Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Foufounet]

Bonjour,
Il n y a que Angelus & Baroja (deux projets en une seule opération) qui a retenu mon attention surtout à un taux de 9%.
Preco a plus de 50% pour les deux projets
Banques dans la boucle
GFA
Bonne marge supérieur à 10%
bon track record de l’opérateur (1 seule projet en retard parmi une dizaine).
Si quelqu’un peut regarder les autres stats SVP.
merci!

J'ai été remboursé de ces 2 opérations portées par SOPRIMMO qui étaient financées par WISEED. Nouvelle levée !? Bon je vous laisse juge.

 

[constantine_36]

Merci pour l’info
Arghhh, ce rachat d’obligations! Je trouve que les plateformes ne sont pas transparentes la dessus.
Rien que pour cela, je passe mon tour!
On est un peu démunis car le nom des projets change et vu le grand nombre d’opérateurs du promoteur... difficile faire le lien même en regardant sur hellocrowdfunding
Merci encore pour l’info!

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Je trouve que les plateformes ne sont pas transparentes la dessus.
...
On est un peu démunis car le nom des projets change et vu le grand nombre d’opérateurs du promoteur... difficile faire le lien même en regardant sur hellocrowdfunding

Pour le coup, c'est difficile de faire un procès d'intention à la plate-forme, les anciens financements sur Wiseed étant clairement mentionnés dans la page 1b du ppt de présentation. De plus, ils figurent également sous les mêmes noms chez Hellocrowdfunding.
Wiseed a certainement mis le poing sur la table pour pouvoir rembourser à temps ses obligataires, ce qui est heureux pour eux, mais occasionne des frais supplémentaires pour l'opérateur (émoluments Fundimmo).
Ça ne sera pas le cas ici parce que les marges paraissent solides, mais de manière générale, trop d'intransigeance peut fragiliser un projet, pourtant viable même s'il a quelque retard...

 

[Miles]

Non, une fois la souscription validée tu reçois un identifiant à ajouter au libellé de ton virement

Il est possible de payer par carte également (je ne me rappelle plus jusqu'à quel montant et je n'ai pas retrouvé sur le site). Sinon j'ai oublié de regarder les projets mais si j'avais dû creuser ça aurait plutôt été celui de Colombes.

 

[cmdurand]

2 autres projets sur Raizer:
Résidence Sainte-Lucie par Petra Nera 11% sur 24 mois
Bry-sur-Marne par ACF INVEST 10 % 18 mois

 

[Montja]

2 autres projets sur Raizer:
Résidence Sainte-Lucie par Petra Nera 11% sur 24 mois
Bry-sur-Marne par ACF INVEST 10 % 18 mois

Je n'ai rien contre les corses, j'y ai de très bons amis, mais là-bas pour un promoteur c'est parfois compliqué. Bry me plait bien et rentre dans ma grille. Un peu léger en fonds propres, mais l'endettement bancaire me prouve que les banques suivent cet opérateur. Comme d'hab, ça manque un peu de détail de ce côté. Bonne marge, bon prix, la plus grosse inconnue c'est le permis à obtenir, ça peut faire trainer le dossier.

 

[constantine_36]

Bonjour

Pour le coup, c'est difficile de faire un procès d'intention à la plate-forme, les anciens financements sur Wiseed étant clairement mentionnés dans la page 1b du ppt de présentation. De plus, ils figurent également sous les mêmes noms chez Hellocrowdfunding.
Wiseed a certainement mis le poing sur la table pour pouvoir rembourser à temps ses obligataires, ce qui est heureux pour eux, mais occasionne des frais supplémentaires pour l'opérateur (émoluments Fundimmo).
Ça ne sera pas le cas ici parce que les marges paraissent solides, mais de manière générale, trop d'intransigeance peut fragiliser un projet, pourtant viable même s'il a quelque retard...

