Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Bonsoir Frane, et bienvenue (je vois que vous avez un statut Nouveau membre).
Pour ce projet à Cholet... Je me tâte!! Ce n'est pas ce que je préfère comme type de projet. Par contre, une marge de 48%... Je n'avais encore jamais vu! Ce qui me gène en plus, c'est qu'ils semblent être passés à 1000€ pour le ticket d'entrée. Du coup, à pratiquement 1 nouveau projet par semaine, on peut se permettre d'être plus sélectif.

 

[frane]

Je prends en compte le montant minimum de la participation mais je me dit que fondamentalement, si je ne "crois" pas à un projet, le montant ne sera pas décisif. Sur les derniers projets club funding, même à 500 €, je n'y suis pas allé.

J'accorde une importance de plus en plus marquée à la commercialisation du bien, me disant que si le taux est trop faible, le risque de retard du projet ou de diminution de la marge sera fort. Egalement quand il n'y a qu'un seul lot comme le projet à Monaco ou celui du boulevard saint Germain de club funding.

Le rythme de sorties des projets varie pas mal avec des semaines ou cela s'accélère, surtout vers les fins de semaine, le vendredi souvent. J'avais vu un chiffre de 343 projets sur 2018. Ce qui donnerait une moyenne de 7 projets par semaine. Sur les sites que je suis , il ne me semble pas en voir autant mais il y a du choix, ce qui est positif.

Après à coup de mille euros par projet minimum, cela va vite pour quelqu'un qui veut diversifier ses investissements et l'année est longue...

 

[poam5356]

Oui, je tiens sensiblement le même raisonnement.
Je me base sur une grille pour sélectionner les projets.
2 indicateurs (pour un total de 9) conditionnent le résultat final : la préco et la marge du promoteur.
A l'usage, il faudrait affiner ces indicateurs :
promoteur ou marchand de biens, ce n'est pas tout à fait pareil.
La préco sur 1 seul bien à vendre, c'est 0 ou 100%... Avec ma grille, c'est -5pts ou +3pts.
J'ai souscrit au projet du Bd Sant-Germain qui n'a qu'1 seul bien à vendre et qui n'est pas vendu au moment de la souscription. Le bilan avec ma grille est forcément négatif. Mais je n'imagine pas un seul instant que ce bien ne trouve pas preneur.
A partir de là, oui, je veux aussi étaler dans le temps les souscriptions.
Du coup, je laisse tomber Cholet et j'attends les projets annoncés, dont celui à Bordeaux.

 

[Tomas466]

Perso je n'ai pas encore atteint ma cible d'investissement en CFI mais ça se rapproche.

Mes critères de sélection des projets sont devenus les suivants avec le temps :

- une impression générale de "ça va bien se vendre" : c'est totalement subjectif ! Je lis le dossier, je regarde l'environnement urbain sur Google Maps, je consulte le site du promoteur ou de l'opération... et je me demande si j'achèterais là bas ou pas si j'avais à acquérir un bien. De ce fait j'ai un biais certain vers la construction de logements neufs dans des communes à potentiel. Je suis encore mal à l'aise avec les opérations de marchands de biens, notamment lorsqu'il n'y a qu'un seul lot, même si j'ai pu investir dans certains projets de rénovation (la résidence universitaire à Gentilly par exemple) lorsque je suis convaincu de la réussite

- un taux de pré-commercialisation élevé qui indique que le projet est bien parti. La préco peut être moins un peu moins élevée si le dossier présente une comparaison des prix au m² avec les opérations proches et que le projet est manifestement bien positionné dans un secteur à potentiel

- pas plus de X opérations par plateforme (évidemment sérieuse : agrément, historique...), pas plus d'une opération par promoteur -> diversification à fond

- j'ai tendance à préférer des projets à 12 ou 18 mois aux engagements plus longs

Dès que j'ai un doute, ou qu'un risque identifié me semble un peu trop marqué, je passe : il y a suffisamment de projets aujourd'hui pour ne pas sauter sur le premier qui se présente. Avantage : ça lisse les investissements dans le temps et donc les remboursements

Je prends en compte le montant minimum de la participation mais je me dit que fondamentalement, si je ne "crois" pas à un projet, le montant ne sera pas décisif. Sur les derniers projets club funding, même à 500 €, je n'y suis pas allé.

Même logique de mon côté !

 

[CharlyBgood]

Pour moi la Pré-Co n’est que purement indicative: on est sur de la réservation qui est par nature volatile. Seul l’acte authentifié compte in fine.

