Calcul du taux d'endettement pour un crédit immobilier / investissement Locatif

[alex91620]

Bonjour à tous.

Je suis locataire de l'appartement que j'occupe avec ma concubine. Elle et moi travaillons.

Aujourd'hui, je souhaite faire un investissement immobilier à mon nom.

La banque que j'ai contacté m'a fait un calcul étrange concernant mon taux d'endéttement, je vous le détail ici :

Revenus mensuels : 1950 euros

Aucun crédit en cours...

Loyer mensuel : 650 / 2 = 325 euros

Loyer locatif prévisionnel mensuel : 700 euros x 70% = 490 euros.

Montant du crédit mensuel pour financement du bien : 480 euros

La banque m'indique qu'avec ce credit mon endettement sera à son maximum -33%- ce que je ne comprend pas car d'aprés mes calculs mon endettement maximal n'est pas atteind et il me reste 335 euros de disponibilité mensuel.

Merci pour vos lumiéres.

Alex

 

[lopali]

Bonjour Alex,

Loyer locatif prévisionnel mensuel : 700 euros x 70% = 490 euros.

A mon avis, la banque n'a pas pris en compte ce revenu pour le calcul de votre taux d'endettement car comme vous le dites vous même, c'est une "prévision" de revenu et non un revenu fixe.

Pour plus d'explications : Taux d’endettement et capacité de financement.

 

[lopali]

Merci pour vos lumiéres.

Intéressant aussi à lire dans le blog d'Aristide : Différents taux d’endettement. [lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

bonjour, je ne connais pas beaucoup de banque qui vous preteront , en ce moment, en complément des liens sur les calculs des tx d 'endettement: ne croyez pas la première approche du premier conseiller que vous avez vu, ils n'ont aucun pouvoir; tout se joue lorsque le dossier passe dans les mains du "comité des engagements"
il n y a pas de raison de compter que le moitié de votre loyer: sauf en étudiant de près le bail et en demandant une garantie à votre concubine; En effet , si elle vous quitte, vous aurez le loyer complet a payer; ou alors si ce n est pas ce loyer , la banque va simuler un loyer pour vous loger qui est proche de 500/650 euros(ce dépend de votre région)
Compter 70% du revenu futur... pourquoi pas. encore faut il que le programme immobilier dans lequel vous envisagez d 'acheter soit agrée officiellement par la banque qui vous prête( pas par le conseiller en banque,mais par la direction immobilière de la banque)

à la louche j arrive 1950/3= 650 or 650 de loyer donc reste 0 , tout repose su la qualité de l'investissement, donc la validation du programme par la banque et non seulement le programme , mais ils vérifieront également le gestionnaire, et les assurances loyers, et l'évaluation du loyer..
Votre choix d 'investir, en restant locataire me semble judicieux et juste pour permettre de constituer du capital et de l'épargne retraite, cependant il faudra peut etre vous y mettre à 2;

 

[hargneux]

Compter 70% du revenu futur... pourquoi pas. encore faut il que le programme immobilier dans lequel vous envisagez d 'acheter soit agrée officiellement par la banque qui vous prête( pas par le conseiller en banque,mais par la direction immobilière de la banque)

Bien sur que non, chacun est libre d’acquérir où il veut, et rien ici ne dit que c'est un bien neuf.
Dès lors celui qui veut acheter un bien qui a 100 ans, on fait quoi, on retrouve les mémoires du banquier de l'époque !

Par ailleurs, il ne sera jamais tenu compte des loyers que vous percevrez dans leur intégralité, il y aura des périodes non louées, des charges et taxes à prévoir....Éventuellement des impayés, or c'est a vous d'assurer la trésorerie pour rembourser le prêt y compris si votre locataire est défaillant.
Vos revenus, votre coté locataire seront vu comme de "mauvais points" dans votre dossier.
En principe, on épargne, on fait l’acquisition de sa résidence principale, puis on passe au locatif.
Mais chaque cas est unique

 

[Aristide]

tout se joue lorsque le dossier passe dans les mains du "comité des engagements"

Possible mais pas du tout certain.

