Casse tête Chinois !

[kimyoda]

Bonjour à tous, j'espère trouver une réponse auprès de vous -

Mon fils rentre dans les critères d'obtention du PTZ -
Le problème est de savoir si on va lui accorder ce prêt car il doit faire construire sur mon terrain (je suis sa mère) -
Le PTZ est accordé, pour la construction ou l'achat du neuf ou ancien, mais ce n'est pas précisé si le terrain doit lui appartenir obligatoirement -
Aucun texte de loi ne le précise -
Qu'en pensez vous ????

Merci

 

[Aristide]

Bonjour à tous, j'espère trouver une réponse auprès de vous -

Mon fils rentre dans les critères d'obtention du PTZ -
Le problème est de savoir si on va lui accorder ce prêt car il doit faire construire sur mon terrain (je suis sa mère) -
Le PTZ est accordé, pour la construction ou l'achat du neuf ou ancien, mais ce n'est pas précisé si le terrain doit lui appartenir obligatoirement -
Aucun texte de loi ne le précise -
Qu'en pensez vous ????

Merci

Bonjour,

Indépendemmant de la règlementation PTZ, ce projet va poser des problèmes.
En droit français, la propriété du fonds l'emporte sur la propriété du dessus.
Autrement dit si la maison est construite sur votre terrain, la maison vous appartient.

Il y aura un souci pour la prise de garantie hypothécaire puisque votre fils n'est pas propriétaire du terrain.
Les banques risquent forts de refuser un tel projet.

Il vaudrait mieux soit donner, soit vendre une parcelle de votre terrain à votrte fils.

Cordialement,

 

[kimyoda]

Merci pour votre réponse,
Je sais que ce projet n'est pas évident, mais mon fils est fils unique, et nous nous portons garant de son prêt - donc s'il ne paie pas, on nous saisira la maison (ce qui n'est pas le but) -
il n'emprunterait que 80 000 euros et les échéances sont inférieures au prix d'un loyer sur Marseille !!!
Nous ne pouvons pas lui céder une partie du terrain car dans ce cas il n'aurait pas le COS suffisant pour construire (environ 25 m2) dans ce cas, le COS est calculé sur la superficie du terrain (avec notre maison) et il pourra faire 56 m2 nous avons le permis de construire depuis avril 09 -
Reste plus qu'à faire un prêt normal alors ???
Merci

 

[Aristide]

Merci pour votre réponse,
Je sais que ce projet n'est pas évident, mais mon fils est fils unique, et nous nous portons garant de son prêt - donc s'il ne paie pas, on nous saisira la maison (ce qui n'est pas le but) -
il n'emprunterait que 80 000 euros et les échéances sont inférieures au prix d'un loyer sur Marseille !!!
Nous ne pouvons pas lui céder une partie du terrain car dans ce cas il n'aurait pas le COS suffisant pour construire (environ 25 m2) dans ce cas, le COS est calculé sur la superficie du terrain (avec notre maison) et il pourra faire 56 m2 nous avons le permis de construire depuis avril 09 -
Reste plus qu'à faire un prêt normal alors ???
Merci

Si c'est votre fils unique, avez vous envisagé la possibilité de lui faire une donation de toute la parcelle.(voir avec votre notaire)
PTZ ou non, avec un prêt normal le problème de fond sera le même, ce sera vous et non lui la propriétaire (impôts fonciers ????)
Il sera moins ardu s'il n'y a pas de garantie hypothécaire mais pas évident qu'une banque accepte.

 

[kimyoda]

Une donation de toute la parcelle ??? mais sur cette parcelle de 860 m2 il y a notre maison ....
Le permis a été accordé à son nom et pas au nôtre -
Pour les impôts fonciers et locaux, c'est une histoire d'arrangement entre nous, à moins qu'il soit imposé individuellement puisque le permis est à son nom ?
De plus, si ça marche, nous pensons tout vendre dans 10/12 ans et s'installer ailleurs, chacun séparément -
J'avoue que c'est un projet difficile à réaliser, mais si la banque a la possibilité d'hypothéquer notre bien qui est estimé actuellement à 450 000 euros, je pense que la banque ne prend aucun risque, car l'hypothèque étant la moitié de la valeur du bien, et le prêt de mon fils étant de 80 000 euros, la banque se rembourse largement si jamais mon fils ne paie plus -
enfin, je ne sais plus quoi penser -

