Conseil d'épargne : SCPI, Immobilier locatif ou autre ?

[Jumal]

Bonjour,

Je me tourne vers vous pour obtenir des conseils avisés afin de m'aider à décider où placer notre épargne. Trentenaires propriétaires de notre RP (reste 10 ans de crédit), TMI 14%.
Nous possédons déjà des AV (peu dynamisées) et réfléchissons à l'investissement dans l'immobilier : SCPI ou locatif direct.

J'ai passé quelques heures à lire les différents sujet, ce qui m'a amené à exclure les investissements locatifs en vu d'une défisc.
J'ai ensuite passé quelque temps à chercher des biens pour investir dans le locatif avec un rendement (brut) supérieur à 5 voir 10% (conseillé par certain forumeur) mais honnêtement je trouve cela difficile, en tous cas pour un néophyte.

Alors j'ai pensé aux SCPI... mais j'arrive probablement après la guerre ?
Au risque de poser des questions bête, je me lance. Elles annoncent des rendements ~5% alors que les taux d'emprunt sont inférieur à 2% : cela parait trop facile de faire jouer le bras de levier pour se construire un patrimoine : où sont les risques à considérer ?
J'ai l'impression qu'il n'est pas difficile de monter un plan de financement pour avoir un cashflow proche du positif chaque mois, mais je dois zapper des dépenses...

Quels avantages/inconvenants dans le duel SCPI-locatif direct citeriez-vous ?

Merci pour vos réponses et bon dimanche.

 

[Buffeto]

, ce qui m'a amené à exclure les investissements locatifs en vu d'une défisc.

effectivement en étant en TMI 14 il vaut mieux éviter .

mais honnêtement je trouve cela difficile, en tous cas pour un néophyte.

c'est vrai .....mais comme toute nouvelle activité pour un néophyte ....devenir propriétaire-bailleur est une activité qu'il faut penser comme un second métier à coté de ton vrai métier

Alors j'ai pensé aux SCPI... mais j'arrive probablement après la guerre ?

c'est également vrai ....lorsque les bons investissements se démocratisent , en général ils deviennent moins bons

: cela parait trop facile de faire jouer le bras de levier pour se construire un patrimoine :

pourquoi celà devrait il etre difficile ?

où sont les risques à considérer ?

ce sont les risques de l'immobilier .....ce qu'on pourrait craindre c'est une baisse des prix de l'immo qui soient durables et qui ne permettrait pas une sortie de la SCPI dans de bonnes conditions (MV ) .
perso je n'y crois pas à court-moyen terme ...

pour le long terme je n'ai , hélas , pas de boule de cristal

J'ai l'impression qu'il n'est pas difficile de monter un plan de financement pour avoir un cashflow proche du positif chaque mois, mais je dois zapper des dépenses...

dans une SCPI tu n'as aucune dépense autre que le crédit à rembourser ...par contre tu as la fiscalité de l'immo . c'est à dire les 15.5% de CSG-CRDS ( 17.2% si Emmanuel gagne ce soir ) et l'intégration de tes bénéfices fonciers dans ton revenu global ( donc taxé à 14% dans ton cas )

Quels avantages/inconvenants dans le duel SCPI-locatif direct citeriez-vous ?

la différence réside dans la mutualisation des investissements dans le cas d'une SCPI d'une part et d'autre part dans le fait que tu peux investir une somme faible ( à partir de 1500€ )

l'autre énorme avantage est que tu n'as pas à t'occuper de chercher un locataire et ensuite de le gérer ( avec les retards de loyers et impayés éventuels )

voilà...

bon choix

 

[Jumal]

Avec des revenus locatifs nous serons au TMI de 30.

Ta réponse et mes lectures sur le forum (riches, merci à tous) me donne l'image d'un placement assez confort pour les SCPI.
Pour un profil assez standard, comme le notre, et la volonté de se construire un patrimoine (placement à moyen-long terme donc) auriez-vous d'autre voie de placement à conseiller ?

Restera à étudier ensuite, si nous restons sur de l'immobilier, la méthode de financement (apport personnel/à crédit).

Pour penser à tous les scénarios : si j'entre dans une SCPI à hauteur de 10K, et que je souhaite récupérer cette argent dans 1 an, quels sont les "pertes" à prendre en compte ? 10% de frais d'entrée + eventuelle MV/PV sur la part ? Une fiscalité sur la revente ?

