Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Pas immobilier, mais qui montre bien, comme déjà dit, les limites structurelles du modèle de crowdfunding, qui encourage les plateformes à présenter des projets dont la viabilité financière est quasi nulle. Cliquez sur le lien, le message important est le deuxième.

https://twitter.com/x/status/2059762544831783345

Avec une différence essentielle : les donateurs de Duralex savaient qu'ils soutenaient une société déjà très mal en point, en dépit des discours "rassurants" de la direction de l'époque, alors que les donateurs du crowdfunding croyaient financer des projets et des entreprises sélectionnés pour leurs qualités et leur solidité par des plateformes rémunérées à cet effet.

 

[Axiles]

Avec une différence essentielle : les donateurs de Duralex savaient qu'ils soutenaient une société déjà très mal en point, en dépit des discours "rassurants" de la direction de l'époque, alors que les donateurs du crowdfunding croyaient financer des projets et des entreprises sélectionnés pour leurs qualités et leur solidité par des plateformes rémunérées à cet effet.

Le profil des "investisseurs" n'a probablement pas grand chose à voir, même si je serais bien en peine pour ma part de quantifier la répartition. Les investisseurs Duralex croyaient aussi probablement, pour une part importante d'entre eux, à la possibilité de récupérer leur argent.

Néanmoins, en acceptant votre prémice, je pense qu'elle ne change rien au fait que dans tous les cas, les dés sont pipés dès le départ. C'est comme les produits structurés soit dit en passant (ou de nombreux autres placements financiers) : il vaut mieux pour ces plateformes plein de projets qui rapportent gros, et "partir avec l'argent" sans gérer les emmerdes ensuite, que faire bien son métier.

Et ça soulève deux questions subsidiaires très ouvertes :

• Les plateformes peuvent-elles être rentables si elles font bien leur métier ?
• Les investisseurs particuliers sont-ils vraiment équipés pour juger des risques et de la rentabilité associée ?

J'ai regardé rapidement pour la première question, via Claude. En gardant en tête (énorme warning) que beaucoup de ces sociétés, supposées être régulées, ne publient pas leurs comptes.

Voici ce qu'on peut reconstituer à partir des données publiques disponibles (bilans Pappers, baromètres sectoriels, analyses indépendantes).

---

Le modèle de revenus des plateformes​

Les plateformes se rémunèrent sur la transaction, pas sur la performance : elles perçoivent une commission de placement de 3 à 7 % côté promoteur, plus un spread sur les intérêts. Elles gagnent quand vous souscrivez — pas quand vous êtes remboursé.
Autrement dit, leur chiffre d'affaires est directement proportionnel aux volumes collectés. C'est là que le bât blesse depuis 2022.

---

Les chiffres plateforme par plateforme​

Homunity​

C'est la plateforme pour laquelle on dispose des données comptables les plus précises :
D'après les états financiers disponibles sur Pappers, Homunity affiche un chiffre d'affaires de 4,13 M€ et un résultat net négatif de -2,24 M€ en 2024 (contre seulement -12 500 € de pertes en 2023). La dégradation est brutale en un an.
Les sommes collectées sur Homunity ont chuté de 66 % entre 2022 et 2025, passant de 197,9 M€ à 66,4 M€. Puisque le CA dépend directement des volumes, cette contraction s'est mécaniquement répercutée sur le compte de résultat — alors que les coûts fixes (équipes, conformité, tech) n'ont pas baissé dans les mêmes proportions.
Homunity est adossée à Tikehau Capital, ce qui lui donne un filet de sécurité, mais la plateforme n'est clairement pas rentable en 2024.

ClubFunding​

ClubFunding Patrimoine a opté pour la confidentialité partielle de ses comptes en 2024, ce qui signifie qu'elle respectait au moins deux conditions : bilan inférieur à 6 M€ et/ou CA inférieur à 12 M€. Les données précises ne sont pas publiques. On sait par ailleurs que ClubFunding Group (la holding) a fait l'objet d'une cessation d'activité et dissolution au Tribunal de commerce de Cannes en 2025, ce qui est un signal fort de fragilité structurelle au niveau du groupe.

Anaxago​

Les comptes d'Anaxago SAS elle-même sont disponibles sur Pappers mais les valeurs ne sont pas publiquement agrégées dans les sources accessibles. La plateforme a néanmoins connu un changement de présidence en décembre 2024, signe d'une réorganisation interne.

