Comment évaluer ses biens immobiliers ?

[Pendragon]

Voilà une file dédiée suite à differents echanges sur ce sujet dans d'autres files.
Je souhaiterai avoir votre input sur une méthode. (Autre que estimation agence/notaire).
Pour cela je prendrai deux exemples :

Residence A
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Un bien Résidence A neuf, construit et habitable le 1er janvier 2003.
Cout global terrain + maison = 150000 euros.
a) Pas de frais effectué courant 2003, Comment evaluer son prix au 01/01/04 . Faut il appliquer juste l'ICC ?
b)Applique t'on l'ICC pdt 5 ans puis l'indice de l'ancien après ? Dans ce cas, on appliquera l'ICC jusque 01/01/08 (5 ans) mais au 01/01/09 si on prend l'indice ancien , reprend t'on la base en 2003 ou à partir de 2008 ?

Residence B
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a)Acheté dans l'ancien au 01/01/2002. Suffit il d'appliquer l'indice de l'ancien correspondant à region/Type tout simplement ?
Apres je vais compliquer un peu pour la residence A avec des depenses-ameliorations en cours d'années. Mais pour l'instant pouvez vous m'aider sur ces deux sujets ?


Pour se mette OK voici les liens et identifiants que j'ai choisi pour travailler :
ICC : [lien réservé abonné]
Indice Ancien : [lien réservé abonné]
IPC : [lien réservé abonné]

 

[Pendragon]

Si Mrs GoodbyLenine ou Turbo passe sur cette file...

Ou un specialiste de l'utilisation des indices immobiliers...

 

[GoodbyLenine]

En dehors des estimation agence/notaire, vous n'obtiendrez qu'une estimation approximative en utilisant les indices, qui reflètent des moyennes, alors que vos biens particuliers sont dans un quartier particulier, avec ses propres "prix", et dans un état particulier, que seule une visite sur place permet de prendre en compte. Essayer d'élaborer une méthode plus ou moins compliquée sur la base des indices me semble largement vain. Le plus simple et sans doute le plus approprié est encore d'utiliser l'Indice de l'Ancien, pour la zone géographique concernée.

L'estimation doit refléter au mieux ce qu'un acheteur sera disposé à payer pour acheter le bien. L'acheteur se contre-fiche de combien vous avez payé votre bien il y a X années, et combien de travaux vous avez engagé depuis. Il regarde le bien "hic et nunc".

 

[badioio]

Bonjour à toutes et à tous,

Ce sujet m'intéresse : en tant que éventuel-acquéreur de ma RP, je cherche le moyen d'estimer au plus juste le prix des maisons qui sont en vente afin de faire une proposition qui soit au plus proche de ce que vaut vraiment la maison. L'évalutation de "vos" biens immobiliers me concernent donc.

Vous venez de m'apprendre un troisième outil de ESTIMATION avec les liens vers les sites INSEE. Merci.
Les deux autres outils que je connaissais étaient:
[lien réservé abonné] (Mais les prix sont ceux des annonces pas ceux de la transaction finale!)
et l'application sur Iphone mise à disposition par les notaires.(Elle ne fonctionne pas encore sur Androïd: je dois donc attendre et je ne sais pas si ce sera les prix des annonces ou les prix de vente réel)

Savez-vous comment obtenir un accès à ces bases gérées par PERVAL et PNS?

Les indices de prix des logements anciens relatifs à l'ensemble de la France métropolitaine sont calculés par la société Perval et l'Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans les bases gérées par Perval et PNS.

Ce genre de phrases me met hors de moi :

L'estimation doit refléter au mieux ce qu'un acheteur sera disposé à payer pour acheter le bien.

Ce n'est sûrement pas cela qui détermine le prix d un bien immobilier. En tout cas moi je n'achète pas un bien immobilier à quelqu'un qui a un raisonnement comme cela.
Imaginez que le bien doit être revendu en urgence (décès, divorce, héritage...) et que ce soit les notaires qui viennent estimer le bien immobilier. Ce ne sera pas ce que les "acheteurs seront DISPOSES à payer" qui servira à estimer le bien mais bel et bien "Les indices Notaires-Insee des prix des logements".
Allez faire un tour sur le blog de NINON : [lien réservé abonné]

La moyenne des estimations données par les agences visitant le bien à vendre pourrait peut être vous aider.
Bonne journée.

 

[GoodbyLenine]

Ce genre de phrases me met hors de moi :

Bah, si vous déterminer un prix, mais qu'il n'y a jamais aucun acheteur disposé à payer ce prix pour votre bien, à quoi servira votre "prix" ? Je n'ai pas dit que c'est ce que le premier acheteur potentiel venu voudra bien payer....

