DÉDOMMAGEMENT ET PENALITES

[CASTE]

Bonjour,
L’acquereur de notre maison n’a pas obtenu les prêts demandés auprès de deux banques différentes.
Or, la somme demandée aux banques est largement supérieure à celle notée sur le compromis de vente. Des pénalités pour dédommagement sont prévues dans ce cas de figure.
Cela s’est-il déjà produit chez l’une ou l’un d’entre vous ?
Merci pour vos réponses.

 

[moietmoi]

Bonjour,
vous ne le dites pas, mais je suppose que l'acquéreur ne veut plus acheter? comment cela se traduit il dans les faits?

la somme demandée aux banques est largement supérieure à celle notée sur le compromis de vente

Si la date, inscrite dans le compromis, de fin de période obligeant à présenter une offre de prêt est dépassée,votre acquéreur ne peut pas faire jouer la clause suspensive de crédit; Si la date n'est pas dépassée il peut encore aller voir une banque et demander un prêt conforme au compromis, il faudra attendre la réponse de la banque-dans le délai imparti par le compromis-
D'un autre point de vue, les demandes n'étant pas conformes au compromis, l'acquéreur ne peut se prévaloir de ces refus pour ne pas donner suite;
Dans le cas ou la date d'acceptation de crédit est dépassée,il faut se référer au compromis, pour voir comment la clause d'immobilisation a été rédigée; (souvent 5% au compromis et 10% au total) mais le contrat est primordial;

Par la suite il n'est pas toujours simple de récupérer ces 5% ou 10%; cela dépend de la rédaction du compromis, si il a été fait en agence ou enregistré chez un notaire,ou simplement rédigé chez un notaire sous seing privé...

 

[CASTE]

Je vous remercie de votre réponse.
Effectivement, l’acheteur présumé n’est plus acheteur.
Il est bien stipulé dans le compromis de vente que si la somme demandée auprès des banques est supérieure à celle inscrite dans ledit compromis, l’acheteur présumé devra régler des pénalités ; ces dernières sont d’ailleurs inscrites en toutes lettres. MAIS l’ex acheteur ne répond pas au courrier adressé.

 

[CASTE]

Précision : compromis de vente signé chez un notaire.

 

[moietmoi]

l’acheteur présumé devra régler des pénalités

je ne sais si il existe des pénalités, mais l'indemnité d'immobilisation doit être précisée

ces dernières sont d’ailleurs inscrites en toutes lettres.

en quels termes? est il précisé que le juge doit intervenir?

MAIS l’ex acheteur ne répond pas au courrier adressé.

rien de plus classique..
qu'en dit votre notaire?

 

[CASTE]

Oui, le paragraphe « pénalités » est très clair sur ce sujet.
Le notaire paraît peu réactif aux suites à donner à cette affaire. Nous avons rendez-vous avec lui, mardi 25 après-midi afin de décider de l’ouverture d’ une procédure judiciaire. . . Ou pas.
Je ne manquerai pas de revenir vers vous.
Je vous remercie d’avoir m’avoir répondue.

 

[Anonyme]

Bonsoir
il arrive souvent que le montant du prêt demandé soit supérieur à celui signalé dans le compromis

motif: des travaux demandés par l'acquéreur, l'ajout des frais annexes tels que frais de garantie et frais de dossier.
il est dommage de voir des notaires ou des agences immobilières n'inclure que le pris de vente et les frais d'acte notarié dans la clause suspensive.

par contre si les diagnostics indiquent des anomalies par exemple électriques, ou isolation ou autres il peut être considéré que des travaux puissent être nécessaires et c'est au juge de décider

par contre: le vendeur qui entame une procédure doit arrêter la mise en vente du bien jusqu'au jugement définitif
si l'acheteur fait appel vous risquez d'avoir votre bien bloqué pendant peut être deux ans
à vous de voir.

la vente d'un bien n'est pas sans risque, à vous de voir ce qui est le mieux pour vous: récupérer les 10% de pénalité ou revendre votre bien rapidement.

par expérience, les tribunaux n'aiment pas trop les vendeurs qui réclament les indemnités si les acquéreurs ont fait diligence pour les prêts et dans votre cas l'acquéreur a déjà deux refus de prêt.

bon après c'est juste une impression

bien cordialement

 

[Anonyme]

petite question: quelle est la somme stipulée dans le compromis et celle sur les refus de prêt ?

 

[paal]

Précision : compromis de vente signé chez un notaire.

