Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

Vortex a dit:
Royal Mougins
C'est la curée même sur les projets 100% sains, et pas seulement chez Koregraf. La plupart des émetteurs nous mettent le couteau sous la gorge avec la complicité passive des PF.
Sur Royal Mougins, il y a une consultation spoliatrice en cours. Je leur ai envoyé la lettre suivante pour demander le report du vote:

"Agissant en tant que Représentant de la Masse des Obligataires, ClubFunding vient de nous convoquer a participer a une consultation concernant le remboursement du principal et des intérêts de nos obligations.

Clubfunding rappelle dans ses remarques liminaires que la valeur des actifs en garantie couvre plus de 2 fois le montant de l’emprunt obligataire.

Clubfunding affirme par ailleurs que « l’Emetteur est dans l’incapacité de poursuivre le paiement des coupons », une situation courante dans la conjoncture actuelle, mais nullement préoccupante compte tenu de la valeur des actifs de SAS LEVIMMO ainsi que des garanties très solides du dossier : « Fiducie sur les actifs » et « Cautions personnelles et solidaires de Mme X et Mme Y ».

Une rapide recherche sur internet permet de constater que Mme X, âgée de 70 ans, est dirigeante de 55 sociétés en activité dont le Groupe Z et, après une longue carrière de dirigeante d’entreprise dispose en toute hypothèse d’une certaine aisance financière.

Néanmoins, le Représentant de la Masse des Obligataires, sans nous expliquer ses raisons, en catimini pendant la période de fêtes, nous propose de choisir entre 2 propositions d’une mesquinerie et d’une petitesse incroyables :

1/ Soit nous votons pour accepter de perdre 17% de notre investissement au profit de Mme X. Dans ce cas, Mme X empoche 150,000 euros à nos dépens.

2/ Soit nous acceptons de renoncer a la totalité de nos intérêts futurs, pour une période minimale de 7 mois, avec le risque que celle-ci soit prolongée indéfiniment au bon vouloir de Mme X.

Une 3eme option est proposée en passant : il serait possible de voter «contre/contre » les 2 propositions ci- dessus, mais sans aucune précision supplémentaire, en particulier ni sur les conséquences de ce vote ni sur les actions envisagées par le Représentant de la Masse des Obligataires pour faire valoir nos droits.

En refusant de défendre nos intérêts, Clubfunding ne fait pas son travail de Représentant de la Masse des Obligataires. Ce faisant le Représentant de la Masse des Obligataires se rend complice d’une spoliation.

Je vous demande donc en conséquence de faire votre travail et de mettre en demeure l’Emetteur de nous communiquer un plan de remboursement précis assorti de pénalités de retard comme il est d’usage.

En attendant, Clubfunding doit reporter le vote en cours sur ces résolutions léonines."

Clubfunding - Royal Mougins

Il faut croire que la Masse était de votre avis.

De peu, mais du même avis tout de même.

La résolution a été rejetée.

Pourtant, Clubfunding avait "mis le paquet" pour dissuader la Masse :

