Coût d'un emprunt / Fréquence des remboursements

[barnob]

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de valider une offre de prêt pour un achat immobilier : pret de 400000 € à 2.55% sur 15 ans.

Voila mon probleme : dans l'offre de pret recue, je constate dans l'offre de pret recue que les remboursements sont trimestriels. Il est précisé qu'avec un taux nominal annuel de 2.55%, le taux de période trimestrielle est de 0.6375% (=2.55% / 4, ce qui me semble logique).
Par curiosité, j'utiliser excel pour faire un tableau d'amortissement mensuel en parallele. Je pars donc logiquement sur "taux de période mensuelle" de 2.55% / 12 = 0.2125%.

Et là, surprise, je découvre, avec les memes paramètres de départ (400000 € / 2.55% / 15 ans) que :
- dans le cas d'un remboursement trimestriel, le montant du remboursement est de 8043.72 €, alors que le remboursement mensuel serait de 2676.58 €. Or, 8043.72 € / 3 = 2681.24 € !!!! Ramené au mois, le remboursement trimestriel est plus élevé que le remboursement mensuel !!!!

- le cout final de l'emprunt (= somme des intérets payés) est de 82623.31 € pour un remboursement trimestriel vs 81784.74 € pour un remboursement mensuel !!!!!

Franchement, je ne pense pas avoir commis d'erreur dans mon fichier excel, en utilisant les fonctions dédiées (VPM, INTPER, PRINCPER)...

Tout cela est il normal, y a t il une explication logique ? Ou alors où ai je commis une erreur ???? Ci joint le fichier excel :
Afficher la pièce jointe Simulation Amortissement.xls

Merci pour votre aide !!!!

Barnob

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Vos calculs sont exacts. Avec le simulateur du site (cliquez sur le bouton modifier pour passer en échéances trimestrielles), on obtient le même résultat que vous.
Il est mathématiquement normal qu’une échéance trimestrielle soit supérieure à 3 fois une échéance mensuelle.
Chaque échéance trimestrielle contient 3 mois d’intérêts sur le capital restant dû.

Reste à savoir si vous êtes réellement obligé de choisir une périodicité trimestrielle de remboursement...

 

[ZRR_pigeon]

vous amortissez tous les 3 mois au lieu de tous les mois, ce leger decalage des mois 1 et 2 (du groupe 1 2 3) fait boule de neige et aboutit a l'ecart que vous avez calculé.

Certains banques faisaient de meme en amortissant annuellement et en divisant par 12 cette echeance annuelle pour vous la prelever tous les mois. Cette pratique est révolue.

Pour ce qui est de la pratique trimestrielle que vous allez subir, je ne sais si c'est légal ou non.

 

[barnob]

Merci pour votre réponse rapide, j'avais peur de ne plus rien comprendre à tout ça ! Je me trompe, ou ce genre de "subtilité" n'est pas vraiment mis en avant par les banques ??? Je vais de ce pas voir ma banque pour qu'ils m'expliquent tout ça !

Bonne soirée !

 

[Vanille95]

Pour ce qui est de la pratique trimestrielle que vous allez subir, je ne sais si c'est légal ou non.

Je ne vois pas ce qui serait illégal dans le choix d'une périodicité autre que mensuelle...
Tous les emprunteurs n'ont pas nécessairement des revenus mensuels.
Mais il faut que cela soit un choix de l'emprunteur (que cette périodicité corresponde au rythme de ses recettes).

 

[ZRR_pigeon]

Merci pour votre réponse rapide, j'avais peur de ne plus rien comprendre à tout ça ! Je me trompe, ou ce genre de "subtilité" n'est pas vraiment mis en avant par les banques ???

Difficile de dire si cet usage est la car leur logiciel n'a jamais été changé, ou car ils n'ont jamais remarqué...

Je vais de ce pas voir ma banque pour qu'ils m'expliquent tout ça !

A priori, à 18h30 ils sont fermés !

Bonne soirée malgré tout.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui vous avez bien calculé
Oui les résultats que vous trouvez sont normaux.

En remboursant tous les trimestres vous amortissez moins vite le capital et donc payez plus d'intérêts.

Pour compenser il vous faudrait placer tous les mois 1/3 de la trimestrialité au minimum au même taux que celui de votre crédit (>= 2,55%).

