Crédit relais calcul

[Jojo6757]

Bonjour,

Je souhaite vendre une maison achetée il y a peu où il reste un crédit avec un CRD de 165 KE.
Les frais d'IRA ont été négociés a 400e et les frais de levée d'hypothèque sont de 850e.

La maison est estimée à 365KE, achetée 340KE frais d'agence inclus il y a un an.

J'envisage d'acheter un autre bien a 290 KE frais de notaire inclus.

Ma question est de savoir comment faire mon plan de financement, le tout pourrait il être fait avec un crédit relais ?

Merci pour vos réponses

 

[N3 E1]

Bonsoir,

Un relais oui, mais pas pour la globalité de votre futur acquisition.
Il me semble que pour un relais, la banque tient compte de 70% la valeur net vendeur du bien soit dans votre cas
montant de l'estimation - CRD = valeur net vendeur * 0.70
365.000 € - 165.000 € = 200.000 € x 0.70 = 140.000 €
Vous pouvez obtenir 140.000 € sur un relais et le reste en prêt classique.

C'est une première réponse qui sera surement complétée par des personnes plus compétantes
N3 E1

 

[Jojo6757]

Ce qui ferait un taux d'endettement trop élevé pour moi... Il n'y a pas d'autre solution ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant les banques et/ou les régions, il y a trois techniques de calcul du montant d'un prêt relais.

Par ailleurs le pourcentage d'intervention varie aussi suivant les banques et - dans la même banque - il n'est pas forcément le même si un compromis est déjà signé ou non.

Dans sa formule "classique" outre le calcul ci-dessus l'on peut aussi trouver cet autre calcul:

=> (365.000 € x x%) - 165.000 € = ? €
Avec "x%" = 70 :
=> (365.000 € x 70%) - 165.000 € = 90.500 €

La troisième technique appelée "Relais achat/revente" est un montage qui associe un prêt relais en différé total (= franchise) et un prêt à moyen/long terme qui reprend le solde du prêt antérieur.

En termes de charges/trésorerie disponible les avantages sont que la franchise permet de ne payer que les primes d'assurance (cas général) et supprimer immédiatement la mensualité du crédit antérieur.

Après la vente et remboursement du relais, si un reliquat subsiste, le prêt MT/LT peut être partiellement remboursé par anticipation; sans indemnité (IRA) ou avec IRA partielle ou IRA totale suivant les banques.

Il peu s'en suivre une réduction de la durée (= même mensualité) ou une réduction de la mensualité (= durée maintenue)

Mais en termes de coût du crédit cette formule peut s'avérer plus onéreuse.

Tout est détaillé via le lien ci-dessous :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Jojo6757]

Ça me paraît compliqué voir infaisable alors même que j'achète moins cher que ce que je vend ...

 

[Aristide]

Le mieux serait que vous contactiez votre banque et une ou deux autres;

Cdt

 

[Loyas17]

Bonjour,

Vous avez peut-être la possibilité de transférer votre prêt sur le nouveau bien, dans ce cas il n'y a pas besoin de faire de prêt.
Il faut relire votre contrat de prêt pour savoir si vous avez la clause "transfert de prêt".

Cdt

 

[Aristide]

Oui; effectivement.

Dans le cas présent ce serait un "maintien de prêt" c'est à dire conservation du même débiteur mais pour un autre bien; avec - si garantie réelle immobilière, transfert de ladite garantie sur le nouveau bien (coût à prévoir)

A ne pas confondre avec le "transfert du prêt" c'est à dire autre débiteur (= l'acquéreur) mais sur le même bien.

Il faut préciser que, même si le contrat le prévoit, c'est toujours sous réserve de l'accord de la banque.

Inversement, si le contrat ne le prévoit pas, il est toujours possible de cependant solliciter l'accord de la banque.

Enfin voir si les conditions du crédit initial - son taux en particulier - est intéressant ou pas par rapport aux conditions actuelles du marché.

Egalement, si les primes d'assurances sont calculées sur le montant initial, en cas de "maintien/transfert" elles restent calculées sur ledit montant ce qui ne serait plus la cas dans l'hypothèse d'un nouveau crédit.

Cdt

 

[Loyas17]

oui, effectivement maintien de prêt et non transfert.

 

[Jojo6757]

Le contrat ne le prévoit pas.... Mais je suis salarié de la dite banque et je bénéficie de conditions très avantageuses (taux très faible).

 

[Aristide]

Ainsi qu'indiqué ci-dessus, bien que votre contrat ne le prévoit pas, vous pouvez cependant demander à votre banque si elle l'accepterait.

S'il s'agissait d'un "transfert" à votre acquéreur ce serait certes un refus assuré puisque le taux spécifique qui vous est attribué ne peut pas bénéficier à un tiers.

Mais comme il s'agit d'un "maintien" ce n'est pas impossible d'autant que le taux du prêt concerné est peut-être plus élevé que ne le serait celui d'un nouveau crédit au taux du marché actuel; votre banque y serait financièrement gagnante.
J'ai déjà attiré votre attention sur ce point car, si votre banque était gagnante, c'est sans doute vous qui seriez perdant.

Cdt

 

[baboune]

La maison est estimée à 365KE, achetée 340KE frais d'agence inclus il y a un an.

belle rentabilité si l'on considère un prix d'achat à 330.000 € net vendeur (ou moins) et revente à 365.000 €
en 1 an.
considérant un relais possible de 255.000 e (70% du prix de vente estimé,bon nombre de banques font ce calcul)

cela permettra de rembourser le crédit en cours de 165.400 € ira comprise et laissera 89.600 e en apport sur le nouveau bien

290.000 e pour le nouveau bien - 89600 € d'apport sur le relais = 200.400 € à emprunter pour le nouveau bien
à voir si cela rentre dans votre capacité d'endettement

ou bien vous vendez votre bien à 365.000 € - le capital restant du = 200.000 e de disponible et donc pour le nouvel achat 90.000 € à emprunter

après reste aussi à voir si votre banque pratique ce calcul du relais sur la valeur entière du bien et aussi s'ils vont accepter un second prêt "collaborateur" 1 an après le premier, ce qui n'est pas certain sauf motif impérieux de revente: mutation ou autre.
sinon c'est plus semblable à opération de recherche de + value et pas appréciée des banques.
ensuite reste aussi à valider la valeur du bien par deux estimations notaires pour le relais.

Cdt

 

[Jojo6757]

Merci pour vos réponses, 4 agences ont estimé le bien entre 355 et 370KE. Il ne s'agit pas de faire une plus value mais le bien comporte des charges trop élevées et nous souhaitons acheter plus petit.

J'ai visité un bien à 290ke mais si le relais est trop élevé (220ke max de crédit total) je privilégierai la location en attendant mais le déménageur me dérange beaucoup...

 

[Damienn]

sinon c'est plus semblable à opération de recherche de + value et pas appréciée des banques

Bonjour,

Pourriez-vous préciser, svp?
Les banques n'aimeraient pas que leurs clients gagnent de l'argent? Qui arrivera un jour chez elles,