Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[marco75]

Et là comme on n'a pas les 17.2% de PS à payer, je sens bien le frottement fiscal revenir pointer son nez : vous avez payés 20% d'impôts étrangers, et on vous fait payer l'impot français à votre taux marginal (disons 30% pour la plupart), puis ont vous fait une cadeau de 20%-7%(votre taux effectif) soit 13%, au final vous payez 20%+30%-13%=37% ça c'est du frottement fiscal ! Vous payez donc 20% d'impôts à l'étranger (qui n'ont pas de PS, heureusement pour eux) et 17% d'impôts en France. La "Non-double imposition" porte bien mal son nom.

Erratum : on vous fait cadeau de 7% (votre taux effectif), soit 20% d'impôt à l'étranger + (30-7=)23% d'impôts en France.

 

[Luciole49]

Erratum : on vous fait cadeau de 7% (votre taux effectif), soit 20% d'impôt à l'étranger + (30-7=)23% d'impôts en France.

c'est pas pareil que pour les SCPI ?

 

[marco75]

c'est pas pareil que pour les SCPI ?

C'est le calcul des SCPI que j'ai indiqué. Les 2 méthodes possibles qui dépendent du pays : "Méthode du crédit d’impôt" et "Méthode du taux effectif" arrivent à peu près au même résultat.

 

[Luciole49]

C'est le calcul des SCPI que j'ai indiqué. Les 2 méthodes possibles qui dépendent du pays : "Méthode du crédit d’impôt" et "Méthode du taux effectif" arrivent à peu près au même résultat.

Bon donc 1% des revenus = 99% du temps passé à faire ses impôts ... génial

 

[marco75]

Bon donc 1% des revenus = 99% du temps passé à faire ses impôts ... génial

Oui, le pire est d'avoir 2 SCPI (ou plus) avec des actifs (immeubles...) à l'étranger, il faut additionner des choux et des carottes, un simple kopikol ne suffit pas, ça me prend à chaque fois 3 bonnes heures.
Avoir de faibles parts de SCPI (même une seule) avec des actifs à l'étranger coûte carrément plus cher en temps passé sur la décla IR que de revenus équivalent.

 

[Whynot13]

[CF] [Ilôt St Germain]
Je confirme, c'est tombé aujourd'hui sur mon compte en banque avec le dernier coupon mais aucun mail et rien dans les notifications. Il figure toujours dans mes investissements en cours sur le site.

Pareil sauf l argent sur mon compte.
Ils m ont dit début de semaine prochaine.
Sûrement les délais bancaires

 

[Wallys56]

Oui, le pire est d'avoir 2 SCPI (ou plus) avec des actifs (immeubles...) à l'étranger, il faut additionner des choux et des carottes, un simple kopikol ne suffit pas, ça me prend à chaque fois 3 bonnes heures.
Avoir de faibles parts de SCPI (même une seule) avec des actifs à l'étranger coûte carrément plus cher en temps passé sur la décla IR que de revenus équivalent.

Je confirme. Avec 5 SCPI dont Corum qui multiplie les investissements dans une douzaine de pays.....

 

[Miles]

Pour le Luxembourg çà devrait être une bonne nouvelle comme dans les SCPI Allemandes, à suivre l'année prochaine avec le premier coupon et l'année suivante avec la déclaration d'impôts.

J'ai un investissement au Luxembourg, j'ai reçu les intérêts moins la flat tax. À voir l'ifu l'année prochaine.

 

[Luciole49]

Je confirme. Avec 5 SCPI dont Corum qui multiplie les investissements dans une douzaine de pays.....

J'ai 2 SCPI allemandes et je reçois les documents d'aide à la déclaration que je rajoute à mes revenus fonciers le tout déclaré au micro foncier. Le micro foncier est pas intéressant pour les SCPI car environ 30% de frais mais beaucoup moins chronophage. Il est nécessaire d'avoir des revenus fonciers autres que SCPI pour en bénéficier me concernant je loue une cave 30 euros par mois.

 

[Divad]

Bonjour,

Une petite question, puisqu'on est sur les SCPI... Je commence à regarder un peu ce placement dans une optique de diversification, et j'hésitais à les prendre en direct ou via une AV. Mais un des critères (que je n'avais pas anticipé d'ailleurs ) peut être le temps passé à faire les déclarations !

Les difficultés que vous mentionnées, c'est plutôt en cas d'achat en direct, via une AV ou dans les deux cas ?

