Conseil et avis pour optimisation de patrimoine familial

[Slackjaw]

Bonjour,

Mes meilleurs voeux de santé, succès dans vos projets et €€€ pour cette nouvelle année qui ne sera pas simple pour tout le monde.

Je suis peu initié sur l'optimisation fiscale et patrimoniale à titre personnel, je me permets donc de vous demander votre avis (le sujet étant assez ouvert et n'étant pas pro j'ai du mal à reconstituer tout le puzzle, il me faudra du temps...).

Le cas peut paraitre assez simple mais je galère :

J'ai 33 ans et encore endetté, depuis 2 ans et pour 13 ans encore !!! sur ma maison principale avec ma concubine (j'ai fait un apport donc les parts sont 60%-40%).

Nous payons encore (pas d'enfants) et malgré tout - les crédit d'impots et touti quanti sur accès à RP maison basse consommation - quelque 2900€ d'impots par an qui ne vont cesser d'augmenter (baisse des intérets d'emprunt).

De l'autre côté ma mère (74 ans) est co propriétaire (avec moi) de la maison principale familiale en banlieue de Strasbourg (valeur d'environ 350K€, sans crédit, revenu locatif potentiel (voisinage = 1350€/mois)).

Avec l'âge et seule il n'est pas facile pour elle d'entretenir la maison (je vis à 900 kilomètres, je fais des travaux mais pas tous les jours...), il serait préférable pour elle de prendre un appartement (de préférence neuf ?) à proximité de ses activités de retraitée.

Donc je me demande s'il n'y aurait pas un système qui permettrait :

1) De devenir moi même propriétaire du futur logement de ma mère (pour la sécuriser et ne pas l'assomer et je préferais que les sous (loyers) reste en famille....) mais tout en sachant que mes capacités d'emprunt direct sont encore faibles (on est à 30% d'endettement) ->location maison familiale pour financer l'achat de bien ?.

2) En cas de DC assurer une transmission de patrimoine sans devoir m'endetter pour payer des taxes

3) Voir si possibilité de réduire mes impôts et ceux de ma concubine (peut elle être associée à quelque chose ?).

4) Me (nous avec ma concubine) permettre de commencer à constituer un patrimoine en vue de la retraite que nous n'aurons jamais (en plus j'aime beaucoup les travaux, donc reprendre des appartements et les refaire me plairait pas mal dans les 10' années).

J'ai beaucoup lu sur différents montages mais je suis perdu, pourriez vous m'éclairer de vos lumières ?

Merci d'avance

Et bon début 2013

 

[Buffeto]

bonjour et bienvenue sur cbanque .

la 1 ere chose en gestion patrimoniale est de ne pas vouloir courir plusieurs lièvres à la fois ( sauf si on en a les moyens , ce qui n'est pas le cas de tout le monde ) .

concernant l'optimisation pour ta mère pourquoi ne pas imaginer un LMNP . tu achètes un petit appartement que tu lui loues en meublé . il est tout à fait possible que le produit de la vente de la maison familiale puisse faire un bel apport pour cet investissement .

de plus les appartements neufs sont maintenant conçus pour être d'emblée adaptés aux personnes âgées ou handicapées avec des salle de bain avec douche de plein pied etc.....

pour la part qui revient à ta mère penser à une assurance vie à annuités variable qui garanti une rente viagère.........

si tu veux associer ta concubine au projet il sera possible d'envisager une SARL de famille dans laquelle vous détiendrez chacun des parts.

voila mes 1eres pistes.

 

[Slackjaw]

Merci de votre retour,

Simplement je comprends bien le concept mais à l'idéal je me demande s'il n'existerait pas une solution du type :

1) Achat appartement en meublé via emprunt
2) Location maison familiale
3) Via la location, financement pour partie des remboursements de l'emprunt
4) Finacement du solde (environ 400€) par loyer de ma mère et/ou de moi

A l'idéal cela me permettrait de me constituer un petit patrimoine et surtout de garder la propriété de la maison familiale.

Qu'en pensez vous ?

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous ?

bien sur le concept intellectuel est sympathique .....

mais baser toute sa stratégie sur des revenus locatifs est un peu risqué .....imagine un instant que le locataire de la maison familiale vienne subitement à être défaillant , que se passe t'il ?

 

[Slackjaw]

Exact cela peut paraitre une bonne prise de risque mais bon je crois à ce stade que l'on a rien sans rien (live fast, die young ///).

Néanmoins cela doit pouvoir ressembler à un truc comme cela (après cession de l'usufruit ofc) :

Loyer Maison principale = 1300€/mois brut, une fois "déchargé" reste 800€ (je prends la TF dedans).
Remboursement emprunt appartement secondaire/mois = 1550€

Resterait donc 750€ à financer tout en sachant que normalement je devrais payer moins d'impots (déduction fiscale = 200€/mois) :

Loyer appartement secondaire (prix famille = 400€) et ma contribution = 350€ dont 200€ gain d'impot soit 150€ net à sortir ce qui me permet de rester dans les clous des 33% d'endettement.

Après admettons que le loyer de la maison ne rentre pas durant 6 mois (c'est un max) : je perd directement 800€+100€ de TF soit 900€ sur 6 mois soit 5400€.

Bon ben je pète une AV ??? mais est ce que au moins j'ai le droit à un dégrèvement fiscal ou pas (déficit foncier) ?