Conseils pour réorganiser mon épargne

[trickster]

Bon rendement pour Corum.... Mais rendement artificiel. Tablez plutôt sur 5,8 à 6%.
Ce qui est bien au dessus de la moyenne. Toutefois, c'est comme pour tout, + de rendement s'obtient avec plus de risque. La compo du patrimoine me fait un peu peur!

Vous déconseillez donc Corum ? Pourquoi rendement artificiel ?

 

[poam5356]

Non, pas déconseillé, j'ai juste écrit qu'un rendement plus élevé ne tombe pas du ciel et qu'il faut chercher d'où il vient.
Les locaux d'activité (plus joli nom qu’entrepôts) représentent une part non négligeable du patrimoine.
Le rendement est plus élevé, mais quid du vieillissement de ces bâtiments!
Le management à l'air d'être très actif. Ce qui leur permet sans doute de dégager un peu plus de rendement que d'autres SCPI.
Maintenant, est-ce qu'ils jouent au trading immobilier, ou comptent-ils mener une politique patrimoniale avec les actifs de la SCPI? La question peut être posée!
Qui veut investir doit décortiquer leur RA et leurs BT pour se faire une idée précise, et pas se laisser convaincre par le seul rendement affiché.
Rendement artificiel parce qu'ils donnent un rendement brut, alors que toutes les autres SCPI donnent un rendement net. différence : plus de 1% d'écart.
Ils ont réalisé une PV sur une vente qu'ils ont ajouté au rendement, soit +0,1% en plus.
Et ils ont supprimé le RAN en réintégrant l'équivalent de 0,35% de rendement dans les montants distribués.
C'est un choix, ils ont décidé de distribuer l'intégralité des résultats. Il risque d'y avoir des fluctuations dans les années à venir.
Au final, en enlevant les éléments exceptionnels, et non répétitifs, et si on comptait un revenu net, on devrait arriver à quelque chose de plus dans la norme des autres scpi, mais, à coup sûr, dans le haut du panier.

 

[trickster]

Bon vu que passer au taux de 40% ce n'est vraiment pas pour tout de suite, je vais me renseigner et me pencher sérieusement sur la question de prendre quelques SCPI à crédit. Mais lesquels et quels banques ? Mystère.
J'ai bien lu le blog de Buffeto fort instructif.
Car si j'en crois Buffeto pour un emprunt de 50K s'il faut fournir un effort d'un smic ça vaut largement le coup.
Comme ça, en prenant compte de l'érosion des rendements, j'devrais rentrer dans mes frais après 30 ans de détentions. Plus on achète tôt, plus on encaissera. Après je sais pas si c'est le bonne mentalité ....
Auriez vous acheter dans mon cas (c'est quand même le fait de me dire que ~1k d'effort et que pour passer au taux d'imposition supérieur faut quasi doubler le salaire)

Au fait Poam quand j'y repense, vous dites que les SCPI dépendent des taux d'interêts, j'ai vu que certains articles disent que les SCPI ne dépendent que de l'argent des actionnaires, donc les taux ne devraient pas impacter sur les valeurs des parts non ?

A moins que la hausse des taux entrainant la baisse des prix de l'immobilier donc la baisse de la valeurs des parts étant donné que le crédit est plus dur à obtenir et que moins de gens achète de nouveaux bien immobilier.

 

[poam5356]

A moins que la hausse des taux entrainant la baisse des prix de l'immobilier donc la baisse de la valeurs des parts étant donné que le crédit est plus dur à obtenir et que moins de gens achète de nouveaux bien immobilier.

Oui, bravo, il est vraiment formidable Trickster... C'est la bonne réponse

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles:

Même avec une baisse de rendement, les SCPI restent attractives pour les épargnants

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[McMilkshake]

Je poste à nouveau sur ce sujet, avec de nouvelles perspectives et après de nouvelles recherches.

J'ai fait plusieurs RDV avec un conseiller en ingénierie financière (groupe Quintessens) autour de la défiscalisation. Celui-ci m'a proposé deux solutions : LMNP et achat en Pinel sur 9 ans. Je ne m'intéressais que de loin au foncier, mais principalement à cause des risques liés et de l'endettement élevé sur ce type de projet. Je ne souhaite pas acheter de RP, étant amené à déménager à court terme. Mes revenus sont quant à eux amenés à augmenter (environ 2,5K€ net par mois pour l'instant), et je n'ai aucun crédit sur le dos.

La simulation faite par le conseiller se base sur un apport à 0 et des paramètres prudents (taux d'intérêt > moyenne constatée, hausse des loyers < moyenne, loyer bas et peu revalorisé,, etc.). Il en ressort des données attractives, avec 46K de capital en sortie en prenant pour hypothèse une revente blanche (prix d'achat = prix de vente 9 ans plus tard) et un effort d'épargne mensuel de 150€ en sachant que j'épargne 2 voire 3 fois plus. Cette simulation prend également pour base des charges élevées (14% en incluant une taxe foncière à 5% et donc 9% pour le gestionnaire et assureur, avec GLI / vacances locatives / dégradations).