WiSEED et Koregraf​

Koregraf a cessé son activité en avril 2025, et WiSEED a fait l'objet d'un redressement judiciaire avant d'être repris par le groupe Advenis en décembre 2025. Ce sont deux cas de faillite ou quasi-faillite avérés.

---

Pourquoi les plateformes souffrent autant​

Le problème est structurel :

• Revenus variables, coûts fixes : avec des commissions liées aux volumes collectés, toute contraction du marché impacte immédiatement le CA, tandis que les charges (équipes d'analyse, conformité réglementaire PSFP, tech, marketing) restent rigides.
• Obligation de conformité coûteuse : depuis novembre 2023, le statut européen PSFP impose des exigences de transparence et de capital renforcées, ce qui a alourdi les coûts opérationnels.
• La collecte immobilière s'est stabilisée à 845 M€ en 2025 (-1,9 %), après un effondrement de -25,8 % en 2024. Un marché deux fois plus petit qu'en 2022 pour le même nombre de plateformes concurrentes.

---

Synthèse​

Plateforme	Situation financière publique
Homunity	CA 4,1 M€ / Résultat net -2,24 M€ (2024)
ClubFunding	Comptes confidentiels ; holding dissoute en 2025
WiSEED	Redressement judiciaire, repris fin 2025
Koregraf	Cessation d'activité, avril 2025
Anaxago	Réorganisation interne, chiffres non consolidés publiquement
La Première Brique	Croissance atypique (+volumes en 2024), pas de bilan public disponible

Conclusion : sur la base des chiffres publics disponibles, la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier françaises ne sont pas rentables en 2024, ou sont en situation très fragile. Le modèle repose sur des volumes qui se sont effondrés, avec des structures de coûts inadaptées à un marché contracté. Les survivantes sont soit adossées à un grand groupe (Homunity/Tikehau), soit positionnées sur des niches en croissance (énergies renouvelables, petits tickets comme La Première Brique).

 

[adnstep]

​

[lien réservé abonné] Mercredi 3 juin à 12h00 Le Club (78)​

​

Encaissez les loyers d'un Fitness Park [lien réservé abonné] ​ Jusqu'à présent, la majorité de nos projets étaient des opérations de marchand de biens : acheter, rénover, revendre. C'est ce qui a fait le succès de LPB. Mais beaucoup d'entre vous nous demandaient : et le locatif ? Nous avons pris le temps de construire cette offre avec soin. Sélectionner les bons partenaires. Sécuriser le modèle juridique et financier. Et choisir un premier projet à la hauteur. Le Club, c'est ce premier projet. Une salle de fitness opérationnelle, un locataire en place, des revenus qui tombent chaque mois à partir du 15 et une performance cible ambitieuse sur 5 ans. ​

Vu le taux de rotation des salles de fitness, 5 ans, c'est très long. Sans compter qu'on commence à parler de blocage des loyers commerciaux pour sauver les commerces dans les villes...

 

[Romanof16]

​

[td]​ [lien réservé abonné] [td] [/td]​ [td]​ [td] ​ Mercredi 3 juin à 12h00​ ​ [/td]​ ​ [/td] [td]​ ​ [td]​ ​ ​ Le Club (78)​ ​ ​ [/td]​ ​ [/td]​ [/td]

​

[td] ​ ​ [/td]

​

[td]​ ​ [td] [td] Encaissez les loyers d'un Fitness Park [/td] [/td] [td] [lien réservé abonné] [/td]​ [td] [td] Jusqu'à présent, la majorité de nos projets étaient des opérations de marchand de biens : acheter, rénover, revendre. C'est ce qui a fait le succès de LPB. Mais beaucoup d'entre vous nous demandaient : et le locatif ? Nous avons pris le temps de construire cette offre avec soin. Sélectionner les bons partenaires. Sécuriser le modèle juridique et financier. Et choisir un premier projet à la hauteur. Le Club, c'est ce premier projet. Une salle de fitness opérationnelle, un locataire en place, des revenus qui tombent chaque mois à partir du 15 et une performance cible ambitieuse sur 5 ans. [/td] [/td]​ [/td]​

Vu le taux de rotation des salles de fitness, 5 ans, c'est très long. Sans compter qu'on commence à parler de blocage des loyers commerciaux pour sauver les commerces dans les villes...

On a vu la catastrophe des SCPI de bureaux ….

Je n’ose pas imaginer les déconvenues avec ce genre de projets

De plus, la Zone semble pas vraiment attractive…bon courage pour la revente dans 5 ans.

