Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[investimmo]

[CF] [Les Halles d'Orléans]

Bonsoir



En fait, le magasin d’Orléans est le troisième qui passe en projet après ceux de Reims et de Dijon. Devraient encore défiler quatre autres [lien réservé abonné] dans les prochains jours ou semaines.
Je ne m’intéresse pas à ces dossiers du fait de l’horizon d’investissement trop éloigné pour moi, mais y ai tout de même jeté un coup d’œil par curiosité. Attention, migraineux s'abstenir!

La création de valeur envisagée réside dans la restructuration de la surface commerciale existante, et dans son extension.

La restructuration est censé augmenter la valeur locative des espaces de 39% par unité de surface, en la faisant passer de 135 à 188€/m2/an; sans autre explication, notamment sur ce en quoi elle consiste précisément, je trouve ça plutôt ambitieux…
L’extension de la surface de 6429 à 8627 m², soit +34%, est plus convaincante, car d’évidence de nature à augmenter le flux des loyers.

La conjonction restructuration/extension générerait donc une hausse du cash-flow de 869 à 1623k€/an, soit +87%; ne comprenant pas comment la restructuration peut générer +39% de la rentabilité locative, je retraite en adoptant +10% (subjectif); je conserve en revanche les +34% dus à l’extension, ce qui nous donne au total un cash-flow de 1281k€/an.

Ensuite, le taux de capitalisation (rendement pour l’acheteur investisseur) choisi pour l’évaluation du bien immobilier à la revente est de 5,1%; je choisis de le conserver, bien que le taux de 5,5% ait servi pour l’évaluation à l’achat, et qu'une expertise (de qui?) ait utilisé le taux de 4,5%; ceci nous donne le chiffre de 25,2M€; je conserve la valeur de 4M€ pour le fonds de commerce, un peu surévaluée d’une poignée de centaines de k€, mais ça ne change pas grand-chose au final. Pour le cash-flow sur la période, je fais une cote mal taillée proportionnelle à la réduction opérée sur les loyers perçus, soient 2M€. Au final, mon évaluation du bien est donc plutôt de 31,2M€, ce qui laisserait une marge d'environ 1M€, inférieure à 4%…

Moralité: la bonne fin du projet tient selon moi à la robustesse de deux chiffres:

1. la rentabilité locative de 188€/m2/an,
2. et le taux de capitalisation envisagé à 5,1%.

Il faut vraiment avoir confiance pour y aller, surtout en une période de hausse d’inflation pouvant occasionner une montée des taux, et donc des exigences des investisseurs.


Ah non? Vous semblez avoir lu le paragraphe "Points d'attention":
- Peu d’expérience dans l’exploitation d’un centre commerciale (sic) (compensé par l’accompagnement du vendeur)
Vous auriez dû lire plutôt le paragraphe "Points forts", ça vous aurait peut-être rassuré:
- Opérateur expérimenté gérant 10 centres commerciaux (valorisés 291M€).
Afficher la pièce jointe 12930
A mon avis, le stagiaire-intérimaire n'a pas encore été viré, et fait des orgies de cocktails moquette/caféine...

vous auriez, en mp, les présentations des levées de fonds CF pour l'acquisition des murs Galeries Lafayette ?

 

[investimmo]

[Clubfunding][SIGM][GREEN ALPES METROPOLE]

Bonjour, il y a une consultation en cours sur ce projet. L'objet, tel que je le comprends, est que le débiteur souhaite restructuré la/les sociétés sur lesquelles des fiducies ont été mises en place dans le cadre des garanties et il s'agit de donner notre accord pour les transporter sur les nouvelles sociétés de la nouvelle organisation (en gros, lever les fiducies sur certaines et les remettre sur d'autres nouvellement créées). L'objet de cette restructuration est de:
"

• faciliter le refinancement des différentes lignes de dettes souscrites par le groupe auquel appartient l'opérateur ;
• simplifier l’organigramme du groupe auquel les associés fondateurs appartiennent ;
• rationaliser les coûts de structure et de gestion administrative.

"
Les nouvelles garanties sont annoncées comme équivalentes.

Vu de loin, c'est présenté comme une simple formalité administrative où on n'a plus qu'a dire oui; mais lorsque je lis les résolution, c'est un peu du charabia pas très compréhensible pour un simple mortel moyen comme moi.

Et comme le diable se cache souvent dans les détails, je voulais savoir si d'autres étaient sur ce projet et avait un avis plus éclairé et si oui, pouvait le partager bien sur ... ?

Merci

Vous pourriez m'envoyer en mp, les docs en question ?