Voilà qui peut changer pas mal de choses, car tout acte signé par voie notariale devient un titre exécutoire ...

Il suffit alors de demander une présentation par huissier au domicile de l'ex-acquéreur ; cela devait l'inciter à bouger ....

 

[Aristide]

Bonjour,

??????

Dans cette prestation le notaire n'intervient pas en tant qu'officier ministériel; il a le même rôle qu'un agent immobilier.

Cdt

 

[hargneux]

D'accord avec ICF, votre plus gros problème c'est que vous ne pourrez plus vendre pendant plusieurs années.

 

[moietmoi]

Voilà qui peut changer pas mal de choses, car tout acte signé par voie notariale devient un titre exécutoire

Dans cette prestation le notaire n'intervient pas en tant qu'officier ministériel; il a le même rôle qu'un agent immobilier.

il me semble que tout dépend de l'acte; si il s'agit d'un acte sous seing privé, fait chez un notaire( la très grande majorité des cas) alors cela ne change rien, mais si le notaire a enregistré, donc signé lui-même l'acte, alors la procédure sera sans doute plus facile...

 

[Aristide]

Il faut distinguer l'enregistrement de la publication

Tout compromis, même sous seings privés, via un professionnel ou entre particuliers, peut être enregistré.
L'intérêt d'une telle formalité est de donner une date certaine.

Mais il n'y a que les actes authentiques qui peuvent être publiés auquel cas ils deviennent opposables aux tiers.

C'est dans cette hypothèse - en pratique plutôt rare - que l'exécution forcée sera facilitée.

Enregistrement et publicité foncière

Si la promesse est sous seings privés, aucune obligation d'enregistrement, sauf si les parties souhaitent lui conférer date certaine.

Par ailleurs, la promesse ne peut alors pas être publiée, seuls les actes authentiques étant susceptibles de publication.

Si la promesse est authentique, elle doit en principe être publiée et devient alors opposable aux tiers.

Il est toutefois d'usage en pratique, sauf circonstances particulières, que les parties y renoncent afin d'éviter des frais importants pour l'acquéreur.

La promesse est alors enregistrée sur état (125 €)

Le caractère authentique facilitera en outre l'exécution forcée de la vente en cas de défaillance d'une des parties en raison de la force exécutoire attachée à l'acte authentique.

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Cdt

 

[Soucieuse]

bonsoir,

vous aviez rv le 25 septembre
comment votre affaire a-t-elle évoluée?

 

[Soucieuse]

D'accord avec ICF, votre plus gros problème c'est que vous ne pourrez plus vendre pendant plusieurs années.

bonjour,
pourriez vous nous expliquer pourquoi le fait d'être en désaccord sur le dédommagement empêche de remettre son bien en vente
c'est effectivement l'argument donné par les agents immobiliers quand une vente est annulée parce que les acquéreurs n'ont pas fourni leur refus de la part des banques dans les délais prévus pour que le vendeur renonce à réclamer le dédommagement mais aucun n'a pu m'expliquer le raisonnement juridique
merci de votre attention

 

[paal]

Lorsque je remonte la file, il semble que vous mélangez deux choses :

- d'une part, lorsque le vendeur va faire trancher en justice un point de désaccord avec l'acheteur ; dans ce cas c'est le vendeur qui aura pris l'initiative de porter l'affaire (c'est le demandeur), et il faudra attendre que l'affaire soit définitivement jugée (i.e non susceptible d'appel de la décision) pour reprendre sa liberté de vente ....

bonjour,
pourriez vous nous expliquer pourquoi le fait d'être en désaccord sur le dédommagement empêche de remettre son bien en vente

Et c'est ce que je lis, dans le passage d'un post précédent (message de ICF) :
"par contre: le vendeur qui entame une procédure doit arrêter la mise en vente du bien jusqu'au jugement définitif ; si l'acheteur fait appel vous risquez d'avoir votre bien bloqué pendant peut être deux ans"

C'est effectivement l'argument donné par les agents immobiliers quand une vente est annulée parce que les acquéreurs n'ont pas fourni leur refus de la part des banques dans les délais prévus pour que le vendeur renonce à réclamer le dédommagement mais aucun n'a pu m'expliquer le raisonnement juridique
merci de votre attention

- d'autre part, lorsque les acheteurs n'on pas fourni, ni une offre de prêt au notaire, ni à défaut un refus de prêt dans les conditions énoncées au compromis, notamment dans une condition de délai, ce qui est un cas différent, puisque action en justice non engagée ....

 

[hargneux]

Ici c'est bien expliqué :

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