 

[hargneux]

Le problème n'est pas que vous donniez votre bien en garantie, il vous faudra donner une caution hypothécaire, c'est assez simple (bien que coûteux)
Le problème est que votre fils fait construire un bien sur le terrain d'autrui (même si ce sont les parents). Il paiera pour un bien qui ne lui appartiendra jamais.
Vous aurez du mal à trouver un financement, sauf kamikaze ou débutant.

Un contournement possible, c'est de faire un prêt conjoint et solidaire entre vous et lui, mais en cas d'impayés la banque pourra se retourner contre lui ou vous ou encore les 2.
Dans la mesure où il est fils unique, c'est encore la moins mauvaise solution dans la mesure où il n'appauvrit pas la part d'un autre héritier.

Un débrousaillage avec un Notaire me parait souhaitable, à évoquer aussi avec lui, la création d'une SCI dans laquelle, vous apporteriez votre terrain + votre maison, et la SCI ferait construire. Une modification du permi serait necessaire mais ne devrait pas poser de vrais problèmes à la commune.

En tant que banquier, je ne signerais pas la demande telle que vous le souhaitez, mais la deuxième, j'irais.

 

[kenko82]

Et faire découper la parcelle et n'en donner qu'une partie au fils c'est impossible ? Ca serait quand même plus pratique non ? Chacun chez soi c'est quand même mieux.

 

[Aristide]

Un contournement possible, c'est de faire un prêt conjoint et solidaire entre vous et lui, mais en cas d'impayés la banque pourra se retourner contre lui ou vous ou encore les 2.
Dans la mesure où il est fils unique, c'est encore la moins mauvaise solution dans la mesure où il n'appauvrit pas la part d'un autre héritier.

Un débrousaillage avec un Notaire me parait souhaitable, à évoquer aussi avec lui, la création d'une SCI dans laquelle, vous apporteriez votre terrain + votre maison, et la SCI ferait construire. Une modification du permi serait necessaire mais ne devrait pas poser de vrais problèmes à la commune.

En tant que banquier, je ne signerais pas la demande telle que vous le souhaitez, mais la deuxième, j'irais.

Accord avec hargneux mais sans le prêt à taux zéro bien entendu

 

[Buffeto]

Et faire découper la parcelle et n'en donner qu'une partie au fils c'est impossible ? Ca serait quand même plus pratique non ? Chacun chez soi c'est quand même mieux.

il faudrait peut etre lire les posts mon cher kenko ....

Kimyoda a écrit :"Nous ne pouvons pas lui céder une partie du terrain car dans ce cas il n'aurait pas le COS suffisant pour construire (environ 25 m2) dans ce cas, le COS est calculé sur la superficie du terrain (avec notre maison) et il pourra faire 56 m2 nous avons le permis de construire depuis avril 09 -"....

bon ca va pour cette fois ci mais demain , interro sur le sujet , mon cher Kenko

 

[kenko82]

Sorry..................

 

[kimyoda]

Merci de vous pencher sur le problème -
Plus le temps passe et plus je me dis qu'il sera difficile d'avoir un financement -

Si j'ai bien compris Hargneux, pas de PTZ et possibilité de refus par la banque d'un prêt normal !!!

J'ai envoyé un FAX Fond de gestion ... à Paris, mais déjà au tél, ils m'ont dit qu'ils ne renseignaient pas les particuliers, donc je n'attends pas de réponse à mon Fax - Le gérant de la banque m'a dit qu'un tel cas avait été accepté pour le taux 0 en 2007 - il était sûr de lui, mais apparemment, ça ne marche pas pour 2009 -

L'ADIL de ma région m'a dit aussi qu'en 2007 une personne avait eu le taux 0 dans les mêmes conditions, il faut croire que ces dossiers sont passés outre la loi !

