Conseil d'épargne : SCPI, Immobilier locatif ou autre ?

[Buffeto]

En gros le pret se finance avec les revenus de la SCPI?

ca c'est assez rare mais disons que les revenus financent une bonne partie du crédit

Peut on faire 2 emprunt en meme temps ou les banque bloque la chose?

tout dépend de la situation de chacun ......

 

[Random]

Bon, je crois que je me suis un peu laissé emporter

J'ai poursuivi mes essais de simulation en ajoutant :
- Une comparaison avec un placement à taux fixe (net net)
- un paramètre pour une revalorisation des parts de scpi de X% tous les Y ans

J'ai aussi supposé que les loyers étaient placés à taux fixe (la flemme de considérer le réinvestissement sur le support) avec possibilités de taux différents en AV et en direct.

Enfin, au vu de la remarque de buffeto, j'ai aussi ajouté une simulation avec l'emprunt de tout ou partie de la somme, en considérant que le cash non employé était placé à taux fixe.

Il y a sans doute des simplifications un peu fortes, comme la gestion annuelle et non trimestrielle, mais j'espère qu'il n'y a pas trop d'erreurs et que ça permet de dégager des tendances.

GoogleSheets n'en veut plus, donc voici les fichiers (j'utilise libreoffice donc je n'ai pas testé le xlsx sous excel)

En espérant que ça serve, au moins ça m'aura occupé un peu

 

[Buffeto]

En espérant que ça serve, au moins ça m'aura occupé un peu

et as tu fait le meme avec TMI 30 et TMI 41?

 

[poam5356]

le calcul à crédit ne s'affiche pas chez moi dans la version open office.
taux retenu de 2,11% pour la partie épargne me paraît élevé, au moins sur les 5 prochaines années.
L'épargne fixe ne semble ni fiscalisée, ni supporter de frais.
Elle est supposée être placée comment dans la simu?
De toute manière, elle est perdante par rapport au placement en scpi.
Par contre: en AV, c'est le capital dans l'AV. Il faudrait calculer le capital net fiscalisé après rachat pour comparer avec la scpi en direct.
Je suppose que la meilleure performance est obtenue en direct à crédit?

 

[poam5356]

Mais dans excel ça marche... j'ai bien les chiffres pour la scpi en direct à crédit.
Bon, c'est équivalent à l'AV, mais sans doute un peu meilleur si on déduit les PS sur les rachats.

 

[Random]

Vous pouvez changer les valeurs dans les cases bleues pour faire varier les TMI (30,41, 0 si on veut ), PS, et autres paramètres.

Dommage pour l'ouverture avec openoffice. J'ai utilisé un libreoffice 5.3, la conversion des fonctions financières est parfois capricieuse.

En effet, pour rester relativement générique, les taux utilisés pour l'épargne fixe ne sont pas fiscalisés donc il faut intégrer tous types de frais et fiscalité au taux. J'avais mis 2.11 pour voir ce que donnait du PEL 2.5 sur les premières années, c'est à remplacer par des paramètres plus réalistes. Pour le cas de l'AV avec placement sur fond euro, ça ne va pas voler bien haut

 

[poam5356]

Je pense qu'une épargne revalorisée à 1,5 ou 1,7 annuel serait plus en phase avec ce que l'on peut imaginer des taux à venir.
C'est intéressant comme étude... Je vais tester différentes options, pour voir, comme celle de récupérer sa mise. Avec la législation actuelle, et si elle n'évolue pas, ce sera vite vu... Avantage AV à cause de l'imposition sur la vente de scpi en direct.

 

[Random]

Par contre: en AV, c'est le capital dans l'AV. Il faudrait calculer le capital net fiscalisé après rachat pour comparer avec la scpi en direct.

J'ai supposé que les rachats se faisaient après au moins 8 ans, en autant d'années qu'il le faut pour ne pas payer d'IR, pour ne pas alourdir la feuille. Faire autrement c'est se priver d'une bonne partie de l'avantage fiscal de l'AV.
Mais effectivement pour des rachats anticipés ou des sommes d’intérêts supérieurs à l'abattement, le calcul serait intéressant.

EDIT : je me rends compte que j'ai complètement négligé la fiscalité sur la revente des parts lorsqu'elles sont revalorisées, pour la bonne raison que je ne la connais pas. Je suis preneur d'informations à ce sujet.

Je suppose que la meilleure performance est obtenue en direct à crédit?

Ce n'est pas aussi tranché, je n'ai pas testé tous les paramètres, il y'en a beaucoup.
Les taux de rendements plus élevés amplifient l'effet défiscalisant de l'AV, lorsque les frais (entrée et annuels) de celle-ci sont suffisamment bas et l'avantagent donc dans certains cas.
Par contre, dans le cas d'une baisse des rendements ou de frais d'AV trop forts, la version à crédit l'emporte.

 

[Buffeto]

EDIT : je me rends compte que j'ai complètement négligé la fiscalité sur la revente des parts lorsqu'elles sont revalorisées, pour la bonne raison que je ne la connais pas. Je suis preneur d'informations à ce sujet.

la PV immo est taxée à 19% (avec abattement selon durée de détention) plus 15.5 de PS ( mais jusqu'à quand ?)

 

[Random]

la PV immo est taxée à 19% (avec abattement selon durée de détention) plus 15.5 de PS ( mais jusqu'à quand ?)

Merci, je vais rajouter ça. Comme mon tableau ne va que jusqu'à 20 ans de détention, j'échappe à deux tranches d'abattement, youpi.
Pour ce qui est de la plus-value sur les parts en AV, ça fonctionne comment ?

