Besoin de vos conseils...

[Pierrel]

Bonjour à tous,

Je lis régulièrement et avec intérêt le forum CBanque, et me décide cette fois à faire appel à vos avis, remarques et suggestions pour optimiser la gestion de mes finances.

Ma situation : 26 ans, pacsé, sans enfants, en CDI depuis 3 ans, salaire moyen de 4000€ nets / mois (avec une part variable très importante : rémunération moyenne de 2850€ nets / mois en 2012 contre 4820€ nets / mois en 2013 !). Mes charges s’élèvent en moyenne à 2000€ / mois, me laissant une capacité d’épargne d’environ autant, variant selon les mois.

Ma compagne a des revenus d’environ 2100€ nets / mois, nous n’avons pas de compte joint, et gérons chacun nos comptes séparément. Elle dispose de 10 000€ sur un livret A, sur lequel elle épargne environ 500€ / mois.

Notre TMI est de 30%.
Nous sommes locataires à la campagne.

Mon épargne actuelle s’élève à environ 110 000 €, répartie comme suit :

- 1 500 € sur mes comptes courants (Crédit Mutuel + ING)
- 30 000 € sur un PEL (Crédit Mutuel)
- 15 362 € sur un CEL (Crédit Mutuel)
- 8 000 € sur un LDD (Crédit Mutuel)
- 5 000 € sur un PEE (HSBC, + 125€ / mois dont 25€ d’abondement par ma boîte)
- 50 000 € sur un Super Livret (en ce moment PSA, mais j’ai déjà fait Carrefour, RCI, BforB, Cetelem, ING)

Et, ouverts pour prendre dates :

- 1 000 € sur une assurance vie Linxea Vie (ouverte le mois dernier, 80% sur Eurossima, 20% en UC)
- 1 000 € sur une assurance vie Linxea Zen (ouverte le mois dernier, 100% sur le fond euro Apicil)
- 150 € sur une assurance vie Crédit Mutuel Essentiel (ouverte sur les recommandations de ma conseillère en juin 2010, frais sur versement : 3,15%, frais de gestion : 0,75%, rendement 2013 : 2,63% !)
- 15 € sur un PEA (Crédit Mutuel, ouvert en juin 2010)
- 0 € sur un Compte Titre (Crédit Mutuel, ouvert en juin 2010)


Mes questions :

- Que pensez-vous de la répartition de mon épargne, et quels peuvent être vos conseils pour l’optimiser ?

- Le saut de supers livrets commence à être difficile ; que faire des 50 000 € actuellement chez PSA, lorsque le taux promo sera terminé (mi juillet) ?

- Jusqu’à présent, j’ai opté pour une épargne à court et moyen terme en prévision d’un achat immobilier. Mais j’ai découvert récemment les feuilles de calculs comparant l’intérêt financier d’être locataire / propriétaire, les résultats m’ont surpris, et j’en ai déduis que nous avions tout intérêt à n’acheter notre RP que lorsque nous serions surs d’y rester au moins 10 ans. Cette stratégie vous semble-t-elle correcte malgré un apport déjà conséquent ?

Grand merci par avance pour vos avis, toujours très pertinents !

Pierre

 

[Anonyme]

Bonjour et bienvenue,

Bravo pour cette capacité d'épargne, c'est énorme à votre age.

Je confirme ce que vous dites sur l'intérêt d'être locataire, à la nuance près que ce chiffre de 10 ans dépend de votre ville, et qu'il est tjs possible de louer par la suite.

Vous avez une épargne essentiellement monétaire.
Il faut donc augmenter la part obligataire et la part actions.
Sur les 2000, je verserais déjà :
-500 sur le fonds euro Eurossima
-500 sur le fonds euro Apicil
-0 sur l'AV CM (trop de frais, et perf médiocre)
Voilà pour la part obligataire

Transférez votre PEA vers une banque/courtier en ligne (Bourse direct, ou Boursorama ou Fortuneo), chez le CM ça vous coutera bcp trop cher en frais.
Ouvrez un compte titre chez Binck vous aurez accès aux marchés US et canadien pour des tarifs très compétitifs.

