crowdfunding immobilier

pier3

Membre
Bonjour,
les intérêts d'avance étant liés au seul contrat d'A-V, il paraît difficile de porter ces charges sur une opération financière "étrangère" à ces frais. Par ailleurs lors du paiement de ces frais dans votre contrat d'A-V, ils seront normalement déduits de vos autres gains de l'enveloppe A-V; donc pas possible de les imputer 2 fois.
Ma réponse serait donc non.
En revanche attention: généralement l'avance est pour maximum 3 ans. Etant moi-même multi investisseur en crowd immo, je peux vous dire que certaines opérations prévues à l'origine pour 12, 24 voire 30 mois, durent au delà, et qu'il y a parfois même défaut de l'emprunteur.
De sorte que si vous comptez sur ces fonds précis pour rembourser votre avance, vous prenez des risques conséquents.
Si vous avez d'autres fonds en couverture, vous faites peut être une belle opération de quasi "carry-trade": risqué mais téméraire et offensif, respect.
si vous souhaitez échanger en privé faite mois signe
 

Tomas466

Contributeur régulier
Investisseur en crowdfunding immobilier, j' ai fait un emprunt (avance sur contrat assurance vie fonds en euros) dont j ai à charge les intérêts de mon avance (2.84% pour 2019) pour financer des projets immobiliers. Ma question : est ce possible de pouvoir déduire les intérêts de mon avance assurance vie de mes revenus à percevoir de mon financement immobilier participatif ?
Une avance sur contrat d'assurance-vie n'est pas un emprunt en tant que tel, c'est... une avance sur contrat d'assurance-vie.

Par ailleurs, le fait d'investir via des plateformes de crowfunding immobilier (en tout cas la plupart de celles que je pratique) ne donne aucun droit de propriété à l'investisseur : le véhicule utilisé pour l'investissement est une obligation à taux fixe, émise par une société intermédiaire (généralement une SAS) dont l'unique objet est de collecter les fonds pour financer les fonds propres du promoteur, eux-mêmes requis en garantie d'un prêt bancaire nécessaire à la réalisation de l'opération. La fiscalité desdites obligations est identique à celle des livrets d'épargne réglementés ou des comptes à terme : 30% de PFU sur la plus-value pour un particulier (soit 12,8% d'IR et 17,2% de PS). Comme déjà précisé, ce sont des "revenus mobiliers"

À quel montage pensez-vous ? Quel dispositif fiscal pensez-vous utiliser ?

Par ailleurs si vous avez des avis à donner sur certaines plateformes vous pouvez le faire en les nommant, mais en évitant évidemment de donner des détails personnels.
 

pier3

Membre
Une avance sur contrat d'assurance-vie n'est pas un emprunt en tant que tel, c'est... une avance sur contrat d'assurance-vie.

Par ailleurs, le fait d'investir via des plateformes de crowfunding immobilier (en tout cas la plupart de celles que je pratique) ne donne aucun droit de propriété à l'investisseur : le véhicule utilisé pour l'investissement est une obligation à taux fixe, émise par une société intermédiaire (généralement une SAS) dont l'unique objet est de collecter les fonds pour financer les fonds propres du promoteur, eux-mêmes requis en garantie d'un prêt bancaire nécessaire à la réalisation de l'opération. La fiscalité desdites obligations est identique à celle des livrets d'épargne réglementés ou des comptes à terme : 30% de PFU sur la plus-value pour un particulier (soit 12,8% d'IR et 17,2% de PS). Comme déjà précisé, ce sont des "revenus mobiliers"

À quel montage pensez-vous ? Quel dispositif fiscal pensez-vous utiliser ?

Par ailleurs si vous avez des avis à donner sur certaines plateformes vous pouvez le faire en les nommant, mais en évitant évidemment de donner des détails personnels.
bonjour

la fiscalité est à éviter au maximum, 2 possibilités sont offertes le PFU 30 % ou 17.2 % + déclaration sur le revenu avec minoration selon durée de détention des titres plus de 2 ans , 5 ans et ou alors dans le cadre d un PEA sans fiscalité avec montage particulier , en attendant cette année 2019 pour mettre directement en PEA et ou PEA PME sans fiscalité initiale seulement a la sortie
 

pier3

Membre
bonjour

la fiscalité est à éviter au maximum, 2 possibilités sont offertes le PFU 30 % ou 17.2 % + déclaration sur le revenu avec minoration selon durée de détention des titres plus de 2 ans , 5 ans et ou alors dans le cadre d un PEA sans fiscalité avec montage particulier , en attendant cette année 2019 pour mettre directement en PEA et ou PEA PME sans fiscalité initiale seulement a la sortie
une avance en assurance vie est un emprunt car vous supportez la charge de l'interet du capital utilisé, vous payez l interet de l assurance vie pour garder le bénéfice du cadre fiscal de l assurance vie et vous devez rembourser le capital
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
bonjour

la fiscalité est à éviter au maximum, 2 possibilités sont offertes le PFU 30 % ou 17.2 % + déclaration sur le revenu avec minoration selon durée de détention des titres plus de 2 ans , 5 ans et ou alors dans le cadre d un PEA sans fiscalité avec montage particulier , en attendant cette année 2019 pour mettre directement en PEA et ou PEA PME sans fiscalité initiale seulement a la sortie[/QUOTE]

Oui sauf que pour le crowd immo, ce sont souvent D obligations => inéligibles au PEA (Plan d'Epargne Actions)
Et qd bien même le PEA serait éligible, les PS de 17,2% sont quasiment tjs dus: la seule manière d'y échapper est de faire une perte.
Par ailleurs la règle de détention des 2 à 5 ans et + joue pour des actions uniquement là encore.
Le PFL de 30% (IR+PS) n'est pas si mal et finalement assez simple à inclure dans ses rendements.
 

Tomas466

Contributeur régulier
une avance en assurance vie est un emprunt car vous supportez la charge de l'interet du capital utilisé, vous payez l interet de l assurance vie pour garder le bénéfice du cadre fiscal de l assurance vie et vous devez rembourser le capital
Bercy a effectivement validé le fait que les intérêts d'une avance d'AV sont déductibles. Mais il resterait à prouver le fait que la plus-value tirée d'une obligation à taux fixe est assimilable à un revenu foncier, et là ça n'est clairement pas gagné !

Dans ces conditions, et dès lors que la dette a été contractée pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'immeubles donnés en location, les intérêts y afférents, dont le contribuable peut justifier le paiement au cours de l'année d'imposition, sont déductibles pour la détermination du revenu foncier net imposable à l'impôt sur le revenu.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
une avance en assurance vie est un emprunt car vous supportez la charge de l'interet du capital utilisé, vous payez l interet de l assurance vie pour garder le bénéfice du cadre fiscal de l assurance vie et vous devez rembourser le capital
Oui mais, parallèlement, les intérêts servis sur l'épargne AV continuent d'être calculés sur la totalité du capital acquis; y compris sur les sommes obtenues à titre d'avance.

Cdt
 
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