Besoin d'avis projet immo locatif

[fiscaboy]

Bonjour,

Avec mon amie, nous avons comme projet d'acheter un bien immobilier pour faire du locatif.

Tous les deux fonctionnaires d'Etat titulaire. On gagne 1800€/mois chacun.
On a un loyer de 290€/mois en région parisienne ( on souhaite rester locataire dans cet appart ).
J'ai un crédit perso de 360€/mois pendant encore 3 ans.

Détail du projet :

- Apport : 10 000€
- Prix du bien : 70 000€
- Frais de notaire : environ 6 000€
- t2 de 35m2 à Toulouse
- loyer prévisionnel : environ 400€/mois


Je n'ai jamais fait d'emprunt immobilier et donc j'essaie d'anticiper un peu pour avoir un bon dossier.

Pour info : Nous mettons 1 000 € d'épargne par mois jusque janvier ( pour constituer l'apport ).


J'aurais voulu avoir votre avis sur notre projet.
Savoir si vous pensez qu'on peut négocier avec le banquier le jour où on le verra ( en janvier 2015) en mettant en avant les qualités de notre profil ? Et si vous pensez qu'on peut espérer un bon taux ?

Merci pour votre temps.

Cordialement.

 

[Anonyme]

Savoir si vous pensez qu'on peut négocier avec le banquier le jour où on le verra ( en janvier 2015) en mettant en avant les qualités de notre profil ? Et si vous pensez qu'on peut espérer un bon taux ?

Merci pour votre temps.

Cordialement.

C'est vague comme question. Tout est toujours négociable. Qu'est-ce qu'un bon taux ? etc.

 

[Wolverine]

Bonjour,

Avant de se jetter tête baissée, il faut penser à ce que cela implique :

1) Ta relation avec ton amie (et oui faut couvrir toutes les possibilités)
Déjà quelles sont les liens qui t'unissent à ton "amie"?
Amie dans le sens vous êtes pacsé ? amie qui pourrait devenir ta femme? amie colocataire sans plus?

Vous achetez un appartement à 2, c'est pas un petit engagement comme tu le sais.
Si l'un d'entre vous arrête de payer sa part ou n'arrive plus à payer sa part qu'est ce qui se passe ? Ou se fait virer pour faute grave ?
Vous allez payer des mensualités égales au final chacun d'entre vous paiera 50% de l'appartement ? ou ce sera du 60/40,....
Bien précisé qui paye quoi? Et surtout conserver le décompte et les dates.

Je pense qu'il faut déjà penser à cela et voir ce que vous pouvez faire pour vous protéger mutuellement.
Imaginons que l'un d'entre vous décede.N'ayant rien d'officiel, j'imagine que ce sont les Parents qui héritent de la part de l'appartement, et si ils n'en veulent pas ou si toi tu n'en veut plus ?

2) Vous êtes sur Paris et vous voulez investir sur Toulouse.

Vous êtes Locataire et n'avez jamais été propriétaire, est ce que vous prenez tout en compte ?

a) Qui va gérer le bien ?
Vous qui êtes sur Paris, ou une agence immobilière? si c'est une agence elle prend environ 7 à 12 % du loyer (frais sont négociables)
J'imagine que ce sera plutôt l'agence donc sur les 400€/mois espéré il en reste plus que 360€

Je ne parle même pas des loyers impayés, pour expulser quelqu'un pendant 6 mois dans l'année c'est la trève hivernale donc tu ne peux expulser personne.Et tu dois ou l'agence immobilière va lancer la procédure, en espérant qu'il n'y aura pas de problème car si cela n'a pas été fait dans les règles la procédure doit être reprise à Zéro.
Ca peut prendre jusqu'à 1.5 an avant d'expulser quelqu'un.
Et cela en priant pour qu'il ne démolisse pas l'appartement car sinon des frais supplémentaires sont pour toi.
Tu pourras toujours essayer de récupérer ton argent et les frais engagés par la procédure d'expulsion, mais c'est peu probable avant plusieurs années le temps que la situation du locataire ne le permette.