Tout dépend de la banque, de son organisation et des différents niveaux de délégations accordées aux intervenants des agences (Conseillers - Conseillers spécialisés.... Chef Agence)

Si les critères propres aux emprunteurs et à leur dossier de financement rentrent dans les critères de délégation; au plan des risques, le dossier peut être accepté à ce niveau.

Pour ce qui est des aspects techniques, par exemple s'il y a des prêts complexes (Type Prêts à Taux zéro, Épargne-Logement...) il est possible due cette acceptation "risques" soit conditionnée par une validation "technique" d'un service spécialisé du siège.

Cdt

 

[Anonyme]

deux modes de calcul de l'endettement

80% des loyers avenir + salaires= 560 € + 1950€ = 2510 € de revenu théorique

endettement: 1/2 loyer + la mensu du prêt = 325 + 480= 805 €

ramené au revenu théorique = 32 %

seconde méthode 70% des loyers sont déduits de la mensualité du prêt. le solde est rapporté au revenus pour déterminer l'endettement: 490 € otés de 480 € = charge nulle
reste le loyer par rapport au salaire.

ça c'est la théorie, en pratique la banque va regarder si vous pouvez supporter la mensualité en cas de non location ou de défaut de paiement du locataire et aussi en prenant le cas ou vous vous retrouvez seul à pauyer le loyer de votre résidence principale.

bien cordialement

 

[moietmoi]

Tout dépend de la banque, de son organisation et des différents niveaux de délégations accordées aux intervenants des agences (Conseillers - Conseillers spécialisés.... Chef Agence)

Si les critères propres aux emprunteurs et à leur dossier de financement rentrent dans les critères de délégation; au plan des risques, le dossier peut être accepté à ce niveau.


Cdt

revenu 1950; locataire; il n'y aura aucune délégation; ce sera automatiquement au comité car la réponse sera à priori négative; il faudra constitué un dossier béton;

 

[moietmoi]

Bien sur que non, chacun est libre d’acquérir où il veut, et rien ici ne dit que c'est un bien neuf.
Dès lors celui qui veut acheter un bien qui a 100 ans, on fait quoi, on retrouve les mémoires du banquier de l'époque !

En principe, on épargne, on fait l’acquisition de sa résidence principale, puis on passe au locatif.
Mais chaque cas est unique

je reconnais que j avais raisonné sur du neuf; dans le neuf je maintiens, le promoteur, le programme doivent être validé par la banque qui vous prête; vous avez le droit d acheter là ou vous voulez, la banque a le droit de financer qui elle veut; donc TOUT financement dans le neuf ne peut se faire que si la banque à valider le programme;

Concernant le fait d'être locataire et d'acheter pour investir, c'est une tendance lourde engagée il y a plusieurs années de cela; surtout dans les grandes aglomérations, ou les loyers sont beaucoup moins cher relativement à l'achat; quel serait la surface que pourrait habiter en résidence principale alex91620 en ayant un crédit de 650euros/mois ... une surface bien plus petite que son loyer lui permet d'avoir; et par ailleurs l'achat immobilier locatif est une très bonne manière de se constituer petit a petit du capital;

 

[Aristide]

il n'y aura aucune délégation; ce sera automatiquement au comité car la réponse sera à priori négative; il faudra constitué un dossier béton;

Il ne faudrait pas faire croire aux "cBanquenautes" que les méthodes qui sont utilisées dans votre banque sont des procéddures universelles que tous les Établissements prennent pour modèle.

Je répète donc :

Possible mais pas du tout certain.