Au temps pour moi, je retire ce que j’ai dit.
je me suis un peu emballé trop vite.
Ils parraissent bien sur hellocrowdfunding.
Effectivement, la marge est confortable mais la commercialisation traîne un peu... surtout avec un T5 sur le deuxième projet.
Étant donné que je ne suis pas en retard sur les billes que j’ai à mettre, je m’abstiens cette fois bien que mon avis reste plutôt neutre sur l’opération.
Merci pour tes remarques!

 

[foudre78]

Je n'ai rien contre les corses, j'y ai de très bons amis, mais là-bas pour un promoteur c'est parfois compliqué. Bry me plait bien et rentre dans ma grille. Un peu léger en fonds propres, mais l'endettement bancaire me prouve que les banques suivent cet opérateur. Comme d'hab, ça manque un peu de détail de ce côté. Bonne marge, bon prix, la plus grosse inconnue c'est le permis à obtenir, ça peut faire trainer le dossier.

Rédhibitoire pour moi à cause du permis en attente, sinon tout était Ok pour le reste.

 

[NicoNoclaste]

2 autres projets sur Raizer:
Résidence Sainte-Lucie par Petra Nera 11% sur 24 mois
Bry-sur-Marne par ACF INVEST 10 % 18 mois

Je n'ai rien contre les corses, j'y ai de très bons amis, mais là-bas pour un promoteur c'est parfois compliqué.

Je ne suis pas adepte du politiquement correct et ne m’embarrasserai donc pas de circonlocutions: ce ne sont pas les lois de la république qui ont cours en Corse, et c’est bien le «risque pays» que Raizers sanctionne pudiquement par un taux de 11% qui ne lui est pas habituel (ma moulinette ne me donne qu'un taux de 10,5% et encore, avec la pire note pour le critère «localisation»).
NoGo pour moi.

Pour Bry sur Marne:

• +localisation intéressante malgré la proximité des voies ferrées, ITI de 15%,
• +des porteurs a priori assez expérimentés,
• +l’hypothèque sur les 2 lots, et les cautions des dirigeants d’une structure qui paraît solide (aucune idée en revanche du montant de leur patrimoine personnel),
• +un engagement des porteurs de 18,9% des fonds propres,
• +une durée convenable pour mener les travaux à bien et commercialiser,
• ~une marge de 17,5%, plutôt moyenne pour du MdB,
• -pas de banque,
• -une préco faible et surtout, soumise à un PC non acquis.

Je relativise ce dernier point: la municipalité a une couleur LR, et après vérification du PLU, la parcelle se prête parfaitement à une construction de 140 m² en R+1; si l’architecte connaît son boulot, ça devrait donc passer.

En revanche, la réserve foncière conservée par les porteurs se situe en zone d’«espaces non-bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques». Ça c’est de la dialectique! Mais j’interprète ça comme une zone qui restera inconstructible, et je me demande pourquoi ils la gardent; mais comme on dit, «cela ne nous regarde pas»!

Ce qui nous regarde, c’est que le taux de rémunération de 10% est bien calibré pour ce projet.

 

[Raizers]

Il est possible de payer par carte également (je ne me rappelle plus jusqu'à quel montant et je n'ai pas retrouvé sur le site). Sinon j'ai oublié de regarder les projets mais si j'avais dû creuser ça aurait plutôt été celui de Colombes.

Bonjour, je vous confirme que vous pouvez régler par CB sur Raizers jusqu'à 2000€.
Très bonne journée à tous
L'équipe Raizers

 

[Maxlan]

Pour Bry sur Marne:

En revanche, la réserve foncière conservée par les porteurs se situe en zone d’«espaces non-bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques». Ça c’est de la dialectique! Mais j’interprète ça comme une zone qui restera inconstructible, et je me demande pourquoi ils la gardent; mais comme on dit, «cela ne nous regarde pas»!

