Cherche conseil pour un scellier compte tenu de ma situation.

[GoodbyLenine]

Je complète les questions de Gagarine : que se passe-t-il en cas de "souci" avec le locataire (l'assurance ne remplace pas exactement le locataire pour payer tout indéfiniment... liser les contrats des assurances), combien de temps aller-vous consacrer à la gestion de ce bien ? (avec une SCPI, tous ces "soucis" sont gérés par la société de gestion, et vous encaissez juste votre part des loyers)

Une autre remarque : est-ce que les 15% sont obtenus avec une simulation similaire au scénario (caricatural) suivant :
- J'achète un bien de 100 k€, avec un apport de 1 k€ et un emprunt de 99 k€, les loyers paient une partie de l'emprunt, la réduction fiscale le reste, et je rembourse le prêt par anticipation au bout de 10 ans, et comme le montant de la revente du bien moins le remboursement du prêt représente 1k€ * (1.30**10) = 13 785€, j'ai un rendement de 30%
- idem avec 15% : 1 k€ * (1.15**10) = 4 045€ (on gagne 4 k€ en ayant pris le risque sur 100 k€)
En réalité dans un tel scénario :
- j'ai pris un risque sur 100 k€ (même avec bcp moins d'apport). Est-ce vraiment un rendement de 30 ou 15% sur ce que j'ai risqué ?
- si l'appartement se vend 15% moins cher que dans la simulation, le rendement devient sans doute négatif.

 

[ZRR_pigeon]

SCPI pourquoi pas, mais avec un taux moyen d'imposition de 9%, je vois pas l'importance de faire du Scellier....encore moins a 3000 euros du m2 a Besancon...

De plus comment gérer par soi-meme quand on habite Strasbourg et que le bien est a Besancon ? Votre famille va-t-elle se déplacer sur place pour faire venir plusieurs artisans le jour ou quelque chose sera cassé et qu'il faudra changer ? La gestion, ce n'est pas seulement encaisser les loyers et se pointer aux AG de copropriété.

 

[oxidobou]

Bonjour à tous et merci pour vos interventions respectives.


Alors dans l'ordre :

- la rentabilité hors impôts est de 4,51% sans tenir compte de la revalorisation du bien dans le temps.

- les 15%, c'est en prenant uniquement les "avantages" du projet. C'est à dire, loyers avec abattements (scellier intermédiaire) + défisc
sur 15 ans (9 ans + 3 ans + 3 ans) des 32% (22 + 5 + 5) - charges et en revendant le bien à la 15 ème année.
Revalorisation des loyers 1%, des charges 1%, du bien 0%.

@ZRR : pourquoi écrire que je suis dans une TMI à 9% ? Je suis dans la tranche à 30, non ?

- pour ce qui est de la gestion, mes parents sont en retraite et ont donc du temps.
Je ne me repose pas dessus, je dis juste qu'en cas d'urgence, ils seraient la, pouvant intervenir tout de suite. Pour ma part,
je reviens au moins 2 fois par mois à Besançon (2h de route de Strasbourg)...

- pour ce qui est de la revente, un couple sans enfant ou une personne seule, travaillant à l'hopital ou des profs de
la faculté de pharma/médecine situés juste à coté.

Ce n'est peut être pas ni l'affaire, ni le projet du siècle mais pour connaître le lieu, le promoteur (ICADE), les
pespectives de développement de la zone concernée et le prix, je trouve le risque acceptable. Et dans tous les cas, d'ici 15 ans
ma situation aura évolué et je le garderai, peut être, pour un complément de retraite à terme.

Mais encore une fois si je demande conseil sur le forum c'est que je suis ouvert à toutes critiques et échanges de point de vue ;-).

 

[GoodbyLenine]

..../....
- la rentabilité hors impôts est de 4,51% sans tenir compte de la revalorisation du bien dans le temps.
.../.....

Ceci veut donc dire que pour l'appartement à 127 k€ (frais de notaire inclus) + 5 k€ pour la cuisine, le loyer serait suffisant pour qu'il reste 5953€ après les divers frais (impôts foncier, charges non récupérables, frais de recherche de locataire, vacances locatives), soit un peu plus de 600€+charges / mois payés par le locataire.
La fiscalité comportera principalement les cotisations sociales (12.3%), puis l'impôt sur les revenus fonciers, et la réduction d'impôt associée à l'amortissement (Scellier).