En cas de rejet de la Résolution 1, ClubFunding, en sa qualité de Représentant de la Masse, engagera
l’ensemble des procédures nécessaires au recouvrement des sommes au titre des Obligations, et
notamment :
- l’activation des Cautionnements,
- la réalisation de la Fiducie,
- ainsi que toute action judiciaire ou mesure d’exécution forcée jugée utile (ci-après ensembles
les « Procédures »)
Il est rappelé que l’issue des Procédures est incertaine, tant en ce qui concerne les montants
susceptibles d’être effectivement recouvrés que les délais d’aboutissement, lesquels excèdent
généralement, dans la pratique, plus de 18 mois.
Dans ce cadre, la réalisation de la Fiducie a vocation à conduire à la cession du Bien Immobilier à un
tiers acquéreur. Toutefois, à ce jour, le prix de cession du Bien Immobilier ne peut être déterminé.
En outre, à défaut d’obtention des Autorisations Administratives, les éventuelles offres d’acquisition qui
pourraient être formulées cans le cadre de la réalisation de la Fiducie pourraient être inférieures au
montant du remboursement partiel figurant à la Résolution 1.
La réalisation de la Fiducie entraîne par ailleurs des frais incluant notamment la rémunération du
fiduciaire, les frais de fiducie, les frais et taxes afférents à la gestion du Bien Immobilier etc.
Plus généralement, l’ensemble des frais, honoraires et débours afférents aux différentes procédures
(honoraires d’avocats, frais de fiducie, taxes, frais d’huissier, charges diverses, etc.) sera avancé par le
Représentant de la Masse dans l’intérêt exclusif de la Masse des Obligataires et fera l’objet d’un
remboursement prioritaire sur toute somme recouvrée auprès de l’Emetteur. A titre purement indicatif, et
sur la base des montants habituellement constatés en pratique, le coût total de ces frais pourrait
représenter un montant estimatif compris entre 50.000 € et 70.000 €.
Au regard de ces éléments, il appartient à la Masse des Obligataires de se prononcer, aux termes de la
présente consultation écrite, sur l’adoption de la Résolution 1 ou 2.


Ben non, ça n'a pas marché .......

Clubfunding n'aurait-il pas été effrayé par le montant des frais à avancer (je vous renvoie au dossier Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy) ?

Bon, j'arrête là pour aujourd'hui sinon vous allez croire que je fais une fixette sur Clubfunding ! :)
 
Berberis_1992 a dit:
Clubfunding - Royal Mougins

Il faut croire que la Masse était de votre avis.

De peu, mais du même avis tout de même.

La résolution a été rejetée.

Pourtant, Clubfunding avait "mis le paquet" pour dissuader la Masse :

En cas de rejet de la Résolution 1, ClubFunding, en sa qualité de Représentant de la Masse, engagera
l’ensemble des procédures nécessaires au recouvrement des sommes au titre des Obligations, et
notamment :
- l’activation des Cautionnements,
- la réalisation de la Fiducie,
- ainsi que toute action judiciaire ou mesure d’exécution forcée jugée utile (ci-après ensembles
les « Procédures »)
Il est rappelé que l’issue des Procédures est incertaine, tant en ce qui concerne les montants
susceptibles d’être effectivement recouvrés que les délais d’aboutissement, lesquels excèdent
généralement, dans la pratique, plus de 18 mois.
Dans ce cadre, la réalisation de la Fiducie a vocation à conduire à la cession du Bien Immobilier à un
tiers acquéreur. Toutefois, à ce jour, le prix de cession du Bien Immobilier ne peut être déterminé.
En outre, à défaut d’obtention des Autorisations Administratives, les éventuelles offres d’acquisition qui
pourraient être formulées cans le cadre de la réalisation de la Fiducie pourraient être inférieures au
montant du remboursement partiel figurant à la Résolution 1.
La réalisation de la Fiducie entraîne par ailleurs des frais incluant notamment la rémunération du
fiduciaire, les frais de fiducie, les frais et taxes afférents à la gestion du Bien Immobilier etc.
Plus généralement, l’ensemble des frais, honoraires et débours afférents aux différentes procédures
(honoraires d’avocats, frais de fiducie, taxes, frais d’huissier, charges diverses, etc.) sera avancé par le
Représentant de la Masse dans l’intérêt exclusif de la Masse des Obligataires et fera l’objet d’un
remboursement prioritaire sur toute somme recouvrée auprès de l’Emetteur. A titre purement indicatif, et
sur la base des montants habituellement constatés en pratique, le coût total de ces frais pourrait
représenter un montant estimatif compris entre 50.000 € et 70.000 €.
Au regard de ces éléments, il appartient à la Masse des Obligataires de se prononcer, aux termes de la
présente consultation écrite, sur l’adoption de la Résolution 1 ou 2.


Ben non, ça n'a pas marché .......

