Bonjour,
Je suis très concerné par les 2 points abordés dans ce fil et si cela peut vous intéresser, je peux mettre ici mon avis.
J'ai réalisé un investissement en Pinel en VEFA en 2017 avec emprunt in fine, et l'année dernière j'ai profité d'une disponibilité financière pour investir à la revente d'un Domitys.
Pour le Pinel je conseille quand même vivement de bien faire attention à ce que l'endroit soit porteur en locatif, ce qui est maintenant plus le cas, contrairement à ce type d'investissement il y a quelques années, afin d'éviter les vacances du bien. J'ai même cru comprendre que les Pinel sont éligibles maintenant dans des agglomérations qui sont passées au statut de métropole. J'ai cru comprendre ça à un moment donné. c'est à vérifier. Donc de ce coté là c'est maintenant assez favorable et l'expérience après quelques années le montre bien: j'ai changé 3 fois de locataires sans vacances.
Le deuxième point est que ce ne soit pas trop éloigné de chez vous, c'est à dire de pouvoir faire l'aller et retour dans une demi-journée ou dans la journée tout au plus: un coup de voiture si il y a un problème, c'est quand même mieux que de gérer à distance et pas trop onéreux en déplacement. Les constructeurs et sociétés de conseils en investissement vous proposent toujours des investissements éloignés: plus vous êtes loin, plus ils ont la paix! Personnellement, j'ai déjà décliné des offres à cause de cela.
J'ai fait gérer le bien par une agence au départ, n'y connaissant rien du tout en métier de l'immobilier et donc pour sécuriser dans ce savoir-faire. Et puis rapidement, j'ai pris la main car ce n'est pas vraiment compliqué, on trouve tout sur les sites services-public aussi, ça m'intéressait aussi, et ça permet de diminuer les dépenses.
Une chose que je n'avais pas perçu aussi c'est qu'un appartement appartient à une copropriété qui nécessite donc un syndic. Et ce syndic peut être réellement d'un grand intérêt sur vos prises de décisions; je les ai consulté plusieurs fois avec succès: pour un novice en immobilier, ce n'est pas mal du tout.
Pour l'appartement géré par Domitys, il est vraiment limite en terme de distance mais c'est une revente et puis c'est en LMNP, donc en terme de frais de déplacement, c'est moins important. Et puis l'investissement était intéressant dans le cadre de dispositions que je prenais pour mes enfants.
Par contre à l'assemblée de copropriété, je me suis aperçu de 2 choses. Premièrement, que ceux qui ont acheté neuf il y a une dizaine d'années étaient donc en renouvellement de bail (commercial = 11 ans) et avaient une proposition de Domitys d'une baisse de loyer! Je ne savais pas que c'était possible! Et, deuxièmement, à ma surprise, je me suis aperçu que mon loyer initial de l'année dernière proposé par Domitys était dans les mêmes ordres de grandeur que cette baisse! Les copropriétaires se sont donc regroupés pour négocier. C'est le moins qu'ils puissent faire. Mais je ne vois pas trop ce qu'ils vont pouvoir faire. En tout cas ce qui est important ici c'est d'alerter que Domitys n'est pas tout aussi vertueux qu'il n'y parait et que cette contre-publicité serve à leur mettre une pression supplémentaire car ils ont besoin de leurs investisseurs pour continuer leur croissance. La négociation étant en cours je ne manquerai pas de vous en donner le résultat.
En terme de rentabilité, pour le Pinel, en prenant en compte toutes les recettes et dépenses et ayant un peu d'historique maintenant, j'atteins 1,65% par an (donc net) à la 12 ième année du Pinel et à condition de revendre au prix d'achat à l'issue, ce qui n'est pas sûr du tout. Je n'ai pas encore regardé ce que cela ferait au-delà de la période Pinel. J'ai le temps.
Pour le Domitys, je n'ai pas bouclé l'année, donc j'attends un peu pour faire un calcul. Je ne manquerai pas non plus de revenir ici.
En conclusion, la rentabilité du Pinel n'est pas mirobolante par rapport à ce que les professionnels affichent.
D'un autre côté la France s'est quand même bien orientée à valoriser le travail par rapport à une rente. Ca c'est plutôt rassurant : rien ne rapporte plus que le salaire que vous gagnez en travaillant.
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