Pour valider l'hypothèse "revalorisation du bien au bout de 15 ans = 0%", il faut regarder le niveau des prix pour ce type de bien à Besançon. Le prix moyen du m² à Besançon est aux environ de 1980€ actuellement. Je veux bien que votre appartement soit mieux que le bien moyen, mais je ne suis pas persuadé que vous le vendrez au prix d'achat (> 3000€) dans 15 ans....
A combien passe la rentabilité si jamais vous vendez 10% ou 20% ou 30% de moins ?

Par ailleurs, si vous voulez bénéficier de la déduction "Scellier pendant 15 ans, il faudra louer le biens qqs années de plus (sinon le fisc reprend les dernières déductions).

Dans 10 ou 15 ans, vos parents seront-ils toujours disposés et en mesure de s'occuper de la gestion ?

Par ailleurs, votre patrimoine est-il déjà diversifié en dehors de l'immobilier, ou aurez vous plus de 100% de sa valeur nette (des emprunts) sur de l'immobilier avec cet investissement ? Si pas diversifié, quid si crise de l'immobilier divisant par 2 la valeur des biens ?
(c'est arrivé, pas qu'aux Japon, aux USA, en Espagne, etc., même si vous estimez le risque faible)

Si en répondant à toutes ses questions, ça reste toujours une bonne affaire, foncez !

 

[ZRR_pigeon]

@ZRR : pourquoi écrire que je suis dans une TMI à 9% ? Je suis dans la tranche à 30, non ?

Je n'ai jamais écrit cela. Votre TMI est de 30% et votre taux moyen d'imposition est de 9%.
Si vous gagnez 1000 euros de plus, vous payerez 300 euros d'impot en plus (sauf si ce sont des loyers...)
mais sur l'ensemble de vos revenus, sur 1000 euros de revenus totaux, vous payez 90 euros d'impots.

Donc ce faible niveau d'imposition ne constitue pas une urgence a "defiscaliser"....surtout dans ces conditions.

 

[oxidobou]

@ ZRR : C'est tout de suite plus clair. Autant pour moi j'ai lu trop vite. Ce n'est pas "urgent" ok, mais les 40K€ de défisc que je vais faire grâce au projet ne sont pas négligeables ? Et plus j'emprunte tôt plus je rembourse tôt mais pas n'importe comment...

@GBL : Waouu je n'avais pas posé le problème comme ça ni pris autant de recul. Si jamais les prix venaient à descendre à -20 voir -30 et bien je continue à percevoir les loyers et je garde mon bien. Je ne cherche pas à faire la culbute, c'est le marché, la fiscalité et ma situation qui me feront à nouveau posté un message sur ce forum dans 10 - 15 ans pour savoir si je vends ou pas ;-). Tes remarques sont cependant très judicieuses sur mes parents, sur la rentabilité.

Pour ce qui est de mon "patrimoine" et comme je l'indiquais dans mon premier message :
Je verse 300 € par mois (je continuerai projet immo ou pas) sur une assurance vie mixant 10% de fond euro et 90% de SICAV avec 10K€ dessus. J’ai environ 10K€ de liquidités sur livret.
Je possède une capacité d’épargne supplémentaire de 300€ par mois que je pense encore mettre sur AV.

Une précision sur le prix du bien. Il est de 112K€ + 11K€ de garage + Frais. Je me dis que compte tenu du taux (plus bas historique), même si les prix baissent, les taux, eux auront plutôt tendance à monter. Si j'investi dans 10 ans, je ne retrouverai peut être pas cet effet levier. c'est bête comme remarque ??

 

[ZRR_pigeon]

Si j'investi dans 10 ans, je ne retrouverai peut être pas cet effet levier. c'est bête comme remarque ??

l'effet de levier est toujours present, mais ce n'est pas le coeur du probleme. Peu importe le niveau de prix, si l'achat se fait au prix du marché, c'est mieux que si l'achat se fait au dessus du prix du marché (ce qui est souvent le cas en immo defiscalisant).