Merci !

 

[marco75]

Le micro foncier est pas intéressant pour les SCPI car environ 30% de frais mais beaucoup moins chronophage. Il est nécessaire d'avoir des revenus fonciers autres que SCPI pour en bénéficier me concernant je loue une cave 30 euros par mois.

Au régime réel les frais sont de plutôt en moyenne de l'ordre de 20% pour les SCPI, donc 30% d'abattement en micro-foncier c'est toujours 10% de gagné.
J'avais aussi pensé à louer un parking, mais j'avais estimé que les potentielles complications ne valaient pas le petit gain.
Sachant que pour bénéficier du micro-foncier il faut aussi rester en dessous de 15k de loyers fonciers total annuel (loyers des SCPI inclus).

 

[Altoussaint]

Frais de notaire 2,5% ? C'est pas du MDB çà ?

En effet ce n'est pas du in fine mais un emprunt sur 15 ans pour un placement limité à 5 ans.

On doit pas vivre sur la même planète.

Frais de notaire réduits c’est parce que l’immeuble est neuf donc l’acquisition se fait en régime TVA + dispense de versement (article 257bis du CGI).

Cela n’a strictement rien à voir avec du marchand de biens.

La durée n’est donc pas limitée à 5 ans. Encore une fois ce que vous affirmez avec beaucoup d’assurance est totalement faux.

L’emprunt est amortissable sur 15 ans, et la revente de l’actif sera décidée par les investisseurs dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans. C’est une décision que leur appartiendra.

La stratégie d’investissement est patrimoniale moyen/long terme.

Effectivement on ne vit pas sur la même planète, donc n’hésitez pas à vous renseigner avant d’affirmer publiquement des choses (fausses en l’occurrence).

Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

 

[marco75]

Bonjour,

Une petite question, puisqu'on est sur les SCPI... Je commence à regarder un peu ce placement dans une optique de diversification, et j'hésitais à les prendre en direct ou via une AV. Mais un des critères (que je n'avais pas anticipé d'ailleurs ) peut être le temps passé à faire les déclarations !

Les difficultés que vous mentionnées, c'est plutôt en cas d'achat en direct, via une AV ou dans les deux cas ?

Merci !

Dans l'AV vous n'aurez pas ce désagrement, sachez également que vous ne serez pas le réel propriétaire des parts, c'est l'assureur qui le sera.

 

[Twini]

Bonjour Zian,

ça change quoi d'être réellement propriétaires des parts de SCPI ?

 

[ostibapa]

Bonjour,

Une petite question, puisqu'on est sur les SCPI... Je commence à regarder un peu ce placement dans une optique de diversification, et j'hésitais à les prendre en direct ou via une AV. Mais un des critères (que je n'avais pas anticipé d'ailleurs ) peut être le temps passé à faire les déclarations !

Les difficultés que vous mentionnées, c'est plutôt en cas d'achat en direct, via une AV ou dans les deux cas ?

Merci !

Bonjour Zian,

ça change quoi d'être réellement propriétaires des parts de SCPI ?

Pouvez-vous poursuivre vos discussions sur les SCPI dans les files de discussion adéquates? Celle-ci est consacrée au crowdfunding immo.

D'avance merci.

 

[marco75]

"Luciole49 a dit: [lien réservé abonné]
Frais de notaire 2,5% ? C'est pas du MDB çà ?
En effet ce n'est pas du in fine mais un emprunt sur 15 ans pour un placement limité à 5 ans.
On doit pas vivre sur la même planète."
Effectivement on ne vit pas sur la même planète, donc n’hésitez pas à vous renseigner avant d’affirmer publiquement des choses (fausses en l’occurrence).

Ce fil de discussion est publique et apparemment bien suivi. Tant mieux. C'est plutôt une bonne nouvelle.
Du coup c'est vrai qu'on aurait intérêt à préciser que l'on fait des "hypothèses" quand il nous manque des infos (ou que notre niveau d'expertise est insuffisant) et que l'on cherche une explication rationnelle avec très souvent une partie des éléments qui nous est délibéremment caché par les PF (parfois justifié, parfois moins).

 

[Luciole49]

Dans l'AV vous n'aurez pas ce désagrement, sachez également que vous ne serez pas le réel propriétaire des parts, c'est l'assureur qui le sera.

En av c est laisser 15 pour cent des coupons a l assureur et aussi payer 0.7 pour cent de frais de gestion. Donc ce que l on donne pas aux impôts on le donne à l assureur.

