Credit Bourso impossible?

[floriann]

De quel montant est le prêt demandé ? Il y a quelques mois, Boursorama n'acceptait aucune demande de prêt dont le montant était inférieur à 600k€

 

[paal]

Mais comment fait la moitié de la population qui gagne le smic pour emprunter si même un jeune qui a 7000e de revenus se fait refuser une simple simulation..?

D'après ce que l'on nous indique, elle ne fait que regarder, comme si cette moitié de population n'existait pas ....

 

[paal]

De quel montant est le prêt demandé ? Il y a quelques mois, Boursorama n'acceptait aucune demande de prêt dont le montant était inférieur à 600k€

C'est également une façon de filtrer ....

 

[baboune]

Bonsoir

la situation est simple; j'ai eu information de la part d'une banque qui m'indique qu'en moyenne ils perdent 4000 € par an sur tout nouveau prêt immobilier accordé
en fait ils m'indiquent un TCI aux alentour de 4%
de ce fait prêter même à 3% entraine une perte

comme je l'ai indiqué dans un autre post, la plupart des banques on cessé les prêts immobiliers aux prospects et même pour leurs clients pour du locatif.
donc pour résumer et comme dit plus avant dans cette discussion; je confirme que les courtiers ne font quasiment plus de dossiers de prêt actuellement.....

Cdt

 

[paal]

Bonsoir
.......
en fait ils m'indiquent un TCI aux alentour de 4%
de ce fait prêter même à 3% entraine une perte

Et .... que signifie TCI, acronyme que je n'ai pas encore rencontré ??

Et pourtant, j'en ai déjà 2 pages A4 déjà bien remplies ....

 

[gden]

Et .... que signifie TCI, acronyme que je n'ai pas encore rencontré ??

Et pourtant, j'en ai déjà 2 pages A4 déjà bien remplies ....

Taux de cession interne

 

[lebadeil]

Bonsoir

la situation est simple; j'ai eu information de la part d'une banque qui m'indique qu'en moyenne ils perdent 4000 € par an sur tout nouveau prêt immobilier accordé
en fait ils m'indiquent un TCI aux alentour de 4%
de ce fait prêter même à 3% entraine une perte

comme je l'ai indiqué dans un autre post, la plupart des banques on cessé les prêts immobiliers aux prospects et même pour leurs clients pour du locatif.
donc pour résumer et comme dit plus avant dans cette discussion; je confirme que les courtiers ne font quasiment plus de dossiers de prêt actuellement.....

Cdt

Merci @baboune pour cette information que j'avais également noté de votre part, dans une autre file.
Si les banques arrêtent les prêts pour du locatif, la situation va devenir compliquée pour les locataires.
Car ce sujet ajouté à la problématique DPE, plus le manque de logements neufs, plus les rejets de financement de différentes natures nous amènent droit dans le mur.

A t on une idée de combien de temps peut durer une telle situation ? Jusqu'a ce que les banques s'y retrouvent financierement, que les risques soient raisonnables, et que le taux d'usure permettre de faire des offres me direz vous ? En lien avec un plafond d'inflation, et un taux d'usure qui arrive à rattraper son retard ? Mi 2023 ?
Au plaisir de vous lire .... cdlmt

 

[baboune]

Bonjour,
en fait selon mes différents interlocuteurs il m'est donné des dates différentes selon les banques

exemple pour certaines c'est reprise du locatif en janvier et pour d'autres c'est carrément des prévisions de reprise des prêts vers le mois de mars

en fait actuellement la règle la plus courante est; prêts immo réservés aux personnes déjà clientes de la banque
donc plus de prospects pour l'instant
comme je l'ai indiqué la marge négative est trop grande pour la plupart des banques qui arrêtent donc la production pour cette année.
Cdt

 

[paal]

Bonsoir
la situation est simple;
........
comme je l'ai indiqué dans un autre post, la plupart des banques ont cessé les prêts immobiliers aux prospects et même pour leurs clients pour du locatif.

Je vais poser une question de néophyte ; un projet de financement d'un bien immobilier ne serait donc plus un produit d'appel pour la banque ?
Et quelle que soit la banque consultée, on risque de vous demander d'attendre un certain temps, pour examiner votre projet pour dans un délai variable ?

Est-ce bien ce type de situation que vous décrivez ??