 

[investimmo]

Bonjour.
Je ne suis pas sur ce projet mais sur Reims Cathédrale pour lequel j'ai découvert ce matin une notification avec le même baratin ( l’opérateur nous a sollicités afin de conclure un avenant au contrat d’émission dont l’objet est notamment de réaliser une substitution des garanties initialement mises en place, par des garanties équivalentes, compatibles avec la nouvelle organisation du groupe SIGM.) et une consultation à laquelle on peut répondre jusqu'au 11 ...
Preneur également d'avis éclairés !

Auriez-vous la possibilité de m'envoyer en mp, le document en question ?

 

[ostibapa]

vous auriez, en mp, les présentations des levées de fonds CF pour l'acquisition des murs Galeries Lafayette ?

N'ayant pas investi sur l'une ou l'autre des opérations Galeries Lafayette / SGM, je n'ai pas conservé les prez.

 

[Nickfurry77]

Le résultat vient de tomber. La résolution a été refusée par la masse des obligataires ! Les gens commencent enfin à se réveiller.

Quelle est la suite à prévoir ? Un nouveau vote ? Le projet est officiellement en défaut ?

 

[Fabre]

[Clubfunding][SIGM][GREEN ALPES METROPOLE]

Bonjour, il y a une consultation en cours sur ce projet. L'objet, tel que je le comprends, est que le débiteur souhaite restructuré la/les sociétés sur lesquelles des fiducies ont été mises en place dans le cadre des garanties et il s'agit de donner notre accord pour les transporter sur les nouvelles sociétés de la nouvelle organisation (en gros, lever les fiducies sur certaines et les remettre sur d'autres nouvellement créées). L'objet de cette restructuration est de:
"

• faciliter le refinancement des différentes lignes de dettes souscrites par le groupe auquel appartient l'opérateur ;
• simplifier l’organigramme du groupe auquel les associés fondateurs appartiennent ;
• rationaliser les coûts de structure et de gestion administrative.

"
Les nouvelles garanties sont annoncées comme équivalentes.

Vu de loin, c'est présenté comme une simple formalité administrative où on n'a plus qu'a dire oui; mais lorsque je lis les résolution, c'est un peu du charabia pas très compréhensible pour un simple mortel moyen comme moi.

Et comme le diable se cache souvent dans les détails, je voulais savoir si d'autres étaient sur ce projet et avait un avis plus éclairé et si oui, pouvait le partager bien sur ... ?

Merci

Je suis sur le même projet avez vous obtenu des informations supplémentaires ?

 

[Nickfurry77]

[ClubFunding]DMVIP - Report des échéances prévues et formulation de vos observations

Faisant suite à notre précédent point d'information en date du 23 mai 2025, nous souhaitons vous tenir informés des dernières évolutions concernant l'exécution du plan de sauvegarde de la société DMVIP.

Pour rappel, à ce jour, 65 % des sommes totales dues à date au titre du plan (hors annuités) ont été versées, permettant le règlement partiel ou total des créances d’une partie des investisseurs concernés.

Cependant, comme indiqué dans notre précédente communication, la société DMVIP rencontre actuellement des tensions de trésorerie ayant conduit au report de l'échéance prévue au printemps 2025. Ce report concerne le remboursement prévu au titre de la première annuité du plan d'ici la fin de l'année 2025.

Malgré la réalisation de certaines ventes, DMVIP ne dispose pas à ce jour des fonds nécessaires pour procéder au versement attendu.

Face à cette situation, deux options sont juridiquement envisageables :

• engager une procédure visant la liquidation judiciaire de l'entreprise,
• ou aménager le calendrier de remboursement, en reportant le remboursement prévu au titre de la première annuité du plan.

Dans l'intérêt des investisseurs et afin de préserver les chances de récupération du capital restant dû, il convient de privilégier la seconde voie. Cette démarche s'inscrit dans le respect du cadre légal et prévoit la formulation des observations des créanciers.

En tant que créancier, nous vous invitons à formuler vos observations via le formulaire accessible ci-dessous. Elles seront analysées avec attention et intégrées à notre réflexion collective.

Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire,

 

[pticaillou]

Je suis sur le même projet avez vous obtenu des informations supplémentaires ?

Non, rien de plus que les com' officielle.

Ce qui m'interroge, c'est que j'identifie bien le bâtiment en question et le seul changement, à ma connaissance, depuis le financement, est l'installation d'une librairie indépendante au dernier étage (versus entièrement occupé par Galerie Lafayette avant) ...