Je voulais préciser que les 24 000 euros de PTZ étaient remboursable à partir de la 18ème année !!!
bref j'ai eu tous les éléments de ma banque, sauf qu'ils n'ont pas pensé que ça pouvait être refusé !
et qu'on aurait remboursé le PTZ avant 18 ans, puisque nous comptons vendre dans 10 ans -
Ce n'est pas un bon argument ça ?????

Maintenant je n'ai plus qu'à espérer une réponse favorable pour un prêt normal, 80 000 euros ce n'est pas énorme, et j'apporte des garanties.

D'autant plus que je veux tout vendre d'ici 10 ans donc rembourser ce prêt largement - Je suis "bien" avec le gérant car nous travaillons en partenariat depuis une trentaine d'années, il me connait bien - et m'a dit qu'il faisait tout son possible pour le PTZ il ne manquerait plus qu'il me dise maintenant "je ne peux pas vous prêter à taux normal" !!!! alors qu'avant de demander le permis de construire il m'a dit que le projet tenait la route -

Mon fils sait très bien que nous vendrons le bien d'ici 10/12 ans, ce projet était juste pour éviter qu'il paie un loyer qui sera le double du montant des remboursements - Ensuite nous quittons la région et il récupérera, une "avance sur héritage" pourquoi attendre notre décès pour l'aider ????

Bon, tout le monde peut se tromper, mais il s'est vraiment engagé là !

Si tout tombe à l'eau .... Peut il dans ce cas, faire une demande de prêt personnel ????
mais je crois que dans la durée, les prêts personnels sont plus courts !!!

 

[Aristide]

Si tout tombe à l'eau .... Peut il dans ce cas, faire une demande de prêt personnel ????
mais je crois que dans la durée, les prêts personnels sont plus courts !!!

Bonjour,
Le prêt personnel est possible
La durée est au bon vouloir des Etablissements prêteurs.

Le prêt personnel de trésorerie classique est en général sur 5-7 ans, parfois plus.
Il est aussi possible d'obtenir un prêt personnel hypothécaire. Dans ce cas la durée est plus longue et il y a donc une garantie hypothécaire.
Cordialement,

 

[kimyoda]

Voilà où nous en sommes -
pas de prêt a TZ mais un prêt de 80 000 euros dont 16 600 euros à 3.60% sur 210 mois et le reste à 4.55% sur 360 mois !
Mon fils vient de signer l'offre de prêt ce qui lui fera des échéances de 368 euros
et 425 euros au plus haut de l'emprunt -
Ceci nous semble correct car il n'était pas évident d'avoir une offre sur ce dossier compliqué !!!!
Maintenant il doit signer son prêt chez un notaire, pour les frais d'hypothèque de ce prêt, j'ai cru comprendre en gros 2% du montant emprunté, est-ce cela ?
Merci

 

[Aristide]

Oui, pour 80.000€ c'est environ 2%
Cdt

 

[kimyoda]

MERCI
Mais je me demande pourquoi le prêt ne se signe pas direct à la banque ?
Pourquoi il doit aller signer chez un notaire ?
Quand j'ai acheté il y a des 10zaines d'années j'ai signé mon prêt à la banque et je suis allée chez le notaire que pour la lecture du dossier et la remise des clefs !
c'est nouveau ????

 

[Aristide]

c'est nouveau ????

Non, pas du tout.

Ou bien votre crédit n'était pas assorti d'une garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur de deniers ou hypothèque) , ce qui me surprendrait.
Ou bien, ce qui me semble plus probable, après lecture du contrat (et non pas du dossier) par le notaire, c'est lui que avez effectivement signé.

Dans ce nouveau dossier, vous allez recevoir - par la poste - une offre de prêt de votre banque.
Après le délai impératif de réflexion de 11 jours, vous donnerez votre acceptation et la retournerez - par la poste - à votre banque.

Ce document où, en garantie, il est prévu une hypothèque devient un contrat sous seing privé qui sera alors adressé au notaire désigné (par vous normalement) pour la rédaction de l'acte authentique réitérant le contrat sous seing privé et permettra d'inscrire la garantie hypothécaire.