b) Les charges de copropriétés
A cela faut penser aussi aux charges de copropriété qui sont variables, cela dépendant de l'immeuble et du syndic. mais je pense que dans une bonne copropriété il faut tabler sur 50 à 100 euro/mois pour un 35m² (avec la loi ALUR, les syndics vont faire monter leur prix)
Ton revenus du loyer passe de 360 € à quelque chose entre 260 et 310 euro.
=> Cela en espérant qu'il n'y aura pas pendant que tu seras propriétaire de gros travaux (refaire la toiture par exemple).

Pour info : Un ravalement de facade est obligatoire tous les 10 ans, alors si tu achètes demande quand a été fait le dernier ravallement de facade.En plus Ségolène Royal, envisagerait d'obliger pour chaque ravalement de facade une isolation énergétique de la facade, ce qui pourrait couter encore plus chère.

3) La taxe foncière

Pour un 35m², je pense qu'il faudrait s'attendre à 1000 - 1200 euro/ an à Toulouse, ce qui ferait 100 euro/mois à prévoir.
On passe de 260-310 euro à 160-210 euro.

4) Les impôts
Forcément tu vas déclarer les revenus que vous aurez touché (bien sur tu pourras déduire plein de choses avec le régime réel)

Pour en revenir à l'emprunt lui même :

Bon point :
- deux fonctionnaires d'Etat titulaire
- On gagne 1800€/mois chacun (Est-ce que cela comprend les primes que tu peux avoir tout au long de l'année ?)
- Etant donné que vous vivez à 2 vous divisez tout par 2 ce qui doit probablement faire en sorte qu'ils vous restent chacun entre 500 et 700 euros net/mois (après avoir payer tout : électricité, impôt, taxe foncière,.....)
- Apport : 10 000€
- J'imagine que vous devez tous les 2 avoir moins de 30 ans ?

Mauvais point :
- crédit perso de 360€/mois pendant encore 3 ans.( ce qui revient à prêt de 13 000 euro de dûe)


Voilà plein de questions en suspend, il s'agit d'un projet qui peut potentiellement te mettre dans le rouge sur le long terme si tu ne fais pas attention.

Il faudrait vraiment que tu exposes plus de détails de ton projet , comment tu vois les choses, car on oublie toujours quelques choses.

Regarde moi je compte m'acheter en 2015 un appartement neuf en VEFA (sur plan), j'avais oublié les frais intercalaires.
j'avais posé la question sur le forum et effectivement j'avais oublié 1 chose importante, je me serais retrouvé à payer des choses que j'avais pas mesuré et me serait retrouvé potentiellement dans le rouge.

C'est bien d'avoir une idée générale de ton projet mais voir aussi les différentes perspectives que les membres du forum peuvent te donner pourront te faire soulever d'autres questions dont tu n'avais pas vu.

 

[fiscaboy]

1) Ta relation avec ton amie

On vit ensemble depuis près de 3 ans. On compte se PACSER prochainement.
Ce sera du 50/50 aussi bien pour l'apport que pour les mensualités.
(En effet il faudrait voir si l'un des deux meurt qui hérite.)

a) Qui va gérer le bien ?

Oui en effet je souhaite faire gérer le bien par une agence.
En ce qui concerne les loyers impayés je compte prendre une assurance loyers impayés. (coût supplémentaire)

Pour info : Un ravalement de facade est obligatoire tous les 10 ans, alors si tu achètes demande quand a été fait le dernier ravallement de facade

Merci pour le conseil. On me le répète souvent dans mon entourage

4) Les impôts

Concernant les impôts, oui je pourrais déduire pas mal de choses.

- On gagne 1800€/mois chacun (Est-ce que cela comprend les primes que tu peux avoir tout au long de l'année ?)