 

[kevin]

la différence réside dans la mutualisation des investissements dans le cas d'une SCPI d'une part et d'autre part dans le fait que tu peux investir une somme faible ( à partir de 1500€ )

Sa vaut la peine d'investir dans une SCPI pour 1500€? Ou tpeut t-on trouver les SCPI car j'ai lu que les SCPI des banque conventionnelle sont à éviter?

 

[Buffeto]

Pour penser à tous les scénarios : si j'entre dans une SCPI à hauteur de 10K, et que je souhaite récupérer cette argent dans 1 an

NOOOOOOOOOOOOON

les SCPI sont de l'immobilier donc placement de looooooooooooooong terme ......

si c'est pour jouer sur un an alors il faut viser un autre support

 

[Buffeto]

Sa vaut la peine d'investir dans une SCPI pour 1500€?

ben chacun fait suivant ses moyens ...certes 1500€ de SCPI ne produiront pas grand chose mais 1500€ produiront encore moins placés sur un livret A

Ou tpeut t-on trouver les SCPI car j'ai lu que les SCPI des banque conventionnelle sont à éviter?

partout ...tape SCPI dans ton moteur de recherche préféré et tu n'auras que l'embarras du choix

 

[kevin]

Sur quel critère comparer les SCPI?

Est il plus intéressant de les prendre en AV?

 

[Buffeto]

Sur quel critère comparer les SCPI?

déjà sur le positionnement de la SCPI ( habitation , murs de boutiques , bureaux , cliniques , Ehpad etc...) ensuite la localisation ( France , europe , Paris ,RP , diversifiée ) ensuite sur le gestionnaire ( ciloger , perial , primonial ) ensuite sur l'antériorité , sur les rendements antérieurs etc........

Est il plus intéressant de les prendre en AV?

bon je crois que je vais devoir écrire un article sur le blog à Buffeto car j'ai du répondre à cette question sur ce forum au moins une centaine de fois .
tout dépend si tu le fais à crédit ( en direct) ou non ( en AV ) .

 

[poam5356]

Le journal "Le revenu" a publié le mois dernier un article sur une SCPI en direct vs en AV.
Pour une TMI de 14%, la détention en direct est plus avantageuse.
A 30%, c'est équivalent.
Pour des TMI les plus élevées, c'est la détention de SCPI en AV qui devient plus intéressante.

Je rapporte ci-dessous leur conclusion :
"Dans notre exemple, la détention en direct ou via un contrat d’assurance vie procure un rendement net équivalent, proche de 2,5 %, pour un épargnant soumis à une TMI de 30 %. Paradoxalement, la détention de SCPI dans une logique de constitution de revenus complémentaires n'est intéressante via l'assurance vie que pour les assurés les plus imposés (41 et 45 %), alors même qu’ils disposent déjà de revenus importants.
Un vrai contrepied à l’argument fiscal régulièrement mis en avant pour vanter les mérites des SCPI dans l’assurance vie. "

 

[moietmoi]

Alors j'ai pensé aux SCPI... mais j'arrive probablement après la guerre ?

quel serait l'argument?

Pour penser à tous les scénarios : si j'entre dans une SCPI à hauteur de 10K, et que je souhaite récupérer cette argent dans 1 an, quels sont les "pertes" à prendre en compte ? 10% de frais d'entrée + eventuelle MV/PV sur la part ? Une fiscalité sur la revente ?

je comprends le scénario, mais vraiment une scpi c'est au moins 10 ans...

donc si tu mets 10 ke en valeur de souscription, tu retireras dans un an les parts à leur valeur de retrait; grosso modo si il n'y a pas eu de changement de la valeur de la part, ( décidé par l'assemblée générale) entre 9 à 13% en dessous de la valeur de souscription;

Une scpi n'a pas de frais de souscription proprement dit: tes 10ke travaillent au rendement et à la plus value(moins?), mais la valeur de retrait (quand tu rachètes) est inférieure à un moment t à la valeur de souscription

 

[Buffeto]

quel serait l'argument?

l'argument a déjà été utilisé par certains gestionnaires ....

si la collecte est trop importante , ils sont obligés de " se rabattre" sur des biens moins rentables puisque les plus rentables ne sont plus disponibles .
du coup le rendement global diminue ( as tu vu la petite chute de PFO2 au 1er trimestre qui n'est déjà plus qu'à 4.55% alors qu'elle était largement au dessus de 5 antérieurement ? )

 

[Random]

Le journal "Le revenu" a publié le mois dernier un article sur une SCPI en direct vs en AV.
Pour une TMI de 14%, la détention en direct est plus avantageuse.
A 30%, c'est équivalent.
Pour des TMI les plus élevées, c'est la détention de SCPI en AV qui devient plus intéressante.