 

[senek]

[ClubFunding]DMVIP - Report des échéances prévues et formulation de vos observations

Faisant suite à notre précédent point d'information en date du 23 mai 2025, nous souhaitons vous tenir informés des dernières évolutions concernant l'exécution du plan de sauvegarde de la société DMVIP.

Pour rappel, à ce jour, 65 % des sommes totales dues à date au titre du plan (hors annuités) ont été versées, permettant le règlement partiel ou total des créances d’une partie des investisseurs concernés.

Cependant, comme indiqué dans notre précédente communication, la société DMVIP rencontre actuellement des tensions de trésorerie ayant conduit au report de l'échéance prévue au printemps 2025. Ce report concerne le remboursement prévu au titre de la première annuité du plan d'ici la fin de l'année 2025.

Malgré la réalisation de certaines ventes, DMVIP ne dispose pas à ce jour des fonds nécessaires pour procéder au versement attendu.

Face à cette situation, deux options sont juridiquement envisageables :

• engager une procédure visant la liquidation judiciaire de l'entreprise,
• ou aménager le calendrier de remboursement, en reportant le remboursement prévu au titre de la première annuité du plan.

Dans l'intérêt des investisseurs et afin de préserver les chances de récupération du capital restant dû, il convient de privilégier la seconde voie. Cette démarche s'inscrit dans le respect du cadre légal et prévoit la formulation des observations des créanciers.

En tant que créancier, nous vous invitons à formuler vos observations via le formulaire accessible ci-dessous. Elles seront analysées avec attention et intégrées à notre réflexion collective.

Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire,

Une vraie catastrophe ces Mignot...
Déjà qu'on ne devait récupérer que 50% du capital... 3 mois après l'échéance ils ne sont même pas capables de payer.

 

[jumo]

[ClubFunding]DMVIP - Report des échéances prévues et formulation de vos observations

Faisant suite à notre précédent point d'information en date du 23 mai 2025, nous souhaitons vous tenir informés des dernières évolutions concernant l'exécution du plan de sauvegarde de la société DMVIP.

Pour rappel, à ce jour, 65 % des sommes totales dues à date au titre du plan (hors annuités) ont été versées, permettant le règlement partiel ou total des créances d’une partie des investisseurs concernés.

Cependant, comme indiqué dans notre précédente communication, la société DMVIP rencontre actuellement des tensions de trésorerie ayant conduit au report de l'échéance prévue au printemps 2025. Ce report concerne le remboursement prévu au titre de la première annuité du plan d'ici la fin de l'année 2025.

Malgré la réalisation de certaines ventes, DMVIP ne dispose pas à ce jour des fonds nécessaires pour procéder au versement attendu.

Face à cette situation, deux options sont juridiquement envisageables :

• engager une procédure visant la liquidation judiciaire de l'entreprise,
• ou aménager le calendrier de remboursement, en reportant le remboursement prévu au titre de la première annuité du plan.

Dans l'intérêt des investisseurs et afin de préserver les chances de récupération du capital restant dû, il convient de privilégier la seconde voie. Cette démarche s'inscrit dans le respect du cadre légal et prévoit la formulation des observations des créanciers.

En tant que créancier, nous vous invitons à formuler vos observations via le formulaire accessible ci-dessous. Elles seront analysées avec attention et intégrées à notre réflexion collective.

Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire,

Mort pour mort pour le capital investi dans ces opérations merdiques, je voterai pour la liquidation judiciaire de DMVIP pour 2 raisons :

_ empêcher les escrocs ex-dirigeants de cette société (Dorothée et Marc Mignot) de continuer facilement leurs méfaits dans d'autres structures

_ faire apparaitre plusieurs lignes de défauts sur la plateforme ClubFunding qui est à minima fautive de graves négligences mais plus vraisemblablement complice de cette escroquerie

 

[Romanof16]

Idem je suis a fond POUR cette liquidation de DMVIP et qu'on en finisse

Petite précision, ClubFunding traine des pieds a mon avis , ils font tout pour eviter de demander la résolution du plan

D'ailleurs leurs mail est qu'un rassemblements de nos observations ....

Il faut leur mettre la pression pour demander la liquidation judiciaire car ne vous faites pas d'illusion ....le plan de sauvegarde en plus d'être une honte ne vous garantit pas d'avoir votre du et vous enferme moralement pendant des années..