Je connais les risques liés à ce type de dispositif (prix à l'achat surévalué, bien mal localisé, loyers plafonnés, moins-value à la revente, retard...) et ai du mal à me projeter sur un emprunt à 15/20 ans. Je n'ai de plus pas suffisamment de recul au travers des témoignages lus ça et là.
Côté LMNP, je serais plus intéressé par du logement senior mais là encore, pas mal de risques à prendre en compte : défaut de construction, retard de livraison, travaux, baisse du loyer, faillite du gestionnaire...
J'ai aussi fait quelques simulations SCPI et si j'ai bien compris les risques majeurs sur ce type d'investissement sont la liquidité et le risque en tréso. J'engage par ailleurs une démarche avec un autre conseiller autour de ce type d'investissement en particulier.

Qu'en pensez-vous ? Je suis bien conscient qu'il n'existe pas d'investissement miracle, c'est ce qui me fait d'autant plus douter de la simulation sur le Pinel au vu de l'effort réduit.

Merci !

 

[Buffeto]

Qu'en pensez-vous ?

qu'il faudrait définir un objectif clair .

car là tu nous parles des moyens qui sont connus ( SCPI , pinel ,LMNP ) mais comme j'aime à le répéter il faut utiliser le bon outil au bon moment pour obtenir le résultat optimal.

l'objectif est il d'augmenter le patrimoine , de tirer des revenus complémentaires , de défiscaliser , d'avoir une poche de liquidité accessible pour un projet à moyen terme ….etc...?

 

[McMilkshake]

qu'il faudrait définir un objectif clair .

car là tu nous parles des moyens qui sont connus ( SCPI , pinel ,LMNP ) mais comme j'aime à le répéter il faut utiliser le bon outil au bon moment pour obtenir le résultat optimal.

l'objectif est il d'augmenter le patrimoine , de tirer des revenus complémentaires , de défiscaliser , d'avoir une poche de liquidité accessible pour un projet à moyen terme ….etc...?

Tu as raison, je suis resté flou sur ce point. Mon objectif premier serait d'augmenter mon patrimoine, et de faire fructifier mon capital. Le premier serait réalisé via un projet avec emprunt, le second sur du court / moyen terme en utilisant mes liquidités. Si je pouvais idéalement défiscaliser... mais je me méfie instinctivement d'un deal win-win avec l'Etat

 

[Buffeto]

Le premier serait réalisé via un projet avec emprunt,

donc là on part plutôt sur de l'immo ancien locatif voire des SCPI

le second sur du court / moyen terme en utilisant mes liquidités.

là on part sur du financier plus liquide ( AV VS PEA )

Si je pouvais idéalement défiscaliser...

es tu en TMI 30 avec un IR à 5 chiffres ?

 

[McMilkshake]

donc là on part plutôt sur de l'immo ancien locatif voire des SCPI

Donc plutôt SCPI si je suis réfractaire à toute la partie recherche et gestion de bien ? (visites, étude des risques liés au bien, recherches d'assurance, etc.)

là on part sur du financier plus liquide ( AV VS PEA )

En effet, j'envisage d'ouvrir une AV en gestion déléguée avec profil intermédiaire pour 7 ou 8K€ et d'abonder mon PEA avec 2 à 5K€ pour le gérer moi-même, mais j'ai beaucoup de choses à apprendre sur ces sujets

es tu en TMI 30 avec un IR à 5 chiffres ?

Revenu net imposable d'environ 31K€ donc non, je n'en suis pas encore là ! C'est aussi l'une des choses qui me fait hésiter sur le Pinel, puisque la PV à revente n'est censé qu'être la cerise sur le gâteau

 

[Buffeto]

Revenu net imposable d'environ 31K€ donc non, je n'en suis pas encore là ! C'est aussi l'une des choses qui me fait hésiter sur le Pinel, puisque la PV à revente n'est censé qu'être la cerise sur le gâteau

donc mieux vaut s'enrichir sans se préoccuper de l'IR pour l'instant ...plus tard viendra le temps de penser défisc….

 

[Yzard]

Le Pinel .. se paye par des loyers sous la norme .. et des immeubles pas toujours bien entretenus ..
Par exemple a Bordeaux sous Pinel tu loues 250 euros mois le studio .. dans l ancien tu loues 400 voire plus le même studio ..

La PV à la revente d'un Pinel n est pas . forcément assuré en particulier si les taux remontent dans 10 ans ..
..
SCPI .. fortement fiscalisé .. pensez à l achat de SCPI en nue propriété .. net d impot .. mais sans revenu durant la nue propriété en compensation de revenu..
C'est beaucoup utilisé par ceux qui veulent préparer leur retraite .. il vaut mieux y penser tôt ..

pensez aussi aux fonciéres cotées .. c est comme une SCPI .. c est plus volatil .. mais ca rapporte plus et c'est moins fiscalisé ..
dans un compte titre (par exemple DEGIRO à frais de courtage trés bas .. et ' autres ) tu peux prendre des fonciéres cotées.. europeennes , américaines , ..
par exemple sur des sommes de 450 euros tu as des frais de 0.6 euros sur lles focniéres US ca permet de diversifier pour un petit portefeuille ..