Donc pour résumer et comme dit plus avant dans cette discussion; je confirme que les courtiers ne font quasiment plus de dossiers de prêt actuellement.....

Cdt

Seriez-vous en train de nous dire que l'une des solutions qu'il leur reste, c'est d'aller pointer au chômage, encore qu'il faudrait savoir dans quelles conditions ils pourraient le percevoir, s'ils cotisent à cette assurance ??

Quelle autre solution, pour obtenir/maintenir une rémunération semblable ??

 

[lebadeil]

en fait selon mes différents interlocuteurs il m'est donné des dates différentes selon les banques

exemple pour certaines c'est reprise du locatif en janvier et pour d'autres c'est carrément des prévisions de reprise des prêts vers le mois de mars

Merci Baboune, intéressé par la suite, et la tendance qu'on pourrait entendre dans les prochaines semaines / prochains mois. Cdlmt

 

[Aristide]

Bonjour,

Taux de cession interne

A toutes fins utiles :

Taux de cession interne

Les taux de cession interne (TCI) sont les taux d’intérêt auxquels les unités commerciales placent leurs ressources et refinancent leurs emplois auprès d’une unité centralisée (direction financière, département gestion de bilan etc.).

Ils doivent refléter les prix de marché, c’est-à-dire les taux que l’unité commerciale devrait payer si, au lieu de s’adresser à l’unité interne en charge de la gestion de bilan, elle devait s’adosser directement sur les marchés.

Ils sont établis selon une méthodologie identique sur les crédits et sur les dépôts et sont référencés par rapport à des taux de marché en fonction de la maturité des opérations.

Les TCI peuvent être calculés opération par opération pour tous les éléments de bilan « contractuels » en fonction de la devise, de la génération, de la durée, de la nature des taux et des options éventuellement attachées.

Pour les opérations à échéance, ce taux correspond au taux de swap, augmenté du coût de liquidité (ce dernier « coût de funding » peut représenter quelques points de base supplémentaires).

Pour les autres éléments de bilan, dits « à vue », l’échéancier de chaque produit est modélisé et le TCI traduit l’adossement flux par flux de ces encours.

La mise en place de la gestion actif-passif passe par une séparation des responsabilités entre services opérationnels (centre de profit, collecte et crédit) et fonctionnels (centre ALM ***) dans la gestion de la marge d’intermédiation.

(***) NB - La gestion actif-passif, est aussi dénommée par son acronyme anglais ALM (Asset and Liability

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Le taux de cession interne des capitaux

A quel taux la trésorerie va-t-elle rémunérer les ressources apportées par l'agence ? Ou va facturer les ressources demandées par l'agence ? D'où le taux de cession interne. Ce taux valorise les mouvements de trésorerie interne de la banque dans le pool de fonds. C'est un outil servant à la mise en œuvre opérationnelle d'un système de gestion et de pilotage.

Deux méthodes se posent : le taux unique ou le taux multiple.

Le taux de cession unique

Les capitaux apportés ou empruntés à la trésorerie centrale par les agences sont valorisés à un seul taux à partir du pool de fonds unique. Dans la pratique, le taux de cession interne est adossé sur le coût moyen des ressources ou sur le taux du marché monétaire.

Un taux de cession interne (TCI) élevé pousse les agences (centres de profit) dans la collecte de ressources (DAV, DAT, épargnes, etc.) tandis qu'un bas les encourage dans l'octroi de crédits.

L'intérêt du TCI est que l'agence devient une entité autonome se procurant des fonds au taux du marché. Cependant, le responsable du centre subit les évolutions défavorables de taux. En plus, il est impertinent de financer les emplois longs par des taux courts et vice versa.

Le taux de cession multiple

Les taux de cessions multiples sont utilisés dans la méthode des pools multiples car cela suppose la diversité des ressources. Cette méthode permet à la banque de calculer une marge commerciale afin de neutraliser le risque de transformation pour le réseau commercial. La marge de transformation couvre les risques de taux, change et liquidité.

[lien réservé abonné]

6. Une baisse des marges sur la production de nouveaux crédits en raison d’une remontée des taux de cession internes
Graphique 57 Taux d’intérêt et marge brute sur la production de nouveaux crédits à l’habitat Source : ACPR (état RENTIMMO) ; TESE : Taux Effectif au Sens Étroit ; TCI : Taux de Cession Interne

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[paal]

Merci beaucoup Aristide pour cette explication très détaillée se rapportant aux TCI et TCM (pour multiples)

Je découvre un univers méconnu de l'intérieur de la gestion bancaire ....