Ensuite, deux options :
Soit vous avez le temps/l'envie/la connaissance (ou envie d'apprendre) nécessaire à la gestion des actions en direct
Soit non

Si oui, mettez 1000 par mois sur votre PEA dans un premier temps, construisez votre stratégie, apprenez, puis quelques mois après, répartissez 500/500 sur PEA/CTO.

Si non, alors privilégiez les UC au sein d'une assurance vie.

Cf le message #22 de cette discussion :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/aide-au-choix-dune-assurance-vie.22992/page-3

 

[Aristide]

Bonjour,

- Jusqu’à présent, j’ai opté pour une épargne à court et moyen terme en prévision d’un achat immobilier. Mais j’ai découvert récemment les feuilles de calculs comparant l’intérêt financier d’être locataire / propriétaire, les résultats m’ont surpris, et j’en ai déduis que nous avions tout intérêt à n’acheter notre RP que lorsque nous serions surs d’y rester au moins 10 ans. Cette stratégie vous semble-t-elle correcte malgré un apport déjà conséquent ?

Je confirme ce que vous dites sur l'intérêt d'être locataire, à la nuance près que ce chiffre de 10 ans dépend de votre ville, et qu'il est tjs possible de louer par la suite.

La durée pivot à partir de laquelle le statut de propriétaire devient plus intéressant que celui de locataire ne se situe pas forcément à 10 ans et - outre la situation du logement - elle dépend de beaucoup d'autres paramètres :

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Buffeto]

- Jusqu’à présent, j’ai opté pour une épargne à court et moyen terme en prévision d’un achat immobilier. Mais j’ai découvert récemment les feuilles de calculs comparant l’intérêt financier d’être locataire / propriétaire, les résultats m’ont surpris, et j’en ai déduis que nous avions tout intérêt à n’acheter notre RP que lorsque nous serions surs d’y rester au moins 10 ans. Cette stratégie vous semble-t-elle correcte malgré un apport déjà conséquent ?

j'ajoute pour compléter la réponse d'Aristide qu'en matière de résidence principale , l'aspect financier n'est pas le seul à devoir etre pris en compte ....

il y a avant tout , concernant ton lieu de vie , l'aspect psychologique ou " coup de coeur " .....

si tu vois une maison super bien située et qui te plait bien et qui est à vendre , tu ne te poses pas forcément la question de savoir si tu vas y passer 8 ans ou 15 ans ...
d'autre part il faut savoir etre opportuniste ......en ce moment ( d'après ce que je vois dans ma région ) les vendeurs sont beaucoup plus nombreux que les acheteurs ....ceux ci ont donc une belle marge de manoeuvre pour faire de bonnes affaires....

donc il ne faut pas etre dogmatique mais plutot adaptatif...

 

[lopali]

Bonjour,

Que pensez-vous de la répartition de mon épargne, et quels peuvent être vos conseils pour l’optimiser ?

Etant donné votre TMI, il faudrait nous dire sur quelle période vous êtes prêt à immobiliser votre capital et si vous êtes prêt à aller sur des supports à risque.

 

[ZRR_pigeon]

avec un bon apport comme cela, le pret sera faible le taux bon donc la durée charniere locataire/proprietaire sera plutot autour de 5-6 ans. mais peu importe, essayez de vosu poser la question de savoir professionnellement ou vous voulez aller vous et votre compagne, de la vous en deriverez ou vous serez. De meme avec la taille voulue a terme de votre famille. si c'est au meme endroit qu'aujourd'hui, vous avez deux choix:

mettre encore pas mal de coté (1 an ou 2 ans) et achetez diectement un "grand" logement.
acheter maintenant une surface intermediaire et monter d'un cran dans 5 ans.

je prefere la premiere option, mais c'est souvent difficile surtout en ville ou en debut de carriere.
vous etes en campagne alors peut etre que l'option 1 est jouable pour vous.

si vous sentez qu'il y a un once de chance de bouger professionnellement, alors restez locataire.