Je vois pas pourquoi cela ne nous regarde pas puisque cela fait parti de la valo de l'op. S'il recupère en plus la parcelle 46 cela fait de quoi construire à mon avis ... par contre gros boulot de nettoyage des parcelles...

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Je vois pas pourquoi cela ne nous regarde pas puisque cela fait parti de la valo de l'op. S'il recupère en plus la parcelle 46 cela fait de quoi construire à mon avis ... par contre gros boulot de nettoyage des parcelles...

Je suis allé chercher dans le PLU pour déterminer les caractéristiques de constructibilité des parcelles, et je suis tombé sur ce plan [lien réservé abonné]. En le regardant au microscope, on voit que les parcelles 45, 46, 47 et 48 sont hachurées en vert, ce qui, selon la légende de la carte, constitue un «espace non-bâti nécessaire au maintien des continuités écologiques»; j'interprète ça comme: "Défense de construire!". Ce qui pour moi revient à dire que dans l'état, le terrain ne vaut rien à la revente.

@Raizers , me trompé-je?

 

[adnstep]

Par contre, c'est un bon argument pour la vente : pas d'immeuble en face, pas de vis à vis.

 

[Montja]

Par contre, c'est un bon argument pour la vente : pas d'immeuble en face, pas de vis à vis.

C'est exactement ce que j'allais poster. Peut être un atout, vis à vis et bruit ambiant

 

[cmdurand]

En pièce jointe l'opération de anaxaco de vendredi à Nice: Avis ?

 

[azerty4567]

Sur le montage financier, le porteur du projet met zero fonds propres (sauf si j'ai lu trop vite) et la valeur du bien aujourd'hui (ie prix d'acquisition) me semble dangereusement proche du montant du prêt bancaire, donc si les travaux/la commercialisation se passent mal, peu d'espoir de sortie positive en s'appuyant sur la conversion des OC.
Je ne connais pas Nice et serai intéressé si certains ont un avis sur la localisation et le marché local.

 

[NicoNoclaste]

Sur le montage financier, le porteur du projet met zero fonds propres (sauf si j'ai lu trop vite)

Vous n'avez pas lu trop vite, j'ai fait la même remarque.
De même, la conversion des OCA mise à part, il n'est prévu aucune garantie.
On ne peut bien sûr pas juger complètement du projet sur ce seul document qui n'est qu'un résumé. Il manque des détails, entre autres sur le bien et les travaux à entreprendre: est-il vide ou y-a-t-il des locataires à évincer? Les appartements seront-ils rafraîchis ou rénovés? Etc, etc.
Néanmoins, l'essentiel est là:

• ~localisation, ITI de 10%, mais à proximité immédiate de la gare SNCF et de la pénétrante,
• ~des porteurs individuellement expérimentés, mais structure très récente,
• -pas de fonds propres avancés par le porteur,
• +une banque dans la boucle,
• -aucune garantie apportée,
• -marge de 16%, un minimum selon moi pour du MdB; il faudrait voir le détail des hypothèses de travail, mais les prix affichés me semblent bien haut pour de l'ancien, que ce soit à la vente ou à la location;
• -pas de préco,
• ~un type de projet pas trop compliqué,
• -un horizon d'investissement plutôt éloigné,
• +a priori pas de risque administratif.

Ce qui me donne un taux de rémunération de 11%, bien éloigné des 8% proposés. Mais encore une fois, les projets Anaxago intéressent l'investisseur aux résultats du projet, et il faut voir les différents scénarii proposés.

Pour ma part, mes premières conclusions ne m'encouragent pas à aller plus loin.

 

[cmdurand]

Colombette à Toulouse quartier Saint aubins sur WISSED​

VILLA LA CROISETTE - CANNES sur Clubfunding

 

[Makxii]

Hello l’équipe,

quelqu’un peut-il partager le dossier clubfunding svp ?
Merci d’avance

 

[ostibapa]

Bonsoir,
Le voici [lien réservé abonné]