Conseil d'épargne : SCPI, Immobilier locatif ou autre ?

[Koikoi]

Personnellement je te conseille une scpi que j'aime bien : primovie
J'aime le secteur où elle investit, la régularité des loyers, la qualité de primonial,...
Je te laisse t'en faire une idée.

 

[gunday]

J'apprends petit à petit et démarche actuellement des banques pour déterminer au mieux le paramètre financement (qui rentre en compte dans mon choix entre la SCPI et l'immobilier locatif).
A ce sujet, savez-vous si généralement les taux sont semblables dans ces cas ou inférieur pour des achats en SCPI (peut être moins rassurant pour le banquier) ?

Les SCPI sont autour de 4/5% actuellement.
La plupart des SCPI de rendement sont dans cette fourchette (avec quelques disparités entre celle qui ont déjà freiné la collecte en montant le prix des parts, celles avec beaucoup de biens anciens, donc des travaux conséquents...)
Pour un bien en direct, les rendement sont plus variables!
Ca va de 2% pour certains bien parisien, à plus de 15% pour certains excellents investisseurs qui prennent des biens à rénover.
Donc difficile de comparer.

Existe-t-il un site ou trouver l'historique du prix des parts des SCPI ? Quels sites/magasines me conseillez-vous pour le(s) choix ?

Beaucoup de sites font des comparatifs des meilleurs SCPI.
Certains magazines (mieux vivre votre argent par exemple) propose régulièrement des comparatifs des SCPI.
Une autre option pourrait être de se faire accompagner par un CGPI.
En prime, ils peuvent vous aider à monter votre dossier pour un emprunt bancaire.

Personnellement je te conseille une scpi que j'aime bien : primovie
J'aime le secteur où elle investit, la régularité des loyers, la qualité de primonial,...
Je te laisse t'en faire une idée.

C'est une SCPI qui est plutôt conseillé en diversification.
Elle est jeune, a un domaine assez spécifique, une politique d'investissement pas toujours clair (le domaine de la santé couvre aussi les bureaux loué à des entreprises de santé par exemple), donc SCPI intéressante, mais à petite dose.

De plus, le montant des parts a augmenté récemment, donc le rendement a mécaniquement diminué!

 

[Koikoi]

C'est une SCPI qui est plutôt conseillé en diversification.
Elle est jeune, a un domaine assez spécifique, une politique d'investissement pas toujours clair (le domaine de la santé couvre aussi les bureaux loué à des entreprises de santé par exemple), donc SCPI intéressante, mais à petite dose.

De plus, le montant des parts a augmenté récemment, donc le rendement a mécaniquement diminué!

J'ai personnellement pu bénéficier (comme beaucoup) de l'information que la part serait revalorisée à l'AG d'avril du coup j'ai pu en acheter avant l'augmentation. Au final belle opération.
C'est justement parce qu'elle est spécifique qu'elle sort du lot!

 

[gunday]

J'ai personnellement pu bénéficier (comme beaucoup) de l'information que la part serait revalorisée à l'AG d'avril du coup j'ai pu en acheter avant l'augmentation. Au final belle opération.
C'est justement parce qu'elle est spécifique qu'elle sort du lot!

J'ai également profité de l'opération sur mes AV.

Je ne dis pas que c'est une mauvaise SCPI, juste que sa spécificité en fait plutôt une SCPI de diversification qu'une SCPI de fonds de portefeuille!

 

[Jumal]

Habituellement pour un emprunt pour investir en scpi, peut-on espérer trouver une banque qui nous suive avec des taux similaires à ce qu'on obtiendrait pour l'achat d'une RP ?
Sinon, quelle décote prévoir ?
Je pose la question car sur des sites de scpi ils annoncent 2.1 sur 10 ans HA. Ce qui est beaucoup...

 

[moietmoi]

Habituellement pour un emprunt pour investir en scpi, peut-on espérer trouver une banque qui nous suive avec des taux similaires à ce qu'on obtiendrait pour l'achat d'une RP ?

si tu achètes la scpi de la banque, alors les taux seront bons...un peu plus haut que pour l'immobilier..sinon

sur des sites de scpi ils annoncent 2.1 sur 10 ans HA. Ce qui est beaucoup...

il n 'y a pas longtemps ( janvier) une banque spécialisée dans le crédit foncier faisait du 1,90 sur 15 ans.. donc oui c'est plus cher

 

[kevin]

Les SCPI de banque sont elles à éviter?