Clubfunding n'aurait-il pas été effrayé par le montant des frais à avancer (je vous renvoie au dossier Clubfunding - Projet Les Arenes de Saint Remy) ?

Bon, j'arrête là pour aujourd'hui sinon vous allez croire que je fais une fixette sur Clubfunding ! :)
Il serait bien également qu’on ait le détail des frais et prestataires car c’est facile d’annoncer des montants mais je suis curieux de voir les potentiels conflits d’intérêts. On a déjà vu que la femme du dirigeant avocate s’était comme par hasard spécialisée dans ce type de dossier et était comme par hasard missionnée par Clubfunding …
 
Luciole49 a dit:
La crise touchera sa fin en 2027. En 1997 les promoteurs n'avaient pas baissé leurs prix. En période faste l'ancien est plus cher que le neuf et tout se vend. En période de crise tous les défauts de l'ancien remontent et ils ne se vendent plus, notamment de nos jours avec le DPE. Donc on va toucher le fond en 2027 cycle de 30 ans et il faudra encore plusieurs années pour que les stocks s'écoulent et 15 ans pour avoir une nouvelle pénurie où tout se vendra.
Là, c'est le neuf qui ne se vend pas. Plus d'investisseurs.
Pour le marché de l'ancien, ça dépend des régions.

Évolution acheteurs 2025 vs 2024 (et prix moyen):

Marseille + 14,4% (3 321 €/m²)
Nice + 5,2% (4 981 €/m²)
Paris + 3,2% (9 720 €/m²)
Bordeaux - 2,4% (4 343 €/m²)
Lyon - 5,6% (4 516 €/m²)

Les investisseurs type Pinel ont déserté. Pas sûr que les nouvelles générations aient une quelconque appétence à l'immobilier. D'ailleurs, le dispositif Jeanbrun est calibré pour les très hauts revenus, pas l'ancien investisseur Pinel.
 
Dernière modification:
Berberis_1992 a dit:
Pas faux ! :)

Le Investor Relations Director de Clubfunding est parti se dorer la pilule en Espagne (en toutes lettres dans sa signature dans les courriels) ........
Dans son château ?
 
Stats du soir sur CF :

27 projets en attente de remboursements dont DMVIP

********
14 projets sans date de remboursements

13 projets avec une date de remboursements (pour l'instant) car les AG pleuvent sur les projets pour prolongation.

*********
18 projets avec retard de coupons

2 projets sans versements de coupons, même plus en retard. Coucou DMVIP o_O

1 projets remboursement IN FINE.

6 coupons versés ce mois ci.... Vache maigre..... :oops:
 
Le classement des plateformes :
XXXXXXXXXXX

Chute brutal pour clubfunding 22 ème, fundimmo 24 et Homunity 25 ème.

Les plateformes suivantes me sont inconnues.
 
adnstep a dit:
Dans son château ?

Je n'ai pas encore vu passer de projet de financement chez Clubfunding pour le moment ....... ;)
 
Nickfurry77 a dit:
Le classement des plateformes :
XXXXXXXXXXX

Chute brutal pour clubfunding 22 ème, fundimmo 24 et Homunity 25 ème.

Les plateformes suivantes me sont inconnues.
Article bidon pour farmer du parrainage
Homunity mérite bien sa place cela dit
 
benjamindd a dit:
Article bidon pour farmer du parrainage
Homunity mérite bien sa place cela dit
La description de LPB par A&S... :ROFLMAO:
" Les volumes de projets et les taux sont actuellement parmi les meilleurs."

Pour rappel (données de l'indice de performance de LPB au 2 février 2026, résumé par l'IA) :

Le nombre de projets présentant un retard ou un défaut de paiement supérieur à 90 jours atteint 144 projets, soit 18,20 % du total des projets financés, contre 15,17 % en novembre 2025. En volume, le taux de défaut dépasse désormais 21,60 %, traduisant une augmentation marquée de l’exposition au risque.