Une telle garantie hypothécaire ne peut être faite sous seing privé; il y a obligatoirement intervention d'un notaire.
Cdt

 

[kimyoda]

Merci beaucoup pour votre réponse, c'est déjà plus clair comme explication.
Ce forum est une mine de renseignements, avec des gens compétents
car pour des néophytes, tout ceci nous semble bien compliqué !
Merci encore -

 

[kimyoda]

Du nouveau sur le NPTZ !!!

J'avais faxé ma demande le 20/10 à la SGFGAS pour savoir si mon fils avait droit au NPTZ faisant construire sur MON TERRAIN -
Le gérant de ma banque ne sachant me renseigner, et moi qui suis très têtue, sa simple réponse NON, ne me suffisait pas !

La SGFGAS a répondu à mon courrier samedi, mon fils a droit au NPTZ même si le terrain ne lui appartient pas !!!! alors je ne sais plus que faire ... allez voir le gérant avec ce courrier, laisser tomber et attendre l'offre qu'il m'a faite ? nous avons perdu beaucoup de temps pour des questions d'incompétence et je crains qu'il me fasse attendre encore 6 mois pour monter le dossier du NPTZ -

Le cas de mon fils est rare, mais pour ceux qui sont interessés voici le texte de loi :
article R.318-1 du code de la construction et de l'habitation : le demandeur d'un NPTZ doit être propriétaire du logement construit ou acquis, si cette règle n'implique pas nécessairement qu'il soit propriétaire du terrain d'assiette dudit logement, il importe que la preuve de la propriété du logement soit apportée par un acte notarié par exemple, attestant que l'emprunteur bénéficie d'un réel droit sur ce logement -

L'établissement de crédit apprécie sous sa propre responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l'emprunteur demandant l'avance - la SGFGAS ne saurait par conséquent interférer dans la relation commerciale liant un établissement de crédit à son client !

ALORS VOICI MA QUESTION : c'est ma banque apparemment qui ne veut pas nous accorder un NPTZ ???? ou qui ne savait pas dans ce cas que mon fils pouvait y avoir droit ????
Car avec ce courrier, ils auront la certitude d'être dédommager comme il se doit, tous les trimestres, comme expliqué plus haut !

Qui accorde le NPTZ, la banque elle même, ou un organisme de l'état ????

 

[Aristide]

Qui accorde le NPTZ, la banque elle même, ou un organisme de l'état ????

Bonjour,

L'Etat via la SFGAS détermine et vérifie la règlementation du PTZ.

Mais ce sont les prêteurs qui décident de prêter ou non en fonction de leur critères propres; le risque étant le premier.

D'ailleurs la SFGAS vous le rappelle :
"L'établissement de crédit apprécie sous sa propre responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l'emprunteur demandant l'avance - la SGFGAS ne saurait par conséquent interférer dans la relation commerciale liant un établissement de crédit à son client !"

NB) - Vous avez eu -semble t'il - de la chance que la SFGAS vous réponde car, à ma connaissance, elle ne répond qu'aux interrogations des banques.

Pour d'autres cas qui pourraient se présenter, il serait utile que vous donniez aux "forumeurs" les coordonnées de votre contact. Merci

Cordialement,

 

[kimyoda]

OUI j'ai eu de la chance car sur leur site il est bien marqué qu'ils ne répondent qu'aux organismes prêteurs.

mais le gars a du prendre ma demande en considération, car je ne savais où me tourner et où demander ce renseignement, je lui avais bien marqué que ma banque ne savait pas me répondre !

quoiqu'il en soit, on a perdu tellement de temps (demande faite le 4 juin) que je ne pense pas recommencer avec le NTPZ !
malgré tout, je vais quand voir même le gérant, car je pense qu'il faudrait qu'il soit un peu plus au courant des lois !!!

autre question, avec ma demande il y a le devis d'un constructeur mais avec tout ce retard il a entrepris d'autres travaux et n'est pas libre avant le printemps, nous ne pouvons pas attendre - est-ce que je peux changer de constructeur (le devis sont pratiquemment du même montant) ! car mon fils doit libérer son appart le 30/6