bien comprendre la fiscalité en LMNP

[sorcier]

L'avantage CGA disparaît. Voici la source fiable
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Merci! Je viens de vérifier et effectivement la dernière majoration a été de 15 %

 

[lebadeil]

les charges reportables ne sont imputables sur le bénéfices que lorsque l'on a épuisé les amortissements "reportables" , et comme les charges ne sont reportables que pendant 10 ans, on peut très bien se retrouver avec des charges jamais imputables;

Une astuce pour éviter de perdre les charges reportables au bout de 10 ans (sujet assez fustrant) !

Les amortissements excédentaires ne sont pas limités dans le temps, j'ai découvert cela récemment ...
L'amortissement excédentaire peut se faire, dans la limite du montant d'amortissement hors les charges . Les charges résiduelles vont dans le deficit reportable

voir le lien , et la phrase "Lorsque l’amortissement est excédentaire sur une année, alors, il sera reporté sur les années suivantes sans limitation de durée"
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[attente92]

en meublé, on peut, sur décision, les passer en amortissements; c'est un choix qui engage l'entreprise pour la suite si l'on fait un nouvel investissement, il devra suivre la même règle; en Fait, il faut faire des simulations car on peut se retrouver dans l'impossibilité de déduire..

uniquement le déficit non dû aux amortissements..... donc rarement

Ce n'est plus vraiment d'actualité ; la majoration pour absence de centre de gestion agrée est en train de disparaitre;


Bonjour, il n' y a pas de résiduelle; Comme @Rewolution l'indique, le jour où on loue en meublé, on fait évaluer le bien, et on amortit sur , comme le dit le bofip, la durée d'utilisation. en pratique sauf pour des cas particuliers, on amortit suivant les tableaux initiaux; donc sur 50/60 ans; on recommence tout à Zéro!!! oui.

Bonsoir Moi et Moi ,
Merci pour votre réponse. Donc le jour du passage de la location nue au meublé, On amortit le gros oeuvre sur 50 ans et non pas sur 43 ans .
Ex : Bien entré en N-7 pour 100 keuros + Ds 10 keuros + Émoluments notaires = valeur de revient 115 keuros.
Je neglige impact de la Qp terrain non amortissable .
Passage en meublé en N : Je retiens la valeur venale du bien en N que j'amortis sur 50 ans par exemple pour le Composant Gros Oeuvre comptant 50% du bâti
Les Droits de mutation à titre gratuit sont à traiter comme les droits de mutation à titre onéreux.
Vous avez évoqué un amortissement sur 10 ans mais ils ont été payés en N-7
J'aurais amorti (15 - 1.5 ×7)= 4.5 k euros sur durée de vie residuelle de 3 ans

 

[svprets]

en meublé, on peut, sur décision, les passer en amortissements; c'est un choix qui engage l'entreprise pour la suite si l'on fait un nouvel investissement, il devra suivre la même règle; en Fait, il faut faire des simulations car on peut se retrouver dans l'impossibilité de déduire..

uniquement le déficit non dû aux amortissements..... donc rarement

Ce n'est plus vraiment d'actualité ; la majoration pour absence de centre de gestion agrée est en train de disparaitre;


Bonjour, il n' y a pas de résiduelle; Comme @Rewolution l'indique, le jour où on loue en meublé, on fait évaluer le bien, et on amortit sur , comme le dit le bofip, la durée d'utilisation. en pratique sauf pour des cas particuliers, on amortit suivant les tableaux initiaux; donc sur 50/60 ans; on recommence tout à Zéro!!! oui.