Une échéance trimestrielle est autant légale qu'une autre qu'elle soit mensuelle semestrielle, annuelle, bi mensuelle....ou toutes autres périodicités possibles et imaginables; cette périodicité peut même varier dans le temps.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Je suis sur le point de valider une offre de prêt pour un achat immobilier : pret de 400000 € à 2.55% sur 15 ans.

A ce taux la, il est bon de se poser la question d'emprunter le maximum possible et de placer l'apport initial non utilisé, car faire de 5 ou 6% net (suivant votre TMI) en placant l'apport en parallele d'un credit a 2.55%, c'est tout benef'.

 

[yannou79]

Clair, à ce taux la je veux bien payer par trimestre où même par ans si ils le veulent.

 

[Aristide]

Encore faudrait-il vérifier qu'il sagit bien d'un taux fixe de 2,55% pendant 15 ans ?
Me semble trop beau pour être vrai.
Si c'est cependant bien le cas c'est de l'échéance annuelle ou même du in fine qu'il faut prendre !

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

y'a plein de possibilites. soit c'est comme moi c'est un pret en franc suisse ou alors c'est en euros mais en pret privilegié via le boulot (les parlementaires, les cadres de certains grands groupes).

endettement maxi, in fine, assurance vie si TMI>14%, sinon obligations privees a 7%.

 

[huytha]

Bonsoir,

Pouvez vous me dire dans quelle banque avez vous obtenu ce taux, car je cherche aussi le bon taux.
Cordialement

 

[barnob]

C'est un prêt en devises (francs suisses).

 

[ZRR_pigeon]

C'est un prêt en devises (francs suisses).

c'est plutot impressionnant car ayant emprunté il y a 1 an, ou les conditions etaient encore meilleures, je n'ai pas obtenir que 2.35% en revisable cape +1 et 3% en fixe.

est-ce un fixe pur ? si oui, on serait curieux de connaitre la banque, car des 6 banques que j'avais contacte, toutes nageaient dans la zone des 2.9-3.15%.

En tous cas vu le cours du franc suisse aujourd'hui, c'est une tres bonne operation.

Assurance deleguee ou assurance groupe ?

 

[barnob]

Fixe pur à la BNP, délégation d'assurance. La Banque de Savoie a également une proposition équivalente. Mais entre la proposition de la banque et maintenant, les taux sont passés à 2.8%.

 

[ZRR_pigeon]

Fixe pur à la BNP, délégation d'assurance. La Banque de Savoie a également une proposition équivalente. Mais entre la proposition de la banque et maintenant, les taux sont passés à 2.8%.

oui mais vous vous en foutez car vous dites :

Je suis sur le point de valider une offre de prêt pour un achat immobilier : pret de 400000 € à 2.55% sur 15 ans.

Donc cette hausse ne vous affecte pas, il suffit de signer l'offre.

Du fait du risque de change, vous ne pouvez pas faire d'emprunt in fine, ce serait mettre un risque énorme sur le cours du franc suisse sur la date de la derniere mensualité....

 

[Aristide]

pret de 400000 € à 2.55% sur 15 ans.

J'avais bien pensé au prêt en devises mais je l'avais tout de suite écarté vu qu'il était précisé 400.000€
Dès lors il convient effectivement de prendre en compte le risque de change sauf si vos revenus sont en francs suisses.

Cdt

 

[barnob]

Je disais que les taux sont passé à 2.8% pour information, pas parce que ca me pose au probleme, puisqu'effectivement, j'ai une offre de pret à 2.55%.
Le seul risque que j'ai aujourd'hui est effectivement sur le taux de change CHF / €, et là, je crois les doigts...

 

[ZRR_pigeon]

Le seul risque que j'ai aujourd'hui est effectivement sur le taux de change CHF / €, et là, je crois les doigts...

;
oui vous n'allez pas non plus attendre 6 mois pour signer..donc 1.22 ou 1.21 ou meme 1.24, c'est de toutes facons un plus haut historiques des 15 dernieres années. c'était 1.50 il y a peu.

Sauf si le cours est verrouillé dans l'offre de pret, comme souvent, dans ce cas il n'y a plus aucun risque.

 

[barnob]

Et bien justement, c'est le seul "probleme" avec la BNP, le taux de change n'est fixé qu'au décaissement...