Tout dépend de la banque, de son organisation et des différents niveaux de délégations accordées aux intervenants des agences (Conseillers - Conseillers spécialisés.... Chef Agence)

Même remarque

donc TOUT financement dans le neuf ne peut se faire que si la banque à valider le programme

Cdt

 

[moietmoi]

désolé, je n ai pas une banque, je ne travaille pas pour une banque; je constate les conditions actuelles et ce serait un mirage que de faire croire à un locataires 650 euros de loyer et 1950 de revenus qu il peut se fier aux dires de la première approche de sa banque !!!
par ailleurs la validation des programmes neufs est obilgatoire pour les banques puisque chaque banque émettrice de crédit a obligation de faire valider par elle tant la garantie dommage ouvrage garantie auprès de la banque du constructeur par un assureur que la GFA si elle est extrinsèque; (cas le plus fréquent et le plus fiable)

exemple un constucteur C fait appel a crédit auprès d'une banque B pour construire un immeuble; la garantie dommage ouvrage est accordée par l assureur Assu auprès de la banque C

Monsieur Lambda achète à crédit un studio du programme , il se tourne vers sa banque Banque L
la banque L va entre autre vérifier que la garantie dommage ouvrage chez Assu a bien été validée par la banque B;
au passage si le banque L de l acheteur ne connait ni la région, ni le constructeur , elle va vérifier la viabilité du projet en demandant au notaire N du constructeur de lui fournir les éléments d 'actabilité du programme; purge du permis de construire, nombre de biens déjà réservés ..etc..
en complément elle mènera le même schéma de validation pour la GFA

En complément si le programme a vocation locative, la banque L de mosneiur lamda verifiera les éléments de cohérence de loyer avec les loyers de la région
et a e moment la banque validera ou non le programme

 

[hargneux]

Non, tout ceci est totalement faux
Ce serait d'ailleurs extrêmement dangereux parce que l'acheteur/emprunteur pourrait engager la responsabilité de sa banque en cas de problème.

Vous mélangez du crédit promoteur et du crédit acquéreur.

 

[Aristide]

Dans votre exemple, la banque "L" va étudier le dossier de son client "Lambda" et, comme toute banque digne ce ce nom, vérifier tant les capacités d'endettement de son client que l'existence des garanties obligatoires liées au projet.

Mais ceci ne signifie absolument pas qu'au préalable " la validation des programmes neufs est obilgatoire pour les banques"; il s'agit de procédures ponctuelles dossier par dossier.

Et, en fonction des Établissements, de leur organisation et des diverses délégations (risques et techniques) accordées, ces procédures peuvent tout à fait être de la compétence de l'agence pour certaines banques alors qu'elles ne seront que de la compétence de services spécialisés du siège dans d'autres.

Fin d'échanges pour ce qui me concerne.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, tout ceci est totalement faux
Ce serait d'ailleurs extrêmement dangereux parce que l'acheteur/emprunteur pourrait engager la responsabilité de sa banque en cas de problème.

Vous mélangez du crédit promoteur et du crédit acquéreur.

J'ai le même sentiment
Cdt

 

[lopali]

Bonjour Messieurs,

On a bien compris vos avis et vos divergences d’opinion.

Dans l’intérêt de la discussion, il ne me semble donc pas très productif de poursuivre ce débat qui semble s’enliser.

Les lecteurs se feront une idée selon les arguments de chacun et trancheront.

Je laisse toutefois ouverte cette discussion pour recueillir d’autres avis permettant d’éclairer Alex sur son questionnement initial.

Merci pour votre participation et votre compréhension.

Cordialement.

 

[moietmoi]

Ce serait d'ailleurs extrêmement dangereux parce que l'acheteur/emprunteur pourrait engager la responsabilité de sa banque en cas de problème.

.

oui bien sur , c'est d 'aillleurs pourquoi les banques font signer aux particuliers ce qui s 'apelle un "avis de conseil donné" les dégageant de toutes responsabilités; pour l'instant certaines banques meticuleuses faisaient signer cet avis; a partir du 1er janvier 2103 il est obligatoire

voila ce que faisait certaines banques si l on en croit un autre contributeur sur un fil de ce forum:
"mais concernant l'obligation d'informer, je me souviens d'avoir signer un papier intitulé "avis de conseil donné" dont la conseillère s'est bien gardée de me faire une photocopie d'ailleurs. Et je me souviens de son regard fuyant à ce moment là et qu'elle a attrapé très vite la feuille. Quelqu'un a t il aussi signé ce genre de papier ?"