Bonjour Moi&moi,
Merci pour cette synthèse sur la "primauté" de l'amortissement sur les charges déductibles...
Une question me taraude : la bascule du LMNP au LMP peut être rapide...puisque l'on prend vite goût à cette fiscalité des BIC...jusqu'à oublier la location nue et que les recettes prennent le pas sur les autres revenus catégoriels... En ce cas, ai pigé qu'il faut rester en deçà des 90 k€ annuels et attendre 5 ans avant une éventuelle revente, afin d'éviter un P.V. mais reste, tout de même, la "sortie" des cotisations sociales calculées à raison de la V.N.C....Outre la stratégie visant à "diluer", raisonnablement, l'amortissement, existe-t-il un moyen de minorer voire d'éviter celles-ci ? Bref, peut-on sortir du statut LMP dès lors que l'immeuble n'est plus à la location ? Une radiation au greffe suffit-elle ? Doit-on attendre quelques mois ? Est-ce fichu ?

 

[moietmoi]

Bonsoir Moi et Moi ,
Merci pour votre réponse. Donc le jour du passage de la location nue au meublé, On amortit le gros oeuvre sur 50 ans et non pas sur 43 ans .
Ex : Bien entré en N-7 pour 100 keuros + Ds 10 keuros + Émoluments notaires = valeur de revient 115 keuros.
Je neglige impact de la Qp terrain non amortissable .
Passage en meublé en N : Je retiens la valeur venale du bien en N que j'amortis sur 50 ans par exemple pour le Composant Gros Oeuvre comptant 50% du bâti
Les Droits de mutation à titre gratuit sont à traiter comme les droits de mutation à titre onéreux.
Vous avez évoqué un amortissement sur 10 ans mais ils ont été payés en N-7
J'aurais amorti (15 - 1.5 ×7)= 4.5 k euros sur durée de vie residuelle de 3 ans

Lorsque le bien n'est pas immédiatement après son acquisition mis en location meublée, on ne compte plus du tout les droits ou frais notaire, agence, succession ou autre.
Tout cela est oublié.
On amorti uniquement la valeur vénale du bien au jour de l'inscription à l'actif .
Et on amorti suivant les règles classiques.

En ce cas, ai pigé qu'il faut rester en deçà des 90 k€ annuels et attendre 5 ans avant une éventuelle revente, afin d'éviter un P.V. mais reste, tout de même, la "sortie" des cotisations sociales calculées à raison de la V.N.C..

Effectivement,

Bref, peut-on sortir du statut LMP dès lors que l'immeuble n'est plus à la location

Les critères sont ceux des impôts et URSSAF..( 23 ke de recettes et les recettes supérieures aux revenus salariés et assimilés.
Il y a des choix à faire.. tu ne loues plus un bien parmi l'ensemble,il est donc sorti de l'actif, et tu es soumis à ce moment au paiement des impôts( exo) et cotisation.la sortie du bilan étant lorsque tu es pro, l'élément déclencheur.( Pas en lmnp) Et aussi tu ne seras plus lmp pour les autres, tu ne bénéficie plus de l'exonération pour les autres...

 

[svprets]

Lorsque le bien n'est pas immédiatement après son acquisition mis en location meublée, on ne compte plus du tout les droits ou frais notaire, agence, succession ou autre.
Tout cela est oublié.
On amorti uniquement la valeur vénale du bien au jour de l'inscription à l'actif .
Et on amorti suivant les règles classiques.


Effectivement,

Les critères sont ceux des impôts et URSSAF..( 23 ke de recettes et les recettes supérieures aux revenus salariés et assimilés.
Il y a des choix à faire.. tu ne loues plus un bien parmi l'ensemble,il est donc sorti de l'actif, et tu es soumis à ce moment au paiement des impôts( exo) et cotisation.la sortie du bilan étant lorsque tu es pro, l'élément déclencheur.( Pas en lmnp) Et aussi tu ne seras plus lmp pour les autres, tu ne bénéficie plus de l'exonération pour les autres...

Merci pour ta réponse
Je pensais au fait de "libérer" de leurs locataires la totalité des immeubles, quelques mois avant leur vente, de mettre ainsi un terme au statut de L.M.P. et de demander la radiation au RCS pour la location de logements...Est-ce "abusé" ? Existe-t-il un délai "raisonnable" pour ce faire ? Tout en sachant que s'il faut s'asseoir sur une petite année de recettes, ça n'a pas beaucoup de sens, à la réflexion...
De quelle exonération, parles-tu, stp ? Je ne comprends pas...

