bien comprendre la fiscalité en LMNP

[lmnp-fran-gab-nat-jud]

j'ai trouvé des informations:
sur un plan coté de l'immeuble , j'ai calculé 702 m2 par sécurité j'arrondi à 800m2.
j'achète un studio de 34m2 au deuxième étage dans une résidence de 7 niveaux.
prix d'achat 80 000€
le tantième est 113/10 000.
le prix au m2 du secteur semble être de 500€/m2 (donner par mon professionnel de la compta)

donc je calcul le cout du terrain à 4520€ soit moins de 5% dans la répartition de l'amortissement.

ok on est loin de la fourchette 10% en province.

sous réserve que j'ai des preuves (documents qui font foi) de:
- prix du m2 par des exemples d'annonces de vente de terrain proche
- plan du bâtiment pour prouver la surface

est ce que mon raisonnement est solide?
cela suffit il pour pour démontrer ce choix devant l'administration ?

merci pour vos commentaires

 

[Rewolution]

Pour un achat à 2160€ le m², tu prends 10% de quote part terrain. C'est le minimum et il correspond à ton bien qui a un prix au m² assez bas.
Personne ne prend 5% ou moins de 10% et tu as un risque de te faire redresser sur ça. A 10%, tu suis la doctrine de tous les comptables.

10%

 

[lmnp-fran-gab-nat-jud]

je comprends que pour ne pas attirer la suspicion, 10% est la pratique standard, mais je comprends aussi que ce 10% est pifométrique.
est ce qu'un calcul factuel qui démontre autre chose est recevable?

 

[moietmoi]

mais je comprends aussi que ce 10% est pifométrique.

je n'oserais jamais 10% ; trop de chance de se faire avoir, je ne vois pas,à part a Saint étienne d'endroit en ville où le terrain vaut 10%; quant aux ecrits, le bofip(bulletin des impots) en regorge, des 10 aines de pages; on en conclue que tout est la main de l'administration; il est même spécifié que les propres chiffres des impôts ne sont pas opposable à l'administration;
ici une page du bofip: mais il y en a d'autres avec des écrits un peu différents:

Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif de son bilan la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain d'assiette.

En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente. Le bulletin de la compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l'ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l'ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.

Par ailleurs, le Conseil d’État a précisé les méthodes que l'administration pouvait retenir afin de déterminer la valeur du terrain pour la distinguer de celle des constructions qui y sont édifiées.

En priorité, il convient de se fonder sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan sur des terrains nus situés dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires.

À défaut, la valeur de la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien.

Si ces deux méthodes ne sont pas applicables, l'administration peut, à partir d'un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, s'appuyer sur les données comptables issues du bilan d'autres contribuables (CE, décision du 15 février 2016, n° 367467, ECLI:FR:XX:2016:367467.20160215 [lien réservé abonné]).

 

[Jolan]

Bonjour,

Les amortissements en LMNP sont un excellents moyen de réduire son imposition.
Les amortissements c'est le fait de réduire chaque année sa base imposable d'un % de la valeur du bien.
Par exemple si votre bien a une valeur de 100 000€, vous allez pouvoir déduire 80 000€ sur 25 ans soit 3200€ par an sur votre base imposable.
Là, je vous ai donné cette amortissement de manière globale est "seulement" pour comprendre le principe.