Oui cela comprends les primes ( il faut juste rajouter deux primes équivalent au ensemble) à 300e par an

- Etant donné que vous vivez à 2 vous divisez tout par 2 ce qui doit probablement faire en sorte qu'ils vous restent chacun entre 500 et 700 euros net/mois (après avoir payer tout : électricité, impôt, taxe foncière,.....)

Au jour d'aujourd'hui, sans l'achat immobilier à venir, il nous reste chacun 900 euros/mois après avoir déduit les charges fixes ( donc 1800e/mois à deux mais un peu moins si on enlève les dépenses non fixes comme des restos, livraison de pizza...etc donc je dirai 1400e/mois)

- J'imagine que vous devez tous les 2 avoir moins de 30 ans ?

Oui

Voilà plein de questions en suspend, il s'agit d'un projet qui peut potentiellement te mettre dans le rouge sur le long terme si tu ne fais pas attention.

Dans le rouge je ne pense pas car on a un reste à vivre assez conséquent donc cela ne poserait pas de problème de devoir faire face aux échéances au pire des cas. En plus une fois mon crédit perso réglé, j'aurais 360E de plus de disponible sans compter l'évolution de carrière et donc un salaire qui évolue pour tous les deux avec le temps.

Il faudrait vraiment que tu exposes plus de détails de ton projet , comment tu vois les choses

Notre projet c'est de faire de l'immo locatif sur un premier bien (petit de préférence) afin de nous lancer doucement. Si tout va bien on aimerait, pourquoi pas, le faire sur un 2nd bien dans 2-3 ans et dans 10 ans environ s'acheter une résidence principale.

C'est bien d'avoir une idée générale de ton projet mais voir aussi les différentes perspectives que les membres du forum peuvent te donner pourront te faire soulever d'autres questions dont tu n'avais pas vu.

C'est vrai que se lancer dans un projet et se rendre compte que le "business plan" qu'on avait imaginé ne tient pas vraiment la route par des oublies où des choses que l'on ne connaissait pas est frustrant. C'est bien pour cela que je me renseigne auprès de vous tous et je vous remercie de vos conseils.
Je ne suis pas quelqu'un de buté. Si je me rends compte que le projet ne tient pas la route je suis capable de me remettre en question. Je ne souhaite pas foncer tête baissé.

 

[Aristide]

Bonjour,

On vit ensemble depuis près de 3 ans. On compte se PACSER prochainement.
Ce sera du 50/50 aussi bien pour l'apport que pour les mensualités.
(En effet il faudrait voir si l'un des deux meurt qui hérite.)

Pour les successions les gens pacsés sont considérés comme des tiers l'un par rapport à l'autre; il n'y a donc pas d'héritage entre eux.

En cas de décès ce sont les héritiers (enfants - parents...) des pacsés qui recçoiven la succession concernée.

Il est possible à chacun de faire un testament au profit de l'autre pour la quotité disponible mais les droits de succession seraient de 60%.

Il est toujours conseillé de consulter préalablement un notaire.


Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Pour info : Un ravalement de facade est obligatoire tous les 10 ans, alors si tu achètes demande quand a été fait le dernier ravallement de facade.

ah bon ? quel est le texte officiel qui y fait référence ?

 

[maxichats]

ah bon ? quel est le texte officiel qui y fait référence ?

Article L.132-1 du code de la construction. Ensuite il y a des aménagements et des exceptions. Il faut aussi savoir que la mairie peut vous y contraindre

 

[ZRR_pigeon]

Article L.132-1 du code de la construction. Ensuite il y a des aménagements et des exceptions. Il faut aussi savoir que la mairie peut vous y contraindre

je me suis mal exprimé...

je veux dire quel texte précis. Celui-ci ne parle que de Paris et de communes sur une liste. ou est cette liste. Car l'essentiel des Francais se fout un peu de Paris.
Je serais curieux de voir si il figure une trentaine de communes ou quelques milliers...

sinon on ne verrait pas de tels taudis partout...