Ne tombons pas dans ce piège et profitons pour demander la résolution du plan, liquider et récupérer les miettes aujourd'hui que rien pendant 10 ans

 

[Raug]

[Finple] [Direct immobilier] [Paris-Deauville]

Gros remboursement de capital ce jour.
Activation de la garantie de cautionnement à terme consentie par S2C.
Comme des intérêts avaient déjà été versés, cette opération est positive.
L'opération n'est pas clôturée. Un espoir d'intérêts complémentaire à venir un jour ?

En fait, après vérification, le remboursement est : Capital investi moins les Intérêts déjà reçus.
Opération blanche, argent non productif. Intérêts complémentaires à venir par le promoteur : Il n'est pas interdit d'espérer.

 

[senek]

Idem je suis a fond POUR cette liquidation de DMVIP et qu'on en finisse

Petite précision, ClubFunding traine des pieds a mon avis , ils font tout pour eviter de demander la résolution du plan

D'ailleurs leurs mail est qu'un rassemblements de nos observations ....

Il faut leur mettre la pression pour demander la liquidation judiciaire car ne vous faites pas d'illusion ....le plan de sauvegarde en plus d'être une honte ne vous garantit pas d'avoir votre du et vous enferme moralement pendant des années..


Ne tombons pas dans ce piège et profitons pour demander la résolution du plan, liquider et récupérer les miettes aujourd'hui que rien pendant 10 ans

Deux ans qu'on se fait avoir par les Mignot. Il est temps que ça s'arrête.

 

[severian]

Mort pour mort pour le capital investi dans ces opérations merdiques, je voterai pour la liquidation judiciaire de DMVIP pour 2 raisons :

_ empêcher les escrocs ex-dirigeants de cette société (Dorothée et Marc Mignot) de continuer facilement leurs méfaits dans d'autres structures

_ faire apparaitre plusieurs lignes de défauts sur la plateforme ClubFunding qui est à minima fautive de graves négligences mais plus vraisemblablement complice de cette escroquerie

Malheureusement, la liquidation ne changera rien pour les dirigeants, ils continueront à faire des montages financiers avec des sociétés porteuses, simple, efficace et sans risque.

La France à un grave problème sur ce sujet. autant en tant qu'ancien chef d'entreprise j'entends qu'il faille faciliter la création d'entreprise, autant vu le peu de contrôle, ca en devient risible et facile pour les escrocs.

 

[severian]

[Finple] [Direct immobilier] [Paris-Deauville]

En fait, après vérification, le remboursement est : Capital investi moins les Intérêts déjà reçus.
Opération blanche, argent non productif. Intérêts complémentaires à venir par le promoteur : Il n'est pas interdit d'espérer.

on en viendrait presque à en être content aujourd'hui...

 

[ostibapa]

[Finple] [Direct immobilier] [Paris-Deauville]

En fait, après vérification, le remboursement est : Capital investi moins les Intérêts déjà reçus.
Opération blanche, argent non productif. Intérêts complémentaires à venir par le promoteur : Il n'est pas interdit d'espérer.

A la flat-tax près ?

Quant à l'inflation, je ne pose même pas la question...

 

[Voltrush]

La Première Brique a sorti son "robot d'investissement" pour investir sur le crowdfunding immobilier "automatiquement".

Bon s'ils pouvaient sortir un marché secondaire pour vendre mes projets en PLS à leurs fanatiques, ça m'arrangerait.

 

[Romanof16]

ca va faire très mal aux stats de ClubFunding si DMVIP est en liquidation
on sera pas loin de 50 % de défaut non ?

 

[senek]

ca va faire très mal aux stats de ClubFunding si DMVIP est en liquidation
on sera pas loin de 50 % de défaut non ?

Il y avait 23 projets DMVIP en cours au moment de la procédure de sauvegarde en août 2023. Quelques uns (rares) ayant déjà eu un remboursement partiel ont été remboursés.

 

[Voltrush]

Extrait d'un avis TrustPilot sur La Première Brique :

...Vous qualifiez mon avis d’« alarmiste », mais ma situation est préoccupante : sur 31 contrats en cours, 19 sont en défaut de remboursement, représentant plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ces chiffres sont corroborés par vos propres données, qui font état de 99 projets en déficit, affectant plus de 40 millions d’euros. Cette situation justifie pleinement mes démarches et mes interrogations.
Je reste ouvert à un dialogue constructif, à condition que vous respectiez strictement vos obligations contractuelles en matière de transparence, de votes et de garanties.
Je vous ai informé que je signalerai ces manquements à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Par ailleurs, un groupe de défense d’investisseurs ......... , est en cours de constitution pour défendre nos intérêts communs. ...

Apparemment j'ai de la chance d'avoir seulement "quelques milliers d'euros" en défaut sur le crowdfunding immo.