 

[GoodbyLenine]

Aujourd'hui ou dans 10 ans, il faut éviter d'acheter en "payant" l'avantage fiscal trop cher. (Je ne connais pas le marché de Besançon, et il est clair qu'un bien de 2011, en BBC sans doute, doit valoir plus qu'un bien ancien "éponge à calorie", mais combien plus, et que seront prêt à mettre les acheteurs dans 18 ans... (comparé au neuf d'alors, au plus ancien encore, etc.) ?

L'effet de levier joue hélas dans les 2 sens (dans le bon seulement en cas de plus-value à la sortie).
Si on achète avec l'immobilier pas trop cher, il a de fortes chances de jouer dans le bon sens.
Aujourd'hui, avec l'immobilier qui a monté beaucoup depuis 10 ans, j'en mettrais pas ma main au feu... Ce n'est peut-être pas une bonne période pour maximiser l'effet de levier.

Faire un investissement qui a un rendement de 4.5% avant impôts, bien moins après impôt, avec un niveau de risques donné (et avec effet de levier), ça se compare avec d'autres investissements (sans effet de levier en général), soit sans risque (genre fonds en €uros dans AV, qui doit faire 3% net de tout), soit avec plus de risques (mix fond €uros sur AV, et actions sur AV ou PEA, voire SCPI si on veut vraiment de l'immobilier après 10 ans de hausse) en visant un rendement de 4-5% ou plus net. Ou même avec un Scellier sur Strasbourg (ça offre moins de perspectives ?).

Quid du scénario où vous fondez une famille et voulez échanger votre RP actuelle contre une plus grande/chère (le Scellier en cours impactera votre capacité d'emprunt).

Si vous continuez à ce rythme, votre patrimoine dans 15 ans ressemblera (hors inflation) à :
Immobilier : RP Strasbourg + T3 Besançon, soit environ 300 k€ (revenus générés 4-5 k€/an)
Actions : 90% de l'AV disons environ 100 k€ (revenus générés 0-10 k€/an)
Obligations : 10% de l'AV, disons environ 10 k€ (revenus générés 0.3 k€/an)
Liquidités : environ 10 k€
L'immobilier semble un peu sur-pondéré quand même. Mais c'est une question de goût.
Votre capacité d'épargne augmentera sans doute aussi avec votre évolution de carrière.

Pour ma part, à votre age, j'achetais ma RP (T4) avec un emprunt sur 12 ans seulement. J'avais déjà l'impression de beaucoup m'endetter (un peu plus de revenus, mais déjà une petite famille à loger, et plus de placements financiers que vous). Le seul "locatif" (Périssol) que j'ai fait ensuite a été un demi-succès, mais c'était une autre époque...

Votre projet n'est pas foncièrement "mauvais", mais il faut avoir tous ces aspects en tête. Au final, seul vous décidez, et assumez les conséquences.

 

[ZRR_pigeon]

il faut peut etre arreter d'ecouter les fadaises qui se disent a la TV niveau depenses energetiques.
Prenons aujourd'hui une maison individuelle (plus energivore qu'un appartement en sandwich entre des voisins qui chauffent), construite en 2000. Le DPE dit C, 123 KWh/m2/an.

Un promoteur m'a recemment fait sa pub pour que je me fasse construire une maison individuelle BBC. Il me dit que niveau energetique, c'est la revolution, etc....il annonce une consommation de 62 KWh/m2/an.

Donc deux fois mieux ce qui est enorme !!!
Niveau energie la maison de 2000 utilise du gaz pour chauffage et eau chaude, 900 euros par an.
En BBC donc, on peut attendre 450 euros/an.

Ok c'est moins cher mais avant de rentabiliser les 70K€-100K€ de difference, il faut se lever tot....

 

[xaxa]

les 70K€-100K€ de difference

De plus que votre maison actuelle ou de plus qu'une maison telle que la votre construite aujourd'hui ?

La construction d'une maison passive coûte entre 10 et 20% de plus que la construction classique, sans tenir compte du terrain.
Celui qui vous annonce +70k sur un prix de construction, soit il vous vend une construction hors terrain à 700k, soit il vous prend pour un gogo.