 

[Monthebiffy]

Bonjour,
Je suis moi aussi en train de chercher un financement pour l’achat de mon appartement. Je ne suis pas à Paris mais en Idf.
Je peux déjà vous conseiller d’oublier les banques en ligne, elles ne feront rien à cause du taux d’usure et pas de négociation possible.
Laissez également tomber le courtier qui ne fera que vous augmenter votre TAEG.
Je suis en train de faire le tour des banques.
Elles dépassent toutes le taux d’usure avec leur taux et condition classiques.
Certaines ne font pas d’effort (crédit agricole notamment), ou alors uniquement pour leurs clients existants.
D’autres font des réductions sur le taux ou l’assurance pour faire passer en dessous du taux d’usure parce que vous êtes dans leur cible et ils aimeraient bien vous avoir comme client.
Aujourd’hui le crédit mutuel me propose quelques chose, j’attends confirmation de société générale et LCL mais d’après eux ce ne serait qu’une formalité.
Donc je dirai qu’il faut la jouer à l’ancienne et aller faire le tour de la plupart des banques de la place car à chaque fois ils vont devoir faire une « exception » pour passer en dessous de ce f**** taux d’usure.

 

[moneymoneymaker]

Mais comment fait la moitié de la population qui gagne le smic pour emprunter si même un jeune qui a 7000e de revenus se fait refuser une simple simulation..?

Compte tenu de la situation actuelle, le meilleur conseil à donner à ces gens au SMIC est certainement de ne pas se lancer dans un projet qui va les endetter sur 25 ans.

 

[Aristide]

Bonjour;

la situation est simple; j'ai eu information de la part d'une banque qui m'indique qu'en moyenne ils perdent 4000 € par an sur tout nouveau prêt immobilier accordé
en fait ils m'indiquent un TCI aux alentour de 4%
de ce fait prêter même à 3% entraine une perte

Je découvre un univers méconnu de l'intérieur de la gestion bancaire ....

Mouais…….. !!!

Déjà, en premier l’argument de le banque citée par baboune me fait sourire.

En effet elle compare un TCI de 4% (= taux prétendu des ressources) avec un taux de prêt de 3%.

Le premier étant supérieur au second il en ressort une marge financière négative de 1% qui justifie le refus de financer.

Mais à supposer que - au contraire - ladite marge financière soit positive, il semblerait que cette banque « foncerait » alors dans ce financement mais sans se préoccuper des autres charges qui obèrent ladite marge :

+ Coût de gestion
+ Coût du risque
+ Cout d’immobilisation des fonds propres.
=> Et qui pourraient alors générer une marge nette réelle négative ?

=> Bizarre ; bizarre !!!

Par ailleurs il semble cependant qu’il faille être très prudent avec l’utilisation de ce « Taux de Cession Interne (TCI) » ; l’interprétation des résultats qui en résultent dépend en effet de divers facteurs ; en particulier :

+ De la méthode de calcul dudit TCI.

À noter que toutes les banques n’utilisent pas cette notion et, pour celles qui l’utilisent les méthodes de calcul ne sont pas identiques.

Certaines se basent sur « des taux de marché (TM) en fonction de la maturité des opérations. »

D’autres l’adossent au coût moyen pondéré de la ressource (qui peut, pour une partie correspondant à l’emprunt nécessaire si déficit de ressources collectées, intégrer - à due concurrence - le taux de marché sur lesdites ressources empruntées).

+ Calcul « de niveau agence » ou bien « de niveau Banque = toutes agences confondues » ?
+ Agence excédentaire en collecte (par rapport aux besoins en crédits) ou bien déficitaire ?
+ Banque (= toutes agences) excédentaire en collecte (par rapport aux besoins en crédits) ou bien déficitaire ?
+ TCI supérieur au taux (=coût) réel de la « collecte agence » ou bien inférieur ?
+ TCI supérieur au taux (= coût) réel de la « collecte Banque » ou bien inférieur ?
+ TCI supérieur ou bien inférieur au taux du marché ?

Je ne vais pas traiter tous les cas de figure mais cependant tenter d’illustrer à partir de deux exemples.

