Conseils sur projet SCPI

[dphilippe]

Bonjour,

J'envisage le projet d'acquérir de la pierre papier pour diversifier un peu mes investissements.

Je ne suis pas propriétaire, n'ai aucun crédit en cours (et n'en ai jamais fait non plus)

Ce que je souhaite entreprendre est l'achat à crédit sans apport à hauteur de 25k max de SCPI sur 10 ans max.
Je suis au début de la réflexion sur le sujet. Cependant je m'interroge sur l'intérêt de ce "montage".
J'ai des difficultés à vraiment calculer (et surtout comprendre) la rentabilité que cet investissement peut me rapporter en prenant des hypothèses pessimistes :
-SCPI 10% de frais
-Taux crédit 3.5%
-rendement 5%
-revalorisation nulle des loyers et des parts
-Je suis dans la tranche des 14% (j'ai une marge de 1700 euros/an pour passer aux 30%)

Pouvez vous m'aider à comprendre réellement comment calculer le rendement/rentabilité que cela m'apporterais au fil des années ?
Ce que j'essaie également de trouver c'est le bon couple : capital emprunté/durée d'emprunt (pour l'effet levier) et de comprendre l’incidence de ces différents éléments sur le rendement.

Je me suis fait un fichier excel pour m'aider à faire cela dans lequel jai les éléments principaux :

Année
Crédit à rembourser (par an)
Crédit remboursé (par an)
Intérêts déductibles des revenus fonciers
Revenus fonciers perçus (par an)
Revenus fonciers à déclarer à l'IR
Montant de l'imposition des revenus fonciers
Effort d'épargne (par an et par mois)

Malgré cela j'arrive pas à en tirer les conclusions qui pourraient s'imposer. Que manque t'il à ma réflexion ?

Je vous remercie par avance pour les aides que vous pouvez m'apporter
Philippe

 

[Buffeto]

Montant de l'imposition des revenus fonciers
. Que manque t'il à ma réflexion ?

ce qui manque ( mais c'est hélas pour tout le monde pareil ) c'est la vison à long terme de l'imposition ....

celle ci étant ( comme on peut le voir actuellement ) soumise aux caprices de nos trop chers élus

prenons un petit exemple ....quelqu'un qui a investi en 2000 dans l'immobilier avec l'idée de revendre 15ans plus tard avec une PV non taxable .....
ce qqun est piégé par la nouvelle imposition sur les PV ...
de plus il est piégé par la nouvelle augmentation des PS ( de 12.3 à 13.5%)

donc il serait intéressant de voir l'impact des changements sur le plan de financement qu'il avait prévu au départ .....

 

[dphilippe]

Bien sur, difficile de prévoir l'avenir mais cela je le prends en compte avec les données actuelles (même si elles peuvent changer au cours du temps...).
C'est pourquoi je pars sur des données assez pessimistes.

 

[GoodbyLenine]

Avec ces "hypothèses pessimistes", vous ne devez pas gagner grand chose (de plus qu'en plaçant simplement votre cash à 3.5% net).

En effet, les 5% brut de revenu des SCPI deviennent 3.77% net (de l'investissement) après les 12.3% (bientôt 13.5%) de cotisation sociale et les 14% de TMI (qui augmenteront si vos revenus augmentent, ou si le barème évolue). En réalité, ce sera un peu plus, car les intérêts de l'emprunt diminueront votre imposition (excell doit vous donner un chiffre précis).

La somme investie (soit les intérêts de l'emprunt, soit ce que votre apport en cash ne rapportera pas comme intérêt si vous l'aviez placé ailleurs) vous coute aux environs de 3.5% (sans prendre en compte une éventuelle assurance). Si le placement du cash était à un peu moins de 3.5% (ce qui est probable, sans risque), ce cout de 3.5% baisserait un peu.

Au bout de 10 ans (que vous indiquez comme durée max de votre investissement), si vous vendez, vous récupèrerez seulement 90% de l'investissement initial (cf les "frais"...).

Donc avec ces hypothèses, vous seriez sans doute perdant ! Pour vous lancer dans une telle opération, il faut donc que vous espériez des hypothèses plus favorables....

Votre horizon de placement (10 ans) me parrait aussi un peu court.

 

[dphilippe]

Petite parenthèse le 13.5% c'est une supposition ou c'est vraiment prévu ? me souviens pas avoir lu cela.

Pour en revenir au topic, je précise que les 10 années max sont pour le crédit.

Une fois le crédit payé je peux encore garder mes parts de SCPI plus longtemps et profiter des dividendes versés trimestriellement.

Par rapport à ma simulation voici ce que j'ai fait concernant mon fichier excel et sur lequel j'aimerais qu'on puisse en discuter.
Que me manque t-il pour bien voir où je suis gagnant ou perdant... c'est peut être bête mais je n'arrive pas à conclure sur ces éléments...