 

[Anonyme]

Bonjour à tous,

Mon épargne actuelle s’élève à environ 110 000 €, répartie comme suit :

- 1 500 € sur mes comptes courants (Crédit Mutuel + ING)
- 15 362 € sur un CEL (Crédit Mutuel)
- 8 000 € sur un LDD (Crédit Mutuel)
- 50 000 € sur un Super Livret (en ce moment PSA, mais j’ai déjà fait Carrefour, RCI, BforB, Cetelem, ING)

- 30 000 € sur un PEL (Crédit Mutuel)
- 1 000 € sur une assurance vie Linxea Vie (ouverte le mois dernier, 80% sur Eurossima, 20% en UC)
- 1 000 € sur une assurance vie Linxea Zen (ouverte le mois dernier, 100% sur le fond euro Apicil)
- 5 000 € sur un PEE (HSBC, + 125€ / mois dont 25€ d’abondement par ma boîte)

La quasi totalité de votre épargne est investie sur des supports monétaires ou assimilés, en tout cas sans risque, 2/3 sur du disponible, 1/3 sur du non disponible (j'entends par "non disponible" que les montants concernés ne peuvent être utilisés à court terme sans pénalité).

- Jusqu’à présent, j’ai opté pour une épargne à court et moyen terme en prévision d’un achat immobilier. Mais j’ai découvert récemment les feuilles de calculs comparant l’intérêt financier d’être locataire / propriétaire, les résultats m’ont surpris, et j’en ai déduis que nous avions tout intérêt à n’acheter notre RP que lorsque nous serions surs d’y rester au moins 10 ans. Cette stratégie vous semble-t-elle correcte malgré un apport déjà conséquent ?

Le fait de financer votre achat immobilier par apport personnel ou par emprunt ne change pas grand chose à la durée à partir de laquelle le choix d'être propriétaire est gagnant par rapport à celui de rester locataire. La durée que vous indiquez n'est pas surprenante. Les loyers ont moins augmenté que les prix de l'immobilier, il faut donc plus de temps, quand vous devenez propriétaire de votre RP, pour que l'économie de loyer compense les coûts d'acquisition.

Concernant votre épargne, il était légitime de rester investi sur des supports sans risque et relativement disponible en vue de ce projet immobilier. Maintenant que celui-ci est a priori repoussé à plus tard (?) il serait judicieux de réorienter une partie de votre épargne sur des supports plus dynamiques.

 

[ZRR_pigeon]

Le fait de financer votre achat immobilier par apport personnel ou par emprunt ne change pas grand chose à la durée à partir de laquelle le choix d'être propriétaire est gagnant par rapport à celui de rester locataire.

justement non.

d'un coté (locataire), on jette par les fenetres les loyers.
de l'autre (proprietaire), on jette par les fenetres les frais de notaires puis les interets du prets + assurances de prets + taxe fonciere.

on voit bien que si le pret est plus court, ou un taux plus petit, ou pour un montant plus faible, les interets seront plus faibles et iront ensuite decroissant de toutes facons.

ce qui fait que les deux courbes vont se croiser plus tot, et donc la date ou l'on devient gagnant d'acheter est plus court terme.

 

[Anonyme]

justement non.

Si si, je vous assure !

Si vous empruntez à x% vous payez x% au titre des intérêts d'emprunt sur le CRD.
Si vous financez par de l'épargne qui vous rapportait y% vous avez un manque à gagner à hauteur de y% du montant de l'épargne non encore reconstituée.

Dans la mesure où x et y sont proches, les courbes se croiseront à peu près au même moment.
Ce n'est pas la façon dont on finance l'acquisition qui déplace le point de croisement, c'est le coût de la ressource utilisée. Plus elle est chère, plus les courbes se croisent tard.

 

[Aristide]

La durée pivot à partir de laquelle le statut de propriétaire devient plus intéressant que celui de locataire ne se situe pas forcément à 10 ans et - outre la situation du logement - elle dépend de beaucoup d'autres paramètres :

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

[lien réservé abonné]

Avec l'applicatif joint, en conservant tous les autres paramètres par défaut :

+ Taux de rémunération de l'épargne = 1,25%
+ Taux du crédit = 3,50%

=> Durée pivot = 12 ans

+ Taux de rémunération de l'épargne = 2,50%
+ Taux du crédit = 3,50%

=> Durée pivot = 15 ans

Dans la mesure où x et y sont proches, les courbes se croiseront à peu près au même moment.