 

[gunday]

Habituellement pour un emprunt pour investir en scpi, peut-on espérer trouver une banque qui nous suive avec des taux similaires à ce qu'on obtiendrait pour l'achat d'une RP ?
Sinon, quelle décote prévoir ?
Je pose la question car sur des sites de scpi ils annoncent 2.1 sur 10 ans HA. Ce qui est beaucoup...

Ca dépend de beaucoup de critère.
Sur mes achat de SCPI, j'était à +50% sur le taux du crédit immo RP que j'avais fait peu avant. (bon , j'était plus endetté donc moins intéressant).
Sur le rachat de crédit je suis au même taux que sur la RP, mais j'ai beaucoup centralisé dans la banque, donc je suis plutôt bien considéré (toutes les assurances, le PEL, le LDD, une grosse assurance vie, ...).

Les SCPI de banque sont elles à éviter?

Ca dépend lesquelles!
Plus sérieusement, une banque a voulu que je prenne sa SCPI (Eddissimo pour la citer), j'ai refusé car je trouvais la SCPI trop endetté.
Et à l'époque, j'avais un gros paquet de dette et peu de patrimoine.

Donc avant un achat, surtout sur 10/20 ans, il faut quand même analyser ses choix.

 

[Buffeto]

Les SCPI de banque sont elles à éviter?

ca dépend lesquelles...

perso pour avoir le crédit j'ai du négocier 50% de SCPI que j'ai choisi moi meme et 50% de SCPI de la banque .

au final j'ai eu une assez bonne surprise puisque les rendements des SCPI de la banque sont quasi identiques aux rendements des SCPi que j'ai choisi moi meme

 

[kevin]

Si je veux faire un crédit RP et que je gère bien le remboursement, je peux faire un nouveau crédit pour une SCPI de la banque ou sa casse vue que je serai au max de mon endettement? Tiennent-ils compte du rendement de leurs SCPI?

 

[Buffeto]

Tiennent-ils compte du rendement de leurs SCPI?

oui bien sur ils en tiennent compte .

 

[gunday]

oui bien sur ils en tiennent compte .

Heu...
Selon la banque concerné il y a un ratio sur les loyers reçus.
Ma première banque ne prenait en compte que 50% des loyers des SCPI et 70% des loyers des biens locatifs. (c'est pas très logique).
Une autre banque a considéré 100% des loyers des SCPI.

Donc là encore, faire un tour du marché bancaire est nécessaire.

 

[Koikoi]

Perso pour scpi sur 168mois taux de ma banque 1.08% pour des primovie

 

[Koikoi]

75% des loyers sont retenus dans ma banque

 

[Buffeto]

Perso pour scpi sur 168mois

14ans ? pour un investissement de quel ordre de grandeur ?

 

[Koikoi]

14ans ? pour un investissement de quel ordre de grandeur ?

300ke
Loyers 1275€ environ
Échéances 1820€ environ

 

[Jumal]

Est-ce que les banques en ligne se positionnent pour ce type de prêt ?

Mise à part l'avantage de pouvoir le financer avec un crédit quelles sont les différences entre l'investissement en AV et en direct ?

 

[Buffeto]

Mise à part l'avantage de pouvoir le financer avec un crédit quelles sont les différences entre l'investissement en AV et en direct ?

la fiscalité ......

en direct tu as la fiscalité des revenus fonciers ( IR suivant TMI plus PS) de meme pour la PV à la revente ( dégressivité jusqu'à 22ans de détention et 30ans pour les PS).

dans l'AV tu as la fiscalité de ....l'AV.

 

[Jumal]

Et le rendement est strictement le même ? Ou l'assureur, en plus de la scpi, se commissionne ?

 

[poam5356]

Dans l'AV:
En général, le taux de distribution des loyers évolue entre 85 et 100%.
Il y a les frais de gestion annuels, de 0,5 à 1% en moyenne.
En cas de vente de parts et de retrait de l'AV, il y a les PS de 15,5% et l'IR (7,5%) après abattement de 4600 ou 9200€ pour un couple.