Non, l’emplacement (et donc l’attractivite du lieu) et l’experience du promoteur / marchand de biens, ont plus de poids à mes yeux.

 

[Tomas466]

Pour moi la Pré-Co n’est que purement indicative: on est sur de la réservation qui est par nature volatile. Seul l’acte authentifié compte in fine.

Oui, mais même avec ce bémol et toutes choses égales par ailleurs, il faut mieux un projet précommercialisé à 75% qu'à 30%.

 

[CharlyBgood]

Oui, mais même avec ce bémol et toutes choses égales par ailleurs, il faut mieux un projet précommercialisé à 75% qu'à 30%.

Certes oui, à tout prendre, mais ayant déjà fait de la vente VEFA, je peux te dire qu'on peut cacher de la misère avec de la Pré-Co. C'est un peu comme dans les comptes d'une boite.

 

[frane]

Le projet sur club funding est parti en 10 minutes !!! j'ai trouvé ca impressionnant mais je n'ai vraiment aucun regret. Je serais curieux de savoir combien d'investisseurs ont participé.

De façon plus globale, si le nombre d'investisseurs augmente chaque année plus vite que le nombre de projets, peut être que la qualité des projets baissera ? Pourrais-t-il y avoir un effet mode sur ce type de placement, surtout quand les taux de rentabilité proposés par les autres placements type SCPI ou fonds euros ont tendance à baisser d'année en année.

Je me posais la question de savoir également si la loi PACTE ou une future loi ne permettrait pas de positionner des obligations ou minibons du type proposés sur les projets de crowfunding immobilier sur un PEA ?

 

[poam5356]

Le projet sur club funding est parti en 10 minutes !!! j'ai trouvé ca impressionnant mais je n'ai vraiment aucun regret. Je serais curieux de savoir combien d'investisseurs ont participé.

C'est habituel chez eux!

De façon plus globale, si le nombre d'investisseurs augmente chaque année plus vite que le nombre de projets, peut être que la qualité des projets baissera ? Pourrais-t-il y avoir un effet mode sur ce type de placement, surtout quand les taux de rentabilité proposés par les autres placements type SCPI ou fonds euros ont tendance à baisser d'année en année.

Le ticket d'entrée est un filtre efficace (enfin, je pense) contre une hausse importante de nouveaux investisseurs.
Je le vois aux commentaires sur un forum dédié : beaucoup de gens qui critiquent les plateformes dédiées PME (lendix, credit.fr, Bolden et cie) à cause du nombre important de défauts, ne sont pas disposés à aller vers l'immo à cause du ticket d'entrée.

Je me posais la question de savoir également si la loi PACTE ou une future loi ne permettrait pas de positionner des obligations ou minibons du type proposés sur les projets de crowfunding immobilier sur un PEA ?

C'est prévu, sauf que personne n'a parlé des frais!! Sur mon PEA, j'ai 0,2% de frais avec un mini à 200€ pour inscrire des titres non cotés. Certains courtiers demandent encore plus. peut-être moins chez d'autres, je ne sais pas.
Dans ces conditions, c'est vite vu!

 

[Buffeto]

lendix,

lendix s'appelle "october " à présent

 

[poam5356]

Ouuuiiiii, merci Buffeto. Je n'ai pas modifié mon signet qui est resté lendix et pointe sur lendix.com.
Du coup, ils resteront Lendix jusqu'à épuisement des projets sur lesquels j'ai souscrit chez eux (et que je ne souscris plus depuis longtemps).

 

[frane]

Sur le site hellocrowfunding apparaît un projet en cours clubfunding, les Terasses Saint Genes, à Bordeaux

Il me semble que la newsletter de samedi y faisait référence, une fin de commercialisation de lot il me semble. En cherchant sur internet, j'ai trouvé des pages présentant ce programme neuf Pinel, quasi complètement commercialisé, et même une vidéo sur YouTube présentant la résidence.

J'attends de voir le détail du dossier mais je me pose la question de savoir si je serais prêt à soutenir un projet Pinel quand je ne suis pas convaincu par la rentabilité des Pinel (j'ai un exemple d'un projet à côté de chez moi où le prix de vente est 4à % supérieur aux prix du marché).

Ce n'est pas que je ne trouve pas Bordeaux non attractive mais je me pose la question de savoir si les prix de ces programmes neufs ne sont pas trop élevés et du coup n'entrainera pas une difficulté à commercialiser ces derniers lots, entrainant une baisse des prix et de la marge réalisée par le promoteur et en conséquence une baisse de la rentabilité sur l'opération.