 

[moietmoi]

De quelle exonération, parles-tu, stp ? Je ne comprends pas

de la plus value des lmp dans certaines conditions

Je pensais au fait de "libérer" de leurs locataires la totalité des immeubles, quelques mois avant leur vente, de mettre ainsi un terme au statut de L.M.P. et de demander la radiation au RCS pour la location de logements

hihihihihihihihi

Est-ce "abusé"

oui...les impôts ont pensé à tout:
on compte (pour le critère lmp ou pas) des recettes fictives sur toute la période de l'année non louée!!!!
exemple tu loues le mois de janvier à 2000 euros et tu te radies; les impots compteront 24 000 euros de recettes (uniquement pour le critère lmp/lmnp)

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Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.


Exemple : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 21 600 €.


Monsieur Z détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, il cède son premier appartement, puis le 31 mai N son second appartement, ce qui met un terme à son activité de location meublée. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 3 600 x 365 / 60 + 7 500 x 365 / 151 = 40 029 €.

 

[svprets]

de la plus value des lmp dans certaines conditions

hihihihihihihihi

oui...les impôts ont pensé à tout:
on compte (pour le critère lmp ou pas) des recettes fictives sur toute la période de l'année non louée!!!!
exemple tu loues le mois de janvier à 2000 euros et tu te radies; les impots compteront 24 000 euros de recettes (uniquement pour le critère lmp/lmnp)

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Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.


Exemple : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 21 600 €.


Monsieur Z détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, il cède son premier appartement, puis le 31 mai N son second appartement, ce qui met un terme à son activité de location meublée. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 3 600 x 365 / 60 + 7 500 x 365 / 151 = 40 029 €.

L'exo P.V. !!! Evidemment !!!! Si je sors du statut, je bascule sur la P.V. des particuliers...Logique...Je regarde tout ça, à tête reposée....Merci, une fois de plus, pour ces réponses...

 

[moietmoi]

Je regarde tout ça, à tête reposée...

mon problème aujourd'hui, face à toutes ces lois changeantes, on peut être saisi d'immobilisme; il faut compter aussi sur le fait que l'urssaf considère , contrairement aux impots que, lmp un jour, lmp toujours, alors que les impôts regardent année par annnée;

 

[svprets]

mon problème aujourd'hui, face à toutes ces lois changeantes, on peut être saisi d'immobilisme; il faut compter aussi sur le fait que l'urssaf considère , contrairement aux impots que, lmp un jour, lmp toujours, alors que les impôts regardent année par annnée;

Merci pour ces derniers conseils...Dans les faits, j'essaie d'anticiper sur des "bases" qui seront peut-être désuètes dans 10 ans...Quoi qu'il en soit, ai moins à perdre en continuant sur ce chemin...en "forçant"sur les charges déductibles à court terme, - frais de négo et d'acte -, et en passant les travaux et amortissements immo sur une longue durée...

 

[attente92]

Lorsque le bien n'est pas immédiatement après son acquisition mis en location meublée, on ne compte plus du tout les droits ou frais notaire, agence, succession ou autre.
Tout cela est oublié.
On amorti uniquement la valeur vénale du bien au jour de l'inscription à l'actif .
Et on amorti suivant les règles classiques.


Effectivement,

Les critères sont ceux des impôts et URSSAF..( 23 ke de recettes et les recettes supérieures aux revenus salariés et assimilés.
Il y a des choix à faire.. tu ne loues plus un bien parmi l'ensemble,il est donc sorti de l'actif, et tu es soumis à ce moment au paiement des impôts( exo) et cotisation.la sortie du bilan étant lorsque tu es pro, l'élément déclencheur.( Pas en lmnp) Et aussi tu ne seras plus lmp pour les autres, tu ne bénéficie plus de l'exonération pour les autres...

