Crédit immobilier et banques

[sandy2020]

Bonsoir à tous !

J'espère que vous allez bien !

Je me permets de vous écrire ce soir pour vous demander des conseils sur les crédits immobiliers.

Je travaille depuis toujours avec ma banque, la seule d'ailleurs. Tout s'était bien passé car j'avais un conseiller assez professionnel et sympathique. Et hélas ! Aujourd'hui , c'est un nouveau conseiller qui connaît peu mon dossier apparemment : ma demande d'un crédit immobilier, qui est un bon dossier par ailleurs comme les autres effectués, est refusée pour la première fois alors que je suis absolument une bonne cliente chez eux.

Voici mes questions :
- demander d'avoir un rendez-vous directement avec son directeur ?
- changer de banque ?
- comment faire pour bien démarcher dans les autres banques près de chez moi ? Les appeler directement pour prendre un rendez-vous afin de leur expliquer mon projet ?
- chercher un courtier pour s'en occuper en patientant simplement ?
- connaissez-vous les banques qui préfèrent travailler avec les investisseurs ?

En vous remerciant.

Cordialement

 

[Triaslau]

Bonjour,
Oui il ne faut pas être timide les autres banques n’attendent que vous. Si vous avez du temps à consacrer choisissez en deux ou trois qui vous intéressent (quel que soient vos critères: le prix, le lieu de l’agence etc) et vous pouvez aller les voir ou les appeler pour prendre rendez-vous. C’est sans doute faisable en ligne pour la plupart.
Une fois que vous aurez d’autres avis/propositions vous pourrez retourner voir votre banque ou le directeur et négocier si vous souhaitez rester chez eux.
Si vous n’avez pas beaucoup de temps vous pouvez passer par un courtier mais c’est souhaitable d aller voir au moins une banque par vous même pour ne pas vous trouver sans solution.
Si vous avez des questions plus précises beaucoup de gens ici vous aideront

 

[sandy2020]

Bonjour,
Oui il ne faut pas être timide les autres banques n’attendent que vous. Si vous avez du temps à consacrer choisissez en deux ou trois qui vous intéressent (quel que soient vos critères: le prix, le lieu de l’agence etc) et vous pouvez aller les voir ou les appeler pour prendre rendez-vous. C’est sans doute faisable en ligne pour la plupart.
Une fois que vous aurez d’autres avis/propositions vous pourrez retourner voir votre banque ou le directeur et négocier si vous souhaitez rester chez eux.
Si vous n’avez pas beaucoup de temps vous pouvez passer par un courtier mais c’est souhaitable d aller voir au moins une banque par vous même pour ne pas vous trouver sans solution.
Si vous avez des questions plus précises beaucoup de gens ici vous aideront

Bonjour, Monsieur.
Je vous remercie de votre réponse et c’est très gentil de votre part.
Vos conseils me semblent très constructif et cela m’encourage.
je me décide alors à démarcher chez les autres banques avec mon projet complet et j’espère qu’elles sont plus ouvertes.
Autrement, le cas échéant, je ferai appel à un courtier.
Cordialement
Sandy

 

[hargneux]

Vous dites avoir un bon dossier mais le prêt est refusé. Il serait bon d'essayer d'en connaitre le motif afin de préparer un argumentaire si une autre banque faisait également des réserves.
Avant d'aller voir un courtier, essayez par vous même, deux banques physiques et une en ligne.

 

[sandy2020]

Bonjour, Monsieur.
Je vous remercie de votre retour.
Tout à fait ! Vous avez raison ! Connaître le motif du refus est essentiel avant d’aller voir les autres banques.
Si c’est toujours négatif, je serai obligée de faire un achat comptant et c’est ce que je n’aime pas du tout.
Plus de conseils, peut-être ?
En vous remerciant.
Cordialement
Sandy

 

[Axiles]

Bonjour, Monsieur.
Je vous remercie de votre retour.
Tout à fait ! Vous avez raison ! Connaître le motif du refus est essentiel avant d’aller voir les autres banques.
Si c’est toujours négatif, je serai obligée de faire un achat comptant et c’est ce que je n’aime pas du tout.
Plus de conseils, peut-être ?
En vous remerciant.
Cordialement
Sandy

Avec aussi peu d'éléments sur votre situation et les causes du refus, dur de répondre... Il faudrait préciser le montant de l'achat & des frais associés, votre revenu et âge ainsi que des détails sur le refus et tout ce qui permet d'éclairer votre situation ici...

 

[Anonyme]

Bonjour
pareil,
A part que vous avez été refusé, et que vous estimez votre dossier bon, on ne sait rien, donc on ne peut pas vous aider.

 

[baboune]

- connaissez-vous les banques qui préfèrent travailler avec les investisseurs ?

Bonjour,
c'est peut être tout simplement pour cela que le dossier coince...
plusieurs raisons possibles:
- encours des prêts qui atteignent un cumul trop élevé dans la même banque.
- restriction du taux d'effort lié à la disparition du calcul différentiel concernant les investissements locatifs (lié aux préconisations du Haut conseil de stabilité financière ( HCSF )
- replis des banques vis à vis des investisseurs et des financements sans apport (quoique dans votre cas et compte tenu de votre épargne c'est peu probable).

