Choix fiscalité

[Gustave]

Bonjour tout le monde
Je viens vers vous pour une question sur la fiscalité d'un 2eme appartement que je souhaite mettre en location.
Je possède déjà un appartement en LMNP.
Je souhaite déménager de ma RP et mettre cet appartement en location.
Je n'ai plus de crédit pour cet appartement.
Voici mes questions :
1) si j'opte pour le LMNP, puis je amortir l'intégralité du bien (hors la QP relative au terrain) ou dois je appliquer une décote du fait que je possède ce bien depuis plusieurs années ? Exemple : le bien vaut 150 000 (hors QP du terrain). Puis je amortir sur ces 150 000 ?
2) si j'opte pour le LMNP, est ce que la compatibilité des 2 logements se compensent/mutualisent ou est ce que chaque logement à sa comptabilité distincte ? Par exemple est ce que les dépenses et amortissements en surplus de l'un peuvent compenser les loyers de l'autre ?
3) est il possible d'être en LMNP pour l'un et en micro foncier pour l'autre ? Comment se calcule le seuil des 15 000 euros à ne pas franchir ? Seulement sur l'appartement en micro foncier ou est ce que les revenus de l'appartement en LMNP sont également pris en compte dans le calcul ?
Merci par avance

 

[moietmoi]

) est il possible d'être en LMNP pour l'un et en micro foncier pour l'autre ? Comment se calcule le seuil des 15 000 euros à ne pas franchir ? Seulement sur l'appartement en micro foncier ou est ce que les revenus de l'appartement en LMNP sont également pris en compte dans le calcul ?

Oui. Location nue et meublée sont complètement indépendantes.
Les 15000 sont uniquement les loyers nus.

si j'opte pour le LMNP, puis je amortir l'intégralité du bien (hors la QP relative au terrain) ou dois je appliquer une décote du fait que je possède ce bien depuis plusieurs années ? Exemple : le bien vaut 150 000 (hors QP du terrain). Puis je amortir sur ces 150 000 ?

Oui. Il faut faire une évaluation par 3 agences ou un expert immobilier ou un notaire.
Et tu amortis cette valeur,(- foncier)

) si j'opte pour le LMNP, est ce que la compatibilité des 2 logements se compensent/mutualisent ou est ce que chaque logement à sa comptabilité distincte

Cela se compense. Si le propriétaire est bien le même.
Il n'y a qu'une seule entreprise avec différents établissements.
Le comptable fera une compta separée ( de façon a facilement distinguer les choses en cas de vente d'un bien) mais regroupera l'ensemble

 

[Gustave]

Merci pour les réponses

 

[Gustave]

Bonjour à tous
Je reviens vers vous pour une question complémentaire sur la mise en location de mon 2eme appartement.
Je voulais savoir où devait se faire désormais le choix de la fiscalité en réel pour un LMNP. Mon 1er appartement est déclaré en réel. J'ai bien fait la déclaration du 2eme appartement sur le site de l'INPI mais je ne sais pas où faire le choix du réel. Est ce automatique lors de la déclaration en mai prochain ?
Par ailleurs, dans ce 2eme appartement que j'ai mis récemment en location, j'avais un crédit en cours suite à des travaux de chauffage qui a débuté il y a 2 ans. Puis je déduire le remboursement des échéances du crédit depuis sa mise en location ?
Merci !

 

[Balsh]

Tu as décidé d'opter pour du LMNP en nom propre ? Pas de SC ?

 

[lebadeil]

Bonjour à tous
Je reviens vers vous pour une question complémentaire sur la mise en location de mon 2eme appartement.
Je voulais savoir où devait se faire désormais le choix de la fiscalité en réel pour un LMNP. Mon 1er appartement est déclaré en réel. J'ai bien fait la déclaration du 2eme appartement sur le site de l'INPI mais je ne sais pas où faire le choix du réel. Est ce automatique lors de la déclaration en mai prochain ?
Par ailleurs, dans ce 2eme appartement que j'ai mis récemment en location, j'avais un crédit en cours suite à des travaux de chauffage qui a débuté il y a 2 ans. Puis je déduire le remboursement des échéances du crédit depuis sa mise en location ?
Merci !

Bonjour, vous choisissez LMNP au reel ou forfaitaire, mais c'est valable pour l'ensemble des 2 appartements.
Credit en cours travaux de chauffage sur le 2e appartement : oui, vous pouvez déduire les échéances depuis sa mise en location.

 

[Gustave]

Tu as décidé d'opter pour du LMNP en nom propre ? Pas de SC ?

Oui c'est à mon nom seul. J'ai désormais un Siren et 2 Siret

 

[Gustave]

Bonjour, vous choisissez LMNP au reel ou forfaitaire, mais c'est valable pour l'ensemble des 2 appartements.
Credit en cours travaux de chauffage sur le 2e appartement : oui, vous pouvez déduire les échéances depuis sa mise en location.

C'est une bonne nouvelle

 

[moietmoi]

La modification a permis de prendre de la valeur à l'appartement, donc les travaux seront amortis ( en charge déductibles)

 

[moietmoi]

Attention. La mensualité n'est pas déductible.
Seuls les intérêts de l'emprunt le sont..

 

[lebadeil]

Attention. La mensualité n'est pas déductible.
Seuls les intérêts de l'emprunt le sont..

Les travaux de chauffage ne sont ils pas déductibles ? Au delà des intérêts d'emprunt? Pour la part financée pendant la location ?

 

[Balsh]

Les changements potentiels du régime LMNP ne vous ont pas fait considérer un achat par le biai d'une SC / SCI ?