????


Cdt

 

[Anonyme]

????


Cdt

Il faut lire les messages précédents pour comprendre.

 

[Aristide]

Il faut lire les messages précédents pour comprendre.

J'avais compris mais la formulation de courbes "qui se croisent à peu près au même moment" m'a cependant fait sorire.

Avec l'applicatif joint, en conservant tous les autres paramètres par défaut :

+ Taux de rémunération de l'épargne = 1,25%
+ Taux du crédit = 3,50%

=> Durée pivot = 12 ans

+ Taux de rémunération de l'épargne = 2,50%
+ Taux du crédit = 3,50%

=> Durée pivot = 15 ans

Autre façon de voir l'incidence:

Tous les paramètres sont conservés par défaut - dont le taux de l'épargne à 1,25% et le taux du prêt à 3,50% - mais l'on augmente l'apport personnel de 20.000€ à 40.000€

=> 20.000€ = Durée pivot 12 ans

=> 40.000€ = Durée pivot 11 ans

Cdt

 

[Pierrel]

Waouh... Je ne m'attendais pas à tant de réactions, merci à tous, c'est sympa de votre part !...

@RamonLacheminée

Je prends bonne note de vos conseils quant à l'intérêt d'une épargne en actions. Je ne connais pas la bourse, mais le sujet m'attire et je viens de me commander un bouquin pour appréhender les bases. Je vais prendre le temps de potasser avant de me lancer.

@Aristide, @buffetophile, @lopali, @ZRR_pigeon, @kzg

Vos commentaires m'encouragent à penser que ma résidence principale est au cœur du "problème", et que cette question doit nécessairement être tranchée pour pouvoir établir une stratégie financière judicieuse :

Soit nous optons pour un achat immobilier à court terme et je préfère dans ce cas que l'ensemble de mon épargne reste disponible, soit nous faisons le choix de rester en location pour encore 3 ans ou plus, et je peux dans ce cas me permettre d'immobiliser mon capital sur des durées plus longues et des placements plus risqués.

Nous sommes actuellement locataires dans un village de Lorraine, à 30 minutes d'une grande ville. Pour 200 000€, nous pouvons avoir un palace... Mais j’ai le sentiment - peut-être à tort - que l’immobilier est largement surévalué en France, y compris en campagne, et qu’une baisse des prix au cours de la prochaine décennie est plus probable qu’une hausse. C’est avec cette hypothèse de calcul que l’achat, comparé à la location, ne m’apparait finalement pas aussi rentable que je le pensais il y a quelques mois encore.

Pour autant, ma situation professionnelle est stabilisée, celle de ma compagne est en passe de l’être également, et nous pourrions donc envisager un achat courant 2015. Avec 100 000€ d’apport (voire un peu plus), nous pourrions emprunter sur une très courte période (5 ans ?). Notre taux d’endettement serait ainsi de retour à 0% rapidement, nous permettant, si un déménagement est nécessaire dans le futur, de racheter une nouvelle maison et de mettre la précédente en location. Cela nous éviterait de devoir revendre en catastrophe, et donc peut-être à perte. Mon raisonnement est-il correct ?

Si nous prévoyons un achat immobilier l’année prochaine, dois-je maintenir mon épargne sur des supports disponibles et sécurisés, ou puis-je tout de même suivre le conseil de RamonLacheminée préconisant d’alimenter désormais mes assurances vies et éventuellement un PEA ?

Merci par avance,

 

[Anonyme]

Bien sûr, si vous envisagez un achat immobilier, à court/moyen terme, il faut lever le pied sur l'alimentation des AV et PEA/CTO.

Néanmoins, en prenant vos salaires nets mensuels (4000+2100), vous avez quasiment, à la louche (Aristide sois clément) 400 000 € de capacité d'emprunt
+ vos liquidités, ça laisse encore de la marge.