Puis je préfère largement désormais être propriétaire de quelque chose plutôt qu’encore faire de la dette soumis au bon vouloir de la PF pour activer quoique ce soit.

On a vu la gestion des opérations et des retards, non merci

 

[KBel]

La "proposition" avait été acceptée à 74%
Le "remboursement total au 22/04" n'a finalement été que partiel :

Chers investisseurs,

Nous vous écrivons concernant le projet Le Président (06) sur lequel Kévin s’est engagé au remboursement de l’emprunt sur fonds propres.
Suite à un décalage de trésorerie et des ventes ayant été retardées, le porteur a pu néanmoins réaliser un virement à hauteur de 50.000 € que nous avons remboursé ce jour.
Le reliquat permettant le solde total sera transmis d’ici le 15 mai 2026.

Kévin vous remercie pour votre confiance et s’excuse du désagrément. Compte tenu de sa volonté de rembourser l’emprunt intégralement sur fonds propres (chose tenue jusqu’à aujourd’hui), nous saluons son geste et comptons sur votre compréhension.

Le remboursement a un an de retard, on nous fait avaler un abandon des pénalités contre un remboursement total qui finalement n'arrive pas et la plateforme "salue le geste"
non mais je rêve?

[LPB] Le Président

Résumé des derniers épisodes de la saison 3, dont la diffusion a commencée en avril :

-10 avril : le porteur de projet super sympa rembourse tout et tout de suite, sous réserve qu'on abandonne les pénalités, accepté à 74%
- 30 avril : ah flûte il manque un peu des sous de la part du galant homme, mais ca arrive
- 28 mai : y'a des sous qui vont arriver, mais il va encore en manquer, nouveau vote pour prolonger, et toujours sans pénalités

Je comprends pourquoi ca s'appelle la Première brique, c'est parce qu'on voit jamais la Dernière

 

[ReneL]

PULSIM Rueil Commerces - après avoir promis un remboursement en Mars 2026, puis mi avril 2026 puis juin 2026 ces incapables de ClubFunding nous annoncent maintenant Décembre 2026. Incompréhensible sachant que l’opérateur a remboursé deux projets récemment avec les intérêts de retard. Pourquoi un traitement différentié sur celui-ci?

 

[Romanof16]

Le Santa Maria LBP

Le lot 9 est censé être sous compromis depuis Octobre 2025.
Le compromis était confirmé en Avril 2026
Cependant , vous pouvez toujours l’acheter lool

[lien réservé abonné]

 

[Romanof16]

Le Santa Maria LBP

Le lot 9 est censé être sous compromis depuis Octobre 2025.
Le compromis était confirmé en Avril 2026
Cependant , vous pouvez toujours l’acheter lool

[lien réservé abonné]

Confirmé par la LPB, le compromis est tombé, l’acquéreur ne souhaite plus acheter.

Quid du dépôt de garantie ? Pourquoi le protocole n’est pas respecté ? On est condamné à faire nos propres recherches pour aller aux infos ?

Pas une PF pour rattraper l’autre

Bon courage pour ceux qui sont séduits avec leur produit « locatif »

 

[Bv75]

PULSIM Rueil Commerces - après avoir promis un remboursement en Mars 2026, puis mi avril 2026 puis juin 2026 ces incapables de ClubFunding nous annoncent maintenant Décembre 2026. Incompréhensible sachant que l’opérateur a remboursé deux projets récemment avec les intérêts de retard. Pourquoi un traitement différentié sur celui-ci?

Des guignols

 

[ReneL]

Des guignols

En espérant que les investisseurs votent massivement non lors de leur consultation pour prolonger la maturité ..

 

[adnstep]

Confirmé par la LPB, le compromis est tombé, l’acquéreur ne souhaite plus acheter.

Quid du dépôt de garantie ? Pourquoi le protocole n’est pas respecté ? On est condamné à faire nos propres recherches pour aller aux infos ?

Pas une PF pour rattraper l’autre

Bon courage pour ceux qui sont séduits avec leur produit « locatif »

C'est Ivry-sur-Seine, les gars. Un T3 en Duplex, près du Fort d'Ivry, avec la partie haute bas de plafond. 4900e/m², c'est le haut de gamme dans ce quartier. Le prix moyen est à 4200e/m²

 

[Romanof16]

C'est Ivry-sur-Seine, les gars. Un T3 en Duplex, près du Fort d'Ivry, avec la partie haute bas de plafond. 4900e/m², c'est le haut de gamme dans ce quartier. Le prix moyen est à 4200e/m²

Ils sont trop chers depuis 3 ans…. Le protocole les oblige à être à 4 200 euros du m2

Je l’ai signalé à la LPB qui se fout royalement de faire respecter ce protocole.