Bonjour Moi et Moi.,
Merci pour vos réponses avisées qui illustrent bien votre expertise immobilière.
A plus tard. Je regarderai attentivement vos réponses en fin de journée. Bien Cordialement

 

[Rewolution]

Très bon thread !
Pour le retour du LMNP à la Résidence principale, la taxation de la plusvalue reste un sujet ouvert, je n'ai pas trouvé de jurisprudence sur ce point.
Il me semblait que revenir dans sa RP pendant 2 ans après l'avoir loué meublée en LMNP pouvait être suffisant.
La cause du départ est aussi regardée, comme un contrat d'expat, une hospitalisation, rendant le logement vacant plusieurs mois.

 

[moietmoi]

Pour le retour du LMNP à la Résidence principale, la taxation de la plusvalue reste un sujet ouvert, je n'ai pas trouvé de jurisprudence sur ce point.

Bonjour, il y a 2 aspects:
ici on parlait de la sortie de LMP;
en lmnp cela est plus simple.. le bien non loué est retiré de l'actif et revient dans le patrimoine privé, sans qu'il n'y ait taxation de la plus value latente(réelle ou comptable) puis lorsque le bien est vendu, il suite la règle de la plus value des particuliers ( si il est resté résidence secondaire ou si il est devenu principal)

en LMP, c'est plus compliqué, lorsque l'on sort le bien de l'actif, les plus values (reelle, latente, comptable court terme, long teme,) sont soumises aux règles en vigueur de taxation que cela soit pour les impots ou pour l'urssaf;
et c'est ce point là qui était discuté;
Concernant un bien lmp qui fait des allers retour entre patrimoine privé et du lmp, les impots ont désignés cela par les biens migrants et le bofip donne des exemple très précis et illustrés paragraphe C de
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[lmnp-fran-gab-nat-jud]

L'avantage CGA disparaît. Voici la source fiable
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Le seul avantage qui reste est la déduction des 2/3 des frais de comptabilité, en LMNP seulement.
Si cela peut aider, je tente une réponse mais recommande vivement une solution comptable.

bonjour
quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA si on s'appuie sur un comptable ou un site spécialisé ?

 

[attente92]

Bonjour, il y a 2 aspects:
ici on parlait de la sortie de LMP;
en lmnp cela est plus simple.. le bien non loué est retiré de l'actif et revient dans le patrimoine privé, sans qu'il n'y ait taxation de la plus value latente(réelle ou comptable) puis lorsque le bien est vendu, il suite la règle de la plus value des particuliers ( si il est resté résidence secondaire ou si il est devenu principal)

en LMP, c'est plus compliqué, lorsque l'on sort le bien de l'actif, les plus values (reelle, latente, comptable court terme, long teme,) sont soumises aux règles en vigueur de taxation que cela soit pour les impots ou pour l'urssaf;
et c'est ce point là qui était discuté;
Concernant un bien lmp qui fait des allers retour entre patrimoine privé et du lmp, les impots ont désignés cela par les biens migrants et le bofip donne des exemple très précis et illustrés paragraphe C de
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Bonjour Moi et Moi,
Si on veut passer de la location nue , (RF, patrimoine privé) au LMNP (Réel) : on n'a aucun risque de redressement, le statut de LMNP relevant de la gestion du patrimoine privé ? Ensuite une fois qu'on loue en meublé , je ne vois aucun intérêt à repasser en location nue vu le régime des amortissements et sauf déficit foncier pour absorber loyers des SCPI. Idem passage du LMNP au privé?
Cf ce cas bien particulier: si le bien repasse en privé pour héberger gratuitement un membre de sa famille , sans revenus : aucun risque? Les loyers ne seront pas imposables et charges non déduites le temps de l'achèvement des études des jeunes adultes concernés et de leur entrée sur le marché du travail.