 

[Buffeto]

Pour ce qui est de la plus-value sur les parts en AV, ça fonctionne comment ?

pareil que pour l'immo en direct ..PV= prix d'achat - prix de vente .

 

[Random]

Merci, voici une nouvelle version qui intègre la fiscalité des PV sur l'achat en direct et les frais de rachat de l'AV (la case P4 permet de préciser l'abattement de 4600 ou 9200 pour les sorties). Je n'ai pas ajouté les pénalités en cas de sortie anticipée. Si j'ai le courage je rajouterai des lignes, sur une détention plus longue la taxe sur la PV va diminuer et les frais de rachat en AV augmenter (encore que si on est pas pressé et que la conjoncture s'y prête, étaler les rachats vaut le coup).

Je précise que les valeurs entrées en paramètres dans le fichier doivent être adaptées selon vos contrats/scpi/situations et je rappelle que même si par miracle il n'y avait pas de gros bug, il y a quand même des simplifications (le traitement annuel plutôt que par trimestre, par exemple).

 

[poam5356]

LA PV sur scpi en direct si revente :
19% d'IR après déduction d'un abattement :
6% d'abattement au delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème année
4% d'abattement à partir de la 22ème année
L’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 22 ans.
Par contre, les PS... ça fait mal :
1.65% d'abattement au delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème année
1.6% d'abattement pour la 22ème année
9% d'abattement au delà de la 22ème et et jusqu'à la 30ème année
L’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 30 ans,

 

[Random]

J'ai pris en compte ces abattements (jusqu'à la 20 ème année, par flemme parce que mon tableau ne va pas plus loin )
Les PS font bien mal, en effet.

 

[moietmoi]

Par contre, les PS... ça fait mal :
,

surtout que les PS augmentent de 1,7% ( Macronade)

 

[Buffeto]

surtout que les PS augmentent de 1,7% ( Macronade)

c'est ce que je voulais dire dans ce message :

la PV immo est taxée à 19% (avec abattement selon durée de détention) plus 15.5 de PS ( mais jusqu'à quand ?)

 

[moietmoi]

tableaux.

merci!
j'ai juste regardé rapidement; le rendement sur une scpi est indiqué sur la valeur de souscription et pas sur la valeur de la part,
par exemple en direct: souscription 10000 valeur de la part 9100 rendement 4% soit 400 et non pas 364 ;
Par ailleurs je ne comprends pas la différence entre la valeur de la part en direct en AV, les frais de gestion sont pris en tantième de parts, on a de moins en moins de parts;
Et si la colonne "valeur parts" représente le montant qui "travaille" on pourrait affiner le tableau en intégrant les 2 éléments ci dessus; mais je pense que les résultats seraient voisins;

 

[Doolittle]

les taux utilisés pour l'épargne fixe ne sont pas fiscalisés donc il faut intégrer tous types de frais et fiscalité au taux. J'avais mis 2.11 pour voir ce que donnait du PEL 2.5 sur les premières années, c'est à remplacer par des paramètres plus réalistes.

S'agissant d'épargne à long terme une hypothèse réaliste (et rationnelle) serait de considérer que cette épargne est placée en bourse et rapporte sur la durée un rendement moyen de l'ordre de 4-5%

 

[Random]

merci!
j'ai juste regardé rapidement; le rendement sur une scpi est indiqué sur la valeur de souscription et pas sur la valeur de la part,
par exemple en direct: souscription 10000 valeur de la part 9100 rendement 4% soit 400 et non pas 364 ;

Ah merci, ça m'avait échappé, ça augmente la rentabilité dans toutes les hypothèses, je corrige - pour tester, mettre la PS à 0, on voit bien le 400

Par ailleurs je ne comprends pas la différence entre la valeur de la part en direct en AV, les frais de gestion sont pris en tantième de parts, on a de moins en moins de parts;

C'est bien le cas, les parts sont diminuées, ce qui baisse le capital et les loyers.

Et si la colonne "valeur parts" représente le montant qui "travaille" on pourrait affiner le tableau en intégrant les 2 éléments ci dessus; mais je pense que les résultats seraient voisins;

Ah, en effet, deuxième belle confusion de ma part, j'ai revalorisé les loyers en même temps que les parts, ça serait trop beau (sauf pour les locataires )
Je corrige ça en séparant la revalorisation des parts et des loyers.

S'agissant d'épargne à long terme une hypothèse réaliste (et rationnelle) serait de considérer que cette épargne est placée en bourse et rapporte sur la durée un rendement moyen de l'ordre de 4-5%

C'est tout l'avantage de laisser ces paramètres (rendement épargne au sein de 'lAV ou en dehors, mais en n'oubliant pas d'inclure les frais et fiscalité au taux) au choix de chacun en fonction de ses souhaits ou espérances.
Ce taux est particulièrement important si l'on souhaite constater l'effet levier du crédit, par exemple.

J'en ai profité pour étendre à 30 ans et échapper à la fiscalité des plus values

 

[Jumal]

J'ai bien pris connaissances de tous ces échanges riches (bien que dépassée parfois).

J'apprends petit à petit et démarche actuellement des banques pour déterminer au mieux le paramètre financement (qui rentre en compte dans mon choix entre la SCPI et l'immobilier locatif).
A ce sujet, savez-vous si généralement les taux sont semblables dans ces cas ou inférieur pour des achats en SCPI (peut être moins rassurant pour le banquier) ?

Existe-t-il un site ou trouver l'historique du prix des parts des SCPI ? Quels sites/magasines me conseillez-vous pour le(s) choix ?