 

[ZRR_pigeon]

pendragon,

parlez vous d'estimation pour vous ou parlez vous de valorisation au sens de l'ISF ??

car dans ce cas, il y d'autres facteurs..par exemple un bien a 100K, ne vaut que 70K s'il est actuellement occupé par un locataire..etc..

 

[Pendragon]

Déjà merci à vous tous pour lancer "le débat" sur cette file. Même si ce soir je ne ferais pas long feu, bosser et trader m'épuise nerveusement. Pour cela l'immobilier a du bon...

Mais donc... pour ZRR : je parle pour moi de valorisation. Ce sont des biens en ma possession tous achetés "à un bon prix" et dans un but locatif. Aujourd'hui ils sont en effet occupés et les rdt loyers bruts/valeur vont de 14% à 8.5%. A ces taux j'estime pouvoir trouver acheteurs avec un locataire occupant (pour un acheteur souhaitant investir). D'ailleurs si je trouve un autre bien à 8% de rdt je crois que j'acheterai encore (une derniere fois)... mais je m'égare.
En fait si le prix de vente du bien augmente plus vite que les loyers, le rdt baisse. Et je prefere privilégier le rdt avec des hausses modérées de loyer.

Donc voilà je connais le prix d'achat net (hors frais de notaire/agence), l'année, le lieu. : Puis je appliquer l'indice de l'ancien pour au moins justifier d'un prix aupres des administations fiscales et/ou evaluer mon patrimoine à date d'aujourd'hui ?

Pour tout vous dire, j'ai toujours preferé mésestimé les valeurs. Soit vivre avec des bonnes surprises...donc pour revenir sur une discussion avec goodbye, si je me rends compte que sur une periode l'ICC est moins fort que l'indice ancien, et bien je choisirai l'ICC.

Bien vu aussi, ZRR pour me situer par rapport à l'ISF meme si je ne le crains pas. (Suis maso mais pour moi l'ISF est un fort symbole de réussite sociale et sa valeur à payer ridicule lorsque l'on reste aux limites du seuil. Et pour etre bien clair sur ma situation depuis le relevement du seuil à 1M3 , j'ai de la marge avant d'y arriver... je souhaite juste quantifier cette marge.

Merci aussi Badioioioi pour les liens que je consulterai à tete reposée.

Je pense également qu'un bien acheté "à un bon prix" et bien entretenu devrait se vendre à son prix majoré de l'indice. Apres tout les indices servent à çà.

Sinon Good Bye, confirmez vous que pour une maison neuve on applique l'indice ancien un an apres sa construction et non pas l'ICC ?


Allez bonne nuit à tous, j'ai encore mes resistances/supports à tracer.... en cette veille de possible retournement.

 

[ZRR_pigeon]

non ce n'etait pas une manoeuvre, c'est juste que ce n'est pas le meme calcul, dans l'un tu compte la valeur de ta rP, dans l'autre tu prends en compte un abbattement (30% ???).

mais si tu cherches la valorisation juste pour toi, alors j'appliquerais les indices sur les annees ou ils sont valides (si ca change en cours de route.

l'ICC et l'IRL servent pour indexer les loyers seulement, et l'indice ancien pour les logements de plus de 1 an.
mais je serais frileux a utiliser ces indices, je prefere me referer un prix "raisonnable" d'un acheteur "raisonnable" dans un delai "raisonnable". du coup cette valorisation peut varier d'une annee a l'autre et significativement.

 

[Pendragon]

non ce n'etait pas une manoeuvre, c'est juste que ce n'est pas le meme calcul, dans l'un tu compte la valeur de ta rP, dans l'autre tu prends en compte un abbattement (30% ???).

mais si tu cherches la valorisation juste pour toi, alors j'appliquerais les indices sur les annees ou ils sont valides (si ca change en cours de route.

l'ICC et l'IRL servent pour indexer les loyers seulement, et l'indice ancien pour les logements de plus de 1 an.
mais je serais frileux a utiliser ces indices, je prefere me referer un prix "raisonnable" d'un acheteur "raisonnable" dans un delai "raisonnable". du coup cette valorisation peut varier d'une annee a l'autre et significativement.

Lorsque qu'hier soir j'ai écrit "Bien vu aussi, ZRR pour me situer par rapport à l'ISF" c'était au sens propre. Traduction : la question de ZRR etait pertinente.
Mais meme si on deduit 30% il faut de tout facon évaluer la valeur brutte.

 

[ZRR_pigeon]

Traduction : la question de ZRR etait pertinente.

ah ok, c'est juste que je ne suis pas habitué !