LMP c'est normal car on est considéré comme un professionnel non soumis à l'IFI pour les biens loués : cf qualification de biens migrants.

 

[moietmoi]

Si on veut passer de la location nue , (RF, patrimoine privé) au LMNP (Réel) : on n'a aucun risque de redressement, le statut de LMNP relevant de la gestion du patrimoine privé ?

la question du passage de la location nue à la location meublé pour un même bien, pose le problème du moment où l'on change;
il faut attendre que le locataire soit parti; puis tu loues normalement en meublé;
tout autre montage, avec par exemple le rachat des meubles du locataire risque d'être requalifié;

Ensuite une fois qu'on loue en meublé , je ne vois aucun intérêt à repasser en location nue

par exemple, il n'y a pas de marché locatif pour les biens meublés de ce type à cet endroit;

Cf ce cas bien particulier: si le bien repasse en privé pour héberger gratuitement un membre de sa famille , sans revenus : aucun risque? Les loyers ne seront pas imposables et charges non déduites le temps de l'achèvement des études des jeunes adultes concernés et de leur entrée sur le marché du travail.

je n'ai jamais regardé de près la mise à disposition gratuite dans ce type de cas.. donc je passe mon tour..

LMP c'est normal car on est considéré comme un professionnel non soumis à l'IFI pour les biens loués

Pour ne pas rentrer dans l'assiette de l'IFI, il faut non seulement être LMP, mais aussi que les BENEFICES (et non pas les recettes) du lmp soit supérieurs aux revenus; or souvent les bénéfices sont faibles( amortissements)

 

[lmnp-fran-gab-nat-jud]

bonjour
je souhaiterais votre avis sur le calcul du foncier dans la décomposition de l'amortissement.
pour rappel j'achète un studio au deuxième étage (il y a 5 étages)

dans le compromis de vente il est indiqué:

"DESIGNATION PARTICULIERE DU BIEN VENDU
Situé au deuxième étage, une studiome, porte de droite dans le dégagement central comprenant 2 pièces meublés, une cuisine commune, deux salles de douche avec wc,
Et les cent treize dix millièmes (113/10 000 éme) de la propriété du sol."

donc je comprend que j'achète 113/10 000 de la surface au sol du bâtiment.


j'ai du mal a trouver les informations sur la surface de l'immeuble autrement que mesurer sur Maps.
de mon point de vue, cette solution est approximative.

l'acte de propriété dit que l'immeuble est construit sur un terrain de 9000 m2, mais sur cette surface il y a plusieurs immeubles et un parking souterrain qui ne me concerne pas.


comment procedez vous ?

 

[Rewolution]

En fait, tu cherches à isoler le coût du terrain pour l'ôter du calcul de l'amortissement, c'est bien ça ?
Il y a 3 approches possibles pour calculer la quote-part terrain à exclure de la valeur
- Trouver un terrain de même surface que l'immeuble mais sans construction, à une adresse comparable, et voir combien il se vend
- Se dire que c'est 10% en province et 30% à Paris
- Déléguer la responsabilité à un outil comptable qui fera tout le boulot.
Note enfin que la télétransmission est obligatoire en LMNP...

 

[lmnp-fran-gab-nat-jud]

oui je souhaite déterminer la valeur du terrain pour estimer le pourcentage dans l'amortissement.
mon logement se situe à Chambery (73) et le professionnel que j'ai contacté a estimer que le pourcentage était d'environ 25%. je trouve que c'est beaucoup par rapport à la fourchette 10% en province.
donc je cherche à avoir un calcul irréprochable pour démontrer mon choix sur des faits et non des fourchettes pifométriques difficilement défendable devant l'administration.

ma question c'est :
vu que je ne trouve dans aucun document, en ma possession, la surface de l'immeuble, puis je faire une mesure sur gogole maps?
est ce crédible?

 

[Rewolution]

Non, pas crédible et attaquable.
Quel est le prix du m² de ton appartement ? Je te proposerai un pourcentage de quote-part terrain