 

[maxichats]

je me suis mal exprimé...

je veux dire quel texte précis. Celui-ci ne parle que de Paris et de communes sur une liste. ou est cette liste. Car l'essentiel des Francais se fout un peu de Paris.
Je serais curieux de voir si il figure une trentaine de communes ou quelques milliers...

sinon on ne verrait pas de tels taudis partout...

On peut trouver la liste en préfecture. En général ce sont les grandes villes et les villes très touristiques. Après la volonté du maire rentre beaucoup en ligne de compte pour "forcer" la main...

 

[ZRR_pigeon]

On peut trouver la liste en préfecture.

sur le site internet de la prefecture ???

 

[Wolverine]

ah bon ? quel est le texte officiel qui y fait référence ?

Oui, effectivement tu as raison, faudrait voir pour Toulouse.

Etant Parisien, J'ai toujours ma vision "Paris est le centre du Monde", un peu comme la cours du roi Soleil !

Donc avis à toutes les villes de France : Faite un Ravallement de Facade tous les 10 ans !

 

[moietmoi]

Bonjour,

votre projet de rester locataire et d'investir dans de l'immobilier locatif, vu les conditions de loyer que vous avez me semble une bonne solution pour investir dans la pierre;

Je me demande juste, le jour ou vous allez vouloir avoir plus grand pour vous loger, si vous retrouverez aussi peu cher...

Concernant votre crédit... janvier 2015 est bien loin, personne ne sait quels seront les taux satandards...( faute de frappe crédit=satan.) * quels seront les taux standards...
Comment améliorer votre dossier: j en reviens à ma remarque première; votre banquier se posera la question , si votre faible loyer actuel va durer.. il faut lui trouver la bonne réponse, entre autre peut être qiue votre progression de carrière fera augmenter aussi vos ressources

sur le projet lui même; 70 000 un t2 de 35 m² à Toulouse...... ca dépend du quartier; un 35 m² à toulouse c'est plutôt entre 90 et 150 00 suivant le quartier , évidemment sur les sites d'annonces on trouve beaucoup de 35 m² moins chers, mais pour le louer 400 euros....c'est pas très simple car beaucoup de quartier pas cher de Toulouse regorgent de logements vides et les loyers sont à la baisse;(Rangueil, Busca, St Michel, Minines,Croix de Pierre) à mon avis un logement acheter 70 000 a Toulouse aura un loyer dans les 250/300 euros par mois;

Par ailleurs si les décrets d'applications de la loi ALUR sont publiés, il est alors quasi certain qu un logement de 35m² acheté a 70 000 , donc dans les quartiers les moins cotés de Toulouse verra son loyer median aux alentours de 250/300 euros donc un loyer maximum autorisé de max 360...

 

[ZRR_pigeon]

Etant Parisien, J'ai toujours ma vision "Paris est le centre du Monde", un peu comme la cours du roi Soleil !

Donc avis à toutes les villes de France : Faite un Ravallement de Facade tous les 10 ans !

ahahaha, au contraire seulement pour Paris et Grenoble a cause de la pollution, ailleurs on vit tres bien avec des facades plus anciennes, elles ne noircissent pas si vite.

gardez vos lois couteuses pour vous !! Et surtout, pour tout ceux qui n'habitent pas encore Paris, allez y vivre c'est formidable, et ca nous fera de la place !

 

[Clivie]

Il est possible à chacun de faire un testament au profit de l'autre pour la quotité disponible mais les droits de succession seraient de 60%.
Cdt

Bonjour,

un couple pacsé ayant fait un testament l'un en faveur de l'autre est exonéré de droit de succession (tout comme un couple marié) : [lien réservé abonné]

Et d'accord avec vous "il est toujours conseillé de consulter un notaire".

 

[Buffeto]

Bonjour,

un couple pacsé ayant fait un testament l'un en faveur de l'autre est exonéré de droit de succession (tout comme un couple marié) : [lien réservé abonné]

en vertu de la loi TEPA 2012......nous en avions parlé sur un autre topic.

 

[Aristide]

Bonjour,

La taxe de 60% concerne les testaments entre concubins non pacsés.

Cdt