Le capital restant dû concerné par des retards ou défauts de paiement s’élève à 49,1 M€, en forte hausse par rapport aux périodes précédentes (39,6 M€ en novembre 2025). Cette évolution reflète à la fois l’augmentation du nombre de projets concernés et la montée des montants engagés.
 
Certaines plateformes profitent d'avoir moins d'historique que club/homunity/fundimmo mais je ne suis pas certain que ça tienne des années
 
Dernière modification:
Crowdy a dit:
Certaines plateformes profitent d'avoir moins d'historique que club/homunity/fundimmo mais je ne suis pas certain que ça tienne des années
La classe d'actif est structurellement mauvaise.

Les conflits d'intérêts sont partout, les porteurs de projets sérieux nulle part (ceux qui le sont n'ont pas besoin de se faire financer à 11% par Mme Michu), les garanties ne rassurent que ceux qui y croient.
La seule raison pour laquelle de pauvres âmes mal avisées investissent encore en crowdfunding est que le temps judiciaire est trop long pour que les journaux grand public sortent dès maintenant des articles à scandale sur les € perdus de l'épargnant lambda. Les plateformes poussent accessoirement tout aussi fort que les escrocs pour retarder ce même moment.
Le crowdfunding ne profite au bout du compte qu'à ceux qui parviennent à en abuser, comprendre, les intermédiaires et les escrocs.

Dieu se rit de ceux qui arrivent encore à penser qu'on peut faire des "affaires" en ce moment sur les projets qui sortent avec des soi-disant meilleurs taux ou meilleures garanties que ceux de 2020-2023 : si c'était vraiment une aubaine, on n'aurait pas besoin de toquer à votre porte.
 
[RAIZERS : PARC DES Fontaines]

Chers Investisseurs,

Comme évoqué lors de notre dernier reporting, un report d'échéance de 8 mois a été accordé l'opérateur.

La nouvelle date d'échéance est fixée au 29/07/2026 et le taux d'intérêt est porté à 12% à compter du 29/11/2025.

Vous trouverez ci-joint l'avenant signé.

Bien cordialement,
L'équipe Raizers
 
Nickfurry77 a dit:
[RAIZERS : PARC DES Fontaines]

Chers Investisseurs,

Comme évoqué lors de notre dernier reporting, un report d'échéance de 8 mois a été accordé l'opérateur.

La nouvelle date d'échéance est fixée au 29/07/2026 et le taux d'intérêt est porté à 12% à compter du 29/11/2025.

Vous trouverez ci-joint l'avenant signé.

Bien cordialement,
L'équipe Raizers
Pourquoi seulement 8 mois, ils n’ont qu’à accorder un report illimité : ça évitera de se fatiguer à faire des mises à jour.
 
Benji57 a dit:
Pourquoi seulement 8 mois, ils n’ont qu’à accorder un report illimité : ça évitera de se fatiguer à faire des mises à jour.
Ma foi ce serait plus honnete
Vu que les reports sont accordées quasi automatiquement et que les remboursements se font au bon vouloir des porteurs, autant supprimer les dates de remboursement sur les projets et dans les comm". Le porteur remboursera ou pas s'il le souhaite. Et on evitera de s accorcher à une date de jugement, délibération et autres échanges avec le porteur dont on connait deja l'issue...
 
[LPB] avé [Santa maria] 4,06 € de coupons nets.
 
[lien réservé abonné]
 
Nickfurry77 a dit:
[lien réservé abonné]
16 minutes 51 d'autosatisfaction... Tous les membres de ce forum peuvent éviter de perdre du temps à regarder.
 
En effet de la bouze, tout est parfait, circulez y a rien à voir !
 
djio101 a dit:
16 minutes 51 d'autosatisfaction... Tous les membres de ce forum peuvent éviter de perdre du temps à regarder.
Auto promo pour faire venir d'autres mougeons ...
 
Luciole49 a dit:
[LPB] avé [Santa maria] 4,06 € de coupons nets.
Honnêtement vendre 1 appartement sur les 9 en 3 ans, le porteur nous prend vraiment pour des Jambons ….
 
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