Crédit différé et VEFA encore et toujours des interrogations

[marie76]

J'ai bien compris , enfin je crois , qu'en cas de crédit immobilier dans le cadre d'une VEFA, le principe est que les fonds ne devraient être débloqués qu'à la remise des clefs , enfin c'est ce que m'a affirmé mon banquier.
Du coup puisqu'on a forcément besoin des fonds avant la remise desdites clefs, le banquier débloque donc les fonds de manière anticipée, d'où les intérêts intercalaires. Dites moi si j'ai tout faux.
Si je ne me suis pas trompée pourquoi alors pour ce fameux crédit différé le banquier nous met une date pour la remise des fonds. Moi on m'a proposé 12 mois . Crédit différé à 12 mois. Théoriquement au bout de 12 mois les fonds devraient donc être entièrement débloqués. En même temps à cette échéance la remise des clefs n'aura pas été effectuée . Donc c'est bien simple je ne comprends rien.
Désolée pour cette question qui va peut être en consterner plus d'un

 

[Vanille95]

Sur le déblocage fractionné des fonds en VEFA, voir cette page.

 

[marie76]

Oui oui ça je connais bien, je sais comment doit être payé une VEFA. Je sais que le crédit que j'ai demandé j'en aurais besoin avant la remise des clefs. . .C'est pour cela que le banquier me dit que les fonds, il ne les débloque en principe qu'à la remise des clefs, et que toutes les avances faites avant seront taxées d'intérêts intercalaires. Moi l'idée que j'avais c'était de prévoir la date où approximativement j'aurais eu besoin des fonds pour qu'il débloque tout d'un coup pour m'éviter les intérêts intercalaires.
En l'espèce l'achèvement des travaux est prévu au 4ème trimestre 2013, j'avais donc prévu un crédit différé à un an, car c'est à peu près à cette époque que mes fonds propres auront été engloutis. Donc je pensais faire le débloquage total et amortir direct et a priori ce n'est pas possible: intérêts intercalaires jusqu'à la remise des clefs en fonction des déblocages

 

[yannou79]

Je ne comprends pas trop, vous avez votre besoin de financement. Quand les premiers appels de fond se présentent, vous "egloutissez" votre apport, quand celui-ci ne suffit plus, vous présentez la facture à la banque. Sauf si il y a une clause qui vous oblige à débloquer des fonds avant une certaine date ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour bien faire il aurait fallu connaître le détail de votre plan de financement

En particulier si vous avez un prêt à taux zéro (PTZ) la logique voudrait que vous le débloquiez en premier.

Encore faut-il voir comment votre banque procède car, normalement (texte de loi) elle ne peut vous faire amortir que lorsque tout le PTZ est débloqué mais - curieusement - une convention ultérieure Banque/Etat tolère un amortissement de ce PTZ au prorata des mises à disposition ???

Peut-être avez vous également des prêts à caractère sociaux (prêt patronal paer exemple) avec des taux faibles qu'il conviendrait de débloquer ensuite.

Si non, comme le précise Yannou79, vous utilisez votre apport personneL

Ce n'est qu'ensuite que le prêt complémentaire est mis à disposition par "tranches" en fonction des appels de fonds.

En général il s'agit d'un différé partiel externe (encore appelé anticipation) où vous payez les intérêts sur les sommes effectivement mises à disposition et les primes d'assurances sur le capital emprunté (débloqué ou non)

Suivant les banques et suivant les capacités de remboursement de l'emprunteur il y a d'éventuelles autres possibilités.

A toutes fins utiles voir :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[marie76]

Merci pour le lien
Il me fait un prêt à taux normal pour un montant de 90 000 euros. différé à 1 an.

vous utilisez votre apport personneL

Ce n'est qu'ensuite que le prêt complémentaire est mis à disposition par "tranches" en fonction des appels de fonds.

En général il s'agit d'un différé partiel externe (encore appelé anticipation) où vous payez les intérêts sur les sommes effectivement mises à disposition et les primes d'assurances sur le capital emprunté (débloqué ou non)

Je suis entièrement d'accord avec ça. En principe c'est si je demande le déblocage des fonds avant la date prévue soit ici avant un an que je vais payer des intérêts intercalaires . Si ne me trompe pas, quel est alors le rapport entre les intérêts intercalaires et la remise des clefs? Je lui ai fait répéter trois fois tellement j'étais surprise.

 

[Aristide]

Je suppose que c'est un raccourci car la remise des clés suppose que vous habitiez le nouveau logement à cette date.
Ainsi votre loyer antérieur (hypothèse) disparait pour être remplacé par la mensualité de votre nouveau crédit

Mais, en pratique, c'est généralement le dernier déblocage fait par la banque.

On pourrait imaginer que le dernier déblocage fait par la banque soit en octobre par exemple mais que le dernier appel de fonds soit au mois de décembre et que vous le financiez par un autre moyen (épargne ou prêt extérieur). Dans ce cas la remise des clés interviendrait en décembre.

Dès lors, le passage en phase d'amortissement (consolidation) interviendrait en octobre alors que vous seriez toujours locataire ce qui impliquerait le cumul du loyer et de la charge d'amortissement pendant 2 mois.

Pour éviter ce cumul il faut donc que le dernier appel de fonds soit financé par le solde du prêt bancaire et le passage en amortissement sera alors concomitant avec la remise des clés.