Intéressant.
Si le principe général (la fiscalité de l'AV est d'autant plus intéressante que l'on est imposé) va de soi, je pensais qu'avec un TMI de 14% il existait tout de même des configurations avantageuses en AV (pour de l'achat cash).
En particulier, en faisant l’hypothèse de rachats partiels non-fiscalisés,
en plus de la différence entre le (taux de rémunération-CSG)*TMI et les frais d'AV,
la différence de taux de frais d'achat (désolé pour le vocabulaire inadéquat, je suis pas au point en SCPI) entre l'achat direct et en AV me semblait pouvoir contrebalancer les frais sur du moyen terme.

Il me manque peut-être des paramètres ou bien j'ai raté quelque chose sur les frais d'entrée/sortie ?

 

[poam5356]

En AV, généralement les assureurs ne reversent pas l'intégralité des loyers, mais une part qui est souvent 80 ou 85% du montant des loyers.
Il faut également compter les frais annuels prélevés sur les UC, souvent 0,6%.
Et il restera toujours les PS au moment d'un rachat partiel.

 

[Buffeto]

tout ce que vous dites est vrai mais le seul véritable juge de paix reste le financement....comme je l'ai indiqué précédemment .

car on ne peut utiliser le levier du crédit pour investir dans des SCPI en AV

 

[Random]

En AV, généralement les assureurs ne reversent pas l'intégralité des loyers, mais une part qui est souvent 80 ou 85% du montant des loyers.
Il faut également compter les frais annuels prélevés sur les UC, souvent 0,6%.
Et il restera toujours les PS au moment d'un rachat partiel.

Ah, je lis souvent du 100% des loyers reversés dans le cas des SCPI à capital variable.
voici un petit simulateur (probablement bancal) de ce que je comprends de la situation.
[lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Parfois 100%, souvent 85%, peut-être parfois 90%.
Il n'y a pas de règle.
Idem pour les frais de gestion : souvent 0,6%, parfois 0,5% et parfois aussi plus, 0,75% ou 0,85%.
Il faut donc bien tout étudier avant de s'y lancer.

 

[Random]

Il faut donc bien tout étudier avant de s'y lancer.

En effet, et la "fenêtre" de paramètres pour laquelle l'investissement en AV est intéressante semble particulièrement réduite pour les bas TMI.

 

[moietmoi]

si la collecte est trop importante , ils sont obligés de " se rabattre" sur des biens moins rentables puisque les plus rentables ne sont plus disponibles .

rien n'empêche de restreindre la collecte, en attendant l'utilisation pour avoir un TOF au plus haut (tx d'occupation financière)

( as tu vu la petite chute de PFO2 au 1er trimestre qui n'est déjà plus qu'à 4.55% alors qu'elle était largement au dessus de 5 antérieurement ? )

oui , mais en 2016 le rendement a été de 4,55% et le report à nouveau a du être calculé pour maintenir au moins à ce niveau; mais le TOF est pas terrible(en dessous de 92%);donc le gestionnaire préfère garder des fonds non investis et du RAN plutôt que de miner l'avenir avec des mauvais achats;

 

[kevin]

: cela parait trop facile de faire jouer le bras de levier pour se construire un patrimoine :

pourquoi celà devrait il etre difficile ?

En gros le pret se finance avec les revenus de la SCPI?
Peut on faire 2 emprunt en meme temps ou les banque bloque la chose?

 

[Buffeto]

donc le gestionnaire préfère garder des fonds non investis et du RAN plutôt que de miner l'avenir avec des mauvais achats;

je ne sais pas mais j'ai le bulletin du 1er trimestre sous les yeux il confirme un marché locatif qualifié de " difficile " et acte le 1er investissement de PFO2 à l'étranger ( en Allemagne ) . ceci confirme qu'il devient difficile de trouver de "bons " investissements en France .