Pour pouvoir vous donner des réponses il nous faut des chiffres car sinon nous allons échanger des amabilités sans faire avancer le sujet.
Cdt

 

[Bibibenate]

Et oui, le problème est que tout le monde veut être investisseur mais avec l’argent de la banque..
Donc au bout d’un moment ça bloque.

 

[Anonyme]

Je ne crois pas à l'argument.
Si on appliquait ca aux commercants et aux entreprises, les banques arrêteraient de prêter; pourtant...

 

[baboune]

Je ne crois pas à l'argument.
Si on appliquait ca aux commercants et aux entreprises, les banques arrêteraient de prêter; pourtant...

et bien moi si.....
depuis que j'exerce j'ai bien vu l'évolution vis à vis de ses investisseurs sans argent.
quelques exemples parmi tant d'autre:
en 2002 un client me dit vouloir emprunter 250.000 € pour investir dans le locatif
revenus du couple 18.000 € 1 enfant pas d'épargne et un prêt immo de 500 €
j'ai refusé de prendre en charge son dossier de par mon devoir de conseil.
le client à l'époque a obtenu son prêt dans une banque sur la base que les loyers couvraient la mensualité.....
et des cas similaires j'en ai vu des dizaines comme celui la.

de nos jour la même banque qui prêtait sans réserve à ces clients demande: apport de tout les frais + une réserve d'épargne chez eux égale à 1 an de loyer
et on ne dépasse plus 7 fois le salaire annuel au titre des encours de prêt.

Les banques sont là pour prêter certes mais plus à n'importe qui.
Les taux sont tellement bas qu'elles ne trouvent plus de quoi se rémunérer sur les prêts et ces derniers sont plus un outil d'accroche et de fidélisation qu'un produit rentable à lui seul.

il y a 15 ans un client voulant investir dans le locatif arrivait a faire financer ses achats immobilier dans des banques différentes et avait ainsi 3 ou 4 biens immobiliers financés par 3 ou 4 banques différentes.
actuellement les clients multi-bancarisés pour du locatifs ne sont plus les bienvenus dans une nouvelle banque.

Alors bien sur nous ferons une différence entre le client ayant du patrimoine, de l'épargne et des revenus conséquents et le clients lambda qui veut faire du locatif sans en avoir vraiment les moyens.

Le top du top je l'ai eu en 2010:
couple 28 ans, 30000 € de salaire annuel poussent la porte de mon bureau et me disent: nous sommes investisseurs en immobilier et nous souhaitons emprunter 2 millions 1/2 pour investir dans un immeuble de 40 logements....
"notre patrimoine immobilier locatif est de 700.000 € et encours des prêts 400.000 €"
étonné je leur dit:" vu votre jeune âge vous aviez un bel apport sur vos achats précédent !!!"
réponse: "pas du tout, on est pas fous, on fait tout financer par les banques. c'est juste, cher Monsieur, que l'immobilier prend 20% par an et donc nos biens valent maintenant 700.000 € "
donc en gros 300.000 € de marge en 3 ans 1/2
j'ai pas fait le dossier...

On en parle jamais mais c'est sur ce genre de clientèle que les contentieux sont les plus fréquents.
pas sur les clients qui ont de la surface.
Des travaux urgents à réaliser, des loyers impayés et si l'on à pas l'argent derrière pour faire face on est vite sur la case contentieux.

Comme disait Jacques Brel: "faut pas jouer les riches quand on a pas le sou....."

et pour finir au niveau des prêts aux commerçants ou entreprises cela n'a rien à voir avec un investissement locatif.
On finance un outil de travail, de production de richesse économique et l'approche du dossier va se faire de manière très pointue avec des bilans prévisionnels, un business plan, une analyse des compétences professionnelles etc....

quand le professionnel est bien installé et que ses affaires tournent bien ne vous inquiétez pas, tous les professionnels vous le diront: c'est la banque qui nous appelle pour nous demander si nous n'avons pas un besoin ou un projet d'investissement pro pour nous le financer....

cdt

 

[Anonyme]

Et oui, le problème est que tout le monde veut être investisseur mais avec l’argent de la banque..
Donc au bout d’un moment ça bloque.

Je comprends ce que vous écrivez Baboune, mais votre argument ets que la banque doit avoir des critères pour prêter, pas juste une barrière pour dire que si a un moment ily a trop d'investisseur alors la banque ne prête plus.

Je comprends pour avoir beaucoup emprunté par ailleurs et avoir eu pendant mes débuts de nombreux refus de banques qui quelques années plus tard venaient me demander si je n'avais pas besoin d'argent pour faire des travaux parce qu'en fin d'année ils avaient des restes que
1/d'une part le total à prêter ne s'ajuste jamais parfaitement aux demandes d'emprunts crédibles,
2/ Les critères varient d'une banque a l'autre selon leur expérience et leur kow-how

mais dire a quelqu'un que puisque tout le monde veut emprunter, à un moment on dit non,ça ne correspond pas à ma perception.