J'opère également en nom propre, LMNP frais réel. Mais sur un projet 2 - 4 appartements locatif, au vu de la tendane budgétaire actuelle, j'ai tendance à penser qu'une SCI par biai regroupés dans une holding aurait peut être été un meilleur montage à long terme.

 

[Balsh]

Les travaux de chauffage ne sont ils pas déductibles ? Au delà des intérêts d'emprunt? Pour la part financée pendant la location ?

D'après l'ami GPT.

Les travaux de chauffage dans un bien immobilier loué sous le régime LMNP au réel peuvent être déductibles des revenus locatifs ou considérés comme des investissements amortissables, selon leur nature. Voici comment ces travaux sont traités :

---

Nature des travaux et traitement fiscal :​

1. Travaux de réparation ou d’entretien (déductibles immédiatement) :
   
   • Les travaux visant à maintenir le système de chauffage en bon état ou à le remettre à son état initial sans modifier sa nature.
   • Exemples :
     • Réparation ou remplacement d'une chaudière ancienne par une chaudière similaire.
     • Remplacement de radiateurs ou de pièces usées (vannes, pompes, thermostats).
     • Mise aux normes du système existant.
   • Ces dépenses sont directement déductibles des revenus locatifs.
2. Travaux d’amélioration ou de rénovation (amortissables) :
   
   • Les travaux augmentant la valeur du bien ou sa performance énergétique (changement du système de chauffage pour une technologie plus avancée).
   • Exemples :
     • Passage d’un chauffage au fioul à une pompe à chaleur.
     • Installation d’un chauffage central dans un bien qui n’en possédait pas.
   • Ces dépenses ne sont pas déductibles immédiatement, mais elles sont amorties sur plusieurs années (durée souvent comprise entre 10 et 20 ans selon le bien).

 

[Kizzo]

Les changements potentiels du régime LMNP ne vous ont pas fait considérer un achat par le biai d'une SC / SCI ?

J'opère également en nom propre, LMNP frais réel. Mais sur un projet 2 - 4 appartements locatif, au vu de la tendane budgétaire actuelle, j'ai tendance à penser qu'une SCI par biai regroupés dans une holding aurait peut être été un meilleur montage à long terme.

Attention LMNP implique SCI à l'IS
pourquoi compliquer les choses avec une holding ?

 

[Gustave]

Attention. La mensualité n'est pas déductible.
Seuls les intérêts de l'emprunt le sont..

Ah zut, j'ai eu un crédit à taux 0

 

[Gustave]

D'après l'ami GPT.

Les travaux de chauffage dans un bien immobilier loué sous le régime LMNP au réel peuvent être déductibles des revenus locatifs ou considérés comme des investissements amortissables, selon leur nature. Voici comment ces travaux sont traités :

---

Nature des travaux et traitement fiscal :​

1. Travaux de réparation ou d’entretien (déductibles immédiatement) :
   • Les travaux visant à maintenir le système de chauffage en bon état ou à le remettre à son état initial sans modifier sa nature.
   • Exemples :
     • Réparation ou remplacement d'une chaudière ancienne par une chaudière similaire.
     • Remplacement de radiateurs ou de pièces usées (vannes, pompes, thermostats).
     • Mise aux normes du système existant.
   • Ces dépenses sont directement déductibles des revenus locatifs.
2. Travaux d’amélioration ou de rénovation (amortissables) :
   • Les travaux augmentant la valeur du bien ou sa performance énergétique (changement du système de chauffage pour une technologie plus avancée).
   • Exemples :
     • Passage d’un chauffage au fioul à une pompe à chaleur.
     • Installation d’un chauffage central dans un bien qui n’en possédait pas.
   • Ces dépenses ne sont pas déductibles immédiatement, mais elles sont amorties sur plusieurs années (durée souvent comprise entre 10 et 20 ans selon le bien).

Je suis passé d'une chaudière ancienne à une chaudière thermodynamique. Du coup je peux faire quoi ?

 

[Kizzo]

Je suis passé d'une chaudière ancienne à une chaudière thermodynamique. Du coup je peux faire quoi ?

Passer un bon hiver !

 

[moietmoi]

Chat gpt melange completement la location nue et meublée.
Il ne faut pas tenir compte des hallucinations ci dessus.
En meublé tout travaux supérieur à 500 euros est uniquement amortissable.
C'est la base.absolument pas déductible

 

[moietmoi]

Les travaux de chauffage ne sont ils pas déductibles

Aucun travaux en meublé n'est déductible. Sauf inférieur à 500 euros)
Cependant contrairement au nu, tous les travaux,quel qu'ils soient, amélioration, construction, autre, tous , lorsque supérieur à 500 euros doivent être amortis, se rapportant à un bien à l'actif de l'EI lmnp

 

[lebadeil]

Aucun travaux en meublé n'est déductible. Sauf inférieur à 500 euros)
Cependant contrairement au nu, tous les travaux,quel qu'ils soient, amélioration, construction, autre, tous , lorsque supérieur à 500 euros doivent être amortis, se rapportant à un bien à l'actif de l'EI lmnp

ok merci pour cette précision.

Dans le cas d'une installation de chauffage , avec un crédit, comment faudrait il procéder ?
les intérêts d'emprunt en charges, et la facture de travaux en amortissement ?
mais si cette facture de travaux remonte à une période avant la mise en location, c'est 0 pour l'amortissement ? ou le capital restant du (au moment de la mise en location) qui rentre dans l'amortissement ?