Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

Oui, je trouve aussi que l'année a du mal à décoller. Soit les plateformes compensent l'hyper-attractivité de la fin d'année dernière, soit il y a des manœuvres en coulisses (rachats, fusions...), soit le rythme ralentit quelque peu parce que la demande diminue ou que les promoteurs font jouer la concurrence (ou toute autre raison).

 

[donk]

D’ailleurs, qui fixe le taux, le promoteur ou la plateforme?

 

[Tomas466]

C'est vraisemblablement la plateforme en fonction des notations du projet concerné (et pour générer un attrait minimal au moment de la collecte, du 3% aujourd'hui ne passerait sans doute pas du tout auprès des investisseurs). Mais rien n'empêche le promoteur d'aller voir une autre plateforme et de faire jouer la concurrence...

Quelques projets récents montrent que plusieurs promoteurs changent de plateforme, peut-être plus facilement qu'avant.

 

[CharlyBgood]

Poam je te trouve pas très objectif dès qu’il s’agit de Wiseed. C’est normal de faire du teasing !
Et je suis pas d’accord avec toi: les promoteurs ont le choix. Le CF est assimilé par les bqs à D quasi fds propres => rendt élevé.
Après tous les projets ne se valent pas.
S’agissant des Manitous, je n’y voyais aucune connotation « industrielle », mais le respect que je vous dois.

 

[CharlyBgood]

3% aujourd'hui ne passerait sans doute pas du tout auprès des investisseurs)

Tu enlèves l'inflation, les défauts et la flat tax => il faut au moins du 7%

 

[Tomas466]

Et même du 7% serait considéré comme dans la fourchette basse au vu des rendements servis ces dernières années.

J'ai d'ailleurs un peu peur pour Nuance en cours chez Homunity (1,7 M€ à 8%) : il leur a fallu plusieurs semaines pour aboutir à la collecte sur des projets similaires à 9% et 10%, et Nuance décolle encore plus lentement. Il y a un peu plus de 400 investisseurs à ce jour, contre près de 700 pour Cap Azur (1,5M€ à 9%) ou plus de 900 pour Atrium White Pearl (2M€ à 10%). On peut comprendre l'intérêt de la plateforme de sélectionner quelques gros projets plutôt qu'une multitude de projets plus modestes, mais encore faut-il avoir la base d'investisseurs qui va bien... et leur proposer le rendement qu'ils attendent. L'équilibre est subtil !

 

[CharlyBgood]

Et même du 7% serait considéré comme dans la fourchette basse au vu des rendements servis ces dernières années.

J'ai d'ailleurs un peu peur pour Nuance en cours chez Homunity (1,7 M€ à 8%) : il leur a fallu plusieurs semaines pour aboutir à la collecte sur des projets similaires à 9% et 10%, et Nuance décolle encore plus lentement. Il y a un peu plus de 400 investisseurs à ce jour, contre près de 700 pour Cap Azur (1,5M€ à 9%) ou plus de 900 pour Atrium White Pearl (2M€ à 10%). On peut comprendre l'intérêt de la plateforme de sélectionner quelques gros projets plutôt qu'une multitude de projets plus modestes, mais encore faut-il avoir la base d'investisseurs qui va bien... et leur proposer le rendement qu'ils attendent. L'équilibre est subtil !

En fait les investisseurs sont de + en + gourmands, les plate-formes encore pléthoriques (consolidation en cours ?), et le taux de défaut encore faible. Ce dernier éduquera les investisseurs.
Perso sur 100 projets, j'ai à peu près 50% en equity dont 3 ont déjà planté (bon , normal c'est du capital-risque), et en lend j'ai 3 projets en défaut dont 2 centrales photovoltaïques et 1 immo (retard et mise en demeure) même si les procédures et mises en oeuvre de Gie à 1ière demande sont lancées, j'ai récupéré dison 40% de mon capital, je m'asseoirai sur les intérets je pense.
Aussi quand je dis 7%, si tu comptes 1,5% de défaut+1,8% d'inflation+ disons 2,00% de flat tax, c'est effectivement plus vers 8 à 9% qu'il faut chercher du vrai rendement.
pour l'instant les plate-formes continuent de communiquer sur le nb de projets et le nb de M€ financés sur des opés de 24 mois nominales, donc 30 moisde maturité réelle sans compter la présélection.
Et qd on voit que la +part des plate-formes n'ont que 3 à 4 ans, c'est dire si l'encours de défauts est peu visible ...

 

[poam5356]

et en lend j'ai 3 projets en défaut dont 2 centrales photovoltaïques .