 

[alex91620]

Bonjour Alex,



A mon avis, la banque n'a pas pris en compte ce revenu pour le calcul de votre taux d'endettement car comme vous le dites vous même, c'est une "prévision" de revenu et non un revenu fixe.

Pour plus d'explications : Taux d’endettement et capacité de financement.

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Justement c'est la banque qui m'a indiqué prendre 70% des revenus locatifs comme base de calcul. Le revenu locatif est actuellement de 375 euros mais devrait vite grimper.

alex

 

[alex91620]

bonjour, je ne connais pas beaucoup de banque qui vous preteront , en ce moment, en complément des liens sur les calculs des tx d 'endettement: ne croyez pas la première approche du premier conseiller que vous avez vu, ils n'ont aucun pouvoir; tout se joue lorsque le dossier passe dans les mains du "comité des engagements"
il n y a pas de raison de compter que le moitié de votre loyer: sauf en étudiant de près le bail et en demandant une garantie à votre concubine; En effet , si elle vous quitte, vous aurez le loyer complet a payer; ou alors si ce n est pas ce loyer , la banque va simuler un loyer pour vous loger qui est proche de 500/650 euros(ce dépend de votre région)
Compter 70% du revenu futur... pourquoi pas. encore faut il que le programme immobilier dans lequel vous envisagez d 'acheter soit agrée officiellement par la banque qui vous prête( pas par le conseiller en banque,mais par la direction immobilière de la banque)

à la louche j arrive 1950/3= 650 or 650 de loyer donc reste 0 , tout repose su la qualité de l'investissement, donc la validation du programme par la banque et non seulement le programme , mais ils vérifieront également le gestionnaire, et les assurances loyers, et l'évaluation du loyer..
Votre choix d 'investir, en restant locataire me semble judicieux et juste pour permettre de constituer du capital et de l'épargne retraite, cependant il faudra peut etre vous y mettre à 2;

Bonjour,

Merci pour vos précisions mais j'ai eu un accord de principe sur toutes les banques que j'ai contacté. La faisabilité du projet a été correctement étudié et le dossier doit être bon puisque j'ai eu l'un des meilleurs taux actuel en fixe sur 10 ans.

Maintenant je m'interroge sur les méthodes de calcul car effectivement certaines banques me demandaient le loyer complet - 650 euros -, d'autres le loyer complet hors charges - 435 euros, d'autres encore le demi loyer complet et d'autres encore le demi loyer hors charges....chacun sa méthode donc....

 

[alex91620]

deux modes de calcul de l'endettement

80% des loyers avenir + salaires= 560 € + 1950€ = 2510 € de revenu théorique

endettement: 1/2 loyer + la mensu du prêt = 325 + 480= 805 €

ramené au revenu théorique = 32 %

seconde méthode 70% des loyers sont déduits de la mensualité du prêt. le solde est rapporté au revenus pour déterminer l'endettement: 490 € otés de 480 € = charge nulle
reste le loyer par rapport au salaire.

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Effectivement le calcul de la banque doit être celui votre premier calcul. Il est vrai que je n'avais pas vu les choses comme cela car pour moi je fesais une opération "blanche" en terme de rentabilité donc ma capacité d'endettement n'était pas entamé. Maintenant chaque banque doit voir différemment parceque j'avais déjà eu le calcul avec la seconde méthode qui me donnait un endettement moindre.

Alex

 

[Anonyme]

bonjour,
avec la première méthode, les banques acceptent un taux d'endettement pouvant aller jusqu'a 45%, avec la seconde, ce taux doit en principe rester en dessous de 33%

bien cordialement