Besoin des lumières des pros des SCPI

[Néoinvestisseur]

Bonjour,
voilà quelques temps que je me renseigne sur l'acquisition de SCPI via une AV.
J'ai fait des recherches mais un point demeure obscur et j'aimerais vos éclaircissements à partir d'un exemple simple.

Prenons l'exemple de cette SCPI. La part est à 210€. Si j'ai bien compris, les frais de 6,50% sont compris dans le prix de la part. Pour 210€ dépensés, je paie donc 196€35 pour la part et 13€65 de frais.
Ce que je ne comprends pas vraiment, c'est le montant qui me reviendrait en cas de revente de cette part. Pouvez-vous m'aider en vous appuyant sur mon exemple?

 

[Buffeto]

, c'est le montant qui me reviendrait en cas de revente de cette part.

210 X 0.91

 

[Néoinvestisseur]

N'étant pas sûr de l'intitulé de la colonne, je ne pensais pas que c'était aussi simple que ça.
Si je comprends bien, l'acheteur paie des frais d'entrée, mais également de sortie (qui ne sont pas négligeable).

 

[Buffeto]

, mais également de sortie (qui ne sont pas négligeable).

non
c'est juste que la valeur d'achat comporte des frais d'entrée . du coup qd tu revends tu revends au prix d'achat moins les frais d'entrée .

 

[Néoinvestisseur]

Oui tu as raison.
Mais si la revente se faisait au prix d'achat moins frais d'entrée, le taux devrait être, dans cet exemple, de 93,50% (100-6,50) au lieu de 91%. Où sont passés les 2,5% manquants?

 

[Serge B]

Si je comprends bien, l'acheteur paie des frais d'entrée, mais également de sortie (qui ne sont pas négligeable).

Non pas dans ce cas.

Certaines SCPI encore rares prennent des frais de sortie mais ce n'est pas le cas pour celle-ci.
Ce sera donc bien 0,91*210

Par contre chaque année la compagnie d'assurance-vie va prendre son petit velours (entre 0,7 et 0,9%, le plus souvent exprimé en nombre de parts pour que ce soit bien invisible) et encore une autre dîme en amputant les revenus locatifs versés par la S.C.P.I (par exemple, chez Suravenir, de 15%)

 

[Néoinvestisseur]

Non pas dans ce cas.

Certaines SCPI encore rares prennent des frais de sortie mais ce n'est pas le cas pour celle-ci.
Ce sera donc bien 0,91*210

Par contre chaque année la compagnie d'assurance-vie va prendre son petit velours (entre 0,7 et 0,9%, le plus souvent exprimé en nombre de parts pour que ce soit bien invisible) et encore une autre dîme en amputant les revenus locatifs versés par la S.C.P.I (par exemple, chez Suravenir, de 15%)

Merci à toi.
En effet je n'avais pas mentionné les frais de gestion liés au contrat ainsi que la potentielle ponction d'un pourcentage des loyers perçus.
Par contre, ce que je ne comprends toujours pas, c'est l'écart de 2,5% évoqué dans le post juste au-dessus .

 

[Sluwp]

Car votre raisonnement est faux, relisez bien l'avenant (qui pourrait être plus clair je vous l'accorde). Si vous investissez 210 vous payez effectivement 13,65 de frais. Ensuite il vous reste 196,35, sachant qu'une part est payée 191,1. Vous obtenez donc un peu plus d'une part.

 

[Néoinvestisseur]

J'avais pris 210€ comme somme de départ car c'est le prix d'une part de cette SCPI. Mais ce n'est pas clair.
Si j'investis 100€. Je retire 6,5€ de frais d'investissement. J'achète donc pour 93,5€ de cette SCPI.
Si je revends dans la foulée, je revends à combien : 91€ ou 93,5€?

 

[Merlynx]

les 91%, c est une reduc sur le prix de la part qd on souscrit en AV.

donc, en investissant 100, on achète bien 93,5 euros de scpi mais on a un prix promo sur la part (la part est de 210 x 0,91)
pour la même somme investie (93.5) on a donc plus de part que si on souscrivait en direct (et donc plus de part = un peu plus de loyer)

Si on revend dans la foulée, on revend bien 93,5, on n’a perdu que les frais de souscription

je ne sais pas si je suis clair

 

[Néoinvestisseur]

Bingo, sur le contrat lié à mon exemple il est noté qu'il y a une décote de 2,5% supplémentaire!
Le pire c'est que je l'avais vu mais que je n'ai pas fait le lien.
Merci Merlynx et à ceux qui ont pris le temps de me répondre.
Bonne soirée.

 

[Néoinvestisseur]

Bonjour, je déroule mon sujet pour maintenant avoir, je l'espère, quelques retours sur mes choix en AV, notamment niveau SCPI.
Je compte ouvrir une AV chez Placement Direct (contrat Darjeeling) :
40% FE (boosté à 2,6%) et 60% UC réparties de cette manière :
-20% Comgest Monde OPCVM
-20% Primovie SCPI
-20% PFO2 SCPI

 

[Néoinvestisseur]

Petit up, pas d'avis?