Premier cas
+ Niveau agence
+ Excédentaire en collecte soit 150 unités monétaires (um) collectées pour seulement 100 unités monétaires utilisées en crédits

+ TCI « baboune » = 4%
+ Taux crédit « baboune » = 3%
+ Taux réel de la collecte (supposé = cas d’école) de cette agence 2%

=> Sur les 50 unités monétaires non utilisées en crédit l’agence va se faire rémunérer par les Services Financiers de sa banque et recevoir 4%

=> Sur les 100um utilisées en crédit elle percevra 3%

En réalité le coût moyen de sa ressource ne sera pas le TCI de 4% mais :
+ Coût de collecte sur les 150 um collectés = 150 um x 2% = 3um
+ Rémunération perçue du Service Financier sur les 50um non utilisés pour financer les crédits = 50 um x 4% = 2um.

=> Coût réel de la collecte 3um - 2 um = 1um
=> Soit 1um / 150um x 100 = 0,67%

=> Dès lors la marge agence n’est plus négative de 1% mais positive de 3% - 0,67% = 2,33%.

Évidemment un autre calcul pourrait aussi être imaginé avec un taux réel de la collecte de cette agence supérieur à 3% ou même à 4% ; il ne faut retenir que les principes de calcul.

Par ailleurs l’on peut se demander pourquoi les 50um de collecte non utilisées à financer des crédits sont rémunérés à TCI = 4% par le Service Financier de la Banque et non pas au taux du marché « TM » (Cf ci-dessus)

+ Si TM > TCI la rémunération réelle perçue par l’agence sera supérieure et le taux réel de sa collecte encore réduite.

+ A contrario si TM < TCI la rémunération réelle perçue par l’agence sera inférieure et le taux réel de sa collecte s’en trouvera accru.

+ Niveau banque

Par ailleurs, au niveau de la banque (= toutes agences confondues), le coût de collecte peut-être supérieur ou inférieur à celui d’une agence donnée.

Dans le cas d’école ci-dessus, même si le TCI de l’agence était vraiment plus élevé que le taux du prêt générant une marge financière négative qui est l’argument du refus de prêter, peut-être que - niveau banque - ce TCI est au contraire suffisamment bas pour permettre une marge positive et - au contraire - en tenant compte des autres coûts :
+ Coût de gestion
+ Coût du risque
+ Coût d’immobilisation de fonds propres
=> Obtenir une marge nette réelle positive et donc donner suite au financement.

Tout bon commercial sait que qu’il est préférable de vendre même avec une faible marge réelle……..que de ne pas vendre du tout !!!

Second cas
+ Niveau agence
+ Déficitaire en collecte soit 100 unités monétaires (um) collectées pour besoin exprimé de 150 unités monétaires en crédits

+ (Pour mémoire TCI « baboune » = 4%)
+ Taux crédit « baboune » = 3%
+ Taux réel de la collecte de cette agence 2%
+ Taux de marché (TM) à 2,50% qui remplace le TCI 4%

=> Sur les 150um utilisées en crédit elle percevra 3%
=> Les 100um collectées lui couteront 2%
=> Les 50 unités monétaires manquantes que l’agence devra « emprunter » à ses Services Financiers lui couteront 2,50% (TM)

En réalité le coût moyen de sa ressource ne sera pas le TCI de 4% mais :
+ Coût de collecte sur les 100um collectés =100um x 2% = 2um
+ Intérêts à payer au Service Financier sur les 50um empruntés pour financer les crédits = 50um x 2,5% = 1,25um.

=> Coût réel de la collecte 2um + 1,25um = 3,25um
=> Soit 3,25um / 150um x 100 = 2,17%

=> Dès lors la marge financière agence n’est plus négative de 1% mais positive de 3% - 2,17% = 0,83%.

Là encore toutes autres hypothèses pourraient être envisagées chaque banque faisant « sa sauce » comme elle l’entend.

Et, pour une marge nette réelle qui seule devrait orienter la marche à suivre, il faut toujours tenir compte des coûts complémentaires :
+ Coût de gestion
+ Coût du risque
+ Coût d’immobilisation de fonds propres

D’où les conclusions :

+ Le TCI peut avoir « bon dos » ; suivant le mode de calcul on peut lui faire dire ce que l’on veut.

+ Il ne tient pas compte des charges complémentaires toujours existantes dans les crédits ; pour une bonne décision en vue d’une marge nette réelle positive il est donc tout à fait insuffisant.