Cela me fait penser au projet Bd Saint Germain où le prix de vente du futur bien d'exception ressortait à 17 000 € le mètre carré… ne connaissant pas ce marché parisien de luxe et n'arrivant pas à me projeter, je m'étais abstenu.

J'ai repé un autre projet en cours d'audit sur koregarf, une résidence aux lillas et quand j'ai cherché sur internet, j'ai trouvé les prix de commercialisation du programme neuf à 8-9000 € du mètre carré, OK à 400 m2 d'un métro mais ces prix me semblent stratosphériques et soutenir ce projet reviendrait à soutenir ces prix. Je suivais certains forums sur une bulle immobilière qui sur Paris n'a jamis éclatée et même si j'ai soutenu plusieurs projets sur Paris ou sur la région parisienne, je garde cette problématique en tête.

Après toute opération immobilière comporte un risque, de construction, de commercialisation… la diffculté pour moi est de ne pas prendre trop de risque et de pas me laisser trop attirer par les taux proposés.

 

[poam5356]

Sur le site hellocrowfunding apparaît un projet en cours clubfunding, les Terasses Saint Genes, à Bordeaux

Il me semble que la newsletter de samedi y faisait référence, une fin de commercialisation de lot il me semble. En cherchant sur internet, j'ai trouvé des pages présentant ce programme neuf Pinel, quasi complètement commercialisé, et même une vidéo sur YouTube présentant la résidence.

J'attends de voir le détail du dossier mais je me pose la question de savoir si je serais prêt à soutenir un projet Pinel quand je ne suis pas convaincu par la rentabilité des Pinel (j'ai un exemple d'un projet à côté de chez moi où le prix de vente est 4à % supérieur aux prix du marché).

Je serais tenté de dire : peu importe!
Le projet présenté par la plateforme sert à financer la construction, ou la rénovation, d'un immeuble et est rentabilisé par la vente des appartements.
Que le Pinel soit ensuite rentable, ou pas, ce n'est plus notre problème. Si le projet en question (je l'ai vu être annoncé dans la newsletter) est quasi placé, c'est tout bon pour moi.

 

[frane]

Les projets continuent d'affluer :
Homunity proposait 2 projets dans la banlieue de Toulouse sur des durées de 18 mois pour un rendement de 9 % (taille de 200 k€ et 260 k€).

Outre le projet sur Bordeaux, partis plus lentement que le précédent (samedi matin tout n'était pas bouclé), Club Funding va proposer deux nouveaux projets :

LES DEMEURES DU LUBERON
800 k€ / 9.5 % / 12 mois / ouverture mercredi 24 avril 17h00
Vente des derniers lots de deux immeubles élevés en 2 étages composés de 35 logements ainsi que des places de stationnement et des boxs.

LA ROUTE DE ROUEN
Opération d'acquisition de deux immeubles, située à Rouen, en vue de revendre les lots à la découpe à des investisseurs.

Pour la plupart des projets(< 1 M€), il faut faire preuve de réactivité, si les sites ont communiqué sur les éléments suffisamment tôt.

Dans 1-2 ans, je serais curieux de pouvoir constater le débouclage de les projets afin de savoir si j'ai eu raison ou pas d'investir. Je manque de recul.

 

[poam5356]

Clubfunding rembourse souvent par anticipation les prêts. Sans doute est-ce dû aux opérations de marchands de biens régulièrement proposées par la plateforme. Là ou d'autres, Koregraf par exemple, ne proposent que du résidentiel neuf qui demande plus de temps pour arriver à la fin des programmes.
Le marchand de biens essaye de vendre le plus vite possible avec la plus forte marge possible et rembourse aussi le plus vite qu'il le peut.
Je n'ai pas participé à celui de Bordeaux (trop mauvais score à ma grille).
Je viens d'avoir 2 remboursements de Clubfunding.
ça m'embête un peu qu'ils soient passés à 1000€ sur les projets.
A 500€, j'aurais investi sur les demeures du Luberon.
C'est du refinancement, donc le prêt va servir à financer la fin de cette opération et le promoteur va dégager les fonds équivalents pour débuter une nouvelle opération.
La préco est bonne, 82%, mais la marge est faible, 4%. Du coup, j'hésite à y aller!
4% de marge, c'est 264K€ de bénéfice sur un projet à 6,7M€ si tout est vendu. C'est quand même assez tendu comme fin de programme.. A mon avis, bien sûr!