Cdt

 

[marie76]

Question réglée par le système de 3 prêts successifs qui seront délivrés au fur et à mesure des appels de fonds, comme cela j'amortis immédiatement
Je commence donc par les prêts et en attendant je place mon apport perso.
Les intérêts si je ne me trompe je les mets en réserve (donc je les mets sur la feuille d'imôts) et j'ai 6 ans pour les déduire du montant du loyer futur

 

[yannou79]

Si le taux de rémunération de votre épargne est supérieur au taux du prêt (modulé par votre coefficient TMI+CS) alors votre histoire est rentable. Par contre dans ce cas, pourquoi faire une mise en amortissement immédiate et pas un différé ? Cette solution en demi teinte des 2 cotés (vous gardez l'apport le plus longtemps possible + mise en amortissement immédiate) me semble contradictoire.

 

[marie76]

Parce que sinon je paie des intérêts intercalaires qui peuvent être élevés et qui n'amortissent pas le capital

 

[marie76]

[lien réservé abonné]

 

[marie76]

Jetez un coup d'oeil sur ce lien, ce que j'ai fait est l'une des techniques pour échapper aux intérêts intercalaires

 

[yannou79]

Je connais bien le sujet merci, même si j'ai un autre point de vue dessus :
[lien réservé abonné]

 

[marie76]

Tout de façon maintenant c'est ficelé comme ça temps pis, le temps manque pour changer maintenant

 

[marie76]

En tout cas merci pour le lien

 

[marie76]

Bonjour et bonne année à tous,
Des nouvelles de mon affaire, la VEFA a été signée chez le notaire le 30 décembre de ce côté là c'est bouclé
NOus avons un prêt de 90 000 euros divisé en 3 prêts. Les prêts sont débloqués en 1er (au fur et à mesure de l'avancement des travaux) et les fonds perso seront versés ensuite. En principe nous devions donc commencé à payer le remboursement des prêts de suite (pour éviter justement les intérêts intercalaires).
Or la banque vient de me proposer de ne commencer le remboursement que lorsque la construction sera achevée m'assurant qu'il n'y aura pas d'intérêts intercalaires à payer juste l'assurance (12 euros par mois). Je ne comprends plus rien, quel est son intérêt de faire une telle proposition ? Pourquoi alors la banque ne nous a t'elle pas proposé un prêt différé qui aurait été débloqué après le versement de nos fonds perso sans intérêts intercalaires ? N'y aurait-il pas un piège ?

 

[ZRR_pigeon]

quelle honte que ce banquier.....

des lors que des fonds sont debloqués, il y a des interets a payer.
si vous payez des interets+capital+assurance, c'est une mensualité normale.
si vous payez des interets+assurance, c'est une différé partiel, vous n'amortissez pas le capital et vous alourdissez le cout du plan de financement (mais si vous un loyer en parallele a assumer, vous n'avez peut etre pas le choix)
si vous payez de l'assurance seulement, c'est un différé total, vous stockez les interets non payés (attention au detail du calcul article 1154 du code de la consommation). l'alourdissement est encore plus marqué.

ne vous laissez pas dire que ca ne coute rien, c'est juste que niveau tresorerie (donc a l'instant T) c'est plus facile a gérer, mais c'est une fuite en avant.

je le repete, il faut debloquer les fonds le plus tard possible (donc utiliser d'abord l'apport, puis les prets a taux faible, etc), commencer l'amortissement le plus tot possible, dans la mesure du possible.

si vraiment votre banquier est malhonnete, il vous proposera de debloquer tout le pret d'un coup et de la placer sur un compte a terme ou un livret en attendant d'en avoir effectivement besoin. deja vu,deja lu sur ce meme forum.

Ne faites jamais confiance a un vendeur. le banquier est un vendeur de pret.

 

[Aristide]

Bonjour,

Un autre forumeur nous a également indiqué à peu près la même chose il y a quelque jours à savoir que les intérêts à payer seraient identiques que l'on soit en différé partiel ou endifféré total ???

Je suis effectivement très dubitatf.

Je lui ai suggéré et je vous suggère également de demander un tableau prévisionnel d'amortissement afin de vérifier les réels charges que vous aurez à supporter.

ZRR_pigeon
(attention au detail du calcul article 1154 du code de la consommation)

Non; du code civil.

Cdt

 

[cesky6]

Bonjour, je profite de l'intitulé de ce forum pour présenter une difficulté sur un prêt pour achat en VEFA.
soit un appart à 160 000 € réservé en avril 2015, signature acte juillet 2015 à 85% d'achèvement - livraison juin 2016.
Je souhaite financer cet achat soit par un ptz+ de 35100 + un classique de 95000 avec un apport de 30000.
soit avec un apport de 90000 et ptz+ de 35000 et classique de 35000.
ces deux solutions sont rejetées par ma banque au motif que mon reste à vivre et mon ratio d'endettement serait hors normes.
Précisions: contrôleur des finances publiques 45ans célibataire - 2200 mensuel avec un patrimoine financier dispo de 115 000 €.

ma charge de 500 € de loyer sur 12 mois (6000 €!!!!) en attendant la livraison de l'appart me rend impossible le financement de cet achat......
Je souhaiterais donc avoir votre avis. Le paiement à mon propriétaire d'une année de loyer afin de ne plus avoir aucune charge en attendant la livraison ou un compte bloqué par la banque pour payer ce loyer est-il imaginable?????

merci bcp pour vos contributions