+ Niveau agence, ces « termes savants » sont-ils vraiment maîtrisés……ou bien simple répétition de « termes techniques » parvenus/entendus du siège ?

+ Suivant que l’on raisonne niveau agence (collecte excédentaire/déficitaire) ou niveau banque (collecte excédentaire/déficitaire) son résultat n’oriente pas forcément vers la même décision.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour Aristide et surtout merci pour ces explications sur un sujet que je ne maitrise absolument pas.

par contre ce que je maitrise parfaitement c'est la position des banques qui nous ont envoyé les nouvelles instructions aux courtiers depuis 1 mois voire plus pour certaines.

BNP: plus de dossiers prospects
SG plus de dossiers immobiliers
CA plus de dossiers prospect et plus de financements locatif même pour leurs clients
CEP plus de locatif
CDN plus de dossier immobiliers

Alors, certes, les clients peuvent aller en direct (et doivent le faire) pour demander aux banques mais le problème est que je reçois des clients qui me disent la même chose quand ils démarchent eux même.
Nombreux sont ceux qui ont eu une "simulation" de la part d'un conseiller mais dont le dossier est refusé au final dans le circuit de décision.

certes je ne fait que donner le reflet pour la région Hauts de France, il est évident que certaines régions "plus riches" n'ont pas les mêmes problèmes...

Bien cordialement

 

[Aristide]

Mais je te crois parfaitement.

Maintenant l'argument ci-dessus avancé par l'agence = "TCI supérieur au taux du prêt" me laisse interrogatif comme tu as pu le lire.

Cdt

 

[moneymoneymaker]

certes je ne fait que donner le reflet pour la région Hauts de France, il est évident que certaines régions "plus riches" n'ont pas les mêmes problèmes...

Bien cordialement

Quelle idée aussi de vivre dans une telle région ?

 

[Aristide]

Les banques de la côte d'azur regorgent souvent de clients retraités et fortunés.

Ces deux situations font qu'une grosse part desdits clients n'ont, d'une part, aucun besoin de crédit et, d'autre part, disposent de comptes de dépôts et d'épargnes conséquents.

Il s'en suit que leurs crédits sont largement insuffisants pour compenser les coûts de collectes et c'est dans cet esprit et situation que le TCI est, pour elles, appréciable puisqu'il rémunère cet excédent de collecte qui, en définitive, sert à satisfaire les besoins d'autres régions très demanderesses en crédits mais très déficitaires en collecte.
=> Les Hauts de France doivent en être une exemple ?
Cdt

 

[paal]

Bonjour Aristide et surtout merci pour ces explications sur un sujet que je ne maitrise absolument pas.
Par contre ce que je maitrise parfaitement c'est la position des banques qui nous ont envoyé les nouvelles instructions aux courtiers depuis 1 mois voire plus pour certaines.

BNP: plus de dossiers prospects
SG plus de dossiers immobiliers
CA plus de dossiers prospect et plus de financements locatif même pour leurs clients
CEP plus de locatif
CDN plus de dossier immobiliers

Merci à vous deux pour vos retour sur le climat de l'ambiance morose récente régnant dans le domaine des banques ....

Ce qui me frappe, c'est que ces banques adoptent un langage négatif, sur le mode "Ca, on ne le finance plus, et on commence à se demander sur quelle activité, elles présentent leur résultat d'ensemble, qui sont encore largement bénéficiaires ....

Et si les banques ne financent plus l'immobilier (ou au moins avec des contraintes assez flagrantes), sur quoi auront elles réorienté leur activité pour présenter des résultats d'ensemble positifs, même si une part peut provenir des restructurations au niveau des agences ....

Et je suis peut-être un peu distrait, mais je ne constate pas beaucoup de fermetures d'agences .....

Alors, certes, les clients peuvent aller en direct (et doivent le faire) pour demander aux banques, mais le problème est que je reçois des clients qui me disent la même chose quand ils démarchent eux mêmes.
Nombreux sont ceux qui ont eu une "simulation" de la part d'un conseiller mais dont le dossier est refusé au final dans le circuit de décision.

Doit-on en conclure que les personnels exercent un trompe l'oeil inutile par nature ??

Certes je ne fais que donner le reflet pour la région Hauts de France, il est évident que certaines régions "plus riches" n'ont pas les mêmes problèmes...
Bien cordialement

Souhaitons qu'il y ait quand même des régions tirant leur épingle du jeu ....