 

[pruls]

Hahem.

Il sort d'où le surcoût de 70k€? Comment il le justifie sur le plan technique?

Pour passer de la RT2005 à du BBC 2005, il faut ajouter de l'isolant, mettre une bonne chaudière gaz et réfléchir un peu sur les ponts thermiques et l'orientation. Normalement, doit pas vraiment y avoir besoin de fantaisies genre capteurs solaires.

Ya ptet des attentions particulières en Alsace, compte tenu du climat (moi je suis dans le centre) mais quand même!

Comparez vous des logements à surfaces égales et prestations égales (appart vs maison?).

Faut voir qu'un bâtiment, c'est 1/3 de matériaux et 2/3 de main d'oeuvre. Donc, avec une bonne conception (les archi doivent être rôdés maintenant) et un peu de matériaux en plus, ca doit passer, mais pas représenter un surcoût énorme.

 

[ZRR_pigeon]

c'est probablement parce que le terrain est cher (250 €/m2)...que ca fausse le calcul (car la maison neuve doit prendre en compte le terrain).

 

[pruls]

Faites votre calcul:

250€/m² pour le terrain + 1200 à 1250€ HT /m² de Surface Habitable (prix HLM, garage et aménagement de jardin compris hors fondations spéciales) + honoraires promoteur.

Petite précision quand même, le calcul actuel du BBC serait plus favorable aux grands logements (T5), mais me demandez pas pourquoi, je connais pas la raison technique.

 

[Gagarine]

Toujours pas mal de choses qui m'échappent dans les divers raisonnement. Surtout, on ne compare pas la rentabilité d'un investissement immobilier avec celle d'un crédit avec une AV !
La question simple à laquelle vous n'avez pas répondu : "Ce bien pourra-t-il être revendu à coup sur à une personne souhaitant en faire sa RP ?". Si la réponse est "non", l'investissement sera forcement mauvais ! Si la réponse est "oui", la 2ème question est : "Est-ce que je peux louer facilement ce bien ?". Tout le reste est très intéressant mais le problème n'est au final pas plus compliqué que cela !
Pour le reste, voir ma signature...

 

[ZRR_pigeon]

Petite précision quand même, le calcul actuel du BBC serait plus favorable aux grands logements (T5), mais me demandez pas pourquoi, je connais pas la raison technique.

La performance energetique est fortement dépendantes des pertes thermiques aux interfaces interieur/exterieur. Ces pertes thermiques aux interfaces (murs, baiesvitrées) sont proportionnelles au perimetre de l'appartement (en metres).
Hors les besoins en energie pour chauffer l'appartement sont fortement dependantes de la surface (en m2).

Plus l'appartement est grand plus le rapport perimetre/surface est faible, vu que c'est une fonction hyperbolique(1/x).dans le cas (frequent) d'un appartement en forme carrée.
Je passe sur les details qui font que ce n'est qu'une approximation du premier ordre qui donne la tendance generale.

 

[ZRR_pigeon]

250€/m² pour le terrain + 1200 à 1250€ HT /m² de Surface Habitable (prix HLM, garage et aménagement de jardin compris hors fondations spéciales) + honoraires promoteur.

d'ou sortent ces tarifs de prix HT de surface habitable ? je parlais maison individuelle.

 

[pruls]

Oui, moi aussi. J'ai précisé "prix HLM".

Mon ratio est élevé?

 

[ZRR_pigeon]

ben ici les prix c'est 400K€ minimum pour 120 m2 sur 5 ares de terrain.
125K€ de terrain donc, 275K€ pour la maison. on est allegrement au dessus de 2000€ HT/m2...

 

[pruls]

275k€ (TTC 19.6?) pour 120m² habitable ca fait du 2291€ TTC/m² SHAB soit 1916€HT/m² SHAB.

Même en payant grassement un archi, vous devriez être capable de faire mieux.

 

[ZRR_pigeon]

Même en payant grassement un archi, vous devriez être capable de faire mieux.

c'est pas l'archi le probleme mais les artisans....les artisans locaux sont hors de prix...