 

[Buffeto]

Que me manque t-il pour bien voir où je suis gagnant ou perdant...

gagnant ou perdant par rapport à quoi ?

 

[dphilippe]

Autrement dit si l'investissement vaut la peine d'être effectué.
Gagnant ou perdant par rapport au fait de ne rien faire
Par rapport au fait de faire un crédit de cette manière...
En gros par rapport à mes interrogations précédentes.
Ou encore comment "voir" le rendement/rentabilité que cette simulation apporte au fil des années.

Suis-je plus clair ?

 

[Buffeto]

Gagnant ou perdant par rapport au fait de ne rien faire

es matière financière patrimoniale , si tu ne fais rien , tu recules

Par rapport au fait de faire un crédit de cette manière...

pour le crédit malgré ton petit TMI il pourrait etre interessant d'étudier un crédit in fine ,lire pour ca le blog à buffeto [lien réservé abonné]

Ou encore comment "voir" le rendement/rentabilité que cette simulation apporte au fil des années.

chacun a sa propre méthode , il y a les matheux , les réalistes , les rêveurs et les autres .

pour ma part je me contente de voir en 1er si je suis capable de suivre en trésorerie car quelques soient les simulations ( et j'en ai vu déjà qqunes depuis plus de 15 ans ) le résultat n'est jamais celui qui a été scientifiquement calculé ....

il y a TOUJOURS un hiatus que tu n'avais pas prévu ( enfin ca c'est mon expérience) mais c'est aussi ca qui fait le sel de l'investissement ,non?

 

[dphilippe]

es matière financière patrimoniale , si tu ne fais rien , tu recules

Bien dit

pour le crédit malgré ton petit TMI il pourrait etre interessant d'étudier un crédit in fine ,lire pour ca le blog à buffeto [lien réservé abonné]

Crédit in finé j'y ai pensé mais je n'ai aucun apport ... à moins qu'il soit possible de toujours négocier une AV sur laquelle on fait des versements programmés (mais je ne sais pas si c'est toujours possible). Mais je pense que l'effort d'épargne serait trop important.
En petite parenthèse : l'argent investi dans l'AV génère des intérêts : la banque les récupère aussi ?

chacun a sa propre méthode , il y a les matheux , les réalistes , les rêveurs et les autres pour ma part je me contente de voir en 1er si je suis capable de suivre en trésorerie

Disons que pour mon projet j'essaie d'un point de vue mathématique "prédire" (tant bien que mal certes) la rentabilité de mon projet...
Sinon peux-tu développer un peu plus le "si je suis capable de suivre en trésorerie"

il y a TOUJOURS un hiatus que tu n'avais pas prévu ( enfin ca c'est mon expérience) mais c'est aussi ca qui fait le sel de l'investissement ,non?

Moi j'ai pas assez d'expérience pour le savoir (^__^)

En conclusion, désolé d'insister ainsi mais je n'ai pas eu de réponse (peut être qu'il y en a pas ... lol) mais sur le projet détaillé si dessus comment calculer ma rentabilité ?
Pour tenter d'être encore plus clair, sur le net il est possible de trouver des outils de simulation qui font tout le boulot mais je ne comprends pas comment ils arrivent à certains résultats.
Prenons en compte par exemple celui qui se trouve sur immobail : lien vers la simulation [lien réservé abonné]
Après avoir entré les différents paramètres il nous donne la rentabilité du projet mais je vois pas comment, en gros j'essaie de retrouver cela par rapport à mes calculs... sans y parvenir

Bon j'arrête pour ce soir. Bonne soirée
Philippe

 

[Buffeto]

:
Sinon peux-tu développer un peu plus le "si je suis capable de suivre en trésorerie"

"suivre en trésorerie " : pour moi , je regarde la colonne " effort d'épargne " . c'est l'argent que je vais mobiliser pour ce projet et que je devrais sortir de ma trésorerie .

pour que le projet ait une chance d'aboutir il faut que cet effort d'épargne n'écorne pas ma façon de vivre , ni même me mette ma trésorerie dans l'orange ( je ne parle même pas du rouge ) .

en clair je ne cherche pas à jouer dans la cours des grands , je suis un gagne petit .
je préfère plusieurs projets en gagne petit plutôt qu'un gros qui soit ...trop gros...

En petite parenthèse : l'argent investi dans l'AV génère des intérêts : la banque les récupère aussi ?

les intérêts sont bien entendu annuellement intégrés dans l'encours de l'AV

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Je ne suis pas une spécialiste des SCPI ; n’attendez pas de conseils de ma part sur ce type d’investissement. Je suis seulement assez habituée à faire des calculs de rentabilité.