Je vois que l'on doit avoir le même investissement en défaut sur les panneaux solaires!
J'en ai même 3 sur cette entreprise.
Trop confiant sur le secteur, je me suis bien fait avoir sur ce coup là.
Maintenant, je fais plus attention avec les entreprises qui reviennent un peu trop souvent.

 

[CharlyBgood]

Je vois que l'on doit avoir le même investissement en défaut sur les panneaux solaires!
J'en ai même 3 sur cette entreprise.
Trop confiant sur le secteur, je me suis bien fait avoir sur ce coup là.
Maintenant, je fais plus attention avec les entreprises qui reviennent un peu trop souvent.

DBI Invt & Élyade Finct pour ne pas citer de nom ...

 

[poam5356]

ah, mais c'est de l'equity parce que je ne connais pas ces noms.
En ce qui me concerne, c'est Greenloc sur la plateforme Enerfip, et ce sont des obligations... Enfin, c'était!!

 

[CharlyBgood]

Non, non c'est bien du lend et sur Wiseed:
DBI Invt c'était en 11/2016
Elyade finance en 08/2017
et un défaut en immo avec le promoteur L'Art de Construire en région Lyonnaise sur l'opé "Le Miroir" à Vénissieux, et tjs sur Wiseed (où je suis investi à 99%: je débute ma dévulnérabilisation grâce à toi entre autres)

 

[CharlyBgood]

speak of the devil ..., y'a ça qui vient de sortir sur Wiseed, c'est de l'équity sur de l'énergie renouvelable, aie ![lien réservé abonné]
Cela dit ça m'a l'air pas mal

 

[poam5356]

C'est de l'investissement au capital de la boite, pas des obligations.
Pour ma part, je ne fais que de l'obligataire.

 

[CharlyBgood]

C'est de l'investissement au capital de la boite, pas des obligations.

En effet je l'indiquais dans mon post.

Pour ma part, je ne fais que de l'obligataire.

Bien dommage. Mais c'est bcp + long terme et + risqué aussi. Pour les commentaires de forum ça viendra donc + tard ou malheureusement + tôt en cas de déroute

Je pense mettre un petit billet. A court terme on récupère au moins la défisc, c'est tjs ça de pris.

 

[poam5356]

Qui qu'est + risqué? l'obligation ou l'entrée au capital?
Je suis à 8% brut de coffrage, sachant que j'ai un peu d'ETI chez Vatel, et 30% en énergies renouvelables.... qui devaient sécuriser le tout avec une moyenne de rendement à 6%, contre 9 ou 10 en immo.
Finalement, c'est là où je ne m'y attendais pas que je me fais aligner cette année.
ça va me ramener mon rendement global à 4%.

 

[CharlyBgood]

Qui qu'est + risqué? l'obligation ou l'entrée au capital?

Les 2 mon Capitaine !
Mon opinion est qu'il y a comme une sorte de bulle sur le lend immo, et que les défauts sont dans les tuyaux mais pas encore visibles. Et j'insiste: le CF est un marché encore presque prépubère. On risque tous qq mauvaises surprises ... que par définition on n'aura pas vu venir !
On fera le bilan de tout ça d'ici qq années.
Heureusement pour nous tous, y'aura aussi plein de belles histoires.

 

[poam5356]

Heureusement pour nous tous, y'aura aussi plein de belles histoires.

Oui, si elles ne nous coûtent pas trop cher!!

 

[Tomas466]

Nouveau projet Les Capucins chez ClubFunding

edit : ouverture vendredi à 17h (pronostic personnel de durée d'ouverture = jusqu'au lendemain matin)

1,7 M€ recherchés - 10% - 24 mois
apport en fonds propres pour une opération de marchand de biens à Lyon 1er : division en 55 lots (essentiellement des studios, les prix de vente s'apparentent presque à du neuf)
foncier sous compromis et acquis fin février 2019
promoteur Performis, créé 2002, CA 2018 = 4,3 M€, capital social 160 k€
a déjà eu recours au FP sur CF [lien réservé abonné] en 11/2018 et 12/2018 (récent !)
prêt bancaire obtenu
marge prévisionnelle 18%
préco 3% du CA total
il y une sûreté : "Le remboursement est garanti par les actifs détenus directement et indirectement par PERFORMIS"

 

[CharlyBgood]

1,7 M€ recherchés - 10% - 24 mois

oui j'ai vu ce projet dans mes @ tout à l'heure, merci.
Mais la maturité proposée m'est trop longue je cherche du 15 à 18 mois maxi (je sais qu'ils sont pas légions ces projets mais bon ...)

 

[mvhrb888]

il y une sûreté : "Le remboursement est garanti par les actifs détenus directement et indirectement par PERFORMIS"

Cette sûreté me semble inhabituelle dans ce genre de dossier. Vous avez une idée sur ce qu'elle vaut ?