Déclaration pour du locatif saisonnier

[casimir92]

Bon, je reviens vers vous pour de nouvelles questions concernant le locatif saisonnier.

Mes parents sont propriétaire d'un appartement en front de mer, cet appartement subit actuellement une rénovation quasi-compléte (sol, peinture, aménagement, ...) pour un montant d'environ 9000€, jusqu’à maintenant la déclaration été réalisée sous le régime forfaitaire (abattement de 50%) mais pour l'année prochaine je pensais passer au régime réel et ainsi pouvoir déduire :
- le montant des travaux (~9000€)
- cotisation de l'assurance
- frais de gestion locative
- ...

Quand pensez-vous ? d'autres idées que j'aurais oublié ?

 

[Azur]

Bonjour casimir92,

Vos parents peuvent en effet passer du micro-Bic au régime simplifié, à condition de le faire savoir à l'administration fiscale avant le 1er février de l'année au cours de laquelle ils souhaitent en bénéficier (donc pour cette année, en principe, c'est cuit).
Cette option sera dès lors irrévocable pendant 2 ans, et reconductible tacitement par période de 2 ans.

Le fait de passer en réel simplifié engendre plusieurs conséquences. Notamment, sur le plan fiscal, on remplit une 2031, en plus de la 2042C classique qu'on remplit en micro.
Sur le plan comptable, il faut inscrire l'immeuble à l'actif du bilan, ce qui permet de pratiquer l'amortissement sur le bien + les meubles qui le garnissent, et de déduire toutes les charges. Aux charges que vous avez citées, j'ajouterais frais de comptabilité s'il y en a (je vous conseille de recourir à un expert-comptable pour faire la 2031, pour un particulier, c'est complexe), mais aussi la taxe foncière, ainsi qu'une partie des charges de copro.

 

[moietmoi]

Bonjour,

avant de passer en reel, il faut faire une simulation qui en gros vous indiquera si c est avantageux; mais surtout vous devez savoir si cet appartement restera longtemps en location meublé;

les cout suplementaire si vous êtes en réel: comptable et agréé : voisin de 600 euros/ ans mais ces 600 euro sont déductible de l'impot général Ir case 7FF

cout complémentaire: la cfe (ancienne taxe pro, sauf si vous la payé déjà( de nombreux micro bic , "ouiblient" de remplir la déclaration d activité); au réel vous n y échaperez pas; entre 235 et 3000 euros annuels et plus en fonction du chiffre d affaire (se renseigner auprès de la commune (cette taxe a fait scandale dans les meublés cette année , car certaine commune ont réclamé une taxe plus élevé que le loyer annuel..)

les 9000 euros de travaux ne viendront pas tous en charges; mais à partager par le comptable en charges ou amortissement; par exemple le sol ( carrelage, parquet) sur 20 ans) peinture ( sur 7 ans)... il faut que ces travaux soient effectués par des pro avec facture complète; fournitures et mains d'oeuvres séparés pour chaque entité..

mais d'un autre côté vous amortisssez 75% de la valeur de l'appartement dans la comptabilité..(ce qui abaissent le résultat fiscal)

si vous êtes au réel, et que de temps à autre vous occupez vous même le logement, il faudra ajouter au loyer toucher , un loyer fictif, celui que vous auriez payé pour l'occupation, ou bien intégrer comme avantage en nature l'équivalent du loyer que vous auriez payé sur la déclaration d'impôts IR ( au choix)
souvent le micro bic est plus avantageux

 

[casimir92]

Azur:
- J'ai bien compris que pour passer au réel simplifié c'est cuit (en faire la demande au centre des impôts entre le 1er janvier et le 1er février. Pour une durée de 2 ans avec tacite reconduction.
- Mes parents font déjà appel a un comptable pour les aider a remplir leur fiche d'impôts. Donc 2031 en plus du 2042C et y inclure les frais cités (TaxeFoncière, frais comptable, ...).

moietmoi:
- on c'est bien compris, une simulation s'impose avant tout changement
- pour répondre à ta question, si cet appartement restera longtemps en location meublé, la réponse oui par contre cela ne veut pas dire qu'il est occupé a longueur d'année, c'est du saisonnier donc quelques mois par an (a partir d'Avril-Mai et jusqu'à fin septembre en général).
- cfe ?? je suis pas sur qu'il règle cette taxe en régime forfaitaire ?? Je vais me renseigner
- les travaux ont été réalisé par un professionnel avec facture(TVA) et pour le mobilier remplacé nous avons toutes les factures d'achats.

Pour info, cet appartement est maintenant payé (plus de crédit dessus)

 

[moietmoi]

re Bonjour, il n y a pas que la 2031, mais si il y a déja un comptable il saura bien se débrouiller...aucun problème;

en fait pour la cfe ( anciennetaxe pro) voila comment se pose la question: normalement lorsque l on fait du meublé, quelque soit le règime (réel ou micro bic) il faut remplir le formulaire (P zéro i) auprès des impots( surtout pas au registre du commerce qui a aussi le même formulaire....) et ce formulaire délivre un numéro siret; et à partir de ce numero on est taxé à la CFE; MAIS presque tous les meublés micro bic "oublient" ce formulaires..donc échapent jusqu'a ce qu on les trouve par hasard à la CFE;
cependant dès que l'on déclare au réel, le comptable a BESOIN du numero siret, donc il rempli le formulaire Po(i) et hop on est taxé....

Si c'est durable et qu il n y a plus de crédit; le réel s'impose pour ne pas être imposé car avec l amortissment du bien tu seras a 0 en bic presque certainement

 

[casimir92]

Néanmoins une nouvelle sera à régler, le bien ne rapportant pas non plus des sommes astronomiques (on parle bien de 4 à 4mois et demi de location par ans tout au plus), je me demande si le jeux en vaut la chandelle.

De plus à la fin, tu me dis que si je n'ai plus de crédit le réel s'impose. Je comprends pas le raisonnement, car pour moi ce devrait être un handicap de ne plus avoir de crédit, car je n'ai plus d’intérêt d'emprunt a déduire !!! Tu vois !!

Dans tout les cas, une bonne simulation de la part du comptable s'impose.

 

[moietmoi]

De plus à la fin, tu me dis que si je n'ai plus de crédit le réel s'impose. Je comprends pas le raisonnement, car pour moi ce devrait être un handicap de ne plus avoir de crédit, car je n'ai plus d’intérêt d'emprunt a déduire !!! Tu vois !!

Bonjour , très shématiquement:

valeur du bien 100 000 euros loué meublé rapport loyer brut 4000 euros taxe fonciere 400 euros taxe cfe 300 euros charges diverses assurance 400 euros ; valeur des meubles sur factures : 2000

en bic la compta fiscal amortissement de 80% de la la valeur sur 30 ans: amortissement annuel 80 000/30=2666
amortissement des meubles sur 7 ans amortissemnt annuel 2000/7= 285

donc compta bic fiscal revenu bic = 4000-400-300-400=2900-2666-234=0 (234 à la place des 285 car on n a pas de droit de faire un amortissement négatif)


donc a déclarer au fisc 0 tu compare cela avec le revenu en micro bic (-50% ou -71%) taxé a TMI+15,5%

donc il faut faire une simu avec les vrais chiffres avec le comptable

 

[casimir92]

exacte, c'est ce que je vais faire.