Comme vous avez inséré une copie de fichier Excel, j’ai tenté de le comprendre et je me pose quelques questions :

La colonne montant de l’imposition des revenus fonciers semble correspondre à 26,3% des revenus fonciers.
Je suppose que vous avez calculé ce pourcentage en ajoutant 14% (taux marginal d’imposition) à 12,3% de cotisations sociales.
Mais, les 12,3% vont bientôt se transformer en 13,5% (comme l’a signalé plus haut GoobbyLenine) et rien ne dit que vos revenus vous permettront de vous maintenir à ce taux marginal d’imposition. Ce taux marginal ainsi que les assiettes vont probablement évoluer très bientôt.
Sur les 10 années qui viennent, on peut raisonnablement penser que le taux des cotisations sociales ne restera pas à 13,5%.

Et le rendement à 5%, il est garanti contractuellement ou bien il s'agit d'une affirmation du commercial ?

J’imagine d’autre part que ce prêt ne fait pas l’objet d’une assurance emprunteur ; sinon, ce n’est plus 3,5% mais 3,5% + x%.

Pour effectuer un calcul de rentabilité le plus proche possible de la réalité (telle qu'on peut l'imaginer), il faudrait aussi (je crois) intégrer la revente des parts de SCPI à l’échéance que vous choisissez ; non ?

 

[dphilippe]

Tout d'abord, merci pour vos commentaires.

La colonne montant de l’imposition des revenus fonciers semble correspondre à 26,3% des revenus fonciers.

Vrai c'est ce que j'ai fait, je pourrais reprendre les calculs avec 13.5%.
Il est vrai aussi que d'ici 10ans je pense dépasser la tranche des 14% (bientôt je dirais puisque j'ai une marge de 1700-1800 euros annuel avant de dépasser ce seuil)
Donc je pourrais refaire le calcul avec 19%+13.5% au lieu de 14%+12.3% ça risque de faire mal ...

A moins d'avoir d'ici la tout une ribambelle de gosses mais peu probable :d ou que j'aille travailler à l'étranger pour pour ne plus avoir de revenu "du travail" en France mais pas avant 6ans minimum je dirais.
Je vais faire ma simulation avec ces valeurs pour voir ce que ça donne.

Et le rendement à 5%, il est garanti contractuellement ou bien il s'agit d'une affirmation du commercial ?

C'est la valeur que j'ai pris de manière assez pessimiste en général les SCPI versent au minimum 5.5% (je sais, le passé reste le passé... on ne sait pas comment les choses vont évoluer dans l'avenir :d)

Pour effectuer un calcul de rentabilité le plus proche possible de la réalité (telle qu'on peut l'imaginer), il faudrait aussi (je crois) intégrer la revente des parts de SCPI à l’échéance que vous choisissez ; non ?

La revente des parts dans 10ans pas forcément mais possible, ça dépendra de la situation le moment venu. Cependant à la sortie il faut enlever environ 10% pour les frais (ouch je sais )

Au niveau calcul du coup comment procède t on ?

Merci encore

 

[GoodbyLenine]

gagnant ou perdant par rapport à quoi ?

Je proposerais bien à dphilippe de comparer ce placement (achat de SCPI à crédit) avec un autre placement (par exemple mettre son cash sur le fond en €uros d'une AV).

Pour l'autre placement, les seuls paramètres à prendre en ligne de compte seront le taux (brut) attendu, et je serais assez tenté de mettre 3.50%. Ensuite, il faudra retirer les 12.3 (13.5% sous peu) de prélèvements sociaux, puis éventuellement les 7.5% à la sortie (sauf sur les 4600 ou 9200€ premiers €uros de plus-value, sauf si on suppose sortir sur plusieurs années pour complètement échapper à ces 7.5%)

Dans la simulation du placement en SCPI, il faudra intégrer la vente des SCPI après n années (montant = prix d'achat, réévalué selon plus-value anticipée, moins 10% d'écart entre prix net acheteur et vendeur).

Pour évaluer la rentabilité du placement en SCPI, il faudra comparer le montant obtenu avec chacun des placements en supposant une sortie dans 10 ans, 11ans, ..., 20 ans, etc.

Pour évaluer la rentabilité du placement en SCPI, il faudra AUSSI comparer les résultats en faisant varier certains paramètres, comme :
- % de revalorisation annuelle moyen des loyers versés par la SCPI;
- % de revalorisation annuelle moyen du prix des parts de la SCPI;
Il est logique que ces taux ne soient pas nécessairement =0%, car ça devrait plus ou moins suivre l'inflation à long terme. En mettant 1% pour chacun on a déjà une idée de l'impact de chaque % de revalorisation sur la rentabilité du placement à long terme.
- TMI à l'IRPP

Il faut s'assurer que dans des hypothèses assez pessimistes (comme par ex +0%/an de revalorisation), le placement ne sera pas beaucoup perdant (= évaluer son risque)...
Il faut aussi s'assurer que dans des hypothèses favorables (tout en restant plausibles, par ex +2%/an de revalorisation), le placement sera largement gagnant (sinon, pourquoi le faire ??)...

