez en tant qu il est encore temps

Faut-il investir la totalité de notre apport de 240 000 € pour l'achat de notre maison et compléter avec un "petit" prêt ?

Ou alors faut-il emprunter au maximum afin de profiter des taux d'intérêts faibles et pour nous permettre d'avoir un apport pour nos futurs investissements

en lisant le forum, vous verrez qu' en général on conseille le cash pour la rp et le crédit pour le locatif.

 

[Buffeto]

en lisant le forum, vous verrez qu' en général on conseille le cash pour la rp et le crédit pour le locatif.

je confirme.....

 

[Carole28]

je confirme.....

Ok merci pour vos réponses.

Oui, comme ça on peut déduire les intérêts d'emprunts.

 

[gunday]

Bonjour,
quelques remarques en vrac.

Mes parents m'ont fait un don d'argent de 200 000 € pour nous permettre de financer une maison d'habitation.
Mon mari a une épargne d'environ 40 000 €.

Si vous investissez de l'argent personnel, pensez à bien le faire ressortir (clause de remploi ? Un notaire le fera d'office).
Le but est que les 200k€ qui sont dans votre famille reste à vous en cas de fin du contrat de mariage.
Mieux vaut prévoir le pire pour éviter de potentiel embrouille futur.

Il reste 8 ans de crédit à rembourser : mensualité de 700 €/mois=> environ 60 000 € à rembourser.
Le taux crédit a été renégocié à 1.8% en janvier 2015.

Vu que c'est votre résidence principale, avez vous vérifier vos crédits ?
Pas de PTZ ou de crédit conventionné, qui rende la location compliqué ?

Nous recherchons donc une maison assez grande avec un studio/T2 indépendant (sous-sol aménagé ?) qui serait réservé à mes parents en juillet/août mais qu'on pourrait aussi loué sur Airbandbe le reste de l'année (bonne idée ??).

Sinon un bien qui vous correspond, et sur le terrain duquel vous pouvez poser une extension en bois.
C'est un domaine qui s'est pas mal développé, et certaines extensions ont maintenant une bonne isolation.

 

[lopali]

Bonjour,

en lisant le forum, vous verrez qu' en général on conseille le cash pour la rp et le crédit pour le locatif.

En ce moment, avec les taux de crédits qui battent des records de faiblesse est-ce toujours une évidence ?

Source : "La baisse des taux a repris a un rythme soutenu et ne peut que surprendre" de l'Observatoire Crédit Logement / CSA.

 

[Doolittle]

En ce moment, avec les taux de crédits qui battent des records de faiblesse est-ce toujours une évidence ?

Non, mais je crois que vous interprétez mal ce conseil.

L'idéal, tant que l'emprunt reste moins cher que le rendement de l'épargne, c'est de tout financer à crédit, locatif comme RP.
Mais cela n'est pas forcément possible car il y a une limite d'endettement au delà de laquelle les banques ne prêtent plus.
Et donc à choisir, mieux vaut utiliser l'emprunt pour financer du locatif que la RP (pour la déductibilité des interêts).
En consequence, il peut être judicieux d'utiliser son épargne pour financer sa RP.

Mais cela ne vaut que si on ne peut pas tout financer à crédit (ce qui peut être le cas ici, puisque plusieurs investissements locatifs sont envisagés)

 

[gunday]

En ce moment, avec les taux de crédits qui battent des records de faiblesse est-ce toujours une évidence ?

Après pour la RP, il y a aussi l'intérêt psychologique.
Autant je me moque un peu de la durée de l'emprunt locatif, autant je veux me débarrasser au plus tôt de l’emprunt RP.

Pour moi l'emprunt RP est juste une charge, alors que l'emprunt locatif est une charge permettant d'avoir un revenu.

 

[moietmoi]

Après pour la RP, il y a aussi l'intérêt psychologique.
Autant je me moque un peu de la durée de l'emprunt locatif, autant je veux me débarrasser au plus tôt de l’emprunt RP

Pour ma part, je garde mon emprunt sur ma rp uniquement pour éviter , le jour ou les parlementaires feront passés une loi, taxant les propriétaires sur le revenu fictif que représenterait le loyer si il devait l'avoir; les différentes réflexions des parlementaires( depuis 10 ans...donc ce sera peut être dans 10 ans....ou jamais) excluent de cette taxe les propriétaires de rp ayant un crédit sur ce bien... et paradoxalement j'ai déjà acheté du locatif cash (recherche de rendement net)

 

[Doolittle]

Après pour la RP, il y a aussi l'intérêt psychologique.
Autant je me moque un peu de la durée de l'emprunt locatif, autant je veux me débarrasser au plus tôt de l’emprunt RP.