Ca se revend dans la journée .. alors que pour la SCPI cela dépend de la conjoncture ..
Par exemple ceux qui ont des selectinvest 1 sont obligés de bradés s ils ne veulent pas attendre 1 an ou 2 ..

Les CORUM (ORIGIN, XL) affichent des rendements hauts mais il faut enlever l impot à l etranger .. il suffit d aller voir les bulletins trimestriels sur le site .. alors que d autres comme Novapierre allemagne .. Pierval Santé (qui a une part non négligeable à l étranger) affichent des taux net de l impot payé à l etranger ..
Ne pas oublier que sur ces SCPI .. il y a frottement fiscal .. voir sur d autres files ..donc ce n est pas complétement hors impot francais ..

Si les SCPI commencent à investir à l'étranger ce n est pas seulement un effet de mode lié à la fiscalité c'est aussi lié au fait qu'en France l'immobilier est devenu cher et que l espoir de plus value est sans doute plus important dans d autres pays ..

 

[McMilkshake]

Merci pour vos avis qui confortent le mien, j'ai trop de doute sur le Pinel pour me lancer sur un 1er projet d'envergure là-dedans

@ Yzard : je souhaite profiter d'un effet de levier via emprunt pour me créer ce fameux patrimoine, je dois donc j'imagine éviter les investissements trop volatiles. Je voyais donc plutôt un investissement locatif ancien en autre recours, mais je vais me renseigner sur les foncières cotées que je ne connais pas du tout

 

[Yzard]

Il y a un effet de levier mais surtout on s'oblige à épargner ..
..
Aucun crédit pour des fonciéres cotées ..

 

[Anonyme]

Aucun crédit pour des fonciéres cotées ..

Et pourtant, Degiro, cité au post précédent, accorde du crédit pour n'importe quelle société cotée.

Attention concernant Degiro: éviter les valeurs françaises dont les dividendes sont plus taxées chez Degiro que chez un broker français.

 

[McMilkshake]

Les foncières cotées seraient donc un autre moyen de rendement court - moyen terme ?

Quid des LMNP dans ma situation ?

Concernant Degiro, j'imagine qu'il n'y a que peu d'intérêt dans mon cas à investir en actions à la fois sur un PEA et sur un compte titre ?

 

[moietmoi]

Mes revenus sont quant à eux amenés à augmenter (environ 2,5K€ net par mois pour l'instant),

Si je pouvais idéalement défiscaliser.

adepte de la défiscalisation, je pense que l'on peut commencer à y réfléchir lors d'un revenu plus élevé.. sauf dans des cas particuliers, logement quasi gratuit, et plus trop jeune, sinon, il faut penser à développer le patrimoine;

 

[Anonyme]

Les foncières cotées seraient donc un autre moyen de rendement court - moyen terme ?

Il s'agit de bourse, donc non, ce n'est pas court terme. Au mieux moyen-long terme.

Quid des LMNP dans ma situation ?

J'ai un a priori contre l'immobilier physique basé sur mon expérience, celle de ma famille et de mes amis.
A vous de voir.

Concernant Degiro, j'imagine qu'il n'y a que peu d'intérêt dans mon cas à investir en actions à la fois sur un PEA et sur un compte titre ?

Ca dépend de votre façon d'investir (titres vifs ou ETF), de votre appétence au risque, de votre volonté de diversification, de votre volonté d'utiliser le crédit, de quand vous comptez récupérer l'argent gagné, etc.
La priorité est sans doute de bien cerner vos objectifs en investissant. Ensuite, vous pourrez décider de quelle voie prendre.

 

[Yzard]

@Membre33312
Merci pour l'info ..
Je vais regarder s'il s agit de taux type Avance sur titre de Bourse à 0.75 .. je vais me laisser tenter

 

[Anonyme]

Merci pour l'info ..
Je vais regarder s'il s agit de taux type Avance sur titre de Bourse à 0.75 .. je vais me laisser tenter

Il s'agit de mieux qu'une avance sur titre (même si le taux est plus élevé à 1.25% en €)
Il s'agit de marge: votre capacité d'emprunt s'adapte automatiquement à la valorisation de votre portefeuille, vous n'avez aucune échéance de remboursement et ne payez que les intérêts "à vie".

Il faut "juste" faire attention à la possibilité d'un appel de marge (si votre portefeuille a trop baissé pour garantir encore votre emprunt). L'avantage est qu'il est quasiment impossible de perdre plus que ce que vous avez versé (l'appel de marge est justement calé pour éviter cette éventualité, même si vous faites n'importe quoi), contrairement à de l'immobilier par ex...

En phase de constitution de patrimoine, on peut facilement emprunter 50% des sommes apportées. En étant joueur, je pense que 100% des sommes apportées est envisageable.