Par ailleurs, il peut souvent être intéressant de prendre un emprunt plus long que 10 ans, en négociant les IRA, quitte à prévoir de le rembourser par anticipation lors de la vente des parts de SCPI, ou après 10 ans par exemple. Ce sera un scénario intermédiaire entre le pret à 10 ans et le pret in-fine. Le taux sera sans doute plus élevé que pour un prêt à 10 ans (et moins qu'un in-fine), mais il sera plus facile d'obtenir untel prêt du banquier en l'absence de garantie en collatéral. La durée de l'emprunt est donc un autre paramètre à faire varier (le taux variera aussi).

Il faut sans doute (peu de banquier s'en passeront) ajouter le coût d'une assurance au taux de l'emprunt. Mais il est sans doute possible de se limiter à une assurance minimale (décès et invalidité permanente, sur une tête), moins cher que les classiques utilisées lors d'un emprunt pour l'achat de la RP. Rajouter 0.25%/an du montant initial aux échéances est une hypothèse réaliste (si en bonne santé).

Toutes ces idées devraient donner des pistes à dphilippe pour compliquer largement son fichier excell....

 

[Buffeto]

Il faut s'assurer que dans des hypothèses assez pessimistes (comme par ex +0%/an de revalorisation), le placement ne sera pas beaucoup perdant (= évaluer son risque)...
Il faut aussi s'assurer que dans des hypothèses favorables (tout en restant plausibles, par ex +2%/an de revalorisation), le placement sera largement gagnant (sinon, pourquoi le faire ??)...

pierre DAC ne disait il pas que les prévisions sont difficiles ....surtout quand elles concernent l'avenir ...

 

[dphilippe]

La comparaison avec une AV ou autre produit ne m'intéresse pas vraiment. Ou alors sur des produits que je ne possède pas pour voir ce qui est plus "intéressant" mais mes choix restent limités.

Par ailleurs, il peut souvent être intéressant de prendre un emprunt plus long que 10 ans, en négociant les IRA, quitte à prévoir de le rembourser par anticipation lors de la vente des parts de SCPI, ou après 10 ans par exemple. Ce sera un scénario intermédiaire entre le pret à 10 ans et le pret in-fine. Le taux sera sans doute plus élevé que pour un prêt à 10 ans (et moins qu'un in-fine), mais il sera plus facile d'obtenir untel prêt du banquier en l'absence de garantie en collatéral. La durée de l'emprunt est donc un autre paramètre à faire varier (le taux variera aussi).

Si je fais appel à un courtier je peux lui communiquer ces informations pour qu'il recherche ce qui est le plus intéressant sur le marché ?

Pour tout le reste je vais les ajouter par la suite quand je comprendrai un peu mieux tout cela

 

[dphilippe]

Je viens de me poser une autre question pour mes calculs.
Les dividendes versés quand faut il enlevé les prélèvements sociaux ?
A chaque versement du dividende ou sur la somme des dividendes versé tout au long de l'année ?

Merci à vous une fois de plus

 

[Buffeto]

si tu optes pour le PFL c'est à chaque versement qu'il est prélevé

 

[dphilippe]

si tu optes pour le PFL c'est à chaque versement qu'il est prélevé

Je pensais qu'opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire ou sur le revenu ça ne changeait rien ... dans les deux cas les 12.3% (bientôt 13.50%) sont prélevés.

Dois-je comprendre que si je choisis PFL : je paie les 12.3% à chaque versement
Mais si j'opte pour l'autre solution c'est qu'à la fin de l'année ?
Étrange :-/

 

[Buffeto]

Je pensais qu'opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire ou sur le revenu ça ne changeait rien ...l/

NON.......

biens sur que ca change ...

si tu optes pour le PFL tu vas payer les PS mais aussi l'imposition ...total ( jusqu'à aujourd'hui ) 31.3%
si tu choisis la réintégration dans tes revenus pour l'IRPP les PS seront de 12.3% ( jusqu’à aujourd'hui) mais tu subira l'imposition en fonction de ton TMI .

donc si tu as un TMI supérieur à 30% tu seras gagnant à prendre le PFL

 

[dphilippe]

Oui oui sur cela je suis d'accord.

Où la zone est plus obscure est le fait de payer dans les 2 cas, si j'ai compris ce que tu dis, les PS à chaque versement de dividendes (et non pas une seule fois à la fin de l'année).
Du coup le rendement en prends forcément un coup
Bonne journée