Comparer deux offres en cas de revente du bien

[chabalfou]

Bonjour,

Future primo accédante un peu angoissée, j'aurais besoin de vos conseils
Nous sommes en train d'acheter avec mon mari notre résidence principale, et nous avons reçu des offres de prêt de la part de deux banques, assez proches, mais avec certaines caractéristiques qui varient et qui rendent la camparaison un peu difficile. Nous devons faire notre choix bientôt et nous ne voudrions pas nous tromper. Voici les caractéristiques du projet :

- prix d'achat : 409 500€
- frais de notaire : 30 100€

Banque A :
- frais de dossier : 750€
- caution : 1711€
- pas de frais de courtage
- apport 58061€

Montant à emprunter : 384 000€, scindé en deux prêts
- un prêt de 20 000€ à taux zéro sur 10 ans
- un prêt de 364 000€ à 1.30% sur 25 ans, avec deux palliers pour lisser les échéances
Taux nominal global : environ 1.27%

Banque B :
- frais de dossier : 850€
- mise en place du PPD : 1888€
- frais de courtage : 3000€
- apport 60 080€

Montant à emprunter : 385 258€, scindé en 3 prêts
- un prêt de 10 000€ à 1% sur 25 ans
- un prêt de 190 000€ à 0,92% sur 15 ans
- un prêt "lisseur" de 185 258€ à 1,19% sur 25 ans
Taux nominal global : 1.09%

Au niveau des conditions annexes (assurances, contreparties etc), les deux banques sont très proches : exonération des IRA en cas de revente, même quotité d'assurance, mêmes garanties, elles demandent la domiciliation des salaires et une assurance habitation.
La banque A est moins chères sur ces frais : assurances un peu moins chères et frais liés au compte joint moins élevés également, et nous sommes exonérés de frais en cas de remboursement anticipé

Nous avons lu pas mal de posts et d'articles sur le forum et le blog, et nous avons construit / remplit deux fichiers pour tenter d'y voir plus clair (voir PJ).
Sur 25 ans il est assez clair que la banque B est plus intéressante, sauf qu'il est très peu probable que nous gardions ce bien aussi longtemps. Nous estimons plus une revente à 7 ou 10 ans avec mon conjoint, et nous nous demandons si la banque B reste plus intéressante, notamment :

- parce qu'il y a les frais de mainlevée du PPD en cas de revente (environ 1400€), qui s'ajoutent au 1888€ de mise en place
- parce que l'apport initial est plus important (2000€ de plus, qui est de l'épargne que l'on ne pourra pas placer)
- il y a les frais de courtage de 3000€ que l'on paye à la mise en place
- parce que les cotisations d'assurance pour la banque B sont plus élevées sur les 15 premières années et diminuent ensuite sur les 10 dernières (car en partie liées au prêt de 190 000€)
- elle est globalement aussi plus chères sur les frais bancaires et l'assurance habitation

Est-ce que notre raisonnement est juste ? N'a-t-on pas omis un paramètre ? Comment calculer le réel coût d'une revente à 7 ou 10 ans ?
Un grand merci d'avance pour vos lumières !

 

[Aristide]

Bonjour,

La banque N° 2 semble en effet la moins chère sur la durée totale mais vous faites une erreur de logique.

En effet si vous êtes capable de mettre 60.080€ d'apport dans le plan de financement de cette banque vous êtes autant capable de faire le même apport dans toutes les banques.

Ce faisant vous comparerez des plans de financements bien comparables.

Je note aussi que pour le calcul du Coût du Crédit Corrigé vous avez indiqué un taux de rémunération de l'épargne où est puisé cet apport de 4% ce qui me semble bien optimiste.

S'il en était ainsi votre intérêt serait de ne mettre aucun apport personnel - qui est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne - et d'emprunter le maximum puisque les taux des crédits est inférieur au taux affiché de votre épargne.

Je ne sais comment vous avez trouvé des "taux nominaux d'ensemble" de 1,27% et 1,09%; pour les vérifier il faudrait le détail des mensualités de tous les prêts hors assurance.

Toujours est-il que par rapport à votre question sur le meilleur choix dans l'hypothèse d'un remboursement anticipé c'est le plan de financement qui affichera ce "taux d'ensemble" le moins élevé qui serait à privilégier (= intérêts moindres => amortissements plus forts => Capitaux restant dû moins élevés => moindres indemnité de remboursement anticipé)

Mais - pour chaque plan de financement - c'est la reconstitution et la fusion des divers crédits qui les composent qui permettraient de le vérifier.

Cdt

 

[chabalfou]

Bonjour Aristide,

Merci beaucoup pour votre réponse complète.
Effectivement on avait initialement prévu de mettre le même apport partout, mais la banque A nous a fait une simulation avec un apport légèrement inférieur.
Et ouie ffectivement 4% était très optimiste, on a un peu "joué" sur le taux de rémunération de l'épargne pour voir si ça avait un fort impact ou non.

Merci pour les précisions sur la façon de comparer les prêts pour un remboursement anticipé. Nous attendons une des offres en version papier pour avoir effectivement le capital restant dû et le capital remboursé à 7, 10 ou 15 ans et voir ainsi ce qui nous restera effectivement à rembourser au moment de la revente.

Merci en tout cas pour vos éclairage

Bonne fin de journée

 

[Aristide]

Si vous voulez les taux d'ensemble exacts, pour chaque plan de financement, fournissez le détail exact des échéances hors assurance de chaque prêt.

Cdt

 

[chabalfou]

Les taux nominaux globaux étaient ceux indiqués par les banques dans les fiches récapitulatives concernant le prêt.
Je ne les ai pas recalculé, mais ils me semblent exacts :

Les deux prêts sont à échéance lissée hors assurance
Banque A : échéance de 1495.03€/mois
intérêts totaux sur 25 ans : 64 510€

Banque B : échéance de 1470.08€/mois
intérêts totaux sur 25 ans : 55 766€

 

[Aristide]

En supposant que toutes les échéances soient strictement égales pendant 300 mois 1,27% pour la banque A semble bon; mais pour la banque B c'est un peu supérieur à 1,10%.

Par ailleurs il est peut-être/sans doute possible d'optimiser l'un et l'autre.

A toutes fins utiles, exemple dans cette file :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulation-credits-des-erreurs-manifestes.40049/#post-377397

Cdt