Peut être que l’appartement sera vendu dans 10 ans…

 

[Luciole49]

Ils sont trop chers depuis 3 ans…. Le protocole les oblige à être à 4 200 euros du m2

Je l’ai signalé à la LPB qui se fout royalement de faire respecter ce protocole.

Peut être que l’appartement sera vendu dans 10 ans…

Il faut tenir compte de la terrasse qui est un plus. Maintenant si ce sont les prix d'il y a 3 ans c'est ballot en phase baissière.

 

[Romanof16]

Il faut tenir compte de la terrasse qui est un plus. Maintenant si ce sont les prix d'il y a 3 ans c'est ballot en phase baissière.

Sur ce projet, la garantie est solide mais ce que je reproche à la PF c’est de ne mettre aucune pression sur les porteurs de projets….
Certains lots au bout de 3 ans ne sont toujours pas en vente
1 seul lot vendu sur les 9
Une communication éphémère et contradictoire
À cette allure, ça va finir par une négociation des interets (vous me direz récupérer le capital est déja trés bien) et on aura bloqué la somme pendant 4 ans pour des interets digne d’un livret A

 

[Charles356]

Sur ce projet, la garantie est solide mais ce que je reproche à la PF c’est de ne mettre aucune pression sur les porteurs de projets….
Certains lots au bout de 3 ans ne sont toujours pas en vente
1 seul lot vendu sur les 9
Une communication éphémère et contradictoire
À cette allure, ça va finir par une négociation des interets (vous me direz récupérer le capital est déja trés bien) et on aura bloqué la somme pendant 4 ans pour des interets digne d’un livret A

Aucune raison de se contenter d'un remboursement du capital sur ce projet.

Les porteurs ne font preuve d'aucun sérieux depuis le début. Ce genre de lots ne met pas 3 ans à se vendre sauf si le prix est fantaisiste ou qu'il y a un gros souci quelque part.

Il y a des projets où je veux bien être gentil quand les porteurs de projet ont été réglo et font des efforts mais là je pense qu'il faut exécuter les garanties dès que possible.

 

[adnstep]

Il faut tenir compte de la terrasse qui est un plus. Maintenant si ce sont les prix d'il y a 3 ans c'est ballot en phase baissière.

Oui, terrasse. Mais la vue bof.
PS : j'espère qu'il n'y a pas d'infiltrations et que la pente est dans le bon sens

 

[Voltrush]

Toujours pas de retour de LPB sur la Mousse...
Ils sont censés avoir relancé la personne gérant le projet le 11 mai.

C'est étonnant.
La dernière actualité de projet date du :
18 déc. 2025


Et j'ai bien l'impression qu'ils nous prennent pour des prunes...

 

[Vortex]

Afficher la pièce jointe 54935

Voila, c'est la preuve que les projets de bonne qualité (marchands de biens honnêtes et compétents essentiellement) sont finances directement par des fonds de ce type a des taux corrects et que CF et les autres PF nous fourguent la m.... avec des taux d'intérêt élevés mais fantaisistes puisque quasiment jamais payes en pratique sauf sur les projets rembourses en 1 an.
Et vous pouvez être surs que ce fonds de dette immobilière CF agira vite et fermement et ira jusqu'au bout des procédures contentieuses au moindre problème.

 

[Berberis_1992]

Afficher la pièce jointe 54935

A votre avis, ne s'agit-il pas en fait du fonds FIRST, fonds en unitranche, pour qui la première collecte a eu lieu en juin 2023 ?

 

[top_kek]

[Anaxago][Nobilé Partners 1]
Bonjour,
Je suis à la recherche d'autres investisseurs de ce projet (ou d'autres projets de ce MDB).
Je suis en contact avec un avocat dans l'espoir d'obtenir réparation de la part d'Anaxago, ou au moins de les obliger à faire leur travail.
(Le projet n'est pas officiellement en défaut, mais... aucune avancée depuis 2022).
Il est possible de mener une action de groupe: ça permet de mutualiser les frais et d'augmenter nos chances de recouvrement.
Il a déjà organisé au moins une procédure groupée contre une autre plateforme de crowd.
Envoyez-moi un MP.