Pour moi l'emprunt RP est juste une charge, alors que l'emprunt locatif est une charge permettant d'avoir un revenu.

Vous oubliez une chose, c'est que si vous n'êtes pas propriétaire, vous êtes locataire car il faut bien vivre quelque part.

Le fait d'être propriétaire vous rapporte donc l'équivalent d'un loyer, celui que vous auriez à payer si vous étiez locataire.

Au strict plan financier l'achat de la RP peut s'analyser comme un investissement locatif où le locataire, c'est vous.
Vous avez une charge, le remboursement d'emprunt. Et un revenu, sous forme d'économie de loyer (au lieu d'augmenter votre niveau de revenu, vous diminuez votre niveau de dépenses, analytiquement cela revient au meme).

Après vous avez raison il y a un aspect non négligeable c'est si l'investissement tourne mal, par exemple, le locataire ne peut plus payer, vous ne pouvez plus rembourser l'emprunt, le bien est saisi... Si c'est un bien que vous louiiez à quelqu'un, c'est dur. Si c'est votre RP, c'est pire, vous êtes à la rue.

 

[moietmoi]

Vous oubliez une chose, c'est que si vous n'êtes pas propriétaire, vous êtes locataire car il faut bien vivre quelque part.

Le fait d'être propriétaire vous rapporte donc l'équivalent d'un loyer, celui que vous auriez à payer si vous étiez locataire.

Au strict plan financier l'achat de la RP peut s'analyser comme un investissement locatif où le locataire, c'est vous.

eh oui d 'ailleurs il n y a pas qu'au plan financier, les impôts considèrent la même chose:

bofip:

A cet égard, les revenus des propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance sont également inclus dans le champ d'application des revenus fonciers

.... Dans cette situation, en principe, le revenu que représente la valeur des avantages en nature dont le bailleur a bénéficié est donc imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (chapitre 1, BOI-RFPI-CHAMP-20-10). Toutefois, des exonérations sont prévues en faveur des logements dont le contribuable se réserve la jouissance et du droit de chasse dont le contribuable se réserve la jouissance (chapitre 2, BOI-RFPI-CHAMP-20-20).

il est bien écrit "dont le bailleur" ainsi le propriétaire occupant est vu légalement comme se louant à lui-même......

 

[lopali]

Mais cela n'est pas forcément possible car il y a une limite d'endettement au delà de laquelle les banques ne prêtent plus.
Et donc à choisir, mieux vaut utiliser l'emprunt pour financer du locatif que la RP (pour la déductibilité des interêts).
En consequence, il peut être judicieux d'utiliser son épargne pour financer sa RP.

Ok, je n'avais pas pensé à cela, à "l'après".

 

[Carole28]

Bonjour,
quelques remarques en vrac.

Si vous investissez de l'argent personnel, pensez à bien le faire ressortir (clause de remploi ? Un notaire le fera d'office).
Le but est que les 200k€ qui sont dans votre famille reste à vous en cas de fin du contrat de mariage.
Mieux vaut prévoir le pire pour éviter de potentiel embrouille futur.

Vu que c'est votre résidence principale, avez vous vérifier vos crédits ?
Pas de PTZ ou de crédit conventionné, qui rende la location compliqué ?

Sinon un bien qui vous correspond, et sur le terrain duquel vous pouvez poser une extension en bois.
C'est un domaine qui s'est pas mal développé, et certaines extensions ont maintenant une bonne isolation.

2 très bonnes remarques : notre résidence à taux zéro a été financée en partie par un PTZ d environ 9000€ et par un prêt employeur de 15000€ réservée à l acquisition de sa RP.
Vous croyez que l État peut revenir dessus qd on louera ce bien ? Qu est-ce qui se passera alors ?