 

[Luciole49]

Biza

Frais de notaire réduits c’est parce que l’immeuble est neuf donc l’acquisition se fait en régime TVA + dispense de versement (article 257bis du CGI).

Cela n’a strictement rien à voir avec du marchand de biens.

La durée n’est donc pas limitée à 5 ans. Encore une fois ce que vous affirmez avec beaucoup d’assurance est totalement faux.

L’emprunt est amortissable sur 15 ans, et la revente de l’actif sera décidée par les investisseurs dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans. C’est une décision que leur appartiendra.

La stratégie d’investissement est patrimoniale moyen/long terme.

Effectivement on ne vit pas sur la même planète, donc n’hésitez pas à vous renseigner avant d’affirmer publiquement des choses (fausses en l’occurrence).

Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

Ce qui est étrange c'est que l'on a été plusieurs à regarder ce projet et arrivé aux mêmes conclusions pour ne pas s'attarder dessus. J'en prends note et regarderai plus en détail alors merci.

 

[Yoda69]

En av c est laisser 15 pour cent des coupons a l assureur et aussi payer 0.7 pour cent de frais de gestion. Donc ce que l on donne pas aux impôts on le donne à l assureur.

On peut trouver mieux sur certains contrats, sur mon contrat Spirica par exemple c'est 100% des loyers versés et 0,5% de frais de gestion annuels.
A titre perso, je détiens généralement les SCPI françaises en AV (ou en NP, donc pas de revenu) et je détiens les SCPI avec revenus majoritairement à l'étranger en direct PP.
La 1ère déclaration d'impôts on perd quelques heures pour tout mettre dans les bonnes cases, les suivantes ça va beaucoup plus vite.

 

[NicoNoclaste]

[Baltis] [Balticap43]

Bonjour

- non l'emprunt n'est pas in fine, mais amortissable.

In fine et amortissable.

Si je lis bien la présentation, les 4/5 sont empruntés en amortissable, et le 1/5 restant en in fine, ce qui paraît logique au vu du tableau des flux prévisionnels: le capital emprunté en in fine doit assurer le complément de trésorerie nécessaire, avec les rentrées de loyers, au paiement des charges diverses et aux annuités de remboursements du capital emprunté en amortissable.

- non le gain en dépend pas uniquement de la plus value.

C’est vrai, mais uniquement parce que les loyers, en l’état de votre simulation, assurent le remboursement de la totalité des charges et procurent même une petite marge: un petit calcul, en simulant une PV nulle sur le prix d’acquisition, montre un dividende distribuable d’environ 93k€, soit un TRI final de 2,6% sur l’opération. On peut donc estimer à la grosse louche que le gain dépend tout de même à 80% de la plus-value.

Si je ne me suis pas trompé, œuf corse, mes neurones étant de moins en moins affûtés...

Ce sont justement les loyers du locataire qui permettent de rembourser l'emprunt bancaire chaque mois

Exemple dans 7 ans, nous aurons remboursé environ la moitié du financement bancaire soit 456 000€ (912 000€ x 50%), donc nous aurons créé 456 000€ de valeur uniquement avec l'effet de levier bancaire

D’abord, ce n’est pas tout-à-fait exact dans la mesure où ce ne sont pas uniquement les revenus du bien qui remboursent l’emprunt amortissable, mais également le capital emprunté in fine, comme relevé plus haut; il faut donc en toute rigueur – et toujours si je ne me suis pas trompé - retrancher 50% de 228k€ de votre «création de valeur».

Ensuite, il semble assez évident que la valeur nette comptable d’un bien acheté à crédit ne fait que croître au fur et à mesure des remboursements; mais ceci n’est lié qu’au remboursement de l’emprunt par des sources de revenus internes (je laisse de côté les dotations aux amortissements).

Enfin, la notion d’effet de levier (et je suppose qu’il s’agit d’un abus de langage) ne me semble pas avoir sa place dans votre exemple; l’effet de levier ne sera visible et mesurable que lors de la réalisation du bien, donc à sa valeur vénale, en comparant les rentabilités des capitaux investis avec et sans recours à l’emprunt. A noter que l’effet de levier joue dans les deux sens: si on gagne, on gagne plus, et si on perd, on perd également plus. Création ou pas de valeur nette comptable.

Si quelque chose m'a échappé ou en cas d'erreur flagrante, j'accepte la critique: lâchez-vous, et haro sur le Nico!