Comment faire baisser le taux proposé par la Banque Postale...

[stressé]

Le saviez-vous ? A la Banque Postale, lorsqu'ils vous ont proposé le meilleur taux de leur grille, vous pouvez encore obtenir mieux. Comment ? En disant que vous avez 0,1 point de mieux chez un concurrent, le conseiller financier sort son arme secrète : il coupe le prêt en 2 prêts, dont un sur une plus petite durée (donc avec un meilleur taux), et il lisse les 2 prêts pour vous donner une mensualité constante. Bilan : le taux moyen final est plus bas, la mensualité est plus basse, le prix final est plus bas. Sympa !

Exemple : un prêt de 275 000 € sur 25 ans à 3,40% (cétait avant que ça remonte) => il le coupe en :
. un prêt de 140 000 € sur 25 ans à 3,40%
. un prêt de 135 000 € sur 15 ans à 3,10%
=> il le lisse
=> au final, le taux moyen est équivalent à 3,23% (et la mensualité a bien baissé) !!

A noter : on paye tout de même un peu plus de garantie crédit logement, puisqu'il y a 2 prêts, mais moins d'assurance (comme il y a un des 2 prêts qui s'arrête au bout de 15 ans, à partir de la 16ème année on ne paye plus l'assurance que sur 140 000 € au lieu des 275 000 €)

Très peu d'autres banques le font. J'en ai vu une ou deux, dont la Société Générale de ma région, qui, elle, le proposait direct : ses taux étaient tellement élevés, que ce découpage faisait partie du montage normal, et, malgré ça, ils étaient encore largement plus chers que les autres !

 

[Aristide]

Bonjour,

Exemple : un prêt de 275 000 € sur 25 ans à 3,40% (cétait avant que ça remonte) => il le coupe en :
. un prêt de 140 000 € sur 25 ans à 3,40%
. un prêt de 135 000 € sur 15 ans à 3,10%
=> il le lisse

Compte tenu des montants "ronds" et durées "rondes" ce montage fait cependant plus penser à une "piffométrie" qu'à un plan de financement bien optimisé.

A toutes fiins utiles voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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=> au final, le taux moyen est équivalent à 3,23% (et la mensualité a bien baissé) !!

Comment est calculé ce "taux moyen" ?

Est-ce un "taux d'ensemble" calculé par actualisation des flux de trésorerie à l'instar du mode de calcul du Taux Effectif Global ? Auquel cas rien à dire (sauf appellation discutable)

Ou bien est-ce une moyenne des taux ( simple ou pondéré par le durées ou pondérée par les montants ou encore pondérée par le montants et les durées) ? Auquel cas ce serait "n'importe quoi" et même une tromperie = interdit aux banques de l'annoncer.

=> Déjà plusieur posts sur le sujet; un recherche vous donnerait plus de détails.

Très peu d'autres banques le font.

Même si certaines banques :

+ Ne peuvent pas la faire
ou
+ Ne veulent pas le faire
ou encore
+ Majorent le taux du prêt lisseur,

=> il est inexact de dire que "Très peu d'autres banques le font"

Cordialement,

 

[homer79]

Petite précision.

Oui la Banque Postale fait des prêts gigognes mais elle ne permet pas de moduler ses mensualités tant que les 2 prêts sont en cours (dixit notre conseillère immobilier).

Dans le cas de prêts gigognes, attention dans ce cas à bien négocier les IRA gratuites pour compenser cette absence de modularité.

 

[tib]

Je suis en plein dedans, et j'ai remarqué la même chose. --> Baisse du cout global, et comme l'a dit Aristide, peu de banques font cet effort (ou ne peuvent pas le faire) d'emboiter deux prêts.

J'ai également reçu une offre de la poste dans le même cas de figure.

Par contre, j'aimerais attirer ton attention sur un point : la modulation d'échéance.

Lorsque mon conseiller LBP m'a proposé un tel montage, il y avait un prêt plus court, sur une partie de la somme totale empruntée. Celui-ci a les mêmes caractéristiques que le premier prêt simple de la première simulation.
Par contre, le second prêt lisseur n'est pas modulable (du moins pas tant qu'il lisse d'autres prêts).

Si tu souhaitais moduler l'echeance, c'est perdu, tu ne pourras le faire que sur le prêt court, et pas sur le long (tant qu'il y a d'autres prêts en cours). Autrement dit, si tu relève la mensualité du prêt court et que ça réduit de 2 ans ce prêt, il y aura un trou entre ta 13° année et ta 15° année pendant lequel tu ne pourras rien faire.

Reste à jouer avec les remboursements anticipés sans frais pour essayer de gagner sur le cout.

[edit] homer79 en a déjà parlé, j'en ai remis une couche

 

[Aristide]

Par contre, j'aimerais attirer ton attention sur un point : la modulation d'échéance.

Par contre, le second prêt lisseur n'est pas modulable (du moins pas tant qu'il lisse d'autres prêts).

Si tu souhaitais moduler l'echeance, c'est perdu, tu ne pourras le faire que sur le prêt court, et pas sur le long

Chaque Etablissement a ses procédures et possibilités techniques propres.

Ce qui n'est pas possible chez les uns peut l'être chez les autres.

Cdt

 

[tib]

En l'occurrence je parlais de la banque postale, et de ce montage uniquement (insertion d'un prêt à taux moindre sur une durée plus courte). Le conseiller que j'ai vu m'a dit qu'ils faisaient comme ça et pas pas autrement.
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En clair, le prêt court est toujours un prêt liberté, et le prêt lisseur est un prêt sérénité +, il faut bien voir ce que ça implique par rapport à un prêt classique.

Je conçois parfaitement que chaque établissement bancaire a ses méthodes et ses contraintes.

 

[stressé]

Bonjour,

Le taux moyen n'est effectivement pas présenté par le conseiller, c'est juste moi qui l'ai trouvé (en simulant un prêt sur 25 ans à 3,23%, ça fait exactement la même mensualité que celle a de la proposition de la Banque Postale avec les 2 prêts gigones). C'était pour illustrer le gain apporté par la méthode (passage d'une offre à 3,40% à un équivalent 3,23%)

L'originalité vient du fait qu'ils coupent le prêt en deux sans raison réelle, et donc qu'ils font un lissage sans raison réelle (je veux dire qu'il n'y a pas la raison d'avoir un PTZ à lisser, ou un prêt terrain à lisser dans un prêt construction...). Ils font juste ça pour être plus compétitifs...

Je présume que le découpage est fait de manière à ce que le prêt le plus long représente plus de 50%, mais je n'ai pas demandé d'explications sur le choix de couper à 135 / 140.

Effectivement seul le prêt aux plus fortes mensualités en cours peut bénéficier de la modularité, donc, pendant les 15 premières année c'est le prêt sur 15 ans et pendant les 10 dernières années c'est le prêt sur 25 ans.

Concernant l'annulation des Indemnités de Remboursement Anticipé, je l'ai obtenue, sauf qu'il est marqué que ça ne vaut pas dans le cas d'un rachat de prêt. J'ai l'impression que les banques sont devenues super protectrices sur ce point (avant, on pouvait obtenir l'annulation des IRA sans restriction, et, si les taux avaient fortement baissé après quelques années, il suffisait de leur demander de revoir le prêt avec les taux du moment, et il acceptaient vite fait bien fait puisqu'ils savaient qu'on pouvait se faire racheter le prêt sans indemintés...)