En revanche, si les demandes sont trop fortes, oui, certaines banques ou toutes, de leur popre volonté ou comme en ce moment du fait de pressions diverses resserrent leurs conditions et restreignent les possibilités.

Mais dans le monde du commerce, je pense que 100% des commercants font travailler l'argent de la banque en grosse majorité et un petit capital de départ de manière annexe.
Vouloir investir avec l'argent de la banque n'est en rien une faute

 

[Anonyme]

au niveau des prêts aux commerçants ou entreprises cela n'a rien à voir avec un investissement locatif.
On finance un outil de travail, de production de richesse économique et l'approche du dossier va se faire de manière très pointue avec des bilans prévisionnels, un business plan, une analyse des compétences professionnelles etc....

quand le professionnel est bien installé et que ses affaires tournent bien ne vous inquiétez pas, tous les professionnels vous le diront: c'est la banque qui nous appelle pour nous demander si nous n'avons pas un besoin ou un projet d'investissement pro pour nous le financer....

Je fais du meublé, donc je me considère comme une entreprise.
Sur le fonds le type de business en nu ou en meublé est tout a fait identique, c'est juste le gouvernement via nos impots et les décisions parfois étonnantes des députés qui en font deux choses différentes (CFE pour les uns pas pou rles autres, on dédut toutes les charges en meublé, pas en nu, on défiscalise les travaux en nu pas en meublé).
Si on demandait aux personnes qui font du foncier nu de tenir une compta d'engagement qu'on leur permette de faire des amortissements plutôt que des déductions fiscales à la noix, et qu'on leur fasse déduire leurs vrais charges d'exploitation plutôt que des sommes décidées par les députés (20 euros pour le courrier et les voyages sur place), on aurait aucune différence entre les business.

La vrai différence entre le contribuable qui vient chez vous pour investir en foncier nu et le LMP ou LMnP qui vient pour emprunter, c'est que le premier est sur de toucher les loyers, un seul, et que le jour ou ça fouare il a 100% de pertes, alors que le second mène une entreprise en répartissant des risques et ne spécule que rarement sur la plus-value immobilière 'prétenduement certaine'.
Il a fait un plan de développement alors que le premier a fait un calcul fiscal et trouvant qu'il économise 3000 euros une seule fois, il se tape les genoux de joie.
Si jamais il recommence quelques années plus tard, la réduction d’impot se calculera différemment avec un loyer maxi différent, des zonages à la mord moi.. ****** et des trucs qui sont des aberrations

 

[baboune]

Bonjour Felis,

je suis d'accord avec vous sur vos écrits précédents.

Encore une fois, je le redis, je ne fais que remonter la réalité du terrain et mes constatations.

Votre vision de la réalité de ce que l'on voit sur le marché peut être faussée par votre expérience et votre situation personnelle.
je pense qu'effectivement vous devez avoir une approche de professionnel de l'investissement immobilier et que vous maitrisez parfaitement votre sujet, vos investissements, votre gestion et vos risques.

Moi je me retrouve avec des personnes qui veulent investir dans par exemple du LMNP via un tiers commercialisant des programmes comme on a pu en voir des centaines de type résidence de vacance pour au final se casser la figure parce que l'exploitant a fermé boutique.
Ou bien et c'est fréquent, le client lambda qui veut faire du locatif pour se faire un complément de retraite dans 30 ans et qui oublie qu'avant d'avoir son complément de retraite il aura peut être du changer la toiture et 2 ou 3 fois de chaudière....

En fait les banques sont pragmatiques, si elles constatent que sur tel ou tel type de clientèle il y a plus de casse que sur les autres et bien elles limitent ou arrête ce type de clientèle.
en gros je dirait que leur approche est binaire : ouvert ou fermé.

Cdt

 

[Bibibenate]

@Membre50050 : votre commentaire est extrêmement intéressant mais je rejoins @baboune , il n’est malheureusement pas du tout représentatif de la clientèle « investisseuse » que nous voyons en agence.
Concernant les réticences des banques, il faut bien comprendre que :
1 - le régulateur nous impose avec beaucoup plus de fermeté le respect de certains critères, notamment le taux d’effort à 35% max. Qui est rapidement compliqué à respecter dans une logique locative.
2 - cette réglementation n’est pas idiote sur le fonds, nous n’avons pas de rentabilité sur une activité bancaire exigeante en capitaux propres, ratio sur lequel nous sommes très surveillés (Bale 3).
Quand on prête a 1% sur 25 ans de l’argent que l’on achète, je vous laisse imaginer la rentabilité de l’opération et cela ne laisse aucune place pour un defaut.

Une banque n’est pas là pour investir, elle est là pour financer.

commercialement avoir un compte boîte aux lettres où le client ne veut pas de relation avec nous, oû il faudra rembourser les agios car il n’est pas capable de mettre son loyer avant son prélèvement de crédit, franchement à quoi ça sert pour la Banque ?

un client peut choisir sa Banque mais une banque peit choisir ses clients, heureusement qu’il nous reste ça