Reste à voir si avoir des mensualités de crédits de 2200€ par mois ne vous dérange pas, et si vous avez besoin de presque 500 K€ pour l'achat.

Comme vous dites, la réponse à cette question de achat ou pas achat est au coeur de votre stratégie

 

[Anonyme]

Nous sommes actuellement locataires dans un village de Lorraine, à 30 minutes d'une grande ville. Pour 200 000€, nous pouvons avoir un palace... Mais j’ai le sentiment - peut-être à tort - que l’immobilier est largement surévalué en France, y compris en campagne, et qu’une baisse des prix au cours de la prochaine décennie est plus probable qu’une hausse.
[...] Avec 100 000€ d’apport (voire un peu plus), nous pourrions emprunter sur une très courte période (5 ans ?). Notre taux d’endettement serait ainsi de retour à 0% rapidement, nous permettant, si un déménagement est nécessaire dans le futur

Toute la question est là : êtes-vous en situation d'acheter en vous disant que peut être vous conserverez ce bien en question toute votre vie ? Si c'est le cas, vous pouvez céder à l'achat coup de coeur et ne pas trop réfléchir en terme d'évolution des prix, revente, etc. puisque sans doute vous ne revendrez pas cet appartement ou cette maison.

 

[Buffeto]

. Mais j’ai le sentiment - peut-être à tort - que l’immobilier est largement surévalué en France, y compris en campagne, et qu’une baisse des prix au cours de la prochaine décennie est plus probable qu’une hausse. ,

oui ca fait déjà plusieurs années que j'entends ce discours et pourtant , il ne se passe pas grand chose au niveau baisse des prix ....

ceci dit , il n' y a pas un marché immobilier mais DES marchés immobiliers .....
il est sans doute possible dans ta campagne profonde de dénicher une bonne affaire à faire .....

 

[ZRR_pigeon]

Nous sommes actuellement locataires dans un village de Lorraine, à 30 minutes d'une grande ville. Pour 200 000€, nous pouvons avoir un palace... Mais j’ai le sentiment - peut-être à tort - que l’immobilier est largement surévalué en France, y compris en campagne, et qu’une baisse des prix au cours de la prochaine décennie est plus probable qu’une hausse. C’est avec cette hypothèse de calcul que l’achat, comparé à la location, ne m’apparait finalement pas aussi rentable que je le pensais il y a quelques mois encore.

la tendance est plutot a la longue stagnation qu'une baisse brutale. une baisse brutale serait probable si la croissance revenait et donc les taux d'interets grimpaient rapidement rendant inaccessible de nombreux bien. mais on en est loin...croissance zero va etre notre cadre jusqu'a la fin de la decennie.

nous permettant, si un déménagement est nécessaire dans le futur, de racheter une nouvelle maison et de mettre la précédente en location. Cela nous éviterait de devoir revendre en catastrophe, et donc peut-être à perte. Mon raisonnement est-il correct ?

la raisonnement "theorique" est bon mais alors ca attention, ce n'est pas parce que ca vous arrangerait de le louer que vous allez pouvoir le louer. vous etes sur un lieu assez loin des zones denses , donc il n'est pas dit qu'il y a ait un marche locatif, et qaund bien meme qu'il soit assez actif pour stabiliser les prix. vous etes donc dans le total flou sur le fait de savoir si case loue et si oui a combien. toutes les estimations en €/m2 ne sont valables la ou la pression de l'offre s'equilibre avec la pression de la demande. je ne pense pas que ce soit le cas dans votre coin. et sans locataire, ca devient vite problematique. j'opterai plutot pour un seul achat "definitif" en terme de taille. et je ne negocierai aprement le prix d'achat.