Concernant les extensions en bois, je n y avais pas du tout pensé! Je vais me renseigner car ça ns permettrait de rechercher une maison plus petite ! Ça fait déjà 5 mois qu on recherche (environ 25 visites) ms on a tjrs pas eu de coup de cœurs. Faut dire que nos critères sont sélectifs (localisation calme mais près de la ville avec tram à coté + grande maison pour pouvoir y aménager une partie indépendante + pas trop de travaux + pas de mitoyenneté...) ça commence à en faire des critères

 

[Carole28]

En fait on sait qu on ne pourra pas emprunter énormément car comme je suis auto-entrepreneuse les banques ne voudront pas nous prêter énormément.

Mais je me demande s il faut qu on emprunte le plus possible ou s il faut qu on apporte le plus possible pour l achat de notre RP ?

Par exemple si la banque accepte de nous prêter 150 000€ Pour un bien qui en vaut 320 000, vaut il mieux que :

1) nous apportions nos 240 000€ et que nous empruntions que les 80 000€ manquant
2) nous apportions que 170 000 € et que nous empruntions les 150 000€ qu on nous accorde

Dans le 1er cas, ça nous permettrait de limiter notre taux d endettement et d avoir des plus petites mensualités à rembourser.
Dans le 2ème cas, ça nous permettrait de conserver un apport pour rassurer les banques pour un futur investissement locatif. Ça nous permettrait également de mieux profiter des taux d intérêt historiquement bas.

Quelle est la meilleure solution pour vous.
J ai schématisé mon exemple car nous garderons forcément une épargne de précaution pour faire face aux aléas de la vie et pour les éventuels travaux.

 

[adadou]

Financièrement parlant le plus intéressant est la solution 2, de maximiser l'emprunt si vos placements ont un rendement supérieur à votre emprunt, ce qui n'est pas difficile aujourd'hui. ET cela vous permettra d'avoir un coussin d'air en cas de problème divers (perte de travail-changement de voiture etc) et de ne pas avoir besoin de contracter un emprunt à la consommation qui cette fois ci a un taux prohibitif.

Quelque soit l'investissement il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous croyez que l État peut revenir dessus qd on louera ce bien ? Qu est-ce qui se passera alors ?

En l'état actuel des choses si vous cessez d'habiter à titre de résidence principale (>= 8mois/an) le logement financé au moyen d'un PTZ son solde devient immédiatement remboursable.

Mais une nouvelle réglementation va entrer en application au 1er janvier prochain et un emprunteur bénéficiant d'un PTZ pourra - en respectant certaines règles et contraintes - le louer sans que le solde doive être remboursé par anticipation.

Cette mesure est désignée comme éventuellement possible pour tous les PTZ en cours de remboursement mais à condition que la banque prêteuse l'accepte.


Cdt

 

[gunday]

2 très bonnes remarques : notre résidence à taux zéro a été financée en partie par un PTZ d environ 9000€

Si vous avez eut un PTZ, peut être avez vous également eut un prêt conventionné (PC ou PAS), qui est également limitant.
Dans mon cas, la PAS était plus limitant que le PTZ.

Faut dire que nos critères sont sélectifs (localisation calme mais près de la ville avec tram à coté + grande maison pour pouvoir y aménager une partie indépendante + pas trop de travaux + pas de mitoyenneté...) ça commence à en faire des critères

Je dit rien, nous avons mis 1 an à trouver le bien qu'on cherchais.
Et pour être honnête, à diminuer nos critères, car le bien n'existait pas dans nos budgets.

Pour ma part, je garde mon emprunt sur ma rp uniquement pour éviter , le jour ou les parlementaires feront passés une loi, taxant les propriétaires sur le revenu fictif que représenterait le loyer si il devait l'avoir; les différentes réflexions des parlementaires( depuis 10 ans...donc ce sera peut être dans 10 ans....ou jamais) excluent de cette taxe les propriétaires de rp ayant un crédit sur ce bien... et paradoxalement j'ai déjà acheté du locatif cash (recherche de rendement net)

Si on devait construire notre vie sur des possibilités hypothétique de discussions potentiels de loi pas forcément à venir, ça risque d'être pas mal limitant.
Un peu comme d'attendre la fin de la crise pour avancer. (perso j'ai pas encore connu un monde sans crise donc... )