 

[frane]

Pour ma part j'ai participé au projet de Bordeaux car l'emplacement et la ville me semblaient attractifs (et je n'ai pas encore investi sur cette région), que le projet concernait un bien déjà construit et que le risque portait sur la commercialisation d'un nombre de lots qui me paraissait limité.
Mais c'est vrai que la marge réalisée par le promoteur sur cette opération est faible avec 4 %
Est-ce uniquement ce critère qui a rendu le score trop mauvais à ta grille ?

Ce qui a également joué dans ma décision est le fait que je ne serais pas forcément autant disponible sur les mois de mai, juin et août pour participer à des projets.

Je suis moins fan de ce projet dans le Lubéron, je vais passer mon tour pour ce mois d'avril.
A coup de 1 000 €, je vais devoir être encore plus sélectif sur les projets et je me rends compte le critère emplacement et le lieu sont majeurs pour moi (et peut être parfois à tort car je ne connais pas bien les spécificités des marchés immobiliers locaux).

Il faudrait que j'arrive à éliminer tout côté "affectif" et ne considérer que les performances financières de chaque projet, mais je ne considère pas que cela soit si facile avec un projet immobilier par rapport à un produit purement financier.

 

[poam5356]

Mais c'est vrai que la marge réalisée par le promoteur sur cette opération est faible avec 4 %
Est-ce uniquement ce critère qui a rendu le score trop mauvais à ta grille ?

Celui-ci et le taux de 11%.
Voici le détail de ma grille pour ce projet :
Marge 4% -> -3
Préco 76% -> 0
Ancienneté 2004 -> +1
Département 33 -> +1
Bordeaux -> +0,5
Durée 18 mois -> +0,5
Taux 11% -> -2
Capital social 40K€ -> -1
Ratio d'endettement 0,85 -> +1
Total -2

 

[frane]

Merci pour ce détail,

C'est vrai que dans mon raisonnement je n’intégrais pas forcément que la contrepartie d'un taux élevé était le niveau de risque.

Entre un projet qui rapporte 8 % et un qui rapporte 11 %, j'aurais tendance à préférer celui qui rapporte le plus mais cela parce que je ferais l'hypothèse que le risque est identique entre les deux projets, ce qui n'est pas le cas.

Je me demande si les promoteurs font jouer la concurrence entre les sites, entraînant ainsi une baisse des taux proposés pour un risque identique.

Je vois rarement des taux supérieurs à 11 % (depuis quelques mois que je suis les projets).

 

[poam5356]

Entre un projet qui rapporte 8 % et un qui rapporte 11 %, j'aurais tendance à préférer celui qui rapporte le plus mais cela parce que je ferais l'hypothèse que le risque est identique entre les deux projets, ce qui n'est pas le cas.

Le taux proposé dépend de l'analyse faite par la plateforme.
Je prends en compte ce taux, mais de manière inverse : de +2 <8% à -3 à partir de 12% (très rare, j'ai dû le voir 1 seule fois).

Je me demande si les promoteurs font jouer la concurrence entre les sites, entraînant ainsi une baisse des taux proposés pour un risque identique.

Je serais tenté de dire que non, sinon une plateforme en particulier drainerait la plupart des projets.
Je pense qu'il doit y avoir une certaine cohérence dans les évaluations faites par les plateformes.

 

[frane]

5 jours après son lancement, le projet du LUBERON de Club Funding tarde à atteindre les 100 %... cela m(étonne par rapport aux projets précédents et au montant qui n'est pas particulièrement élevé. Y-a-t-il un effet vacances scolaires de la zone de Paris ?

Lancement demain d'un nouveau projet
LA ROUTE DE BONSCOURS
650 k€ / 10 % / 18 mois / ouverture mardi 30 avril 17h00
Taux de commercialisation 30 %
Taux de marge attendue 20 %
Opération d'acquisition de deux immeubles, située à Rouen, en vue de revendre les lots à la découpe à des investisseurs.

Je ne vais pas aller sur ce projet, les bâtiments sont situés à Rouen mais je trouve un peu loin du centre et en bordure de départementale, loin de l'image d'illustration du projet.
Je trouve le taux de commercialisation un peu faible.

J'attendrais de voir les projets suivants et notamment celui ci annoncé

LILLE FIT
Acquisition d'un local de 4 000m², en vue de sa réhabilitation et sa relocation à une enseigne de salles de fitness

Club funding a également communiqué sur son rapport annuel 2018.
J'ai retenu que sur 2019, ils avaient pour objectifs de présenter 70 projets (contre 50 sur 2018).

Il me semble qu'ils évoquent un montant moyen de 41 k€ par investisseurs (avec en moyenne 14 projets par investisseurs).

J'ai vu sortir des projets sur Homunity à Vallauris et Monego en haute Savoie sans être attiré