Si nous prévoyons un achat immobilier l’année prochaine, dois-je maintenir mon épargne sur des supports disponibles et sécurisés, ou puis-je tout de même suivre le conseil de RamonLacheminée préconisant d’alimenter désormais mes assurances vies et éventuellement un PEA ?

non aucun investissement non liquide ou non securisé si achat immobilier dans les 2 ans. ce serait un peu la lotterie. regardez ce graphique, a votre avis cela va continuer de monter ou cela va descendre ?
[lien réservé abonné]

 

[lopali]

Si nous prévoyons un achat immobilier l’année prochaine, dois-je maintenir mon épargne sur des supports disponibles et sécurisés, ou puis-je tout de même suivre le conseil de RamonLacheminée préconisant d’alimenter désormais mes assurances vies et éventuellement un PEA ?

Sur 1 an, le fonds en euros d'une AV sera moins rentable qu'un PEL. Et je déconseille les UC et le PEA sur une si courte durée.

Donc visez la disponibilité et la sécurité.

Je ne sais pas où en est votre PEL, mais pour un achat en 2015, je le remplirais pour avoir le maximum de la prime d'état.

Si cet achat doit se faire dans 3-4 ans, je commencerais à en remplir un second au nom de Madame.

Pour un achat encore plus lointain 5 ans et +, laissez votre PEL en l'état, ouvrez-en un au nom de Madame et utilisez vos AV (il vous manque du Suravenir dans vos fonds en euros ). Si vous vous sentez l'âme d'un joueur, allez vers le PEA (mais avant, changez de courtier).

Bons choix.

 

[Aristide]

Bonjour,

Lorsque l'on a un projet de résidence principale éligible au prêt épargne logement, le compte épargne logement (CEL) est un produit à ne pas négliger.

En l'utilisant à bon escient, la moindre rémunération en phase d'épargne peut être largement compensée en phase prêt (Taux avantageux + prime État + montage gigogne optimisé).

Avantages du CEL
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/35-k-euros-a-placer-mais-ou.21899/post-174356#post-174356

D'autant que cela peut se faire sans effort particulier d'épargne; il suffit d'y affecter son épargne de précaution et sa trésorerie courante en la gérant à la quinzaine pour, au fil du temps, cumuler des droits à prêts.

Cdt

 

[Pierrel]

Néanmoins, en prenant vos salaires nets mensuels (4000+2100), vous avez quasiment, à la louche (Aristide sois clément) 400 000 € de capacité d'emprunt
+ vos liquidités, ça laisse encore de la marge.
Reste à voir si avoir des mensualités de crédits de 2200€ par mois ne vous dérange pas, et si vous avez besoin de presque 500 K€ pour l'achat.

Nous vivons dans une des régions les moins chères de France, sommes plus ruraux qu'urbains, n'envisageons pas d'avoir une famille nombreuse, et n'aurons donc jamais besoin de 500K€ pour notre RP. Notre bonheur se situe davantage entre 190 et 240K€ maxi.

Enfin, comme indiqué dans mon premier post, mes revenus sont très irréguliers, et mon minimum garanti ne se situe "qu'à" 2500€ nets mensuel. Le reste de ma rémunération (40 %) est en variable, et je crains donc qu’il ne soit pas pris en compte par les banques dans le calcul de mon taux d’endettement, lorsque je demanderai un prêt immobilier. Est-ce exact ?

@buffetophile, @ZRR_pigeon
Je ne crois pas à une baisse brutale, mais à une lente décote… Les « experts » prévoient entre -2% et -7% sur l’année 2014, quand même. ZRR_pigeon, vous avez raison pour le risque de ne pas trouver de locataires en cas de déménagement. Si nous achetons, nous opterons effectivement pour une taille « définitive ». Pour autant, un déménagement peut être imposé par d’autres circonstances que l’agrandissement de la famille (changement professionnel, par exemple)... Je préfère donc ne pas ignorer cette hypothèse : si nous achetons en 2015, et sommes amenés à déménager dans 5, 10 ou 15 ans, peut-être regretterons-nous d'être propriétaires...

@lopali
Merci pour vos conseils. Si le projet « Achat en 2015 » se confirme, je remplirai mon PEL (ouvert en novembre 2009). D'ailleurs, voilà peut-être où peuvent atterrir une partie de mes 50K€ actuellement sur un super livret chez PSA, lorsque le taux promo sera terminé (mi Juillet)…

@Aristide
Mon CEL est plein